2021房地产经纪人考试真题及详解9节 第1节
为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为称为（ ）。
A、最高额抵押
B、预购商品房贷款抵押
C、在建工程抵押
D、一般房地产抵押
答案：A
解析：
最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
根据房地产代理合同中委托人的义务，委托人（ ）。
A.不承担处理事务过程中的不利后果
B.不应该承担房地产经纪人受托处理事务的费用
C.负有支付房地产经纪人报酬的义务
D.承担在处理事务过程中发生的全部损失的赔偿责任
答案：C
解析：
房地产代理合同中委托人的义务一般包括：①提供材料；②协助看房；③支付费用。其权利一般包括：①知情权；②交易收入的所有权。
房地产项目在销售前，需要对售楼处、样板房等进行（ ）。
A、突出功能优势及专业包装
B、专业包装及定价
C、专业选址及系统定价
D、销售现场包装
答案：D
解析：
房地产项目在销售前，需要对包括售楼处、样板房、看楼通道、形象墙、导示牌等销售现场进行包装，以将项目的质量品质、房企品牌影响力、服务体验等有形和无形的价值点成功传递给客户，达到促进客户购买决策的效果。
共用题干
三级资质甲房地产开发公司于2006年12月设立。2009年1月，甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项目小区，项目总投资5000万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲房地产开发公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2009年7月1日，甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司。乙房地产开发公司在开发建设的同时进行了大规模的房地产广告宣传。2011年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。.
关于甲房地产开发公司以在建工程抵押和项目转让的表述，正确的有()。
A:在建工程抵押登记属于土地使用权变更登记
B:在建工程抵押是指以依法取得的土地使用权连同在建工程已投入的资产设定抵押
C:甲房地产公司投入资金达到1000万元即可转让该房地产开发项目
D:受让该房地产开发项目的乙房地产开发公司，可以不具备房地产开发企业资质
房地产经纪机构可以开设门店的标准是，销售额达到计划期内的（ ）加同时间的正常利润。
A.经营成本
B.门店租金
C.人员工资
D.办公费用
答案：A
解析：
房地产经纪门店开设的可行性研究；
门店开设的可行性研究中关键的指标包括经营成本、损益平衡、销售额和区域必要市场占有率等。计划期限内的经营成本加上同期门店应得的正常利润，即为门店损益平衡点的销售额。损益平衡点的销售额占门店所在区域市场的比例即为该门店的区域必要占有率。若选择区域销售额所要求的区域必要市场占有率比较低，则风险较低；反之，风险就较高。
市场法适用的估价对象是（ ）的房地产。
A.数量较少且经常发生交易
B.数量较少且偶尔发生交易
C.数量较多且偶尔发生交易
D.数量较多且经常发生交易
答案：D
解析：
市场法又称比较法、交易实例比较法、市场比较法，适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。
针对写字楼项目紧邻区域企业客户应采取的销售策略不包括（ ）。
A.注重外围包装展示
B.突出写字楼高端配置、低运营成本
C.突出区域发展潜质与高性价比
D.区域写字楼稀缺性
答案：A
解析：
写字楼项目中的客户销售策略，通常是基于锁定的目标客户群，结合相应推广渠道，形成针对细分客户类型的有效诉求点及销售解决方案。针对写字楼项目紧邻区域企业客户的有效诉求点或销售解决方案为：①突出区域发展潜质与高性价比；②区域写字楼稀缺性；③突出写字楼高端配置、低运营成本。
周×委托×房地产经纪公司购买一套商品住房供自己居住。该房地产经纪公司的执业房地产经纪人李×经过比较，推荐了×房地产开发公司开发的内销商品住宅，周×同意购买。于是李×与×房地产开发公司于2015年4月12日签订《×市内销商品房预售合同》。周×将佣金交给李×，并将全部购房款交给×房地产开发公司，该开发公司于2015年10月18将周×所购商品住房交付其使用。
《商品房预售合同》应由（ ）向政府管理部门登记备案。
A.周×
B.李×
C.×房地产经纪公司
D.×房地产开发公司
答案：D
解析：
房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。本案例中，商品房预售人为×房地产开发公司。
2021房地产经纪人考试真题及详解9节 第2节
房地产交易合同属于（ ），一些合同条款需要由房地产经纪人向双方进行必要的解释。
A.实践合同
B.专业合同
C.特殊合同
D.单务合同
答案：B
解析：
房地产交易合同属于专业合同，一些合同条款需要由房地产经纪人向双方进行必要的解释。房地产经纪人要向买卖双方讲解签订合同的意义，简述买卖手续办理的整个流程及合同中与之相关的条款，并向买卖双方讲解重点条款。
