2021土地登记代理人考试真题精选及答案9辑

《行政复议法》第十二条规定，对海关、金融、国税、外汇管理等实行垂直领导的行政机关和国家安全机关的具体行政行为不服的，向上一级主管部门申请行政复议。

根据《物权法》的规定，担保物权分为三种，分别是抵押权，质权和留置权。土地承包经营权属于用益物权。

城镇土地利用现状与潜力调查主要是在城镇地籍调查及城镇变更调查的基础上，对已有城镇地籍调查成果进行补充、完善，进一步调查城镇土地利用现状、各类用地分布状况、城镇闲置土地状况、建筑密度、建筑容积率等土地利用状况，编制相应的城镇土地利用现状图。

违约缺席者对调查结果有异议的，须在收到调查结果之日起，15日内重新提出划界申请。

农村土地的地类调查中，将《土地利用现状分类》标准中的铁路、公路等建设用地以外的建设用地归并为“城镇村及工矿用地”，并划分为城市用地、建制镇用地、村庄用地、采矿用地、风景名胜及特殊用地5个地类。

划拨国有建设用地使用权，是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的，没有使用期限限制的国有建设用地使用权。

抵押权实现时，被抵押的土地必须通过土地征收程序转变为国有土地，然后按抵押划拨国有建设用地使用权的办法，或办理土地使用权出让手续，由受让人在缴纳出让金的基础上取得出让国有建设用地使用权，或作为划拨土地以转给受让人，国家收取土地收益。这些实际上针对的是土地使用权由集体经济组织以外的单位或个人受让的情形。如果抵押权实现，该乡镇企业用地使用权是由本集体内部的企业或个人受让取得，则没有必要适用这种程序。

我国采用的是“单一代表、分级行使”的制度，《土地管理法》第二条第二款规定“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”，是单一代表制的体现。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第九条规定“土地使用权出让，由市、县人民政府负责”，第十一条规定“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”，则是分级行使制的体现。

在法定代理中，不存在被代理人本人的意思，法律直接为无民事行为能力和限制行为能力人设定代理。

《物权法》第一百一十六条规定，天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

考查行政诉讼证据。参见最高人民法院《关于行政诉讼法证据若干问题的规定》（以下简称《行政诉讼证据规定》）第73条。

地籍最初是为征税而建立的田赋清册和簿册。随着社会的发展，现代地籍的主要功能已转变为保护土地产权和课税服务，成为国土资源管理、城市建设管理决策的依据。

B项，）受遗赠权与遗嘱继承权的客体范围不同。受遗赠权的客体只能是遗产中的财产权利，而不能是财产义务；遗嘱继承权的客体是遗产，既包括财产权利也包括财产义务。因此，受遗赠人与遗嘱继承人承担的义务也就不同。受遗赠人不承受遗产中的债务，而遗嘱继承人不仅享有取得遗产的权利，也负有承担被继承人债务的义务。

事实上的处分是指通过一定的事实行为对物进行处置，如消费、加工、改造、毁损等。

《土地利用现状分类》标准是农村土地地类调查的依据。农村土地调查中，由于调查比例尺所限，城镇等建设用地内部调查将无法全面使用《土地利用现状分类》标准。因此，为了适应农村土地调查需要，可以将《土地利用现状分类》有关建设用地进行归并。

根据我国法律的规定，可以成为质押标的的包括动产和权利两项。C项属于不动产，不能作为质押的标的。

担保物权是以确保债权的履行为目的的限制物权。根据《物权法》的规定，担保物权分为抵押权、质权和留置权。

无权代理处于效力不确定状态：首先，本人可以追认使该代理行为有效；其次，相对人可以撤回也可以进行催告，使该代理行为有效或者被撤销。

随着资源稀缺矛盾的日益突出和科学技术的不断发展，人类利用土地的方式日渐丰富，空间范围也不断拓展，如建设高架铁路、公路、地下商场、停车场、埋设地下管线等，同一块土地上不同土地权利之间的关系日益复杂，社会对依法设定、确认和登记相应土地权利的要求愈加迫切。基于此，一些国家在传统地役权的基础上，还创设和发展了空间权，进一步完善了土地的权利体系。

地籍管理信息系统数据输出功能是指将系统的分析、查询统计结果以图形、报表或文字的形式在指定的输出设备上输出，数据输出也包括本系统数据以兼容的格式向其他系统转换。

A项的依据在于《物权法》第八十九条；B项与《物权法》第四十二条的规定不符；《物权法》第一百三十条规定，承包期内发包人不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。D项与《物权法》第一百二十八条规定不符，即土地承包经营权人根据农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

