21年土地登记代理人历年真题和解答8节

考查行政法的基本原则和行政复议参加入。收回决定本身并未经省政府批准，不符合《行政复议法实施条例》第13条规定，A的说法错误。D的说法无法律依据。本案中，公司依法取得土地使用权，市政府因省政府城市规划建造城市公园撤销其批准，公司可以使用信赖保护原则维护自己的权益。B的说法正确。C的说法符合《行政复议法实施条例》第10条规定。

D项，申请人为企业法人或其他组织的，申请人应提交由工商行政管理部门或主管部门开具的地址变更证明文件或更址登记后的《企业法人营业执照》。

专职员检查是作业单位质量管理机构组织对成果质量进行的最终检查。检查内容除与自检、互检相同外，还应检查下列内容：互检记录；技术设计书执行情况；技术报告、工作报告等的编写以及资料的分类整理和立卷建档是否符合要求。BC两项在作业员自检和作业组自检过程中也会涉及。

租赁国有建设用地使用权可因国家和用地者的原因而提前终止。主要包括以下三种原因：①由于公共利益的需要；②承租人的违约行为；③承租人的违法行为。ACDE四项均属于承租人的违法或者违约行为，都可能导致租赁关系提前终止。

1.土地登记代理人王某需要与该化工厂明确下列事项： (1)代理事项及目标：根据委托人的要求，代理事项主要为出让国有土地使用权的设定登记申请，不是抵押登记。 (2)了解现有的权属来源资料。如是否已经办理建设用地批准书、是否签订出让合同、是否全部缴纳土地出让金、是否交纳有关税费等。 2.根据《土地登记办法》的规定，土地登记代理人王某需收集的权属来源资料包括： (1)县级以上人民政府建设用地批准书； (2)国有土地使用权出让合同； (3)全部土地出让金支付凭证； (4)有关税费支付凭证等。 此外，还需要准备的其他文字材料有： ①化工厂法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明； ②土地登记代理委托书及代理人身份证明、土地登记代理人资格证书等。 3.出让国有土地使用权设定登记权属资料核实的要点包括： (1)对申请人的核实。要核实人民政府建设用地批准书的土地使用者、国有土地使用权出让合同中的受让人与委托单位的名称是否一致。 (2)对出让合同的核实。国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权。 (3)对使用期限的核实。要注意出让年限是否符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的土地使用权出让最高年限要求。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，出让国有土地使用权时，工业用途的法定最高出让年限为50年。 (4)对土地用途的核实。要注意是否与批准用途一致，该用途应为工业。 4.土地登记代理人王某在填写土地登记申请表时要注意的事项有： (1)土地使用者与申请单位名称要一致，准确的名称要与该化工厂的营业执照名称保持一致； (2)申请登记类型为出让国有土地使用权设定登记； (3)土地使用权类型要与批准文件相符，应为国有出让土地； (4)土地面积要与相关批准文件一致； (5)土地用途要符合相关批准文件要求，应为工业用途； (6)申请登记的依据要齐全； (7)使用期限、终止日期要与出让合同中规定相一致；工业用地的出让年限不能超过50年。 5.王某与该化工厂之间的土地登记代理的基本程序为： (1)接受委托 接受委托是开展土地登记代理业务的首要环节，一般情况下，土地登记代理业务来源主要有被动接受和主动争取两种途径。 (2)签订土地登记代理委托书、代理合同 为规范土地登记代理行为，降低土地登记代理中的风险，接受土地登记代理业务后，委托人(该化工厂)应与土地登记代理人(王某)所在的土地登记代理机构签订书面委托书及委托代理合同。 (3)收集查询土地登记相关信息与资料 在接受土地登记代理委托后，王某根据代理的土地登记事项收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料，了解土地权属是否清晰。 (4)开展具体业务 收集、整理相关资料后，王某进入具体实际操作阶段。 (5)提交成果 土地登记代理机构和王某按照该化工厂的要求完成委托事项后，王某应及时以口头或书面报告形式向委托人报告，并交付相应的代理成果。

