21年房地产经纪协理历年真题6辑

个人转让住房，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。

存量房买卖产权过户需要遵守一定的程序，具体包括：①缴纳税费。存量房权属过户实行先税后证制度，即买卖双方要先持《房屋买卖合同》及相关证件到各区县地税局缴纳交易税费，然后才能办理房产过户登记手续。②产权登记过户。双方持买卖合同、完税票据、相关证件及材料到交易管理部门办理登记过户即产权转移手续。③领取不动产权证。办完上述手续后，买方在各区县的规定时间内持《领证通知单》，到房屋所在地区县权属登记部门领取房屋不动产权证。

房地产交易资金自行交割的优点包括：①操作简单。交易双方均同意即可完成，无须到相关部门办理繁琐的资料审核和审批手续。②交易周期短。由于不受部门审批、审核的限制，资金划转一般在很短的时间内就能完成，可以在短期内实现交易。房地产交易资金自行交割的缺点是：在存量房交易中，对于买方而言，已交割资金的安全无任何保障及约束，风险较大。

房地产经纪人员有义务告知委托人房屋交易涉及的税费、房屋的权属性质等。D项，在执业过程中，房地产经纪人会获得委托人的个人隐私及其他商业秘密。房地产经纪人有义务保守委托人的隐私及商业秘密，不得将有关信息擅自泄露给他人，或利用信息牟取不正当利益。

按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务项目可分为基本服务和其他服务。房地产经纪基本服务的内容包括：①提供房地产市场信息；②协助办理相关交易流程；③告知交易风险；④提供市场咨询；⑤协助实地看房；⑥协助促成交易双方签订房地产交易合同等。延伸服务的内容包括：①房地产抵押贷款代办；②房地产登记手续代办等。

决定建筑物实际使用年限的因素，除了建筑物的设计使用年限，还有所用的建筑材料及其质量、建筑施工质量、使用和维护状况等。

客源信息管理的对象就是买房或租房的客户。相比于房源管理，客源信息管理，即客户信息管理，是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心。在实际工作中，可以按照区域或社区来划分，以便为客户寻找合适的房源。

存量房商业贷款的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供等，不同的还款方式适合不同类型的客户。例如：①等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；②等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群；③双周供适合周结工资或者夫妻双方月中和月底发工资的借款人。

按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。其中，B类客户是房地产经纪人应重点培养的目标，其客户群特征包括：①有明确的购房或租房计划，但并不是十分迫切；②一般属于完美型客户，对物业品质要求较高，一旦物业条件合适，便会立即成交。

《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的（购房款、合同租金）的20%，如果超过这个比例，则超过的部分无效，定金罚则仍按20%的比例执行。双方约定的定金比例为合同总价款的25%，则超过部分的5%为无效。

客户信息管理是房地产经纪机构和经纪人最为重要的工作内容之一，客户信息管理能力水平和管理状态直接决定了房地产成交比率和成交效率，也是达成客户满意的基本条件。

按照《民法通则》规定，具有完全民事行为能力的权利人是指18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人。限制行为能力的人是指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人。无民事行为能力的人是指不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人。

房源信息的管理包括对房源信息的整理、共享、维护以及更新等内容，是使房源信息得以有效利用，发挥最大作用的基础和前提。其中，房源信息的整理通常包括对房源信息的分类、记录和储存几个环节。而房源信息的记录和储存是对分类后的房源信息进行具体的文字整理过程，并加以恰当储存，这是房源信息整理过程中最关键的工作。

房源的获取原则包括：①真实性；②及时性；③集中性。其中，及时性是指房地产经纪人在获取房源信息之后应及时了解和核实房屋情况、业主信息，及时现场勘查拍照、及时获取钥匙和委托、及时补全信息和委托手续、及时发布信息进行营销推广。力争在最短的时间内使之成为有效房源信息。同时，因为房源具有动态性特点，随着市场变化、时间推移或业主心理变化等，房源状态可能出现各种变化，房地产经纪人还应及时对房源信息进行更新，以确保房源的有效性。

按照项目销售任务的铺排，可将房地产销售分为预热期、公开销售期、持续在售期和尾盘销售期，不同时期要求完成的销售量有所不同。如预热期的推广主要是整个项目的形象推广，不需要涉及具体的情况，这个阶段广告的作用较为重要。而尾盘期则以配套工程竣工为主，并辅助以适量的价格策略。

违约责任是指合同履行期间，任何一方如出现单方无故终止或解除本合同的严重违约行为致使本合同无法继续履行，给对方造成损失的，须赔偿对方因此遭受的相应损失。本题中，居先生与一家房地产经纪机构签订了3个月的独家出售经纪服务合同，2个月后将房屋委托给另一家房地产经纪机构出售，属于单方违约，应承担违约责任。

不动产登记程序主要有：①申请；②受理查验；③登簿发证。其中，受理查验的程序包括：①登记查验；②实地查看；③公告。

房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象主要都是房地产。在房地产开发活动中，房地产开发企业与建筑施工企业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产开发企业是房地产开发建设的甲方，建筑施工企业是乙方；房地产开发企业是投资开发者、策划者、组织者，承担发包任务；建筑施工企业则是建设承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。