规避房地产经纪人员职业风险的措施主要有（ ）。(2006年真题)
A.设立房地产经纪行业赔偿基金
B.建立强制性过失保险制度
C.建立房地产经纪人职业培训制度
D.建立房地产经纪机构准入和退出制度
E.建立房地产交易资金监管制度
答案：A,B
解析：
房地产经纪活动所涉及的标的是具有高额价值的房地产，因此，房地产经纪人员在执业活动的一些失误，常常会给客户造成巨大的经济损失，从而也就给房地产经纪人员自身带来严重的民事法律后果。所以一些发达国家和地区通过设立房地产经纪业赔偿基金、执业保证金以及强制性过失保险制度等，来规避房地产经纪业的职业风险。
房地产经纪机构转让房地产经纪业务需经（ ）同意。(2012、2010年真题)
A.房地产主管部门
B.业务委托人
C.承办业务的房地产经纪人
D.协办业务的房地产经纪协理
答案：B
解析：
房地产经纪机构不得擅自转让或者变相转让受托的经纪业务。但是经委托人同意，房地产经纪机构可以按相关规定转让经纪业务，转让经纪业务不得增加佣金。
房地产经纪信息的( )彻底改变了传统的广告媒体宣传，发放售楼书等耗费成本较大的信息发布和管理方式。
A:整体化
B:高效化
C:普遍化
D:网络化
商品房预售合同登记备案应由（ ）办理。(2011年真题)
A.房地产开发企业
B.房地产销售代理机构
C.商品房预售人
D.房地产开发企业和商品房预购人共同
答案：C
解析：
房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
将房地产市场分为一级市场、二级市场和三级市场的划分依据是( )。
A:房地产流转次数
B:房地产交易方式
C:房地产市场区域范围
D:房地产档次
由于借款人偿还能力不足而形成的违约，有时也被称为( )。
A:事实违约
B:理性违约
C:抵押违约
D:被迫违约
共用题干
宋小姐是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)的一名房地产经纪人。在一段时间内，甲公司业务繁忙，急需人手接待业务。宋小姐利用自己的亲戚关系，介绍无房地产经纪职业资格的下岗职工田先生到甲公司工作。田先生得到甲公司聘用后，宋小姐经常将自己的房地产经纪人执业资格证书借给田先生承揽业务。在为业主张先生出售二手房的代理业务中，宋小姐和田先生串通，由田先生假扮买主，以低于市场价6万元的价格买走了张先生的房屋，又出售给他人，宋小姐和田先生共同获得收益。
根据案例拓展分析，假如甲委托乙出卖房产，而在合同期内甲私自将房产出售于丙，甲的行为已经构成( )。
A:一般侵权行为
B:特殊侵权行为
C:预期违约
D:履行不当
2021房地产经纪人考试真题及详解9节 第3节
共用题干
李先生有一处已出租的住房欲出售，委托新兴房地产经纪公司居间销售，双方签订了《居间合同》。试分析下列各题。
( )是这一经纪业务过程中最重要的一个环节。
A:市场推广
B:交易洽谈
C:促成交易
D:签约成交
住宅室内装饰装修中，常见的内墙面材料包括（ ）。
A、涂料
B、瓷砖
C、铝扣板
D、壁纸
E、防水卷材
答案：A,D
解析：
室内墙面的种类很多，主要分为下列几类：①抹灰类墙面，包括一般抹灰饰面和装饰抹灰饰面。
②涂料类墙面，涂料是一种胶体溶液．将其涂抹在物体表面，经过一定时间的物理、化学变化，能与基体材料很好地粘结并形成完整而坚韧的保护膜。③裱糊类墙面，包括壁纸和墙布等饰面装饰。④贴面类墙面，包括陶瓷制品、天然石材、人造石材和预制板材等饰面装饰。⑤罩面板类墙面，包括木质、金属、玻璃及其他板材饰面装饰@##
由于房地产经纪合同履行违约而依法承担的法律后果属于（ ）。
A.民事责任
B.行政责任
C.刑事责任
D.缔约过失责任
答案：A
解析：
房地产经纪人员的职业责任是指房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时所应尽的义务，以及因自己在职业活动中的违纪、违约、违法甚至犯罪行为而应承担的行政和法律责任。具体包括应承担的民事责任和刑事责任。其中，民事责任包括：①违约责任，是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任；②侵权责任，是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。本题中，违约应承担的法律后果属于民事责任中的违约责任。
商品房现房销售应具备的条件有（ ）。(2007年真题)
A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件
B.持有建设工程规划许可证
C.已通过竣工验收
D.物业管理方案已落实
E.取得商品房销售许可证
答案：A,B,C,D
解析：
商品房现售必须符合的条件有：①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；⑦物业管理方案已经落实。
在完全垄断市场中，造成卖方垄断的主要原因有（ ）。
A.资源控制
B.政府许可限制
C.规模经济
D.销售渠道控制
E.专利
答案：A,B,C,E
解析：