《土地登记审批表》的内容包括：①申请人情况，包括土地登记申请人的名称(姓名)、证件种类、证件编号、单位性质、通讯地址、法定代表人或负责人姓名等；②土地情况，包括地号、图号、坐落、宗地面积、用途、权属性质、使用权类型、使用期限、终止日期、权利设定情况、取得价格、使用权面积、土地分类面积等；③附着物情况，包括建筑容积率、建筑密度、建筑限高、建筑物占地面积、建筑物类型申报、建筑物权属等；④需役地情况，包括坐落、证书号；⑤土地抵押情况，包括土地价格、土地抵押面积、抵押金额、抵押期限等；⑥土地权属来源证明文件的名称、编号、日期等；⑦国土资源行政主管部门初审意见和审核意见；⑧人民政府批准意见。

台湾“民法”第九百一十一条规定，“称典权者，谓支付典价，占有他人之不动产，而为使用及收益之权。”兼有用益物权和担保权的性质。

公民将房屋出卖后，宅基地的使用权随房屋一起转让给新的房主，但是宅基地的所有权仍属于国家或集体所有。

民事责任的形式有停止侵害、排除妨害、返还财产(退还土地)、恢复原状、赔偿损失等。罚款属于承担行政责任方式。

法人的机关仅仅是对内管理法人事务，对外代表法人从事民事活动的个人或者集体，法人机关不是民法上的独立主体，没有独立的人格。财团法人是财产的集合体，没有意思机关，也称为他律法人。法人的分支机构是法人的组成部分，不是法人的机关。法人的权力机关和执行机关是一切法人的必备机关，权力机关一般不是常设机关，执行机关是常设机关；监督机关是法人的任意性机关，不是法人的必设机关。

继承关系的发生，应当具备以下三个条件：一是被继承人死亡。自然人无论是自然死亡还是宣告死亡，都会在继承人与被继承人之间产生继承关系。二是被继承人死亡时遗留遗产。三是继承人依法或者根据遗嘱享有继承权。

控制网外业观察阶段，采用自动记录方式，不仅可以大大提高作业效率，更主要的是可以减少许多人为的错误(如外业观测时数据读错、听错、写错、限差检查错、测站平差错等等)。

根据《合同法》第一百一十六条规定，违约金与定金罚则不能并用，如果当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

AC两项表述属于重大误解，D项表述属于显失公平，均属于可变更、可撤销的民事行为。B项的行为属于违反法律强制性规定的行为，为无效民事行为。

《收养法》第6条规定，收养人应当同时具备下列条件：①无子女；②有抚养教育被收养人的能力；③未患有在医学上认为不应当收养子女的疾病；④年满三十周岁。《收养法》第9条规定：“无配偶的男性收养女性的，收养人与被收养人的年龄应当相差四十周岁以上。”

《继承法》第32条规定，无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有，死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。洪某是某集体所有制组织的成员，在任何情况下，其遗产不可能归国家。《继承意见》第55条规定，集体组织对“五保户”实行“五保”时，双方有扶养协议的，按协议处理；没有扶养协议，死者有遗嘱继承人或法定继承人要求继承的，按遗嘱继承或法定继承处理，但集体所有制组织有权要求扣回“五保”费用。由此可得，洪某生前没有遗嘱，如果其女儿又不要求继承的，洪某的遗产则应归某集体组织。即洪某的遗产归某集体组织所有的条件是：洪某的女儿不要求继承。如果其女儿要求继承的，集体所有制组织只有权要求扣回“五保”费用。

虽然行政机关是执法机关，具有从属性的特征，但是并不能否认行政机关具有一定的独立性。为了确保行政机关有效地完成国家管理事务的任务，行政机关拥有自身组织系统上的独立性和行政机关依法行使其职权的独立性。

根据《物权法》第一百九十九条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押财产变价款的清偿顺位有以下三项标准：第一，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；第二，抵押权已登记的先于未登记的受偿；第三，抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