按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务项目可分为基本服务和其他服务。房地产基本服务的内容主要包括：①提供房地产信息；②实地看房；③代拟房地产交易合同。其他服务的内容主要包括：①房地产抵押贷款代办；②房地产登记手续代办。

在房地产经纪业务中，房源就是房屋权利人委托房地产经纪机构交易的房地产。从房源的含义看，一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条件：①依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押。不得出租、转让和抵押的房屋不能成为房源。②房屋权利人有交易的意愿，并采取了委托行动。

商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。

转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额算征税（这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额）。

使用广告法的优势包括：①获得的信息量会很多、很大；②受众面较广；③可以间接对公司的品牌进行宣传和推广。

合作推荐是业主委托经纪人将房源信息（仅房源基本信息而已，不含业主联系方式。一般为独家委托房源）与其他区域的门店经纪人分享之后，业主受托经纪人也会参与服务全程，并协同促成交易实现，这种合作推荐方式在成交之后，业主委托经纪人与合作经纪人对半分佣，各分佣50%。

房地产经纪人在对物业进行现场勘查时要特别注意的事项有：①现场勘查时，应仔细核对不动产权证上所载的面积、业主登记面积以及实际面积是否相符，如有不符，应及时向业主指出；②了解该物业所在区域是否划入拆迁范围，了解该地区户口是否已冻结；③对底层并沿街有商业价值的物业还应仔细了解客流情况、周边人文环境、消费层次，并确定该物业周围是否有类似物业从事对外商业经营及经营的种类；④对非独用物业应了解厨房和卫生间合用部位的面积大小、合用户数、有无阳台；⑤耐心查勘物业所处的外部环境；⑥掌握物业类型、结构、楼层、朝向、建造年代、权属、房型布局、面积、外立面造型、外墙装饰材料、电梯数量、品牌、建筑质量等；⑦详细勘查水、电、气、热力、有线电视、无线网络的使用状况，对煤气或天然气的气路要亲自试用；⑧耐心询问业主房屋设施哪些可以留下，哪些必须搬走，了解房屋现存未用的水电气剩余量。

个人贷款产品从贷款的目的可分为个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人消费贷款和个人经营贷款等。个人住房贷款是我国最早开办、规模最大的个人贷款产品。个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：①贷款期限长，通常为10～20年，最长可达30年；②还款方式绝大多数采取分期还本付息的方式；③大多数是以所购住房抵押为前提条件发生的资金借贷关系。

风险管理方法通常有3类，包括：①损失控制；②损失融资；③内部风险控制。其中，损失融资包括：a．自留与自保（自我保险），是指公司或个人承担部分或全部的损失；b．保险，是指购买保险合同；c．对冲，是指利用金融衍生品防范风险；d．其他合约化风险转移手段，是指与供应商等签订合同，从而达到风险损失的转移。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，订立的房屋买卖合同导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

房地产交易资金结算阶段，房地产经纪人员要做到：①提醒买卖双方进行交易资金监管，并告知资金监管的范围、基本流程和要求；②不得擅自划转客户交易结算资金；③核对买卖双方收付款的姓名及账号，确保无误，否则可能导致无法办理转款手续；④提醒买卖双方收付款账户要求；⑤向买卖双方解释资金监管协议的内容及其他相关事项；⑥买方需要贷款的，应提前提醒买方准备好贷款相关资料，到银行申请贷款；⑦提前提醒买方当前申请的贷款金额、年限及利率与个人信用有关，最终以银行批复的结果为准；⑧不得以任何名义擅自收取交易资金监管手续费用。

不动产登记簿，是指由不动产登记机构依法制作的，对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记录。《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于登记簿时发生效力”，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。

一般情况下，个人住房抵押消费贷款是指以个人或者他人名义的房产做抵押，向银行申请用于各种消费用途，如装修、买车、出国、旅游、留学等。主要适用人群为：①全款购房，现有资金需求的借款人；②贷款购房但已经将贷款还清，且又有资金需求的借款人。

销售准备阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件（如商品房预售许可证）、商品房销售代理委托书、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员，进行业务培训。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。商品房预售许可证、商品房销售代理委托书、销控表等应在销售现场予以明示。

产权纠纷引起的风险包括：①产权瑕疵风险；②产权转移风险。其中，房屋买卖中确认房屋产权是否存在瑕疵是首要问题。存量房是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否顺利交易的重要因素，而有的产权证明有可能已无法清晰显示产权现有的状态。

客源是指对房地产物业有现时需求或潜在需求的客户，其构成要素包括两个方面：①需求者；②需求者的需求意向。二者缺一不可。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求，也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。

准确的项目定位可以锁定项目的目标市场和目标消费者，在项目有了明确的市场定位之后，该项目所面向的消费者一般来说就很明确了。该类消费群体是哪些人，他们的年龄、性别、职业、收入、文化层次、喜好及未来需要是怎样的，以及由此而引起的一些消费倾向等。市场主题即从客户定位中找出符合其需要及能力的要素，并对这些要素加以描述，突出“卖给谁、给谁享受”。

