21年房地产经纪协理考试历年真题精选8辑

按不同的分类方式，房地产经纪业务有不同类型。根据标的房地产的用途，可以分为：①居住房地产经纪业务（或住宅经纪业务）；②商业地产经纪业务。

信息不透明以及未明确告知必要事项是导致房地产经纪纠纷产生的主要原因之一。根据《房地产经纪管理办法》，必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。需告知的必要事项内容主要包括：①是否与委托房屋有利害关系；②应当由委托人协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格；④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥房地产经纪服务的内容及完成标准；⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间；⑧交易资金交付；⑨其他服务相关事项。

承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予以支持。

与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步，也是经纪人与客户建立联系的关键一步，而接待水平是否专业，将决定经纪人能否与客户建立初步的信任关系，进而愿意委托经纪人代理房地产交易业务。

《物权法》规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得优先受偿。

贷款额度又称贷款限额。银行一般用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，例如：①贷款金额不得超过某一最高金额；②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；③贷款金额不得超过按最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中最低限额作为贷款金额。

复合地板有实木复合地板和强化复合地板，与实木地板相比，具有价格适中、质量较稳定、不易变形、易保养等特点，适用于卫生间以外的空间，尤其适用于有地热的房间。其中，实木复合地板的主要优点是纹理自然、脚感较好，主要缺点是耐水性较差、板材中胶粘剂挥发会影响房间的空气质量；强化复合地板的主要优点是强度高、耐磨损、不变形、易清洗、防潮性好，主要缺点是脚感较差，如果板材中的胶粘剂质量较差，还会挥发出较多的甲醛，对人体健康有一定影响，但因价格较低，用途较广泛。

BD两项，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁转移的是房屋使用权而非所有权。李某是承租人，因此是物业的使用权人而非所有权人。A项，业主是指房屋的所有权人。C项，物业管理服务的对象是业主和物业使用人，因此李某也是物业服务的对象。

目前，房地产经纪业正呈现出由传统房地产经纪业向现代房地产经纪业发展的趋势，具体而言，表现在以下几个方面：①信息整合、开发与利用能级大大提高，业务领域向高附加值服务延展；②行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展；③以互联网为依托的新型房地产经纪业态发展迅速；④企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本。

承租人的义务包括：①交付租金；②合理使用、善意保管房屋；③租赁关系终止时归还房屋。C项，对房屋进行维修是出租人的义务，本案例中，李某属于承租人。

增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，有增值才征税，没增值不征税。根据《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。即应纳税款＝含税销售额÷（1＋5%）×1.5%。

一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势，使企业向深度和广度发展的一种战略。一体化成长战略有两种类型：①纵向一体化，如具有较强市场优势的房地产经纪机构，通过提供房地产经纪服务的配套服务，如代办贷款、协办房地产产权转让手续等，使其服务内容向纵深发展，或是向下游联合或兼并相关服务企业组成联合体，统一规划和发展。再如房地产经纪机构根据市场需要和自身的条件，充分发挥企业在市场研究、房地产产品设计、融资能力等方面的优势和潜力，进入房地产开发领域或与房地产开发企业合并，组建经济联合体，向上游拓展企业的业务。②水平一体化，是指房地产经纪机构兼并或联合同类同层次企业，通过规模经济加速发展的一种战略。

国有建设用地使用权和房屋所有权发生房屋灭失、权利人放弃房屋所有权、房屋被依法没收或因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使房屋所有权消灭，国有建设用地使用权和房屋所有权人应当申请注销登记。D项，房屋所有权人通过买卖等其他合法方式将房屋所有权和国有建设用地使用权转移给他人需申请转移登记。

委托是房地产经纪活动中最常见的业务关系，是产生代理、行纪、居间等一切委托事务的基础。《合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。房地产委托可以定义为：房地产经纪机构受委托人委托，在委托合同权限内，有偿为委托人处理房地产交易相关事务的行为。在房地产委托关系中，委托房地产经纪机构为自己处理房地产交易事务的人称委托人，接受委托的房地产经纪机构称受托人。

