房地产经纪人答疑精华7节

房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租房屋的实体及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料，具体包括：①查看委托人身份证明；②查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书。本案例中，由于不存在房地产经纪机构，所以赵某本人应该自己对房屋的权属证书以及出租人的身份证明进行查验，由于该房屋是张小姐与同事李小姐两人所有，所以应该对两人的身份证明都进行查验。

现场物料准备的要点是折页与楼书、3D宣传片、区域模型、楼体模型、销售物料等。A项，外围包装的要点是通过具有明确商务感的形象围墙、灯杆旗、导视系统、广场等清晰界定项目城界，提升卖场氛围；B项，看楼动线包装的要点是通过对未全面完工的公共空间、电梯厅、电梯、施工现场等环节的过渡性包装，提升客户看楼过程的舒适感与项目品质感；C项，样板层展示的要点是针对不同的项目，通过选择毛坯、简装、精装示范、工程材料展示等不同的形式，不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点、实际空间感及景观资源等。

弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全消失的性质。材料的这种可恢复的变形，称为弹性变形。

宅基地使用权的特征是：其主体只能是农村集体经济组织的成员；其用途仅限于村民建造个人住宅；宅基地使用权实行严格的“一户一宅制”，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；宅基地的初始取得是无偿的。

资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。现金流入量具体是指由于投资项目实施而引起的资金收入的增加或资金支出的减少。

房地产经纪机构的备案证书被撤销后，应当在规定的期限内向所在地的工商行政管理部门办理注销登记。房地产经纪机构歇业或因其他原因终止经纪活动的，应当在向工商行政管理部门办理注销登记后30日内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销手续，逾期不办理视为自动撤销。

建筑后退红线距离是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。AC两项，道路红线是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。一般情况下，道路红线即为建筑红线。B项，用地红线是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。

A项，景观应包括客观形象信息和主观感受两个方面。D项，景观是指构成人们周围环境的实体部分，是看得见的，以实体形式存在。E项，园林是指在一定的地域范围内，运用艺术设计和工程技术手段，通过利用和改造原有地形和地貌（如筑山叠石、挖池理水）、种植树木花草、营造建筑和布置园路等途径创作而成的美的自然环境和游憩境域。仅是一圈篱笆围起一块种花、种菜的园子是不够的，加上园林建筑、山水、工程构筑物和园林植物等才可称为园林。

公盘制；
公盘制是指在一个房地产经纪机构内部，或者几个联盟房地产经纪机构之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪机构，将所有房源信息完全共享。公盘制的缺点表现在：①不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为。②房源信息较容易外泄。因为经纪人开展经纪业务时存在着明显的区域性，如在A区工作的经纪人甲一般不会去做B区的业务。这时，甲就有可能将自己在公司里获知的B区的房源信息，透露给在B区其他经纪机构的经纪人乙。③可能出现有的房源信息多个经纪人同时在跟进，造成重复作业和对业主的骚扰，也容易导致员工内部利益冲突。

夫妻财产制是规定夫妻财产关系的法律制度，包括夫妻婚前财产和婚后财产的归属、管理、使用、收益和处分等内容，其核心是夫妻婚前财产和婚后财产的所有权归属问题。

反映一般物价变动的指标主要有：①居民消费价格指数（CPI），是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程度的相对数，是综合了城市居民消费价格指数和农民消费价格指数计算取得。②生产资料价格指数（PPI），又称生产者价格指数、工业品出厂价格指数，是反映一定时期内生产资料价格变动趋势和变动程度的相对数。

常见的消费者购买动机有：①求实动机；②求廉动机；③求同动机；④求美动机；⑤求新动机；⑥求名动机；⑦求奇动机；⑧求癖动机。其中，求美动机表现为追求商品的欣赏价值或艺术价值，注重商品的外形、色彩等。

楼盘品牌策略就是通过产品本身的高品质（如零能耗住宅、被动式住宅）、区位、生活方式等方面创造新概念，对其加以宣传来树立产品形象。

房屋继承和遗赠的产权登记需要一定的程序，流程如下：①办理继承权公证书或接受遗赠公证书或生效法律文书；②地税局核定契税（继承除外）；③到房屋登记大厅提交申请；④受理；⑤领证。

由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构签订的。因此，一方面，如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿；另一方面，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。房地产经纪业务的特点决定了房地产经纪人员较大的流动性，由房地产经纪机构统一承接经纪业务并承担法律责任有利于保护委托人、房地产经纪人员和房地产经纪机构三方的合法权益，也有利于提高房地产经纪机构的内部监管水平，以更加有效地规避风险。

房屋租赁托管业务对承租人而言，有以下五个方面的好处：①提高了承租人的安全性；②提高了房屋维修的及时性；③租赁行为灵活性强；④保障了承租人的私密性；⑤为承租人提供增值服务。