根据土地勘测定界的工作程序，勘测定界分为外业调查、外业测量、内业整理汇总三个主要阶段，因每个环节都有不同的侧重点，所以要分工明确，对于大型勘测定界项目要成立外业调查组、外业测量组和内业整理组。

《行政复议法》第六条规定了行政复议的范围。ABCD四项分别符合该条第二项“对行政机关作出的限制人身自由或者查封、扣押、冻结财产等行政强制措施决定不服的”、第一项“对行政机关作出的警告、罚款、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照、行政拘留等行政处罚决定不服的”、第四项“对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的”以及第十项“申请行政机关依法发放抚恤金、社会保险金或者最低生活保障费，行政机关没有依法发放的”情形，因此应选。

宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。由此可见，集体土地使用权是集体组织成员通过集体经济组织分配而取得的一项权利。

地籍调查成果服务的范围包括：为城市规划服务、为土地管理服务、为房地产管理服务、为城市各项管理事业服务、为决策服务。

土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

物权法规定的“二年”是一个固定期间(即除斥期间)，不存在中止、中断的问题，其起算点是最高额土地抵押权设立之日。

地役权具有不可分割性。地役权与需役地、供役地不可分离，即使供役地和需役地被分割，地役权仍在分割后的需役地、供役地的各部分上存在。

空间使用权是一种新型的空间利用权利，它的取得方式跟土地使用权的取得方式相同。

在现场指界前已经出现的或者可能出现的界址争议，土地登记代理人需要根据自己的专业知识为委托人提供解决方案以供参考。但最终解决方案的选择和决定权在于委托人，土地登记代理人无权选择最终方案。

地籍调查成果的决策作用在于能提供多层次、多要素、多时态的空间信息，以及能提供各种以空间为定位基础的统计数据，有了这些基础资料，政府各行政管理部门就可作出科学、合理的判断和决策。

考查行政复议的审理。根据《行政复议法实施条例》第32条的规定，行政复议机构审理行政复议案件，应当由2名以上行政复议人员参加。故A项的说法错误。第37条规定，行政复议机构审理期间涉及专门事项需要鉴定的，当事人可以自行委托鉴定机构进行鉴定。也可以申请行政复议机构委托鉴定机构进行鉴定。故D项的说法错误。

考查应予受理的案件、不予受理的案件。对拘留等行政处罚不服的，可以向法院提起行政诉讼。同时，《行政诉讼法》第98条规定，外国人、无国籍人、外国组织在中华人民共和国进行行政诉讼，适用本法。县粮食和物资储备局的建议行为为行政指导，不属于法院的受案范围；选项C的判断，请参见《政府信息公开规定》第2条第3项；选项D的判断，请参见《行政许可规定》第2条。

根据《物权法》第186条的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与债务人约定在不履行到期债务时抵押财产归抵押权人所有。甲乙在借款到期后以房屋抵债，并不违反法律规定。故A选项错误。借款到期后，甲乙约定以房屋抵债，实质上二人产生买卖关系。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 《民通意见》第119条第2款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”故甲丙之间的租赁合同对新房主乙有效。故B选项错误。根据《物权法》第197条的规定，抵押权人自抵押财产被人民法院扣押之日起才有权收取孳息。故选项C错误。即使抵押财产被人民法院扣押，抵押权人乙也仅有权收取孳息，以其冲抵债务，而不能直接取得孳息的所有权。故D选项错误。

根据《中华人民共和国城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让的最高年限因土地用途不同而不同，商业、旅游、娱乐用地40年。

申请人并不仅仅限于国有独资公司，被授权经营土地使用权的国家控股公司、集团公司也可以申请授权经营国有土地使用权设定登记；国务院直接批准、国务院会议纪要确定改制组建的股份有限公司、有限责任公司、境外上市企业的资产处置方案应报国土资源部批准。

甲乙之间的合同是设立地役权的合同，而非对相邻关系的约定。甲转让房屋于丙，题中没有交代甲丙之间任何关于眺望权的约定，甲没有对丙承担违约责任的依据。地役权本身并不因土地转让而失去效力。