完全垄断市场是指由一个卖者或一个买者控制的市场。造成卖方垄断的原因有资源控制（如果一种产品的生产必需某些特定的资源，那么对这些资源的控制就会形成垄断）、政府许可限制（如许可证、特许权、资格证等均可造成垄断）、专利、规模经济等。
某市政府将一宗闲置土地使用权无偿收回，提供给甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房。王某2014年10月预购了该项目一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。预售合同约定房屋建筑面积为65m2，单价2000元/m2，面积误差比绝对值在5%以内的据实结算。2014年10月甲企业对该房屋阳台变更了设计，并通知了王某。
2015年8月该项目竣工并交付使用，乙物业服务企业（以下简称乙企业）负责该住宅小区前期物业管理。王某在验房时，发现房屋建筑面积已经增至67.6m2，还存在卫生间地面渗水、下水管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，王某还通过由甲企业代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金等。
甲企业在开发该经济适用住房项目过程中应缴纳的税金为（ ）。
A.耕地占用税
B.契税
C.企业所得税
D.教育费附加
答案：C,D
解析：
A项，耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种特定行为税。甲企业在开发该项目时并未占用耕地。B项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。项目开发过程中，并没有发生土地、房屋权属的转移。C项，企业所得税是指对中华人民共和国境内的企业（居民企业及非居民企业）和其他取得收入的组织以其生产经营所得为征税对象所征收的一种所得税。D项，教育费附加是对缴纳增值税、消费税的单位和个人征收的一种附加费。其作用是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计税依据。
某开发商开发一个住宅小区，该小区土地总面积为20000m2，住宅用地总面积为15000m2，规划建筑面积80000m2。其中，22层的住宅楼4幢，每幢12000m2；10层的住宅楼4幢，每幢7000m2，其余的为配套设施建筑。该小区规划建设930套住宅。李某虽然没有明确的购买目的，看到周围的不少朋友在买房，便在该小区以3000元/m2的价格购买了一套建筑面积为90m2的已经竣工的住宅。(2007年真题)
该住宅小区的住宅建筑毛密度为（ ）万m2/hm2。
A.3.80
B.4.00
C.5.07
D.5.33
答案：D
解析：
住宅建筑面积毛密度=住宅建筑面积÷居住区用地（万m2/hm2）＝80000÷15000=5.33（万m2/hm2）。
在我国房地产市场中，房地产经纪业务相对较少的是（ ）。(2011年真题)
A.房地产一级市场
B.房地产二级市场
C.房地产三级市场
D.房屋租赁市场
答案：A
解析：
按房地产流转次数，房地产市场分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。其中，房地产一级市场即建设用地使用权出让市场，其房地产经纪业务相对比较少。
2021房地产经纪人考试真题及详解9节 第4节
关于商品房预售许可的办理程序，下列说法中正确的是()。
A:经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起7d内，依法作出准予预售的行政许可书面决定
B:商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章
C:售楼广告和说明书应当显示商品房预售许可证的复印件
D:开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证
E:房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应予以公开，公众有权查阅
城市详细规划包括( )。
A:城市居住区规划
B:城市分区规划
C:城镇体系规划
D:控制性详细规划
E:修建性详细规划
纳税人转让国有建设用地使用权应缴纳的税费有（ ）。(2011年真题)
A.土地增值税
B.耕地占用税
C.营业税
D.城市维护建设税
E.教育费附加
答案：A,D,E
解析：
A项，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税。B项，耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种特定行为税。C项，目前改征增值税。增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。有增值才征税，没有增值不征税。D项，城市维护建设税（以下简称“城建税”）是随增值税、消费税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税，以纳税人实际缴纳的增值额、消费税额为计税依据。凡缴纳增值税、消费税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。E项，教育费附加是对缴纳增值税、消费税的单位和个人征收的一种附加费。