从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，建设期3年，不含建设期的投资回收年限＝10－3＝7（年）。

土地管理基本制度包括：①土地登记制度。土地登记是指不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。②国有土地有偿有限期使用制度。③土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。④耕地保护制度。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。

新建商品房销售代理合同的主要内容包括：①新建商品房销售代理合同双方当事人的名称、地址等情况；②新建商品房的基本情况；③房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；④委托期限与方式；⑤经纪服务费用及其支付方式；⑥委托方的权利义务；⑦房地产经纪机构的权利义务；⑧违约责任；⑨合同变更与解除；⑩合同纠纷解决方式。

本题考核的是人力资源管理的目标。人力资源管理的最终目标是促进企业目标的实现。阿姆斯特朗对人力资源管理体系的目标作了如下规定。(1)企业的目标最终将通过其最有价值的资源--它的员工来实现。(2)为提高员工个人和企业整体的业绩，人们应把促进企业的成功当做自己的义务。(3)制定与企业业绩紧密相连、具有连贯性的人力资源方针和制度，是企业最有效利用资源和实现商业目标的必要前提。(4)应努力寻求人力资源管理政策与商业目标之间的匹配和统一。(5)当企业文化合理时，人力资源管理政策应起支持作用;当企业文化不合理时，人力资源管理政策应促使其改进。(6)创造理想的企业环境，鼓励员工创造，培养积极向上的作风;人力资源政策应为合作、创新和全面质量管理的完善提供合适的环境。(7)创造反应灵敏、适应性强的组织体系，从而帮助企业实现竞争环境下的具体目标。(8)增强员工上班时间和工作内容的灵活性。(9)提供相对完善的工作和组织条件，为员工充分发挥其潜力提供所需要的各种支持。(10)维护和完善员工队伍以及产品和服务。

建筑密度又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率，即：。容积率又称建筑容积率，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值，即：。则该项目的建筑总面积=容积率×（建筑基底总面积÷建筑密度）=3.5×（20000÷25%）=280000m2。

市场法又称比较法，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格或价值的方法。本案例中，没有可比实例，难以判断该市住宅价格的总体水平。

贷款额度又称贷款限额。银行一般用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，例如：①贷款金额不得超过某一最高金额；②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；③贷款金额不得超过按最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中最低限额作为贷款金额。

环境噪声污染源包括：①交通噪声；②工业噪声；③生活噪声；④建筑施工噪声。本案例中，该住宅楼北侧为主城区高架桥，南侧为农贸市场，其环境噪声污染源主要为交通噪声和生活噪声。

卖方代理人或者买方代理人，都要带客户进行看房。带客户实地看房的目的是让客户对房屋有切身感觉，让客户对房源进行了解，激发客户对房源的兴趣，促成交易。带客看房是实现存量房交易的关键环节之一，房地产经纪人务必重视这个流程。

A项，按达成交易与入住时间的异同，房地产市场分为现房市场和期房市场。按房地产市场所处时间，房地产市场分为过去的市场、现在的市场和未来的市场。D项，整体市场和区域市场是相对而言的，如某个城市房地产市场，相对于全国房地产市场来说是区域房地产市场，而相对于该城市内部不同区域房地产市场来说则是整体房地产市场。

房地产经纪人在推荐房源时要考虑以下几个技术要点：①对房源信息进行列表。②房地产经纪人向委托人介绍房源的优缺点。介绍房源时要特别注意真实性，不能夸大其词，故意掩盖房屋缺陷。③对供求双方的情况和需求预先熟悉掌握的前提之下，向客户提出经纪人的专业观点。房地产经纪人在与客户进行房源情况沟通的过程中，要细心体会客户需求的变化，引导客户将理想需求落实为实际需求，不断地修正其购房愿望。

住宅平均层数是指住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。因此，该组团住宅楼的平均层数是：62832÷5712=11（层）。

道路红线是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。一般情况下，道路红线即为建筑红线，任何建筑物（包括台阶、雨罩）不得越过道路红线。根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。

以客户为导向的市场营销，其目的在于通过满足客户需求并使其满意以实现企业盈利目标，即客户需要什么产品，企业就应当生产、销售什么产品。它包括以下三个核心概念：①客户让渡价值；②客户满意；③客户忠诚。

根据法律对合同是否规定一定名称和作出特别规定，合同分为典型合同和非典型合同。典型合同也称为有名合同，是指在法律上已规定了一定名称，作出了特别规定的合同，即在法律上有明文规定的合同。非典型合同也称为无名合同，是指在法律上没有规定一定名称和作出特别规定的合同。

根据《不动产登记暂行条例》，土地登记由土地所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的土地登记。跨县级行政区域的土地登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。依法登记的土地所有权、使用权和他项权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

D项，对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。