土地登记代理人答疑精华8篇

根据我国《民法通则》第六十六条的规定，无权代理包括以下三种类型：没有代理权的代理，超越代理权的代理，代理权已终止后的代理。

1.根据《土地登记办法》的规定，王某现在应办理土地用途变更登记。因为土地利用类型由原来的工矿仓储用地变为了商服用地。 2.土地用途变更登记的程序为： (1)由需要办理土地用途变更登记的人提出申请，提交相应的权属文件资料。 (2)由土地登记机关对申请人提交的权属文件资料进行审核。土地用途变更批准文件是土地权利人向土地登记机关申请土地用途变更登记的要件，是土地登记机关进行土地用途变更登记的依据，因此也是土地登记人员办理土地用途变更登记时审核的重点。 ①对于国有土地的用途发生变更的，土地登记人员应审核其用途变更批准文件是否为城市规划部门、国土资源行政主管部门等有批准权的部门签发的，以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，土地登记人员还应审核其土地使用权出让合同，审查其内容是否一致，印章是否齐全。 ②集体土地建设用地的用途发生变更的，土地登记人员应审核其土地用途变更批准文件是不是由地方人民政府签发的。 不管是国有土地的用途变更、农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化，还是集体土地建设用地的用途发生变更，申请人提交的土地用途变更批准文件及其他有关证明、资料都应该是真实、合法、有效的。 (3)进行注册登记与核发证书 土地用途变更登记不涉及土地权属的变更，因此不需报人民政府审批，由国土资源行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。具体事项包括： ①在《土地登记簿》上注册登记重新填写相应的宗地面积； ②更改《土地归户卡》，主要是其上的“用途”一栏； ③更改土地权利证书的相应内容。

为适应城市建设与工商业发展的需要及城市郊区农业生产的特殊情况，根据《土地改革法》第三十五条制定了《城市郊区土地改革条例》，1950年11月10日政务院第十八次会议通过了该条例。该条例规定通过没收和征收得来的农业土地一律归国家所有，由城市人民政府管理，可分配给无地和少地农民耕种使用。

根据《物权法》第一百八十八条，以船舶、民用航空器设定抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立。根据《物权法》第一百八十四条，幼儿园的校舍属禁止抵押的财产。根据《物权法》第一百八十七条，以林木设定抵押的，抵押权自登记时生效。

参见《土地管理法》第四十五条的规定。

行政合法原则是指行政权的存在、行使必须依据法律，符合法律，不得与法律相抵触。行政合法原则要求行政机关进行行政管理时不仅应遵守宪法、法律，还应遵守行政法规、地方性法规、行政规章、自治条例和单行条例等。合法不仅是指合乎实体法，也指合乎程序法。

土地侵权纠纷可以由当事人协商解决，也可以直接申请国土资源行政主管部门进行行政调处，或者以侵权人为被告提起民事诉讼。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第九十六条的规定，因土地侵权纠纷起诉的，人民法院可以直接受理。

B项属于登记代理的前期工作。

质权的特点在于要求移转对质物的占有。占有是质权的外部特征。质权的存在必须与占有相伴随，一旦质权人不再占有质物，或者丧失占有，则质权将不复存在。

用益物权看重物的使用价值，其不具有物上代位性；而担保物权主要看重物的交换价值，其具有物上代位性。

在对土地登记代理成果进行审核时，应重点审核的内容有：①代理步骤及过程是否符合规定要求；②成果内容及形式是否符合委托方的要求；③成果内容是否规范合法。

目前我国的土地用途变更登记主要有三种类型：①国有土地的用途发生变更的土地用途变更登记；②集体建设用地的用途发生变更的土地用途变更登记；③农村集体所有土地进行农业结构调整涉及地类变化的土地。

污染环境致人损害的民事责任是无过错责任，只要损害存在，不论污染环境的人是否有过错，都应承担责任。环境污染致人损害的民事责任，依据有关法律规定，具有以下免责事由：其一，不可抗力；其二，受害人过错；其三，第三人过错。

土地使用权转让登记遵循登记要件主义，未经登记，土地使用权不发生转移。本题中，甲乙之间签订了土地使用权转让合同，但是没有进行登记，合同有效，但土地使用权不发生转移，甲公司有权要求乙公司承担违约责任。乙丙之间的土地使用权转让进行了登记，使用权发生了转移，丙享有土地使用权。

