21年房地产经纪协理答疑精华8章

楼梯是建筑物内各个不同楼层之间上下联系的主要交通设施，供人们上下楼层、疏散人流或运送物品使用。根据使用性质，分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯和防火楼梯。根据所用的材料，分为木楼梯、竹楼梯、石楼梯、钢筋混凝土楼梯、钢楼梯等。

房屋租赁登记备案记载的信息内容应当包括：①出租人的姓名（名称）、住所；②承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码；③出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；④其他需要记载的内容。

不动产登记有多种分类方法。按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。按照登记物的类型可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。按照登记物权的类型可分为所有权登记和他项权利登记。

直营和特许经营模式的最大区别是连锁店投资方不同，由总部直接投资设立门店的是直营模式，由被特许方投资设立门店的是特许经营模式。如果一家房地产经纪机构的连锁门店当中既有直营门店也有特许加盟的门店，则这家机构就是混合模式的房地产经纪机构。另外，由特许人和被特许人共同出资设立门店的模式，介于直营和加盟之间，称为参股模式。

《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

根据美国房地产经纪人协会的调查，经纪人超过半数的生意来自口头介绍，媒体广告带来的客户只占40%左右，因而争取更多的口头介绍客户是拓广客户的重要目标。

全国施行统一的住房公积金贷款利率，贷款利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。公积金贷款期限最长不超过30年。

房产税是以房屋为征税对象，以房产的价值和租金收入为计税依据，向房产的所有人或经营管理人征收的一种财产税。自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。则本题中，张某每年应缴纳的房产税为：3000×12×4%＝1440（元）。

房地产经纪机构完成房地产经纪服务后委托人就有义务支付佣金，延伸服务的效果不应作为影响委托人佣金支付义务的因素。延伸服务是否收费应由经纪机构和委托人协商确定，但其本身并不作为影响委托方佣金支付义务的因素。

从立法层次上看，房地产法律体系主要包括宪法、房地产法律、房地产行政法规、地方性法规、行政规章和规范性文件以及最高人民法院的司法解释。《城市房地产管理法》属于房地产法律，《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，《A省商品房销售管理办法》属于地方（省级）政府规章，《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》属于地方（县级）政府规章。省级政府制定的地方政府规章的效力高于县级政府制定的地方政府规章，低于地方性法规、低于法律，效力排第三。

A项，以共有的房地产设定抵押的，抵押人应当事先征得其他共有权人的书面同意。B项，以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。C项，以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。D项，预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

根据建筑施工方法进行分类，房屋建筑可分为：①现浇现砌式建筑，其主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成；②预制装配式建筑，其主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成；③部分现浇现砌、部分装配式建筑，其一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）则采用在加工厂制成的预制构件。AC两项属于房屋建筑根据建筑结构的分类。

人文环境等级划分具体标准如表3-3所示。
表3-3　人文环境等级划分

土地和房屋抵押权首次登记应当提交的申请材料有：①登记申请书；②申请人身份证明；③不动产权属证书；④抵押合同；⑤主债权合同等必要材料。抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。

B项，不动产权属证书，是权利人享有该不动产物权的证明，一般是在作为不动产登记的所有权登记、他物权登记完成后由登记机构颁发给权利人的，如集体土地所有权登记、集体土地使用权登记和房屋所有权登记等，都应当颁发不动产权属证书。因此，不动产权属证书记载的事项应当是不动产登记簿记载的依据。DE两项，一般来说，实体性权利的登记，应当发放权属证书，包括抵押权、地役权。登记证明发放的情形主要是预告登记和异议登记。需注意的是，查封登记和注销登记，既不需要发放权利证书，也不需要发放登记证明。

城市维护建设税是对从事工商经营缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人征收的一种税。它本身无特定的征税对象，而以消费税、增值税、营业税税额为计税依据，随此“三税”附征，属一种附加税。城市维护建设税实行地区差别比例税率，其纳税税率视纳税人所在地点不同而异。所在城市市区的按税率7%征税；在县城、建制镇、工矿区的按税率5%征税；其他按税率1%征税。

针对房地产经纪人日常经纪业务而言，房地产经纪人要充分认识到在经纪业务的每个环节，都可能会发生的各种类型的风险，以及这个风险发生的可能性和造成损失的程度。因此，房地产经纪人更要了解与不同风险相适合的各类风险管理方法，并有效利用以防范风险。风险管理方法通常包括：①损失控制；②损失融资；③内部风险控制。

根据我国目前房地产经纪行业的特点，如相关的法律、法规还在不断完善当中，行业本身的涉及面广、不确定性多，容易产生各类纠纷等，必须制定系统的风险防范措施。常见的措施包括：①对外承诺标准化；②权限的控制与分配；③门店责任人的培训；④建立监察稽核体系；⑤风险的转移。AE两项属于正确对待风险中的要求。

房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否出售的重要因素。

住房公积金贷款年限一般为1～30年，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年。另外，只要公积金贷款申请人所购买房屋的“房龄＋贷款年限≤47年（砖混）或房龄＋贷款年限≤57年（钢混）”，都可以申请公积金贷款。