在新建商品房查验和交接过程中，交接手续主要包括（ ）。
A.查验问题的整理和处理
B.办理有关设施使用手续及交费
C.签署交接文件
D.领钥匙
E.相关信息变更
答案：A,B,C,D
解析：
在新建商品房查验和交接过程中，办理交接手续主要包括：①查验问题的整理和处理。根据查验记录将存在的问题整理形成书面材料，其中包括房屋质量现状、存在的问题以及解决问题的方案。②办理有关设施使用手续及交费。商品房入住时，必须先办理各种设施设备启用手续并缴纳各种费用。③签署交接文件。房地产经纪人员应根据查验情况及发现的问题填写《房屋验收记录表》。《房屋交接表》应将需要移交的所有动产和不动产的名称、数量和质量列清，交接双方签字确认。④领钥匙。这里所说的钥匙包括入户门的钥匙、报箱钥匙和进入小区的门禁磁卡以及各种能源表盒的钥匙。
商业地产项目销售采取拍卖模式的目的是( )。
A:吸引高端客户
B:试探市场价格
C:吸引普通投资者
D:引进合适商业经营者
我国《城市房地产管理法》规定，国家实行（ ）制度。
A.房地产成交价格申报
B.房地产价格评估
C.房地产预售审核
D.房地产价格评估人员资格认证
答案：A
解析：
《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报。
一个城市的经济规模与人口规模之间的关系，通常为（ ）。
A.正相关
B.负相关
C.不确定
D.不相关
答案：A
解析：
城市规模是指城市的大小，包括人口规模、用地规模和经济规模。由于用地规模、经济规模与人口规模之间通常是正相关的，所以一般用城市人口规模来表示城市规模。
房关于房地产经纪服务主要特点的说法，正确的是（ ）。
A、房地产经纪从业人员不一定具有房地产经纪人资格
B、房地产经纪服务是受当事人委托进行的
C、房地产经纪服务属于公益性活动
D、房地产经纪服务的特点是价格垄断
答案：B
解析：
房地产经纪属于房地产中介服务活动，又称为“房地产经纪服务”。A项，在我国，根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪活动的主体特指经工商部门注册并在建设（房地产）管理部门备案的房地产经纪机构和取得房地产经纪专业人员职业资格并经登记的房地产经纪人员。B项，房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪服务的委托人，即提出房地产经纪服务需要的单位或个人，是房地产经纪服务的需求者，主要包括房地产出卖人、出租人、购买人和承租人。C项，房地产经纪是一种市场化的有偿服务，房地产经纪机构可以依据有关法律法规、房地产经纪服务合同和其他服务合同，向房地产经纪服务的委托人收取房地产经纪服务费（即佣金）和其他服务的服务费。D项，房地产经纪服务实行明码标价制度。
2021房地产经纪人考试真题及详解9节 第5节
2008年5月江某委托甲房地产经纪公司将闲置住房按市场价出租，年租金为12000元，则江某应缴纳的个人所得税是（ ）元。(2008年真题)
A.360
B.480
C.1200
D.2400
答案：C
解析：
2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。则江某应缴纳的个人所得税为：12000×10%＝1200（元）。
计算财务净现值时设定的折现率，通常为投资者可接受的最低收益率，一般应取（ ）。
A、行业基准收益率
B、国债利率
C、银行存款利率
D、银行贷款利率
答案：A
解析：
设定的折现率通常为投资者可接受的最低收益率，又称为投资者所要求的最低收益率、投资者最低期望收益率、投资者最低满意收益率，一般取行业的基准收益率，通常应高于银行贷款利率。
按照建筑物使用性质，住宅套型设计的室内基本空间包括（ ）。
A.卧室
B.保姆间
C.起居室
D.卫生间
E.厨房
答案：A,C,D,E
解析：
住宅套型，包括套内卧室、起居室（厅）、餐厅、厨房、卫生间、储藏室、阳台等功能空间的配置、布局和交通组织，居住空间的自然通风、采光和视野，厨房位置及其自然通风和采光，功能空间尺度。
王某需要购买一套商品住宅，但他没有时间去寻找适合自己的房源，于是找到甲房地产经纪公司。甲房地产经纪公司在听取了王某的要求后，答应帮其找合适的房源，并签订了经纪合同。经过5天时间，甲房地产经纪公司经纪人李某从乙房地产开发公司在建住宅项目中找到了适合王某的房源，乙房地产开发公司对该房的报价是总价款20万元，首付30%的房款，余款提供20年的抵押贷款，年贷款利率为6%。
李某参加了王某与乙房地产开发公司的洽谈，帮助王某以19.3万元的价格订立了《商品房预售合同》，甲房地产经纪公司的这项业务活动属于（ ）。
A、代理行为
B、居间行为
C、房地产投资咨询行为
D、房地产价格咨询行为
答案：B,D
解析：
居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。居间是经纪行为中最原始的一种方式，相对于代理，其特点是经纪人在成功撮合交易之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。