一个建筑物的室内外装饰装修是通过建筑装饰材料的质感、线条和色彩来表现的。室内墙面材料及其色彩是集中体现室内装饰装修特点和风格的主要因素。选用不同的装饰材料或对同一种装饰材料采用不同的施工方法，可使建筑物的内外表面异彩纷呈，产生不同的审美效果。室内墙面属于近距离观看范畴，甚至和人体直接接触，选用质感、触感较好的装饰材料，可使其与室内整体环境相协调。

为防范存量房买卖合同存在的风险，房地产经纪人在买卖双方签订合同时要做到以下几点：①法律责任提醒；②定金条款和定金罚则提示；③补充协议签字的提示；④相关图纸与附件的确认；⑤产权过户与费用结算的提示；⑥交付的风险与责任提示，即在签订合同时需要明确房屋风险责任转移的时间；⑦装修处理及附属设施设备的处理；⑧权利瑕疵的说明；⑨税费的承担方式说明；⑩争议处理方式的选择提示。

平媒广告投放应该注意以下五点：①选择发行量大、知名度高的平媒广告载体，如地方权威的生活报、党政报等。②广告投入应持续不断，每周1～2次，持续才能效果才更明显。③最好与房地产机构里其他经纪人集体投放，结合企业形象或品牌宣传一起推广效果更佳，一些大中型的房地产经纪企业通常也会指定合作的平媒广告，定期定版面投放广告，经纪人最好与所在企业统一投放活动同步。④房源广告撰写上标题鲜明、楼盘及房源信息简洁清晰、卖点突出，此外应放上房地产经纪人全名（避免小王、小李之类笼统的称呼方式），准确的联系方式（最好是选择一个容易记忆的号码作为长期的业务号码）。⑤每次投放广告应注意统计和登记客户来电，收集相关数据，为后期分析渠道效果、选择投放平面媒体渠道和撰写房源广告等提供依据。B项，广告投入应持续不断，每周1～2次，持续才能效果才更明显。

商品房屋转租，是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。转租要求：①转租的房屋必须合法，禁止出租房屋的情形也适用于转租的房屋。②须经出租人书面同意。③转租期限不得超过原合同规定的期限。除上述规定外，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。本题中，租期届满前1年，王某将该住房转租给张某，因此，王某可将住房转租给张某1年。

客源信息搜集的渠道和方法主要有：①门店接待法；②广告法；③互联网开发法；④客户介绍法；⑤人际关系法；⑥讲座揽客法；⑦会员揽客法；⑧团体揽客法。其中，广告法是指房地产经纪机构可以在当地主流媒体、房地产专业媒体、门店橱窗或者宣传单等媒介上发布房源信息，通过发布的房源信息吸引潜在客户，从而获得客源信息的渠道。

《物权法》规定，设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。B项，以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。即抵押合同订立前，房地产已经出租，并不影响抵押权的效力。C项，以共有的房地产设定抵押的，抵押人应事先征得其他共有权人的书面同意。即抵押房地产可以有共有人。D项，被抵押的房地产在它的价值范围之内，可以再次抵押。

不动产登记簿是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。不动产登记簿记载的内容包括：①不动产的宗地面积、坐落、界址、房屋面积、用途、交易价格等自然状况；②权利人、权利类型、登记类型、登记原因、权利变化等权属状况；③涉及不动产权利限制、提示的事项等。

房屋出租人应主动到房屋所在地地方税务机关办理纳税申报。出租房屋行为应缴纳的税主要包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税等。其中，教育费附加是为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，为增值税和消费税之和的3%。此外，各地按照地方政府规定还征收地方教育费附加，征收率为2%。

B项，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。D项，用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。