根据《行政许可法》第五十条规定，被许可人需要延续依法取得的行政许可的有效期的，应当在该行政许可有效期届满三十日前向作出行政许可决定的行政机关提出申请。但是，法律、法规、规章另有规定的，依照其规定。行政机关应当根据被许可人的申请，在该行政许可有效期届满前作出是否准予延续的决定；逾期未作决定的，视为准予延续。

土地登记代理人一旦发现代理活动中的纠纷，要积极努力地去解决。如果属于自己工作中的过失，应及早地采取弥补措施，即使是委托人的过失，也应尽可能友好地协商解决。对于无法通过协商达成一致的，可以通过仲裁或申诉等法律途径来解决。

根据《行政诉讼法》第二条的规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于执行（中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第十三条规定，被诉的具体行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的，也可以提起诉讼。本题中，A县政府下发的文件属于侵害B县啤酒厂公平竞争权的行为，侵害了B县啤酒厂的合法权益，同时也会影响到其他啤酒批发商和零售商的合法权益，都有权提起诉讼。A啤酒厂的合法权益不会因为县政府行为而受到侵害，不能提起诉讼。

根据《物权法》第一百九十九条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押财产变价款的清偿顺位有以下三项标准：第一，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；第二，抵押权已登记的先于未登记的受偿；第三，抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

界址未发生变化的宗地，宗地界址点号不变。因行政界线区划变化引起界址点号变更，应取消原宗地界址点号，按新地籍街坊界址点编号原则，编界址点号，并在原宗地界址点编号上加盖“变更”字样印章。

《物权法》第六十条第(一)项规定，对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。

由于有全权代理的授权委托书，夏律师的行为实际上属于有权代理，并非无权代理，只是夏律师的行为违反了委托合同的规定。该题对外应当由南方公司承受该代理行为的法律后果，但内部则由南方公司追究夏律师的民事责任。

除了以上四项之外，还包括签订过土地转移等有关协议的；已购买原集体所有建筑物的。

宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。由此可见，集体土地使用权是集体组织成员通过集体经济组织分配而取得的一项权利。

新中国成立后，我国进行了土地制度改革，颁布了《土地改革法》，实行了农民土地所有制，初步划分了属于国家所有和农民私有的土地范围，初步建立了国有土地由单位和个人(包括农民)使用的制度，并为国家土地所有权和集体土地所有权制度的确立奠定了基础。

考查不动产登记。《不动产登记暂行条例》第4条规定：国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。故甲同学说法正确。《不动产登记暂行条例》第6条规定：国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。故乙同学的说法正确。《不动产登记暂行条例》第15条规定：“当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。”故丙同学的说法正确。《不动产登记暂行条例》第13条规定：不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。故丁同学的说法正确。

委托书是建立委托法律关系、开展土地登记代理的必备要件，是土地登记部门审核委托代理关系的重要内容之一.。

事实上的处分是指通过一定的事实行为对物进行处置，如消费、加工、改造、毁损等。

AB两项都是行政越权的法律特征。

根据《行政许可法》第七条规定，公民、法人或者其他组织对行政机关实施的行政许可，享有陈述权、申辩权；有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼；其合法权益因行政机关违法实施行政许可受到损害的，有权依法要求赔偿。

留置权应具备的成立要件主要有：①债权人与债务人之间有法定的可以产生留置权的合同关系；②债权人基于合同规定而占有债务人的动产；③债务已届清偿期而债务人未履行义务。债务未届清偿期，还不能判断债务人是否履行义务，此时债权人滥用留置权必会造成对债务人利益的损害，此时留置权不能成立。

民事法律关系的主体是指参加民事法律关系享受权利或承担义务的人，即民事法律关系的当事人。民事法律关系的主体必须具有责任能力，法人的分支机构不能独立承担责任，不是民事主体。

地籍测量历来是地籍管理的最基本的技术手段，从地籍的产生开始，就离不开土地经界的丈量和面积量算。

担保可以分为人的担保、物的担保和金钱担保。根据我国法律的规定，担保方式主要有保证、抵押、质押、留置、定金等五种。其中，人的担保主要是保证，物的担保形式主要有抵押、留置和质押，定金是金钱担保。

担保物权是以担保债权为目的，即以确保债权的履行为目的的限制物权。担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，依法就担保财产享有优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。担保物权所利用的是物的交换价值。保证属于人的担保，不属于担保物权。

根据《行政诉讼法》第二十六第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。D项，建委改造建设指挥部是临时性工作机构，不具有行政主体资格。

以行政程序所规范的行政行为是具体的还是抽象的为标准，可分为具体行政程序和抽象行政程序。具体行政行为的对象是特定的，而抽象行政行为的对象则是不特定的。这一区分的意义在于：违反不同性质的程序，将导致不同的法律后果，适用不同的法律救济程序。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依法缴纳土地增值税。

