2021房地产经纪人真题下载9章

完整的房源信息包含物业状况及周围配套、业主信息及心理状态等。物业状况指物业位置、栋座楼层、面积大小、户型朝向、产权性质、批地时间、建成时间、装修情况、家具家电、物业管理、融资状况、使用现状、水电煤气基础设施、周边配套、人文环境、绿化环境、交通条件、区域规划发展等。关于业主信息主要指核实业主身份信息（姓名、曾用名、籍贯、年龄、职业等）、与产权人是否一致、业主婚姻状况、是否有共有人、共有人相关信息、业主出售出租动机、心理期望价格、融资状况、是否有过房地产买卖或租赁经验、业主性格类型、是否为方便看房提供配合、债权债务情况等。

能够影响管理服务和商业配套专业化的要素包括：①商务会所功能；②物业管理品牌与管理形式；③裙楼商业必要业态。AC两项属于影响硬件配置的要素；B项属于影响建筑外部形态的要素。

客户信息管理是房地产经纪企业和经纪人最为重要的工作内容之一，客户信息管理能力水平和管理状态直接决定了房地产成交比率和成交效率，也是达成客户满意的基本条件。客户信息管理必须遵循以下三个原则，包括：①有效原则；②合理使用原则；③重点突出原则。

《消费者权益保护法》从保护消费者合法权益的需要出发，针对消费者的权利，相应地规定了经营者的10项义务。其中，“禁止侵犯消费者人身权”是指经营者不得对消费者进行侮辱、诽谤，不得搜查消费者的身体及其携带的物品，不得侵犯消费者的人身自由。

客户信息管理实际上就是建立一个以客户为中心的记录或数据库，是对客户信息进行分类和系统管理。客户信息管理，即客源信息管理。它不仅包括曾经作为委托人完成房地产交易的客户，也包括那些提出需求或打过电话的潜在客户和与交易活动有关的关系人或供应商，还可包括那些经纪人定为目标希望为之提供经纪服务的潜在客户或委托人。

建设工程竣工验收的程序是：①工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。②建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组。③建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。④建设单位组织工程竣工验收。

集中销售指当项目达到销售条件后，通知所积累的诚意客户集中于某日前来销售地点进行认购。集中销售方式下的市场开盘销售率由客户储备量和客户诚意度以及现场销售氛围决定。

在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户划分为以下四种类型：①试探型；②引导型；③加强型；④成熟型。其中，房地产经纪人针对加强型客户适宜采取的引导方式是帮助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案（目标、贷款安排等）。

B项，办理户口只能由政府有关部门依照规定进行，房地产广告中不得含有房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；依照法律法规和有关规定可以办理户口的房地产项目，广告中有关办理户口的内容应当表述清楚、明白，标明有关规定的出处或者相关条件，不得使人产生误解

人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。在此期限内，人民法院不得强制被执行人及其扶养家属迁出该房屋。只有6个月的宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才能强行迁出。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。

预期投资收益率计算过程为：①不含建设期的投资回收年限=10－4=6（年）；②预期投资收益率=（总投资额÷总投资回收年限）／总投资额=（60000÷6）÷60000=16.7％。

租赁用途是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，确需变动的，应当征得出租人的同意。

配对过程中，房地产经纪人推荐房源是关键环节，特别是对买方独家代理人而言，向委托人推荐房源关系到委托人能否购买到既满足住房需求又符合其经济承受能力的住房。

房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经济活动主要与房屋销售，租赁，买卖有关，与物业服务无关。

商业用房，俗称商铺，是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。

单店模式和多店模式中的“店”并不是指“门店”，而是指作为经纪机构经营活动的具体组织单元，它可以是经纪机构下属的分支机构（以门店或非门店的形式），也可以是独立的房地产经纪公司。

门店的客流通常分为以下三种类型：①自身的客流，是指专门为购房或租房而寻求中介的客流；②分享客流，指从临近的竞争对手的客流中获得的客流；③派生客流，指事先没有购买目标，无意中进店了解相关知识及信息等所形成的客流。