A项，代理关系的主体包括代理人、被代理人和相对人；E项，被代理人对代理行为承担民事责任。

初始地籍调查专业队应当设1～2名的专职或兼职成果检查人员，作业的各班(组)应当设1名兼职检查员，负责监督本班(组)的作业成果自检和班组间的交换互检工作。

考查不动产登记。根据《物权法》第13条的规定，登记机构不得要求对不动产进行评估，其擅自以市政建设为由收取费用的行为没有法律依据，因此，甲既不必对房屋进行评估，也不必缴付该费用，登记机构应无条件进行登记。

土地使用条件是土地权利的重要组成部分，直接关系到土地使用权的价格。土地使用条件包括建筑占地、建筑限高、建筑容积率、建筑密度等。

本题涉及抗辩权与近似概念的区分。诉讼抗辩可以分为权利未生效抗辩、权利消灭抗辩、权利阻止抗辩。权利未生效抗辩的事由是权利自始没有产生；权利消灭抗辩的事由是权利已经归于消灭：权利阻止抗辩的事由是存在可以对抗相对人的给付请求权的情形。只有权利阻止抗辩才是实体法上的抗辩权。A选项中，乙的主张并不具有对抗甲的损害赔偿请求权的意思，仅是就偿债方式提出自己的主张，故不选。B选项中，甲提出的抵销请求是在消灭债权，属于权利消灭抗辩而非抗辩权，故不选。C选项中的债权并不受法律保护，乙丙二人是在主张债权自始不存在。属于权利未生抗辩而非抗辩权，故不选。对抗债权请求权的抗辩权亦无从谈起，故亦不选。D选项中甲以诉讼时效经过拒绝还款属于行使永久抗辩权。本题正确选项为D。

GPS控制网测量与常规地面控制网测量相类似，在实际工作中也可划分为方案设计、外业实施及内业数据处理三个阶段。

产品责任是一种无过错责任或严格责任，是一种连带责任。这种责任的构成，不以责任人主观上具有过错为要件。因为产品存在缺陷造成人身、他人财产损害的，受害人可以向产品的生产者要求赔偿，也可以向产品的销售者要求赔偿，生产者、销售者不得以该责任属于销售者、生产者、运输者、仓储者而加以拒绝。生产者、销售者承担了这种无过错责任之后，有权向真正的责任制造者追偿。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。

本题涉及诉讼时效中。债务人、保证人、抵押人的权利和义务问题。本题中，甲为债权人，乙为债务人，丙为保证人，戊为抵押人。根据《民法总则》第192条及《物权法》第202条的规定，诉讼时效届满后，乙主动清偿的不得请求返还；主债权诉讼时效已经届满，抵押权人请求受偿的法院不予保护。此外，根据《诉讼时效规定》第10条第1项的规定，当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的，产生诉讼时效中断的效力。本题答案为ACD。

城镇地籍调查及城镇变更调查的成果主要包括：覆盖评价区域的分幅地籍图、地籍调查宗地档案资料(地籍调查表、宗地草图、宗地图、权属材料等)、地籍数据库(权属信息及图形信息)、土地登记档案资料、城镇土地统计资料、初始地籍调查文字报告等。E项属于土地利用现状调查及土地利用现状变更调查成果资料。

地籍管理信息系统按功能类型一般可分为地籍调查与数据库管理、产权登记、地籍查询、统计输出、办文跟踪、网上发布和系统维护子系统等。

对于自然人，住所是指法律确认的自然人的中心生活场所，有三个要件：①须属自然人的经常居住地；②须属固定处所；③须经法律确认。

地籍调查表所在图幅号未破宗时，即为此宗地所在的图幅号；破宗时，应该包括此宗地各部分地块所在的图幅号。

土地利用现状调查中，实地调绘的基本程序包括：①设计调绘路线；②确定站立点；③核实、调查；④边走边调绘；⑤询问。调查过程中方法、程序、步骤不是机械地分开，而是在实地工作中要视情况灵活掌握，有机地结合，综合应用。