共用题干
近年来，全国各地房地产市场繁荣，房地产价格不断呈上升趋势，2001年度某城市普通商品住宅平均价格为2400元/㎡，2002年度这一价格指标增至2800元/㎡，经调查研究，该城市普通商品住宅价格的大幅提高，主要是由于人们收入水平提高了，对普通商品住宅的需求增加，另外，银行抵押贷款也为消费者提供了融资的方便。针对这一现象，试分析：
下列有关房地产抵押贷款说法正确的是( )。
A:张女士购买了住房财产保险，则无论是否在住房抵押贷款期间，张女士本人均为第一受益人
B:在贷款本息还清之前，住房财产保险单交由银行保管
C:若张女士不按期还款，银行可以拍卖房地产，所得优先受偿，剩余款项交还张女士
D:目前在国内，张女士所购住房的贷款年限最高为10年
房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内。到工商登记机关所在地的市、县人民政府（ ）备案，领取备案证明。
A.工商管理部门
B.房地产管理部门
C.土地管理部门
D.行政管理部门
答案：B
解析：
房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等信息进行备案。
城镇土地使用税实行（ ）。(2008年真题)
A.定额税率
B.比例税率
C.累进税率
D.累退税率
答案：A
解析：
城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率，每平方米土地面积的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市1.5元至30元；②中等城市1.2元至24元；③小城市0.9元至18元；④县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
物权的（ ）是指物权的种类和内容只能由法律确定，而不能由民事权利主体随意创设。
A、 公示原则
B、 法定原则
C、 优先原则
D、 公信原则
答案：B
解析：
物权法定原则的内容包括：①物权的种类法定，即当事人设定的物权必须符合现行法律的规定，不得随意创设；②物权的内容法定，即当事人不得超越法律规定的物权内容的界限，改变法律明文规定的物权内容；③物权的效力法定，即当事人不得协议改变法律赋予的物权的排他效力、优先效力和追及效力；④物权的公示方式法定，即当事人不得随意确定物权变动时的公示方式。
2021房地产经纪人考试真题及详解9节 第6节
共用题干
2003年，甲按房改标准价800元／m2，购买了本单位A小区的一套60m2的住房。2007年，甲退休。2010年1月，甲补齐了标准价与成本价的差价200元／m2。3月，甲拟重新购买住房，在媒体上看到下列一则广告：“都一乐小区即将全面开工建设，现火爆开盘，决定内部发售。该小区到CBD商圈仅10min路程，房屋开盘售价每套20万元。”4月，甲拟购买某开发公司开发建设的B小区住房。该开发公司销售人员向甲推荐了C户型，并作了如下介绍：“该户型经实测，套内建筑面积为85m2，套内使用面积为71m2。阳台为全封闭，阳台底板水平投影面积为3m2，由于阳台围护物向外倾斜，增大了阳台的使用空间5％p该户型应分摊的共有建筑面积为16m2。”7月，甲以1500元／m2购买了B小区C户型的住房，并将A小区的住房出售。
B小区C户型的建筑面积为()m2。
A:93
B:93.3
C:101
D:104
房屋登记机构办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当()。
A:不予办
B:予以办理
C:暂缓办理
D:尽快办理
答案：C
解析：
本题考核的知识点为房屋更正登记。对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。
王先生委托×房地产经纪公司购买一套商品住房供自己居住。该房地产经纪公司的执业房地产经纪人程小姐经过比较，推荐了×房地产开发公司开发的内销商品住宅，王先生同意购买。于是程小姐与×房地产开发公司于2012年3月15日签订《×市内销商品房预售合同》。王先生将佣金交给程小姐，并将全部购房款交给×房地产开发公司，该开发公司于2012年11月23日将王先生所购商品住房交付其使用。
程小姐与王先生在进行业务洽谈时，应事先确定的事项有（ ）。
A.拟采用的经纪合同类型
B.佣金标准
C.服务标准
D.王先生与×房地产经纪公司的佣金分成
答案：A,B,C
解析：
房地产经纪人在与客户进行业务洽谈时，首要环节是倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后，要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向。
共用题干