《国家赔偿法第十四条规定，赔偿义务机关在规定期限内未作出是否赔偿的决定，赔偿请求人可以自期限届满之日起3个月内，向人民法院提起诉讼。赔偿请求人对赔偿的方式、项目、数额有异议的，或者赔偿义务机关作出不予赔偿决定的，赔偿请求人可以自赔偿义务机关作出赔偿或者不予赔偿决定之日起3个月内，向人民法院提起诉讼。

土地勘测定界外业测量是指根据项目用地的初步设计图或规划用地范围图实地放样界址点，然后对用地界址点(包括权属界址点、行政界址点)进行解析测量，并埋设界址桩及实施放线。土地勘测定界外业测量工作程序一般是：平面控制测量、界址点放样、界址点测量、实施放线。

自然人的民事权利能力终于死亡，死亡是自然人民事权利能力消灭的唯一原因。自然人的死亡，包括自然死亡和宣告死亡两种。自然人的民事权利能力的范围、内容是由法律预先规定的，与民事主体的个人意志无关，个人意志无权予以放弃。

法定合同解除权是形成权，即只要满足法定事由，解除权人就可以单方意思表示为之，无须经过对方当事人同意。其性质为形成权。

国家标准平面坐标系统包括1954年北京坐标系和1980年国家大地坐标系。

根据《城市房地产管理法》二十二条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

既不能证明是集体也不能证明是国家所有的土地，推定为国家所有。

本题考核浮动式财团抵押。该融资方案所采取的担保方式是浮动抵押，又称财团抵押。所以选项A、B错误。浮动抵押的抵押合同应当采用书面形式，抵押权自抵押合同生效时设立。所以选项C正确，选项E错误。另外，根据《物权法》的规定，浮动抵押若办理登记的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理。所以选项D正确。

根据《土地权属争议调查处理办法》第八条的规定，国土资源部调查处理下列争议案件：(一)国务院交办的；(二)在全国范围内有重大影响的。

线状地物是地类调查的重要内容，是图斑划分的重要依据。线状地物包括河流、铁路、公路、管道用地、农村道路、林带、沟渠和田坎等。

宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。宅基地所有权的主体属于农村集体经济组织。

发布商业广告是为了引诱广大不特定的客户向商家发出购买商品或要求提供服务的要约，所以一般的商业广告是要约邀请。但是，根据《合同法》第十五条的规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

在英国，权力滥用是越权的一种形式，具有以下三种情形：①不符合法律规定的目的；②不相关的考虑；③不合理的决定。D项属于美国行政法所认为的滥用职权的情形。

考查行政法的基本概念。国家行政管理内容经常更新，要求行政法律规范处于经常化的变动过程之中。

行政复议与行政诉讼存在紧密的联系，一般情况下，当事人可以选择对行政行为提起行政诉讼或者提起行政复议。在治安处罚、纳税争议和侵犯自然资源权利的行政行为中，当事人必须先经复议，对复议不服，才能提起行政诉讼。

根据《行政处罚法》第三十七条规定，行政机关在调查或者进行检查时，执法人员不得少于两人，并应当向当事人或者有关人员出示证件。当事人或者有关人员应当如实回答询问，并协助调查或者检查，不得阻挠。询问或者检查应当制作笔录。

用益物权以使用、收益为其主要内容，并以对物的占有为前提，用益物权之“用益”，就是对物的使用、收益，以取得物的使用价值。

人格权是指存在于权利人自己人格上的权利，如生命权、身体权、健康权、自由权、姓名权、名誉权、肖像权、隐私权等。身份权为存在于一定身份关系上的权利，如夫权、亲权、家长权、监护权等。

AC两项都属于只能在动产上设定的担保物权；B项属于在土地上设立的用益物权，只能在国有土地上设立，属于不动产物权。

土地登记代理人一旦发现代理活动中的纠纷，要积极努力地去解决。如果属于自己工作中的过失，应及早地采取弥补措施，即使是委托人的过失，也应尽可能友好地协商解决。对于无法通过协商达成一致的，可以通过仲裁或申诉等法律途径来解决。