行政滥用职权与行政越权都是行政主体违法行使行政职权的表现形式，而且都是作为形式的行政违法，但二者之间有明显的区别：①违法的范围不同。行政滥用职权是在行政主体的行政职权范围内违法；行政越权是行政主体超越法定职权范围的违法。②主观方面不同。行政滥用职权必须是行政主体的故意行为，行政主体的过失行为不构成行政滥用职权；而行政越权既可能是行政主体的故意行为，也可能是行政主体的过失行为。③发生的权力范围不同。行政滥用职权只发生在行政主体的自由裁量权范围之内；行政越权则既可能发生在行政主体的自由裁量权范围之内，也可能发生在行政主体的自由裁量权范围之外。

耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。《物权法》、《担保法》将学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施的财产列入不得抵押的范围。

代理关系的主体包括代理人、被代理人和相对人。代理人是指在代理制度中代他人为法律行为的人；被代理人是指由他人代理民事法律行为而产生的法律后果仍由其承担的人，也称为本人；相对人是指与代理人进行法律行为的人，也称第三人。

测定界址点是地籍细部测量的核心工作。测定界址点的位置有两种方法，即解析法和勘丈法。解析法测定界址点位置是利用地籍控制点起算数据（坐标、方位角）及实际观测数据（角度、距离），按公式计算界址点的坐标。

原属于农民集体所有，但后来在事实上转归国有单位、城市集体所有制单位或其他非农民经济组织的土地，根据1995年原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》的有关规定，确定为国家所有。

A项，收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料是土地登记代理人主要可从事的登记代理业务之一，并不是土地登记代理合同的主要内容。

A项，地上建筑物、其他附着物所有权作为不动产转让时，其使用范围内的土地使用权随之转让；B项，依法买卖地上建筑物、构筑物及其附属设施会导致建设用地使用权转移，因此购买房屋的同时也购买了房屋所占土地的土地使用权。

根据《国家赔偿法》第三十五条的规定，有《国家赔偿法》第三条或者第十七条规定情形之一，致人精神损害的，应当在侵权行为影响的范围内，为受害人消除影响，恢复名誉，赔礼道歉；造成严重后果的，应当支付相应的精神损害抚慰金。

根据《继承法意见》第2条规定，相互有继承关系的几个人在同一事件中死亡，如不能确定死亡先后时间的，推定没有继承人的人先死亡。死亡人各自都有继承人的，如几个死亡人辈分不同，推定长辈先死亡：几个死亡人辈分相同，推定同时死亡，彼此不发生继承，由他们各自的继承人分别继承。故在本案中，应当推定张乙的母亲先死亡，王某与张乙同时死亡，互相不发生继承。张乙的母亲共有遗产8万元，张甲继承4万元，张乙继承4万元，因张乙在遗产分割前死亡，故启动转继承，王小明继承该4万元。同时，王某和张乙共有财产12万元。分割后，王某和张乙分别有财产6万元。因王某的母亲黄某和儿子王小明都是王某的第一顺位继承人，故黄某继承王某3万元，王小明继承王某3万元。同时，王小明系张乙的第一顺位继承人，故继承张乙6万元。综上所述，王小明共继承13万元，黄某继承3万元，张甲继承4万元，选项B正确。

本题考核可以抵押的财产范围。债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（4）生产设备、原材料、半成品、产品；（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（6）交通运输工具；（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前述所列财产一并抵押。所以选项C正确。下列财产不得抵押：（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。选项A、B、D属于不得抵押的财产，不符合题意。

1.该县该小学应该申请划拨国有土地使用权设定登记。申请人为该校法人及法人代表。 2.该小学在申请登记该宗土地时应提交以下登记资料： (1)土地使用权登记申请表； (2)该县该小学法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明； (3)该县人民政府关于该小学建设用地批准书； (4)该县国土资源管理局关于该小学国有土地划拨决定书； (5)委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等。 3.划拨土地使用权设定登记权属审核要点如下： (1)对申请人的审核。要注意土地登记申请人与政府建设用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用者是否一致； (2)对土地权属来源文件的审核。主要是对划拨国有土地使用权批准机关及批准权限的审核； (3)对土地用途的审核。注意申请登记用途是否与批准用途一致； (4)对宗地面积的审核。注意地籍调查结果是否与建设用地面积一致。

