21年土地登记代理人考试真题精选及答案5卷

由于物权是直接支配物的权利，因而物权又称为“绝对权”；物权的权利人享有物权，任何其他人都不得非法干涉，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他的人，物权又称为“对世权”。

本题考查《物权法》关于物权原始取得及其行使的规定。根据《物权法》第30条的规定，因合法建造房屋而设立物权的，自该事实行为完成时取得对房屋的所有权。故A项说法正确。根据《物权法》第28条，因人民法院、仲裁委员会的法律文书，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力，因此C选项正确。根据《物权法解释（一）》第7条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为《物权法》第28条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。因此，B、D选项正确。 B项说法错误。又根据《物权法》第28条的规定，因人民法院的判决书而取得物权的，自该判决书生效时，该物权得以设立。故C项说法确，D项说法错误。本题答案选AC。

考查行政复议范围。选项B没有强调“一并”。参见《行政复议法》第7条。

图上面积量算应遵循分级量算，按比例平差，逐级汇总的原则。以项目用地总面积作控制，先量算起控制作用的各土地使用单位的面积(如县、乡、村面积或国有单位面积)，再量算其内部的地类面积。从上而下，分级量算。

土地的使用权和空间使用权是可以分离的。

债权让与只需要通知债务人即可，不需要债务人同意。本题中，乙丙之间转让债权，没有通知甲，其中转让行为对甲不产生法律效力，甲不负有向丙偿还债务的义务，其向乙偿还债务的行为是有效的。

事件是指不直接包含当事人意志的法律事实。这些事实的出现与否，是当事人本身无法预见或控制的。能够产生民事法律关系的事件一般有：①自然人的死亡；②发生自然灾害和意外事故的事实；③时间的经过的法律事实。大雨过后李某虾塘中的虾进入张某虾塘是一种自然事件。

行政补偿程序应当简单，对于权利人寻求补偿救济而言，补偿程序应尽可能简便易行，降低求偿成本(包括财物成本和时间成本)。行政补偿程序繁琐，是我国行政补偿制度的现状。

甲和乙间合同有效，且办理了抵押登记，故乙的抵押权有效，根据抵押权的追及效力，乙可对该房屋行使抵押权。甲和丙虽然没有办理登记，但合同已经生效。甲未按约定为丙办理登记，丙因此遭受的损失可以要求甲赔偿。《物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，指涉的是抵押权的效力，抵押人和受让人间的合同还是有效的。

所有权具有弹力性，各项权能可以与作为整体的所有权分离。

C项，对地役权的登记，在土地登记簿上一般把它记载在“登记的其他内容及变更登记事项”栏，而不记载在“土地权属性质”栏。

大陆法系公示原则的法律效果，有两种不同的规定：一是登记成立主义，即土地权利的取得或变更，非经登记不发生效力，登记具有强制性，德国与台湾地区采行。二是登记对抗主义。

面积量算精度指标如表5-2所示。
表5-2面积量算精度指标

特许物权的客体为自然资源，特许物权的客体并非土地本身，而是对土地上附属的自然资源的利用，它是基于开发、利用土地之外的自然资源而享有的权利，故我国学者多称其为“自然资源使用权”。特许物权不是通过合同设立，一般是通过行政许可取得。

CD两项限制民事行为能力的自然人和无民事行为能力的自然人应由法定代理人代理申请。

地籍图、地形图作为编绘勘测定界图的基础图件；地籍图、土地利用现状图、土地权属界线图及航片作为现场调查核实权属及地类的主要图件资料；基本农田界线图、土地利用总体规划图作为编绘勘测定界时转绘基本农田界线及农用地转用范围线的基础图件；用地范围图及项目用地工程总平面图作为勘测定界时放样测量的基础图件；土地利用现状图还用于制作勘测定界用地范围图。

地役权是指土地权利人按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。《物权法》首次将地役权作为一项重要土地权利写入了我国法律中，并对其形式和内容进行了具体规范。

城镇土地归国家所有，只有国家有权对该土地进行处分。

根据我国《合同法》的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。

考查行政诉讼证据。参见最高人民法院《关于行政诉讼法证据若干问题的规定》（以下简称《行政诉讼证据规定》）第73条。

考查行政复议机关、行政诉讼管辖。参见《行政复议法》第10条、第14条，《行政诉讼法》第15条。

本题涉及遗嘱无效的问题。《继承法意见》第38条规定，遗嘱人以遗嘱处分了属于国家、集体或他人所有的财产，遗嘱的这部分，应认定无效。耕地，即农村土地所有权归农村集体所有，故A选项中的遗嘱无效。《继承法》第22条规定，无行为能力人或者限制行为能力人所立的遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受胁迫、欺骗所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。故BCD选项中的遗嘱均为无效。正确答案为ABCD。