房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。

适用的要求主要包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好，功能齐全，空间布局合理。具体为：①防水的基本要求是屋顶或楼板不漏水，外墙不渗雨。②保温、隔热的基本要求是冬季能保温，夏季能隔热、防热。③隔声的基本要求是为了防止噪声和保护私密性。④通风的基本要求是能够使室内与室外空气之间流通，保持室内空气新鲜。⑤采光、日照的基本要求是室内在白天能通过窗口取得光线使其明亮，有一定的空间能够获得一定时间的太阳光照射。⑥功能齐全的基本要求是具有该种用途所必要的设施设备，能满足使用要求。⑦空间布局合理的基本要求是平面布置合理，交通联系方便，有利于使用。

偿还比率又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率。根据题意知，林某的偿还比率=4100÷10000=41.00%。

A． 市场需求旺盛
B． 销售难度小
C． 销售周期较短
D． 无房源钥匙
E． 销售周期较长
A、B类房源的分类依据及特征如表2-2所示。需要注意的是，该分类是从销售难易角度进行划分的，并不完全代表房地产质量的好坏。
表2-2　房源类型分类表

代拟存量房买卖合同签约时需要准备的材料有：①买卖双方的有效身份证明；②房地产权属证书原件。出卖的房屋属于已购公房的，需要原买入时的购房合同；③央产房、军产房等特殊房屋需具备上市审批表以及物业服务费、供暖费等相关费用结清证明；④房地产共有的，需要提供其他共有人同意出售的证明；⑤卖方买入房产的发票证明，以便于测算税款。

房款可以按套计价，也可以按面积计价。存量房买卖一般按套标价，即直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款；新建商品房销售则一般按面积计价，即约定每平方米的售价即单价，然后用单价乘以相应的面积来计算总价款。按面积计价的，要注意面积的内涵，是按套内建筑面积计价还是按建筑面积计价。按套内建筑面积计价的，应注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。在商品房屋租赁关系中，出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过房屋租赁合同确定。因此，出租人与承租人应当对双方的权利与义务作出明确规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。

房地产经纪人有义务指导房产经纪人协理进行房地产经纪业务。因为房地产经纪人的职业能力和业务水平比房地产经纪人协理高，执业经验也比房地产经纪人协理丰富。房地产经纪业务琐碎、复杂，房地产经纪人应指导和帮助房地产经纪人协理开展房地产经纪业务，同时，房地产经纪协理也有义务协助房地产经纪人开展房地产经纪业务。

按照有关司法解释，同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，按下列顺序确定履行合同的承租人：①已经合法占有租赁房屋的；②已经办理登记备案手续的；③合同成立在先的。

《房地产经纪管理办法》是整个房地产经纪行业发展多年以后第一部专门的房地产经纪行业管理法规，经纪公司在操作业务时有明确的统一标准，对交易资金监管、经纪从业人员要求、资金监管等再次作了要求，同时也有对构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台等提出了新的举措。

内部推荐合作分为一般推荐和合作推荐两种方式。一般推荐是指业主受托经纪人将房源信息（连同业主联系方式）推荐给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣15%～25%。合作推荐则是业主受托经纪人将房源信息（房源基本信息而已，不含业主联系方式，一般为独家委托房源）与其他区域的门店经纪人分享之后，业主受托经纪人也会参与服务全程，并协同促成交易实现，这种合作推荐方式在成交之后，业主受托经纪人与合作经纪人对半分佣，各分佣50%。甲机构既可以是一般推荐方式下的卖方代理经纪人或买方代理经纪人，又可以是合作推荐下代理经纪人。在一般推荐方式下，作为卖方代理经纪人可分得的佣金为：1000000×3%×20%＝6000（元）；一般推荐方式下，作为买方代理经纪人可分得的佣金为：1000000×3%×80%＝24000（元）；在合作推荐方式下，可分得的佣金为：1000000×3%×50%＝15000（元）。

在新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构提供的服务内容主要包括：①市场调研；②项目本体分析；③竞争产品分析；④客户定位等项目营销策划咨询；⑤项目宣传及推广；⑥对商品房进行销售；⑦协助商品房买卖合同的签订及房屋交验等。

信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；②与标的物业相关的市场信息，是指标的物业所属的房地产分类市场（如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等）的供求信息、价格信息等；③委托方信息，包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。因此，存量房经纪业务流程中，信息传播的主要内容是委托标的物的信息。

电视广告是一种经由电视传播的广告形式。大部分的电视广告是由外面的广告公司制作，并且向电视台购买播放时数。通过电视发布房地产广告具有普及率高、表现力强、推广迅速等优点，但制作程序比较繁琐，花费成本高。

房地产法规政策体系是指各种不同层面的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。其中，全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，其效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。