本题考核抵押权。选项A是国有建设用地所有权和选项C是医疗卫生设施，都不得抵押。

国家行政机关是最主要的行政主体，但是，行政主体不以行政机关为限。除行政机关外，那些依据依照法律、法规授权而取得行政权的组织，在行使法律、法规所受职权时，也可以成为行政主体，与行政机关处于同等的法律地位。

根据《民法通则》第十七条第一款的规定，无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由下列人员任监护人：（一）配偶；（二）父母；（三）成年子女；（四）其他近亲属；（五）关系密切的其他亲友愿意承担监护责任，经精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会同意的。《民通意见》第十四条规定，人民法院指定监护人时，可以将《民法通则》第十六条第二款中（一）、（三）项或第十七条第一款中的（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项规定视为指定监护人的顺序。《民通意见》第十四条规定，第一顺序有监护资格的人无监护能力或者对被监护人明显不利的，人民法院可以根据对被监护人有利的原则在后一顺序有监护资格的人中择优确定。

C项中的“以人为本，复议为民”是《行政复议法实施条例》的行政立法标准。

宗地分割或合并，原宗地号一律不得再用。分割后的各宗地，以原编号加支号顺序排列；数宗地合并后的宗地号，以原宗地号中的最小宗地号加支号表示。题中，14-2号宗地与21号宗地合并，最小宗地号为14，加支号即为14-3。

形式上的确定力，是指行政行为一旦作出，相对人不得任意擅自改变或任意请求改变该行政行为，它又称“不可争力”。实质上的确定力，是指行政行为一经作出，行政主体非经法定程序不得任意改变或撤销。行政行为具有的确定力是一种相对确定力，即它并不意味着行政行为绝对不可变更。在行政行为有重大或明显违法情形时，该行政行为自作出之时起即无效。行政行为有一般违法或不当情形时，经法定程序，如行政复议、行政诉讼等可变更或撤销。

1.(1)查询人查询土地登记资料，应当向查询机关提供本人的身份证明，并填写查询申请表。申请表中要载明所查询宗地的具体位置、土地权利人的姓名，或其他已知条件、信息，便于查询机构按条件查询。查询人为法人或者其他组织的，还应当提交单位的证明文件。 (2)查询原始登记资料的，除提交（1）规定的材料外，还应当按照下列规定提交有关证明文件： ①该土地代理机构应提交土地权利人同意查询的证明文件、土地权利人的权利凭证和土地权利人的身份证明。 ②单位和个人查询土地登记资料，可以自己查询，也可以委托代理人或者土地登记代理机构查询。由土地登记代理机构代为查询的，还应提交土地登记代理查询委托书、土地登记代理人职业资格证书及身份证明。 2.土地登记资料公开查询的程序分为五个步骤：查询土地登记资料的申请、对土地登记资料查询申请的审查、查询、鉴证和查询收费。 (1)查询土地登记资料的申请。 (2)由查询人依照规定提交各种相关证明、申请后，土地管理部门对各项资料进行审查。重点审查以下内容： ①申请查询的土地是否在本登记区内； ②查询申请人提交的证明文件是否齐全； ③申请查询内容是否超出了规定查询的范围； ④查询内容是否违反我国相关法律法规的规定。对于不予受理的土地登记查询申请以及受理后发现所查询内容属于不予受理查询范围的，查询机关应当在3个工作日内，将不予受理的结果通知查询申请人，并说明原因。 (3)对于符合规定要求的土地登记查询申请，查询机关应当准予查询和鉴证。因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5日内提供查询。 可以查询的，由查询机关按照查询申请表上的申请条件检索查找土地登记结果或原始登记资料，把查询结果提供给查询申请人。 若查询人需要办理鉴证查询，查询人需要土地登记资料查询机关出示证明结果的，可由查询机关复印查询结果。利用计算机查询的，可打印结果，经查询机关审核后，加盖查询机关印章。 (4)最后根据相应查询内容进行收费。

解析法界址点施测要求中，借助于精度不低于J6级的经纬仪，可采用方向观测法半个测回施测，一次照准，两次读数。而应用J6级经纬仪测角时，边长大于150m时，宜用一测回。