根据《城市房地产管理法》相关规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度；国家实行房地产成交价格申报制度；国家实行房地产价格评估制度；国家实行房地产价格评估人员资格认证制度；国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

按照构造方式，墙体分为：①实体墙，是指用普通砖和其他实心砌块砌筑而成的墙；②空心墙，是指用普通砖和其他实心砌块砌筑而成的墙；③复合墙，是指用两种以上材料组合而成的墙。B项属于按照受力情况对墙体进行的分类。

互联网开发客户的方式包括：①付费的房源信息发布平台；②免费的公共网络信息发布平台；③房地产经纪机构门户网站。

配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限为5年。租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。

讲座揽客法是通过向社区、团体或特定人群举办讲座来发展客户的方法。讲座可以是房地产知识介绍，也可以是房地产市场分析或房地产投资信息的提供，或房地产交易流程、产权办证问题的介绍。甲公司与附近社区居委会联合在小区内举办房地产知识培训，为社区居民讲解调控政策对房地产市场的影响，并向居民免费发放相关资料属于讲座揽客法。

室内墙面的种类包括：①抹灰类墙面；②贴面类墙面；③涂刷类墙面；④裱糊类墙面；⑤罩面板类墙面。抹灰类墙面包括一般抹灰饰面和装饰抹灰饰面，BCD三项均属于贴面类墙面。

通常情况下，交易双方总是站在各自的立场上来判断房地产价格，因此，常常不能就成交价格达成一致意见。这就需要房地产经纪人以专业的身份和经验来协调双方的认识。一般而言，房地产经纪人应以标的物业的客观市场价值为基准来协调交易双方，必要时还可借助房地产估价机构的力量。

室内地面还可根据使用功能，分为防滑地面、防静电地面、防腐蚀地面、采暖地面等；根据装饰效果，分为美术地面、席纹地面、拼花地面等。按照面层材料，有水泥砂浆地面、细石混凝土地面、水磨石地面、复合材料地面和地毯地面等。按照构造方法，有整体类地面、铺贴类地面、木竹类地面、橡胶塑胶类地面等。

2012年版房屋所有权证书在证书防伪水印纸内埋入全息开窗安全线，安全线均匀分布在证书内业，宽2mm，其上文字内容为循环排列的“住房和城乡建设部”字样，在光线下呈现不同颜色的镭射光。

对房地产价格信息的分析方法包括：①简单统计分析，即根据已搜集到的统计数据计算出某些数据指标，通过这些指标对房地产价格的走势进行判断；②比价分析，对不同地区或不同类别房源的比较、同类房源在不同时间段上的比较等；③因果关系分析。其中，因果关系分析主要分析了影响房价的原因，找出影响价格变化的主要因素和影响程度等。

根据房地产的用途类型（如住宅、零售商业、办公、工业等），可以将房地产经纪业务分为住宅房地产经纪业务、商业房地产经纪业务。到目前为止，住宅经纪业务一直是我国房地产经纪业务的主要类型。

房地产经纪活动的主体是房地产经纪机构和房地产经纪人员，为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金。

住宅按照层数，分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。其中，1～3层的住宅为低层住宅，4～6层的住宅为多层住宅，7～9层的住宅为中高层住宅，10层及以上的住宅为高层住宅。建筑总高度超过100m的住宅，为超高层住宅。现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指8～11层的住宅。

委托是房地产经纪活动中最常见的业务关系，是产生代理、行纪、居间等一切委托事务的基础。《合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。房地产委托可以定义为：房地产经纪机构受委托人委托，在委托合同权限内，有偿为委托人处理房地产交易相关事务的行为。在房地产委托关系中，委托房地产经纪机构为自己处理房地产交易事务的人称委托人，接受委托的房地产经纪机构称受托人。

独家委托对业主方的意义表现在：①避免多家中介公司为达成交易而迫使业主降价出售或出租，最大限度保护业主的利益；②委托人可更省心、放心地出租或出售房产，免受多家中介的打扰，更好地保护了业主房产资料的隐私，可以享受专属服务，获得更有保障的专业化、差异化的服务，缩短销售周期；③最大限度调动经纪人的积极性，增加房屋曝光度，吸引更多客户看房，集中营销广告力度，加快了房产销售的速度。

不动产登记资料的查询程序主要包括：①查询人提出查询申请。权利人和利害关系人需要查询和复制不动产登记资料的，应向不动产登记机构申请查询。②查询机构提供查询。对符合规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。③查询结果证明的出具。查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期，并加盖不动产登记机构查询专用章。

人际关系法不仅是指以自己认识的亲朋好友信赖为基础，通过人际关系网络介绍客户，而且包括新的人际关系的开发。这种开拓客源的方法不受时间、场地的限制，是房地产经纪人个人可以操作的方法。

一次性付款是指房地产买卖中，买卖双方约定支付价款的一个日期，买方在该日期向卖方一次性支付完所有价款的方式。付款的日期有三种情况：①房屋交付使用之前的特定某天；②房屋交付之日；③房屋交付之后的特定某天。但卖方一般要求在房屋交付之前付清全款。