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2021房地产经纪协理考试真题及答案8卷

发布时间：2021-08-03 来源：策划方案之家
2021房地产经纪协理考试真题及答案8卷

2021房地产经纪协理考试真题及答案8卷 第1卷

下列关于房屋登记费的说法错误的是（　　）。

A.住房登记每件80元
B.非住房登记每件550元
C.住房登记一套为一件
D.住房登记核发一本房屋权属证书收取证书工本费10元

答案：D
解析：
按照《物权法》规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产面积、体积或者价款的比例收取。目前，国家尚未出台不动产登记收费标准。按照房屋登记收费的标准，住房登记收费标准为80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按照规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含一本房屋权属证书费，但每增加一本征收加收证书工本费10元。

人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人（　　）的宽限期。

A.6个月
B.5个月
C.7个月
D.1年

答案：A
解析：
人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。在此期限内，人民法院不得强制被执行人及其扶养家属迁出该房屋。只有6个月的宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才能强行迁出。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。

在客源信息的开拓方法中，（　　）的劣势是成本较高、时效性较差。

A.客户介绍法
B.广告法
C.讲座揽客法
D.互联网开发法

答案：B
解析：
A项，客户介绍法，成本很低、客户都是真实有效的；B项，使用广告法的劣势是成本较高、时效性较差；C项，讲座的组织准备工作尤为关键，主题、时间、场地和邀请方式及主讲人的演讲技巧等都决定其效果；D项，互联网开发法劣势在于当前网上信息量大，信息难于突出，客户识别难度大，需要对客源信息进行有效的分析才能找出适合潜在客户的房源。

商业房地产租赁代理业务的客户开拓主要通过（　　）来进行。

A.潜在客户
B.老客户
C.有望客户
D.成交客户

答案：A
解析：
商业房地产租赁代理业务的服务对象主要是商业房地产业主（开发企业或其他机构）和需要承租商业房地产的各类企业，客户开拓主要通过向潜在客户提供有关商业房地产的资讯、分析报告、组织论坛、专业活动等方式来进行。

存量房经纪业务的售后服务中，对客户感到不满意的环节进行补救的服务是（　　）。

A.延伸服务
B.跟踪服务
C.后续服务
D.改进服务

答案：D
解析：
售后服务是房地产经纪机构提高服务质量、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括：①延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；②改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；③跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。

选择贷款银行主要考虑（　　）。

A.存款利率
B.还款方式
C.调息方式
D.贷款成数
E.银行的工作效率

答案：B,C,E
解析：
目前，几乎所有商业银行都提供个人住房贷款，如何选择贷款银行是贷款方案的首要任务。选择贷款银行主要考虑以下几个因素：①贷款利率；②贷款门槛；③调息方式；④还款方式；⑤提前还贷的规定；⑥银行的工作效率；⑦买方的偏好。

土地增值税的扣除项目不包括（　　）。

A.建筑物的评估价格
B.建房贷款超期支付的利息
C.房地产开发成本
D.与转让房地产有关的税金

答案：B
解析：
转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括如下几项：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本；③房地产开发费用；④与转让房地产有关的税金；⑤其他扣除项目；⑥旧房及建筑物的评估价格。

房地产是（　　）的结合体。

A.实物
B.形象
C.权益
D.价值
E.区位

答案：A,C,E
解析：
房地产是实物、权益和区位三者的结合体。房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的有形部分。房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。

贷款能否成功经过银行批准主要取决于（　　）。

A.房地产经纪机构的能力
B.银行限定的贷款额度
C.物业信息的全面性
D.客户的资信和条件

答案：D
解析：
在贷款审批程序中，贷款银行收到借款人的资料后，从个人信用、抵押物价值和借款人的条件等方面进行贷款审查。借款人在达到了上述两项要求后，贷款银行还要根据规定对借款人的条件进一步审查，内容包括：借款人的收入及财产证明、贷款的额度（包括成数和总额）、婚姻状况及配偶的认可。凡符合贷款条件的就可安排签订贷款合同。

2021房地产经纪协理考试真题及答案8卷 第2卷

以下不属于存量房买卖产权过户需要遵守的程序的是（　　）。

A.缴纳税费
B.缴纳物业费
C.产权登记过户
D.领取不动产权证。

答案：B
解析：
存量房买卖产权过户需要遵守一定的程序，具体包括：①缴纳税费。存量房权属过户实行先税后证制度，即买卖双方要先持《房屋买卖合同》及相关证件到各区县地税局缴纳交易税费，然后才能办理房产过户登记手续。②产权登记过户。双方持买卖合同、完税票据、相关证件及材料到交易管理部门办理登记过户即产权转移手续。③领取不动产权证。办完上述手续后，买方在各区县的规定时间内持《领证通知单》，到房屋所在地区县权属登记部门领取房屋不动产权证。

下列属于房地产经纪人员进行业务招揽时应注意的事项有（　　）。

A.不得盲目拨打陌生客户电话
B.对明确拒绝再次接受电话销售的受访客户，不得再次滋扰
C.不得招揽与其他经纪机构提供不同服务的客户
D.不得乱发广告传单、不得乱贴小广告
E.不得虚假宣传