为规范土地登记代理行为，降低土地登记代理中的风险，接受土地登记代理业务后，委托人应与土地登记代理人所在的土地登记代理机构签订书面委托书及委托代理合同。委托书应由委托人和土地登记代理机构、土地登记代理人三方签字后生效。

确定土地侵权民事责任的形式是过错责任原则。土地侵权案件的判定，在客观上要求存在行为人侵犯土地所有权、土地使用权或土地他项权利致使权利人受损害的事实，主观上要求侵权人有过错。非因过错造成的特定人的土地权利受损害的，不作为土地侵权。

考查行政赔偿的请求人。参见《国家赔偿法》第6条第2款。

土地登记收件单上需填写以下几项内容：收件编号、土地权利人名称、单位性质、通讯地址、电话、序号、土地权属证件名称、页数、备注、交件人、收件人和收件日期。

土地登记代理人根据代理的土地登记事项收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料，了解土地权属是否清晰。一般情况下，土地登记相关资料收集的基本途径主要有：①文字资料；②地籍或地形测绘资料；③实地察看；④向有关当事人了解情况。

滥用职权与显失公正不是同一问题的两个方面，二者之间是互相交叉的两种行为。其主要表现为：①行政滥用职权必须出于故意；显失公正既可能出于故意，也可能出于过失。②二者都发生在裁量权范围之内。③对行政滥用职权的认定主要考虑行为人的主观动机并同时兼顾行为的客观结果；对显失公正的认定则表现为严格依据客观标准。④依照《行政诉讼法》的规定，具体行政行为滥用职权的，人民法院判决撤销或部分撤销，并可判决被告重新作出行政行为；行政处罚显失公正的，可以判决变更。

国家租赁国有土地使用权权属来源证明材料有：①国有土地租赁批准文件；②《国有土地租赁合同》；③建设用地批准书；④其他证明文件。

本题考查的是对所有权性质的理解。首先，私人所有权的主体不仅是自然人个人，还包括私人投资设立的具有法人资格的独资企业，还有两个以上的自然人及私有法人企业共同出资设立的合伙企业，因此选项A错误。其次，根据《物权法》第48条的规定，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源还可以属于集体所有，故B项错误。如果自己的所有物上有用益物权的，所有权人虽然应当容忍用益物权人对物的使用行为，但基于所有权的性质，所有权人可以对用益物权人故意损坏所有物的行为行使物权保护请求权，故C项说法也错误。最后，根据《物权法》第44条的规定，若因征用而对所有权人的所有物造成损坏的，征用人应当承担赔偿责任。故D项说法也错误。因此本题答案为ABCD。

对界址未发生变化宗地的变更地籍测量，一般不需要检查界址点位。对新增宗地的变更地籍测量，若利用原勘丈资料，应对原勘丈资料进行检查。

第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

根据《物权法》第一百九十五条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。“直接将担保物归为己有”属于流押条款，法律上禁止该条款的出现。

根据《民事诉讼法》规定，涉及到不动产纠纷的案件适用专属管辖的规定，即由不动产所在地的人民法院管辖。本案中的房屋属于不动产，理应由不动产所在地即C市人民法院管辖。

根据《土地管理法》第五十八条的规定，在收回划拨国有建设用地使用权之时，需要对对土地使用权人应当给予适当补偿的情形主要有：(一)为公共利益需要使用土地的；(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。

行政程序以适用的范围为标准，可分为内部行政程序与外部行政程序，内部行政程序是指行政主体实施内部行政行为时所必须遵循的程序。内部程序是指行政主体对内部事务实施行政行为时所应当遵循的程序，是适用于行政主体系统内的一种程序，法律化程度较低。如国家公务员的任免程序、报告审批程序、公文处理程序、规章备案程序等。

勘测定界图是利用放样后复测的界址点坐标及调查成果，在地籍图或地形图上编绘或直接测绘的区域性专用图。利用现有的地籍图或地形图时，应检查其现势性，发现有变化的，应及时进行修测或补测。没有现势性较好的地籍图或地形图时，应在勘测定界前直接测绘地形图，作为调查工作底图及编绘底图。

A项最新修订于2004年；B项是在1995年颁布的；D项是在2007年颁布的。

土地登记代理人为委托人具体办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书、咨询等业务。