D项，接受主管部门的监督和检查是土地登记代理机构的义务。

甲乙签订的合同具有先后履行顺序，根据约定，甲公司应当先履行合同，甲未履行合同时，乙公司有权向公司行使先履行抗辩权，拒绝履行其合同义务，乙公司行使的是先履行抗辩权。

根据《物权法》第一百四十八条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益的需要提起收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

根据《物权法》第二百零二条的规定，土地抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使土地抵押权，未行使的，人民法院不予保护。也就是说，最高额土地抵押权的存续期间与主债权的诉讼时效一致。所以，最高额土地抵押权的存续期间一般长于当事人约定的确定债权的期间。

农民集体分三种类型：①村内农民集体(村民小组)，指行政村内两个以上各自独立的农村集体经济组织，一般为过去的生产队；②村农民集体，村农民集体土地所有权属于全村农民所有，集体经济组织或者村民委员会只能作为集体土地的经营和管理者；③乡(镇)农民集体，指全乡(镇)性的，包括乡(镇)全体农民在内的经济组织。

土地评价分类系统主要依据一些评价指标的相同性和差异性，对土地进行分类。一般按土地生产力水平、土地质量、土地生产潜力、土地适宜性等为具体标志进行分类，也称为土地的经济特性分类。地貌、土壤、植被等属于土地自然分类系统分类的具体标志。

根据《国家建设征用土地办法》第二条的规定，凡兴建国防工程、厂矿、铁路、交通、水利工程、市政建设及其他经济、文化建设等所需用之土地，均依本办法征用之。第十八条规定，凡征用之土地，产权属于国家。用地单位不需要时，应交还国家.不得转让。据此可知，该《办法》规定的征用制度就是改变土地所有权的一项制度，相当于目前我国的土地征收制度。

委托是指行政机关将其行政职权的一部分交给其他行政机关行使的一种行为。接受委托实施行政许可的主体只限于行政机关，行政机关不能委托行政机关以外的其他组织实施行政许可。

《继承意见》第2条规定：“相互有继承关系的几个人在同一事件中死亡，如不能确定死亡先后时间的，推定没有继承人的人先死亡。死亡人各自都有继承人的，如几个死亡人辈分不同，推定长辈先死亡；几个死亡人辈分相同，推定同时死亡，彼此不发生继承，由他们各自的继承人分别继承。”

人民法院作出限期履行判决，应具备以下条件：①被告对行政相对人依法负有履行职责的义务；②须由原告向被告依法提出申请，被告有拒绝履行、拖延履行的行为，或者对原告的申请置之不理，不作答复；③原告向被告提出申请，应当符合法定条件；④人民法院判决被告履行法定职责，应明确指出所履行职责的内容和履行的期限。

《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。

权属调查完成后，调查人员现场应将权属调查的结果填写在土地权属调查表上。土地权属调查表上填写的内容有：土地所有者名称，重要界址点位置和主要权属界线走向描述，宗地被线状国有或其他农民集体土地分割的说明，图幅号、宗地编号，双方指界人签字盖章，宗地草图，权属调查记事及调查员意见。

B项，同一宗地可以多次抵押，但同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载。

A项混淆了协议解除与约定解除。约定解除属于事前解除，即在导致合同不能履行或者没有履行必要的情况出现之前就事先予以约定解除合同的条件，而协议解除则是属于事后的约定，是在导致合同不能履行或者没有履行必要的情况出现之后由当事人达成解除合同的协议。

根据国务院有关规定，集体“四荒”土地使用权可以通过承包、租赁、拍卖等方式取得，其期限最长不得超过五十年；权利期限内，集体“四荒”土地使用权人依法享有继承、转让(租)、抵押或参股联营的权利。

A项，《收养法》第2条规定：“收养应当有利于被收养的未成年人的抚养、成长，遵循平等自愿的原则，并不得违背社会公德。”甲的行为违反社会公德，不利于其收养的子女成长，属于无效收养。
BD两项，《收养法》第4条规定：“下列不满十四周岁的未成年人可以被收养：①丧失父母的孤儿；②查找不到生父母的弃婴和儿童;③生父母有特殊困难无力抚养的子女。”因此，5周岁的孤儿和丁夫妻因生活困难将无力抚养的6周岁儿子可以被有效收养。
C项，《收养法》第6条规定：“收养人应当同时具备下列条件：①无子女；②有抚养教育被收养人的能力；③年满三十五周岁。”因此可知，丙夫妻的收养若不存在其他无效事由也是有效的。

根据《物权法》第一百七十三条的规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

共同过错，是指两人以上共同实施违法行为，都有过错的情形。要构成共同过错，须具备三个要件：行为人必须具有行为能力、客观上有共同违法行为并造成同一损害后果、主观上有共同致害的意思联络（共同的故意或过失）。在共同过错的情形下，行为人承担连带责任。

地役权消灭后，供役地所有权人、使用权人承担的义务和所受的限制随之消灭。