2010年5月，李某在W省A市(非经济特区)天利花园购买商品房一套。2009年8月，李某委托A市C房地产中介服务公司，出租该住房，经C房地产中介服务公司联系，李某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2010年9月1日开始，为期两年，实际成交月租金800元。2011年3月，李某欲出售该房屋，又委托C房地产中介服务公司实行独家代理销售，经C房地产中介服务公司联系，李某与王某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为16万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产交易管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，通知交易双方进行房地产评估，或按房地产管理部门确认的评估价格18万元缴纳税费，于是李某与王某委托A市永胜房地产评估有限责任公司进行了评估，评估价值为19万元。
按照有关规定，A市永胜房地产评估有限责任公司在收取评估费时，所应采取的收费费率为()。
A:1.5‰
B:2.5‰
C:5‰
D:10‰
以下不属于存量房租赁经纪业务流程的是（ ）。
A、 客户接待
B、 出租（承租）委托
C、 房屋带看
D、 未达成交易意向
答案：D
解析：
存量房租赁经纪业务流程一般包括：①客户接待；②出租（承租）委托；③房屋带看；④达成交易意向；⑤签订租赁合同；⑥支付租金和佣金；⑦房屋交付使用。
关于实地看房的基本要点，说法正确的有（ ）。
A.出示自己的工作证件，同时请看房人阅读《实地看房确认书》并签字确认
B.事先对房屋、交通、小区状况做细致的了解，积累房源优势信息
C.看房结束后向业主致谢，看房结束后，房地产经纪人应主动向业主致谢
D.最好在房屋里谈价格，并且要事先和业主、客户沟通好
E.时时征求业主的同意
答案：A,B,C,E
解析：
最好不要在房屋里谈价格，并且要事先和业主、客户沟通好。看房的时间不宜过长，一般控制在10～15分钟为宜，同时要提醒客户不宜在房屋内评价房屋，尤其是房屋的确定。看完房后向业主致谢告辞。
张某与李某签订一份买卖合同，约定如果当年张某读高三的女儿考不上重点大学，则张某将房屋卖给李某，带女儿出国。因李某购房心切，暗地安排一帅哥去学校结识张某的女儿，后带着张某的女儿到处游玩，导致张某原本成绩优异的女儿，高考落榜，遂李某要求张某将房屋卖与自己。根据合同法律制度的规定，下列对该买卖合同的表述正确的是（ ）。
A.条件成就，张某须履行合同
B.条件不成就，张某无须履行合同
C.期限届至，张某须履行合同
D.附解除条件的合同，条件未成立，张某无须履行合同
答案：B
解析：
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就；本题属于附生效条件的合同，李某不正当地促成条件成就，视为条件不成就，张某无须履行该合同。
房地产经纪人以卖方代理人身份陪同购房人看房的步骤包括（ ）。
A.工作准备
B.预约看房
C.执行
D.沿途讲解
E.主导看房过程
答案：A,B,D,E
解析：
房地产经纪人以卖方代理人身份陪同购房人看房步骤包括：①工作准备；②请房屋业主对房屋进行“包装”；③沿途讲解；④主导看房过程。
2021房地产经纪人考试真题及详解9节 第7节
房地产经纪机构注销时，对尚未完成的房地产经纪业务可以采取的处理方式有（ ）。
A、告知委托人因机构注销，经纪合同自动终止，双方互不承担责任
B、终止合同并赔偿损失
C、由委托人自行处理，收取部分佣金
D、经委托人同意，将业务转由其他房地产经纪机构代为完成
E、在符合法律规定的前提下，与委托人约定处理方式
答案：B,D,E
解析：
房地产经纪机构的注销，标志着其主体资格的终止。注销后的房地产经纪机构不再有资格从事房地产经纪业务，注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托人协商处理，可以转由他人代为完成，也可以终止合同并赔偿损失，在符合法律规定的前提下，经委托人约定，还可以用其他方法进行处理。
（五） A房地产公司（以下简称A公司）申请征用B乡基本农田以外的耕地50公顷，建高档住宅小区。支付征用耕地的补偿费用共计4500万元。开发建设过程中，A公司将此项目整体转给C公司，C公司通过市场分析后，拟将其中5公顷土地建商业用房，此项目调整方案经规划部门批准。在建设过程中，C公司将该项目抵押给D银行取得建设贷款。C公司经批准预售该住宅。
D银行对在建工程项目享有（ ）。
A、所有权
B、用益权
C、担保物权
D、债权
答案：C
解析：
在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
信息的( )的不同，会造成信息发布成本的重大差异。
A:发布时间
B:发布任务
C:发布过程
D:发布方式
E:采用媒体
房地产经纪企业客户关系管理的核心内容包括（ ）。(2009年真题)
A.提供个性化服务
B.正确处理投诉
C.理顺资金链
D.建立长久的合作关系
E.提供充分的信息
答案：A,B,D
解析：
客户关系管理的核心是“以客户为中心”，视客户为企业的一项资产，以优质的服务吸引和留住客户。对于房地产经纪业务来说，客户关系管理的关键在于充分运用客户的生命周期理论，对客户进行研究，尽量延长客户的生命周期，并争取更多的客户。房地产经纪机构客户关系管理的主要内容有：①留住老客户；②争取新客户。留住老客户的措施有：①提供个性化服务；②正确处理投诉；③建立长久合作关系；④积极沟通客户。争取新客户的措施有：①鼓励客户推荐；②给新客户提供附加服务。