客源信息管理的对象就是买房或租房的客户。相比于房源管理，客源信息管理，即客户信息管理，是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心。在实际工作中，可以按照区域或社区来划分，以便为客户寻找合适的房源。

国有建设用地使用权和房屋所有权发生房屋灭失、权利人放弃房屋所有权、房屋被依法没收或因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使房屋所有权消灭，国有建设用地使用权和房屋所有权人应当申请注销登记。D项，房屋所有权人通过买卖等其他合法方式将房屋所有权和国有建设用地使用权转移给他人需申请转移登记。

常用的给水方式有：①直接给水方式，适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内给水的情况；②设置水箱的给水方式，适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需设置屋顶水箱的情况；③设置水泵和水箱的给水方式，适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况；④分区、分压给水方式，适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。

房源获取渠道根据在获取过程的沟通方式分为直接开发方式（暖性开发方式）和间接开发方式（冷性开发方式）两种。直接开发方式有：①门店接待；②社区活动；③派发宣传单；④老客户推荐；⑤人际关系开发。间接开发方式有：①网络开发；②电话拜访’；③报纸广告；④群发邮件、信息；⑤户外广告或横幅。

在房屋抵押过程中，以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

根据贷款性质，个人住房贷款分为：①商业性个人住房贷款，是指商业银行用其信贷资金向购买、建造和大修各类型住房的个人所发放的自营性贷款。②住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托银行向购买、建造和大修各类型住房的住房公积金缴存职工发放的住房贷款。③个人住房组合贷款，是指借款人申请个人住房公积金的贷款额不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请商业性个人住房贷款，个人住房公积金贷款和商业性个人住房贷款两者的组合，称之为组合贷款。

根据基础的构造形式，分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础、桩基础等。其中，筏板基础是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作用于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起，使地基的单位面积压力减小。筏板基础有利于调整地基的不均匀沉降，用筏板基础作为地下室或坑槽的底板有利于防水、防潮。@##

在客户需求程度分析过程中，根据客户对物业需求的急迫性，确定业务工作开展的先后顺序。

全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，这些法律效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。主要有：①《城市房地产管理法》；②与房地产相关的法律，包括：a．《物权法》；b．《土地管理法》；c．《城乡规划法》。CD两项属于以国务院令形式颁布的房地产行政法规；E项属于行政规章。

室内墙面的种类包括：①抹灰类墙面；②贴面类墙面；③涂刷类墙面；④裱糊类墙面；⑤罩面板类墙面。抹灰类墙面包括一般抹灰饰面和装饰抹灰饰面，BCD三项均属于贴面类墙面。

为促成房地产交易，房地产经纪人员要把房源信息发布出去以获得客户的关注。房地产经纪人员在发布房源信息前，需征得委托人书面同意，通常要在签订房地产经纪服务合同、核验房源产权及房屋实地查看以后才能发布房源信息。

房地产经纪人协助买卖双方进行物业交验时，应注意以下10点：①房地产经纪人在物业交付前，应提醒买卖双方物业相关费用的支付责任；②检查电表状况是否正常运行；③协助双方进行煤气（天然气）过户；④结清电话费；⑤协助办理有线电视过户；⑥结算维修基金；⑦检查和验收附属设施；⑧协助办理迁移户口手续；⑨如果买方因种种原因，在没有办理了房屋不动产产权转移变更手续、并获得其本人名下的不动产权利证书前，与卖方业主提前进行了房屋交付，房地产经纪人应提示买方防范后续风险，最好不要提前进行房屋装修，待最终办理了不动产转移登记手续后，再进行房屋的装修；⑩房地产经纪人应准备好物业交验表，将水、电、煤气数字抄在合同的附件备注中，协助双方进行电费、水费、燃气、室内设施和用品的检验和交接。

根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，理论上可以将房地产经纪业务分为房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务和房地产抵押经纪业务。其中，房地产买卖是房地产转让的一种主要形式，目前房地产买卖经纪业务主要涉及新建商品房期房买卖、新建商品房现房买卖和存量房买卖。