由于有全权代理的授权委托书，夏律师的行为实际上属于有权代理，并非无权代理，只是夏律师的行为违反了委托合同的规定。该题对外应当由南方公司承受该代理行为的法律后果，但内部则由南方公司追究夏律师的民事责任。

集体土地所有权的主体包括三层：乡农民集体、村农民集体和村民小组农民集体。

我国的土地登记原则上采用的是形式主义的立法思想，但在特定情况下也采取意思主义的立法思想，如地役权等的设立。

民事权利包括财产权中的物权、债权，人身权中的人格权和身份权，知识产权中的著作权、专利权和商标权，婚姻、家庭、继承关系中的婚姻自由权、扶养权、抚育权、继承权等。婚姻自由权、亲属扶养权是婚姻家庭关系中当事人享有的权利；作品修改权属于知识产权中的著作财产权。D项，仲裁请求权属于民事程序方面的权利，而民事权利在性质上属于实体权利。

我国实行土地的社会主义公有制，土地所有权不具有流转性，土地市场流转的只是土地使用权,因此，土地抵押权的标的是土地使用权而不是土地本身。

《土地利用现状分类》采用二级分类体系。一级类12个，二级类57个。其中一级地类包括：耕地、园地、林地、草地、水域及水利设施用地、交通运输用地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地和其他土地。

B项，查询人为法人或其他组织的，应当提交单位的证明文件。

定金罚则指当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。我国《担保法》第九十条规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。当事人未在规定的时间交付或者交付的数额不足约定数额，而另一方当事人又接受的，可以视为当事人双方对定金合同的变更，定金仍从实际交付之日起成立，其数额为实际交付的数额。

同时履行抗辩权、后履行抗辩权、不安抗辩权必须存在于一个双务合同中，本题中不符合该要求，故不属于合同抗辩权，而是一种不当行为

我国在过去很长一个时期内受计划经济影响，偏重土地行政管理，而土地权利制度建设相对滞后，国家法律对企业、公民的土地权利界定不明确或保障不利，权利之间的界线不清，导致土地利用粗放、土地闲置、浪费，并产生大量的土地争议和冲突，用地者缺乏保护耕地和合理利用土地的主动性和自觉性。历史上出现的乱砍滥伐森林、草原过度放牧等问题，其根本原因在于土地产权关系不清晰，责权利关系不明和产权缺乏有效保护，用地者对未来缺乏稳定的预期。因此，赋予各类土地权利主体稳定的土地财产权，是促进国土资源可持续利用的有力保障。

派出所不是地方人民政府的派出机关，而是派出机构。

根据《行政诉讼法》第十五条第（二）项的规定，海关处理的案件由中级人民法院进行一审。第十九条规定，对限制人身自由的行政强制措施不服提起的诉讼，由被告所在地或者原告所在地人民法院管辖。

根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

根据《民事诉讼法》规定，涉及到不动产纠纷的案件适用专属管辖的规定，即由不动产所在地的人民法院管辖。本案中的房屋属于不动产，理应由不动产所在地即C市人民法院管辖。

除斥期间，是指法律规定某种权利预定存在的期间，权利人在此期间不行使权利，预定期间届满，便发生该权利消灭的法律后果。C项属于权利最长保护期限，E项属于诉讼时效期间。

我国实行生产资料公有制，只有国家和集体才属于土地的所有者，任何个人和单位都不能成为土地的所有人。根据我国《城市房地产管理法》的规定，城市市区的土地属于国家所有；城市郊区的土地可能属于集体所有，也可能属于国家所有；农村的土地属于集体所有。

基于友情而请吃饭但未能践约，属于生活关系，属于法外空间，由习俗、道德来调整，不是民事法律关系，也就不具有可诉性。

小区的绿地归业主共有，物业公司擅自将其挪作他用，侵犯了业主的共同权益，业主既可以业主委员会的名义提起诉讼，也可以业主的名义提起诉讼。根据《仲裁法》规定，只有存在仲裁协议的前提下才能够申请仲裁，本题中业主和物业公司并没有仲裁协议，不得申请仲裁。

根据《物权法》第一百一十六条的规定，天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。

股份有限公司具有意思机关，意思机关是法人的决策机关或者说权力机关。财团法人无意思机关。

建设用地使用权具有以下的法律特征：①建设用地使用权的主体是符合法定条件的公民和法人；②建设用地使用权的客体为国家所有的土地；③建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的用益物权；④建设用地使用权具有排他性，是一项独立的物权。

分立的法人是原法人权利、义务的承受者。《行政诉讼法》第二十五条第三款规定，有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。

调整空间权的专门立法，在我国大陆尚属空白，仅存在规范空间利用的单行法规，如《中华人民共和国防空法》；建设部令《城市地下空间开发利用管理规定》，专章规定了城市地下空间的规划、工程建设及工程管理；在《物权法》立法过程中，曾经在建议稿中写入空间基地使用权、空间农地使用权、空间邻地使用权等有关内容，但是，这些建议最终没有被采纳。