房地产经纪人员和房地产经纪机构在进行房地产经纪活动时，应遵循（ ）原则。(2011年真题)
A.合法
B.合理
C.平等
D.自愿
E.诚信
答案：A,C,D,E
解析：
房地产经纪执业的基本原则是指房地产经纪机构和房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时遵循的基本准则或法则，是执业行为规范的基础，是,经过房地产经纪活动的反复实践和理论探索，在认识房地产经纪活动规律的基础上，不断总结和提炼形成的。房地产经纪机构和人员进行房地产经纪活动必须恪守基本的法则和准则，具体包括：①合法原则；②自愿原则；③平等原则；④公平原则；⑤诚信原则。
为公司内部或外部现成的资料是( )。
A:初级资料
B:次级资料
C:一级资料
D:二级资料
房地产经纪执业规范是房地产经纪（ ）的外在显化形式，是行业全体人员对自身职业责任共识的书面表现。
A.工作义务
B.道德义务
C.职业责任
D.社会责任
答案：C
解析：
房地产经纪执业规范是全体房地产经纪机构和房地产经纪人员对自身执业责任和行为规范达成的共识，一般是成文的书面规范。对于每一个房地产经纪人员而言，表面上看，执业规范是来自于外在的行为约束，而实质上来源于房地产经纪人员实现职业价值的内在需要。
房产证的附图是( )。
A:房产分幅图
B:房产分丘图
C:房产分户图
D:宗地图
2021房地产经纪人考试真题及详解9节 第8节
个性心理特征主要表现在（ ）等几个方面。
A.能力
B.兴趣
C.情绪
D.气质
E.性格
答案：A,D,E
解析：
个性心理特征是指个体的心理过程中经常地、稳定地表现出来的心理特征。这些特征影响着个体的言行举止，反映出一个人的基本精神面貌和意识倾向，集中地体现了人的心理活动的独特性。个性心理特征主要表现在性格、气质和能力三个方面，其中以性格为核心。
房地产经纪人在执行先租后售代理业务时，特别要注意( )。
A:要告知租赁双方当事人，应该签订房屋先租后售合同，而不是商品房买卖合同
B:租赁合同届满前根据承租人的意愿，再行确定是否签订商品房出售合同或房屋买卖合同
C:房屋租赁合同签订后15日内，合同当事人应到房地产主管机关办理房屋出售登记备案手续
D:合同可以使用房地局制定的先租后售示范合同文本，也可以自行议定合同条款
E:要明确告知承租人，先租后售合同中除应具备房屋租赁基本条款外，还应明确双方当事人买卖房屋的有关权利、义务和责任
房地产经纪业务（ ）是指房地产经纪机构和人员为推广业务与获得委托，让公众知悉、了解房地产经纪机构和人员及其获得授权的房源客源，进行宣传广告或者发布信息的行为过程。
A.承包
B.招揽
C.推销
D.宣传
答案：B
解析：
房地产经纪业务招揽是指房地产经纪机构为获得委托或者推广代理销售的房屋，安排房地产经纪人员搜集和发布授权的房源客源信息，及进行广告宣传的行为。按照业务分类，业务招揽可以分为存量房交易经纪业务的招揽和新建商品房销售代理业务的招揽。
在影响房地产供给的价格弹性中，( )是一个很重要的因素。
A:价格
B:时间
C:需求
D:经济变量
对于房地产经纪合同履行中发生的争议，不适宜的处置方式是（ ）。
A、仲裁
B、行政复议
C、司法诉讼
D、向有关政府管理部门投诉，由其进行调解
答案：B
解析：
房地产经纪服务合同违约责任的承担可以采用定金或者违约金的方式，纠纷解决方式可以采取相关部门调解、仲裁、司法诉讼等。
商品房买卖合同示范文本的主要条款包括( )。
A.计价方式及价款
B.面积差异处理办法
C.规划.设计变更的约定
D.商品房价格鉴定
E.争议处理办法
在我国，大量存在从事房屋买卖说合的中介，他们被称为“房牙”的朝代是从（ ）开始的。
A.宋代
B.元代
C.明代
D.清代
答案：B
解析：
元代大量存在从事房屋买卖说合的中介，他们被称为“房牙”。元代房地产经纪的地位得到提高，对房地产经纪的管理也进一步加强，《通制条格》卷十八《关市》记载：“除大都羊牙及随路买卖人口、头匹、庄宅，牙行依前存设，验价取要牙钱，每十两不过二钱，其余各色牙人，并行革去”。
房地产需求中，购买房地产后以出租来获得回报的需求称为（ ）需求。
A.投资
B.跟风
C.投机
D.消费
答案：A
解析：
房地产需求分为以下类型：①自用性需求，又称自住需求、消费需求，是购买房地产后自己使用的需求，即“为用而买”的需求。②投资性需求，是购买房地产后主要以出租来获得回报的需求，即“为租而买”的需求。③投机性需求，是为了再出售而暂时购买房地产，利用房地产价格涨落变化，以期从价差中获利的需求，即“为卖而买”的需求。④保值性需求，是担心通货膨胀、货币贬值而购买房地产。⑤特殊性需求，是为了特殊需要而购买房地产，如为了子女上好的小学或中学而购买“学区房”。
2021房地产经纪人考试真题及详解9节 第9节
房地产经纪机构公布房源信息的前提是（ ）。
A、信息真实
B、委托人口头答应
C、信息得到执行该业务的房地产经纪人的确认
D、委托人书面同意
答案：D
解析：
委托人在确认房屋状况说明书内容并书面同意发布房源信息时，房地产经纪机构方可通过合法渠道进行发布。
根据市场经验，单一业权物业即发展商持有经营型写字楼物业，往往需要考虑项目未来持续的竞争能力，因此在产品设计与硬件配置方面更需要适度超越市场现有产品，这是基于（ ）的项目定位模式。