房源分类管理主要是为了提高房地产经纪人对房源信息系统管理，提高房地产经纪人的工作效率，实现快速查询、快速匹配、快速流通、快速成交。房源分类原则包括：①按级分类原则；②简单实用原则；③主次分明原则。其中，按级分类原则主要运用分类检索，分类检索就是遵循快速检索、查询的规则，分级别一级分类、二级分类、三级分类、四级分类……这样有利于房源分类管理工作更系统、更清晰化、更精细。

养客是客源开拓中的重要策略，是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知购买信息，被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后，用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询，从而建立与消费者之间的信任关系。经纪人提供的信息越有价值，提供的解决方案和咨询越有帮助，客户就会越信任，越容易达成交易和建立长期关系。客户某些时候也会有不切实际的价格期望和要求，房地产经纪人通过市场信息的提供和分析，引导客户调整期望，缩短供需差距。

《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》规定，职工购买、建造、翻建和大修自住住房需申请个人住房贷款的，受委托银行应当首先提供住房公积金贷款。住房公积金管理中心或者受委托银行要一次性告知职工需要提交的文件和资料，职工按要求提交文件资料后，应当在15个工作日内办完贷款手续。15日内未办完手续的，经住房公积金管理中心负责人批准，可以延长5个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。职工没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。

公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。

一宗成功的房地产交易，不仅取决于有愿意以一定价格购买或租赁物业的买方，还取决于愿意以一定价格出售或出租物业的卖方。房源和客源是房地产交易的两方面，缺了任何一方，都不能实现交易。房地产经纪人的专业服务起到了实现房源信息和客源信息的桥梁作用。

《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构的名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。房地产经纪机构承接业务和房地产经纪人员承办业务，必须符合其所从事业务的执业标准和能力。房地产经纪机构承接经纪业务，应当与当事人签订书面房地产经纪服务合同，并应尊重委托人的选择，优先选用房地产管理部门或房地产经纪行业制定的或者推荐使用的房地产经纪服务合同示范文本。

银行贷款中发生的评估费用一般由贷款人承担，而为确定房地产税费缴纳额发生的评估费用则由有关主管部门承担。以房产为主的房地产价格评估费，一般按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收，如评估价格100万元以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。

使登记的潜在客户变成真正客户，又称为养客，是客源开拓中的重要策略。它是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极购买者的过程。潜在客户希望被告知，被传授专业的知识、提供专业的服务，以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后，用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询，从而建立信任。经纪人提供的信息越有价值，提供的解决方案和咨询越有帮助，客户就会越信任，越容易达成交易和建立长期关系。客户某些时候也会有不切实际的价格期望和要求，房地产经纪人通过市场信息的提供和分析，引导客户调整期望，缩短供需差距。

住宅按照层数，分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。其中，1～3层的住宅为低层住宅，4～6层的住宅为多层住宅，7～9层的住宅为中高层住宅，10层及以上的住宅为高层住宅。建筑总高度超过100m的住宅，为超高层住宅。现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指8～11层的住宅。

交易资金监管具有以下积极作用：①保障交易安全。交易资金监管可以确保卖方及时足额拿到房款，保障房屋顺利交付，有效地维护交易双方的合法权益。②规范了交易流程。使交易环节更加流畅，促进房地产交易达成。③提高交易效率。银行可以凭存量房买卖合同直接审批贷款，从而大大缩短交易时间，提高交易效率。④规范市场秩序。能有效减少市场交易过程中的资金纠纷，有利于促进房地产市场的健康、稳定、持续发展。

为促成房地产交易，房地产经纪人员要把房源信息发布出去以获得客户的关注。房地产经纪人员在发布房源信息前，需征得委托人书面同意，通常要在签订房地产经纪服务合同、核验房源产权及房屋实地查看以后才能发布房源信息。