商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。一般来说，对房源信息的更新要注意以下三点：①周期性回访；②回访信息的累积；③房源信息状态的及时更新。其中，在房源状态的及时更新过程中，房源状态分为有效（在租、在售、租售）、定金、无效（我租我售、他租他售、暂缓租/售）。根据每一次的房源带看结果及房源的买卖（租赁）交易进程，录入相应的房源状态（在租、在售、租售），从而实现房源信息的及时更新与循环利用。

A项，新建商品房的买受人需要缴纳契税，契税以成交价格为计税依据，采用比例税率，适用税率为3%～5%，具体税率由地方规定。B项，转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。C项，从事房地产开发经营的单位和个人应缴纳所得税，本题中，王某是普通购买者，不用缴纳。D项，新建商品房买卖，由订立合同的双方当事人，按照0.05%的比例缴纳印花税。买受人应缴纳每证5元的权证印花税。自2008年11月1日起，对个人销售和购买住房免征印花税。

房地产经纪业务记录的主要内容包括：①房地产经纪服务合同；②房地产交易合同（买卖和租赁合同）；③委托人及交易相对人提供的资料；④房屋状况说明书、房屋查验报告；⑤收据、收条及各种票据等原始凭证的复印件；⑥房屋交接单或房屋交接确认书；⑦交易房屋房地产权属证书复印件；⑧其他有关资料。

信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；②与标的物业相关的市场信息，是指标的物业所属的房地产分类市场（如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等）的供求信息、价格信息等；③委托方信息，包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。因此，存量房经纪业务流程中，信息传播的主要内容是委托标的物的信息。

房地产居间是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。

不动产托伦斯登记制度的主要特点包括：①不动产权利一经登记便具有绝对的法律效力；②已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；③登记采取强制登记制度；④登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，正副本内容必须完全一致。

房地产经纪人员在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑。但是，必须注意，贷款能否成功经过银行批准主要取决于客户的资信，房地产经纪机构不对贷款申请的结果承担担保责任。

房地产经纪人员要向委托人说明房地产经纪服务的基本流程及每项服务的完成标准，包括基本服务完成的节点、代办服务完成的节点等。这里要区分基本服务与代办服务完成的节点，从法律上讲，基本服务完成的标志是房地产交易合同签订，代办服务完成的节点是手续办理完毕。

购买存量房、办理房屋产权登记需要一定的程序，其流程如下：①购买资格核验（住宅类）；②网签合同；③地税部门核定契税；④到不动产登记大厅提交申请；⑤受理；⑥领证。

从立法层次上看，房地产法律体系主要包括宪法、房地产法律、房地产行政法规、地方性法规、行政规章和规范性文件以及最高人民法院的司法解释。《城市房地产管理法》属于房地产法律，《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，《A省商品房销售管理办法》属于地方（省级）政府规章，《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》属于地方（县级）政府规章。省级政府制定的地方政府规章的效力高于县级政府制定的地方政府规章，低于地方性法规、低于法律，效力排第三。

根据国务院建立不动产统一登记的要求，将由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设（房地产）部门承担。

《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。

我国台湾地区的著名房地产经纪机构——信义房屋，多年前就在台湾率先创立了“不动产说明书”制度，并在实际业务进行中加以实施。此外，信义房屋还先后推出了“漏水保固制度”、“高氯离子瑕疵保障制度”、“高放射瑕疵保障制度”等房屋质量保障服务。

A． 住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心，委托银行向住房公积金缴存职工发放的住房贷款
B． 住房公积金贷款实行低利率政策
C． 贷款额度不受限制，带有较强的政策性
D． 住房公积金贷款属于个人住房贷款
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托银行向购买、建造和大修各类型住房的住房公积金缴存职工发放的住房贷款。该贷款实行低利率政策。贷款额度受到限制，带有较强的政策性。

房地产抵押的主要类型包括：①一般房地产抵押，指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为；②在建工程抵押，指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；③预购商品房贷款抵押，指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；④最高额抵押，指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。

根据不同的分类标准，房地产经纪机构可以分为不同的类型。具体包括：①按照组织形式划分，理论上房地产经纪机构可以分为公司企业、合伙企业、个体工商户和独资企业。②按照注册资金的来源划分，可以分为中资企业和外资企业。③按照经营模式划分，可以分为有店经营模式和无店经营模式。④按照主营业务的不同，可以分为新建商品房销售代理机构、存量房（二手房）经纪机构和综合型经纪机构。

一幢建筑物一般是由竖向建筑构件、水平建筑构件及解决上下层交通联系的楼梯等组成。其中，竖向建筑构件有基础、墙体、柱等，水平建筑构件有地面、楼板、梁、屋顶等。

供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。根据经济学原理，价格随着供求关系的变化而上下浮动，与供给负相关，与需求正相关。房地产价格作为价格的一种，同样受房地产市场供求的影响，即当房地产供给大于需求时，房地产价格将下跌，当房地产供给满足不了需求时，房地产价格将上涨。

A项，抵押房地产经抵押权人同意可以出租。B项，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力。C项，抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人来书面告之承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。D项，《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理，且大多为卖方代理，即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。