A.项目既定市场定位
B.物业产权分散性
C.市场实操案例反馈
D.客户体验点
答案：B
解析：
基于物业产权分散性，有些写字楼开发商资金实力雄厚，有能力持有一部分甚至是全部物业，因而并不急于将全部物业对外销售，期望通过出租物业逐步回收资金。根据市场经验，单一产权物业即开发企业持有经营型写字楼物业，往往需要考虑项目未来持续的竞争能力，因此在产品设计与硬件配置方面更需要适度超越市场现有产品。
对于以信息为主要资源的房地产经纪行业，其管理的特点主要表现在应注重( )。
A.对行业专业技术的管理
B.对房地产经纪业务网络的管理
C.对行业竞争与协作的管理
D.对房地产经纪业诚信的管理
E.对房地产经纪纠纷的管理
小孙是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的注册房地产经纪人，小孙代表甲公司与乙公司订立了办公用房委托租赁合同。该合同约定甲公司代为寻找承租方，并以乙公司的名义与承租方订立房屋租赁合同。合同还约定租金不得低于50元/（m2·月）的标准，租期不得超过3年，承租方不得转租。小孙寻找到了有意向承租的公司，经谈判，小孙代表乙公司与丙公司订立了房屋租赁合同。该合同约定：租金为60元/（m2·月），租期2年，租赁期内丙公司可以转租。丙公司承租1年以后，将其承租的办公用房的一半转租给丁公司，转租合同约定：租期2年，租金为65元/（m2·月）。丁公司承租半年之后，贷款银行因为乙公司未能按期返还贷款本息，要依法处分该已经设定抵押的办公用房（抵押登记在丙公司承租之前）。
对于小孙代表乙公司与丙公司订立的房屋租赁合同，下列说法中正确的有（ ）。
A.因为租金增加了10元（m2·月），小孙可以从乙公司获取佣金
B.因为租金增加了10元（m2·月），甲公司可以要求乙公司额外追加佣金
C.租期的约定没有违规
D.转租的规定违背了甲公司与乙公司订立的委托租赁合同的约定，因而无效
答案：C,D
解析：
C项，小孙代表乙公司与丙公司订立的房屋租赁合同，规定租期为2年，没有违反甲公司与乙公司订立的办公用房委托租赁合同中3年的要求，所以没有违规。D项，在办理房屋租赁手续时，应注意了解出租人是否有权出租店铺。了解出租人是否具有房地产权证或预售合同及银行抵押合同等证明产权的文件非常重要。应该要求出租人出示身份证件，对照是否与房产证明吻合。若店铺为公司物业，应该由公司法人同意或董事会同意。如果是转租店铺，要有店铺所有权人同意转租的证明。并且甲公司与乙公司订立的办公用房委托租赁合同已经规定，承租方不得转租。小孙代表乙公司与丙公司订立的房屋租赁合同中可以转租的规定无效。
关于门店目标客户集中管理的效能，说法正确的有（ ）。
A.经纪人员充分掌握目标客户资料
B.经纪人员的时间安排与拜访洽谈工作预定行程会更具效率
C.可减少对目标客户的漏失
D.能够把握目标客户的总数，对目标客户的补充工作，较易掌握
E.店长可根据每一个目标客户的特性，给予经纪人员相应的建议
答案：B,C,D,E
解析：
房地产经纪门店目标客户集中管理的效能包括：①店长充分掌握目标客户资料，易预估当月或下月全店成交的可能情况；②经纪人员的时间安排与拜访洽谈工作会更具效率；③店长可根据每一个目标客户的特性，给予经纪人员相应的建议；④能够把握目标客户的总数，对目标客户的补充工作，较易掌握；⑤集中管理目标客户，故对客户的成交可能性可排列先后顺序且有所取舍，进而减少目标客户的漏失。
下列关于物业服务的表述中，正确的有（ ）。
A:物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序可分为前期物业服务合同和物业服务合同
B:物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价
C:物业企业代收水、电和有线电视等费用可以向业主收取适当的手续费
D:业主和物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式收取物业服务费用
E:根据相关规定，购买商品房者应按购房款的1%～1．5%缴交物业共用部位、共用设施设备专项维修基金
借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为称为（ ）。
A.被迫违约
B.理性违约
C.提前还款
D.恶意骗贷
答案：B
解析：
个人住房抵押贷款的信用风险主要包括以下几个方面：①被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。②理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。③提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。④恶意骗贷。恶意骗贷一般称为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资。
业务辅助序列的岗位包括（ ）。
A.司机
B.办事员岗位
C.秘书
D.会计
E.咨询顾问岗位
答案：B,E
解析：
业务辅助序列的岗位有办事员岗位和咨询顾问岗位。ACD三项属于辅助序列里的岗位。