A项，客源信息管理的对象就是买房或租房的客户。相比于房源管理，客源信息管理，即客户信息管理，是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心。B项，客户信息管理的内容包括：①客户基础资料；②物业需求状况；③交易记录。CD两项，客户信息管理不仅包括曾经作为委托人完成房地产交易的客户，也包括那些提出需求或打过电话的潜在客户和与交易活动有关的关系人或供应商，还可包括那些房地产经纪人定为目标希望为之提供经纪服务的潜在客户或委托人。E项，客户信息管理是从收集信息、整理信息和存档开始。对客户信息的记录、储存、分析和利用的一系列活动就是客户信息管理。

国有建设用地使用权划拨的特征包括：①以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。②划拨土地使用权包括土地使用者缴纳征收（拆迁）安置、补偿费用和无偿取得两种形式。③除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。④取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。⑤在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。⑥未经批准，划拨的国有建设用地使用权用途不得改变。

在房地产经纪活动中，房地产经纪人是房地产交易双方的桥梁。作为买方的受托人，房地产买方经纪人了解买方的需求和偏好后，根据买方需求寻找房源，把买方信息传递给卖方后，再把卖方反馈信息传递给买方，实现信息在二者之间的传送，直到买卖双方实现房地产交易。

房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。本题中，房屋所有权证上的所有权人为老杨，故只有老杨才有权利出售该住房。杨某在老杨购买该住房时已结婚，所以无权对老杨的出售行为提出异议。但是老杨可以选择委托杨某来出售该房屋。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；②面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
根据面积误差比的计算公式计算，王某购房的面积误差比＝[（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积]×100%＝（116－120）÷120×100%＝－3.33%，绝对值超出3%。则面积误差比在3%以内的面积为：120×3%＝3.6（m2），返还买受人：3.6×6000＝21600（元）；面积误差比在3%以外的面积为：4－3.6＝0.4（m2），返还买受人：0.4×6000×2＝4800（元），共返还：21600＋4800＝26400（元）。则购房人实际支付该房的价款是120×6000－26400＝69.36（万元）。

B项，商品房销售中禁止的行为中，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；C项，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用；D项，明显错误，不可以职工购房名义申请个人住房贷款而借款资金由甲公司支配使用。

政策性免税项目包括：①国家机关、人民团体、军队自用的土地；②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；④市政街道、广场、绿化地带等公共用地；⑤直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；⑥经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地从使用的月份起免交土地使用税5～10年；⑦对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税；⑧开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税；⑨对股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地暂免征城镇土地使用税；⑩自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税； 由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地； 自2009年12月1日起，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款。未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50％征收城镇土地使用税。

动机是指激起人去行动的愿望和意图，是引起人的行动的内部原因和推动力量。从动机与活动的关系来说，动机有以下功能：①引发功能；②指引功能；③激励功能。A项，需要是指人的机体对自身和外部生活条件的要求在人脑中的反映；BC两项，兴趣、信念是个性心理倾向的表现。

涂料类外墙面装饰是指将建筑涂料涂刷于墙体表面并与之很好粘结，形成完整而牢固的膜层，以对墙体起到保护与装饰的作用。这种装饰的优点是施工操作简单、维修方便、更新快，无论涂料出现开裂还是褪色，都不会对人体造成伤害，而且涂料可以配成所需要的各种颜色。其缺点是耐久性较差。

跳单是指买卖双方经过经纪公司牵线后，撇开房地产经纪机构或房地产经纪人，私自交易由房地产经纪人介绍的房源（或客源），以逃避缴纳房地产经纪服务收费的行为。这种情况在房地产居间业务中比较常见。

A项，静态投资回收期不考虑资金的时间价值。B项，房地产投资项目的动态投资回收期，是自投资起始点算起累计净现值等于零的年份。C项，投资回收期是用于衡量项目投资回收速度的评价指标。D项，投资回收期法的缺点是忽视了投资回收期之后出现的现金流量，从而可能使投资回收期之后有很好收益的投资项目被淘汰。E项，如果Pb≤Pc（平均投资回收期），则说明项目能在要求的时间内收回投资，项目在经济上是可接受的，否则不可行。