考查不予受理的案件。国家行为主要是国务院、中央军事委员会、国防部、外交部等根据宪法和法律的授权，以国家名义实施的有关国防和外交事务的行为，以及经宪法和法律授权的国家机关宣布紧急状态等行为。所以，BCD三项均为国家行为。A项属于一般的行政行为，属于行政诉讼受案范围，本题应特别注意题干中的双重否定“不属于不可诉”表示肯定“属于可诉”。

甲受胁迫将手机卖给乙，该买卖属于可撤销的法律行为。根据通说，甲因此获得的撤销权属于形成权。因此ABC错误，D正确。

地籍编号的适应性原则指各要素的编号释义性强，符合人们的一般习惯，易于掌握使用，同时使得现有某些编号不必做过大的改动。

建设用地使用权人依法享有占有﹑使用﹑收益的权利，但是不享有处分权，处分权是物的所有人享有的权利

我国采取以地籍调查、土地登记等为主要内容的经济、技术和法律措施，来取得有关地籍资料和全面研究土地的权属、自然和经济状况。其中，地籍调查是最重要的一项基础性工作。

GPS控制网测量与常规地面控制网测量相类似，在实际工作中也可划分为方案设计、外业实施及内业数据处理三个阶段。

土地初始登记特点有：①是在土地总登记之外，对设立的土地权利进行的第一次登记；②土地初始登记具有经常性，只要某宗地上新设定了某种权利，就要进行初始登记；③土地初始登记具有分散性。

变更权属调查是国土资源管理部门日常性调查工作。其特点是：针对性及政策性强、调查范围小且发生频繁、任务急。

国家是国有土地的所有人，只有国家有权出让国有土地使用权，其他任何组织或者个人都无权出让。

ABCD四项都属于行政行为的特征。行政行为是执行法律的行为，任何行政行为都需要有法律依据，具有从属于法律性。

公证形式属于特殊的书面形式。

《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十七条规定，非国有企业被行政机关注销、撤销、合并、强令兼并、出售、分立或者改变企业隶属关系的，该企业或者其法定代表人可以提起诉讼。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十八条规定，股份企业的股东大会、股东代表大会、董事会等认为行政机关作出的具体行政行为侵犯企业经营自主权的，可以企业名义提起诉讼。

考查行政诉讼的概念和特征。县市场监督管理局作为行政机关具有双重身份——行政主体和民事主体，对其行为不服的救济方式应视其身份而定。县市场监督管理局吊销营业执照行为属于具体行政行为，对此行为不服家具厂可以通过行政诉讼途径寻求救济。县市场监督管理局与家具厂签订的购买桌椅合同，是民事合同而非行政合同。在该合同中，县市场监督管理局以普通的民事主体身份实施了购买桌椅的民事行为，这种行为不是行政管理行为。

根据《行政处罚法》第四十二条的规定，当事人要求听证的，应当在行政机关告知后三日内提出。

公正原则不仅要求程序上平等地对待相对人，也要求实际上已经实现了公正；不仅要求实际上实现了公正，还要求使相对人对行政行为有一种公正的确信感。

婚姻自由是指公民有权按照法律的规定，自主自愿地决定本人的婚姻问题，不受任何人的强迫或干涉。婚姻自由包括结婚自由和离婚自由两个方面。保障结婚自由，是为了使未婚男女和丧偶、离婚者能够根据本人的意愿，建立以爱情为基础的婚姻关系。保障离婚自由，是为了使那些感情确已破裂、和好无望的夫妻，能够通过法定途径解除婚姻关系，并使当事人有可能重新建立幸福美满的家庭。

根据《继承法》第25条第1款的规定，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。

集体土地所有权调查主要资料包括：标准分幅土地利用现状图、分幅权属界线图、土地权属界线协议书、土地权属争议原由书、土地统计台账、统计簿、面积量算手簿、相关土地变更调查资料、有关农村土地权属制度的历史资料及集体土地所有权形成和演变的其他资料等。