《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：①商品房预售许可申请表；②开发企业的《营业执照》和资质等级证书；③土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；④投入资金开发建设达到工程建设总投资25％以上的证明；⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；⑥商品房预售方案，应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；⑦其他有关资料。

[知识点] 住房公积金归集

人际关系法；
人际关系法不仅是以自己认识的亲朋好友信赖为基础，通过人际关系网络介绍客户，而且包括新的人际关系的开发。这种开拓客源的方法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法。

在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户分为以下四种类型：①试探型；②引导型；③加强型；④成熟型。其中，表现为有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情的客户属于试探型。

将来值转换为等额年金的计算公式为



式中，A为等额年金，F为终值，i为利息，n为计息周期。
则宋某每年须项银行存款为：



18×10000×5％÷[（1+5％）15－1]=8341.61（元）。

甲、乙双方已签订房屋买卖合同，该合同有效。不动产物权登记生效的情形主要有：①买卖、交换、赠与、分割房地产登记；②基于合同约定抵押房地产登记；③除依据法律文书、人民政府的征收决定和拆除房屋事实行为，已登记房地产权利的变更、更正、注销登记等。题中，甲、乙双方属于买卖关系，未办理房屋所有权转移登记，不动产物权的变更不发生效力。

通常情况下，门店的影响力在区域内通常有一个相对集中、稳定的范围。一般是以门店设定点为圆心，以周围1000米距离为半径划定的范围作为该门店的可辐射市场。根据半径范围的不同，可以有以下几种情况：①半径在500米内的为核心区域，通常门店可在该区域内获取本门店客户总数的55％～70％；②半径在500～1000米之间的为中间区域，门店可从中获取客户总数的15％～25％；③半径在1000米以外的为外围区域，门店可从中获取客户总数的5％左右。界定区域时，应力求较大的目标市场，以吸引更多的目标客户，故门店所处位置不能偏离选定区域的核心。

塑料地板的优点是色彩丰富，具有良好的耐磨、耐水、保温性能和一定的弹性，易清洗、成本低。其缺点是易燃，有些品种在燃烧时会产生有毒、有害的物质，对人的健康有一定影响。

由于房地产经纪人员与服务对象之间的信息不对称，很容易引起双方对同一问题认识的差异性，从而导致房地产经纪纠纷。在一些房地产经纪行业不够成熟的地方，房地产经纪人员素质的良莠不齐，更催化了这种纠纷。所以关于房地产经纪纠纷的管理是房地产经纪行业管理的重要内容。从发达国家和地区的情况来看，建立常规的消费者投诉通道、明确仲裁和协调的主体、制定纠纷处理的法律性文件是纠纷管理的主要手段。

目标客户基本上由其对应的经纪人员自行管理，但目标客户也是门店的珍贵资源，只有在经纪人员自行管理的基础上结合店长的集中管理，确定其成交可能性，进而运用店长丰富的房地产经纪经验，加速其成交，才是最可行最有效的管理方式。门店的目标客户通常分为两大类：①委托出售/出租目标客户；②委托求购/求租目标客户。

承担侵权责任的主要方式有：①停止侵害；②排除妨碍；③消除危险；④返还财产；⑤恢复原状；⑥赔偿损失；⑦消除影响、恢复名誉；⑧赔礼道歉。

《房屋登记办法》进一步明确，当事人应当申请房屋所有权转移登记的情况有：①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；⑥以房屋出资入股；⑦法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；⑧法律、法规规定的其他情形。

利率的升降对房地产价格有一定的影响，可以从房地产供给角度、房地产需求角度、房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度和综合效应角度分析研究。从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。

经纪作为一种特殊的经济活动，具有区别于其他经济活动的自身特性，主要表现为四个方面：①活动主体的专业性；②活动地位的中介性；③活动内容的服务性；④活动收入的后验性。其中，活动地位的中介性是指房地产经纪是为促成其他相对两方的交易而提供服务的活动。在经纪活动中，发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体，即委托人与之进行交易的相对人。