答案：A,B,D,E
解析：
招揽房地产经纪业务，应当以不影响人民正常的生活工作秩序和市容市貌为前提。应注意以下几点：①不得盲目拨打陌生客户电话，特别是对明确拒绝再次接受电话销售的受访客户，不得再次滋扰；②不得乱发广告传单、不得乱贴小广告；③不得虚假宣传，主要不得夸大自己的业务能力，不得为招揽业务故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和房地产经纪人员信誉、声誉；④不得招揽已经提出“免中介”以及已有其他房地产经纪机构独家代理的房地产经纪业务。C项，房地产经纪人员可以招揽与其他经纪机构提供不同服务的客户，例如招揽贷款代办或者登记代办服务。

业主会因担心房价可能上涨而惜售，说明房源具有（　　）。

A.物理属性
B.法律属性
C.心理属性
D.变动属性

答案：C
解析：
房源信息的“心理特征”中的“心理”是指业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主（委托方）心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。

王某于2017年12月将一套自有房屋出租给张某，双方签订了房屋租赁合同。合同约定租期为1年，年租金为20000元。此时张某应当办理（　　）。

A.房屋他项权利登记
B.房屋变更登记
C.房屋转移登记
D.房屋租赁登记备案

答案：D
解析：
《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。

李某向银行申请期限为20年的个人住房抵押贷款，银行给出的贷款条件是首付50%，贷款利率上浮10%。则李某申请的个人住房贷款的性质是（　　）。

A.商业性个人住房贷款
B.住房公积金贷款
C.个人住房组合贷款
D.贴息贷款

答案：A
解析：
根据贷款性质，个人住房贷款分为：①商业性个人住房贷款，是指商业银行用其信贷资金向购买、建造和大修各类型住房的个人所发放的自营性贷款。②住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托银行向购买、建造和大修各类型住房的住房公积金缴存职工发放的住房贷款。③个人住房组合贷款，是指借款人申请个人住房公积金的贷款额不足以支付购房所需资金时，其不足部分向银行申请商业性个人住房贷款，个人住房公积金贷款和商业性个人住房贷款两者的组合，称之为组合贷款。

A房地产开发企业委托B房地产经纪公司独家销售刚刚开发的住宅小区项目，双方就佣金达成了协议。B公司关于该住宅小区的销售业务属于（　　）。

A.新建商品房销售代理业务
B.二手房经纪业务
C.独家代理经纪业务
D.存量房买卖居间业务

答案：A
解析：
现阶段我国房地产经纪实践中的主要业务类型有存量房买卖居间业务、存量房租赁经纪业务和新建商品房销售代理业务。其中，新建商品房销售代理是指房地产经纪机构接受委托，按照房地产经纪服务合同的约定，以房地产开发企业的名义销售商品房，并向房地产开发企业收取佣金的经纪行为。

购房人常用的担保方式是（　　）。

A.抵押加保证
B.质押
C.保证
D.抵押

答案：D
解析：
个人住房贷款一般采纳以下四种担保方式：①抵押贷款；②质押贷款；③保证贷款；④抵押（质押）加保证贷款。其中，在房地产交易活动中，抵押是购房人常用的担保方式。

在房屋出租经纪服务合同中，委托出租条件的条款应包含的内容有（　　）。

A.租赁期限
B.定金标准
C.押金标准
D.租金
E.押金支付方式

答案：A,C,D
解析：
在房屋出租经纪服务合同中，应标明委托人的委托出租条件，具体包括委托人要求的租金、租赁期限、押金标准、租金支付方式和其他费用支付。

地籍调查和土地登记的基本土地单元是（　　）。

A.街坊
B.街道
C.宗地
D.地块

答案：C
解析：
宗地是指土地权属界址线所封闭的地块，是地籍调查和不动产登记的基本土地单元。地籍调查是以清查每宗土地的位置、界限、面积、权属、用途和等级为目的的土地调查，包括土地权属调查和地籍测量。地籍测量是以查清每宗土地的边界、位置、形状、面积为目的的土地测量。

2021房地产经纪协理考试真题及答案8卷 第3卷

在办理住房公积金贷款时，贷款最长期限是（　　）年。

A.20
B.30
C.40
D.50

答案：B
解析：
全国施行统一的住房公积金贷款利率，贷款利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。公积金贷款期限最长不超过30年。

下列属于房地产区位因素的有（　　）。

A.位置
B.地形
C.地势
D.周围环境和景观
E.外部配套设施

答案：A,D,E
解析：
房地产区位是指一宗房地产与其他房地产在空间方位和距离上的关系，包括：①位置；②交通；③周围环境和景观；④外部配套设施等方面。BC两项属于房地产实物因素。

商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在（　　）日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

A.3
B.5
C.15
D.30

答案：D
解析：
商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

下列房屋权利人的房产中，可以成为房源的是（　　）。

A.房屋权利人委托房地产经纪机构交易其房产
B.房屋权利人有交易意愿但未委托房地产经纪机构
C.房屋权利人无交易意愿，房屋用于自住
D.房屋权利人的房产不得出租、转让和抵押

答案：A
解析：
一般认为，在房地产经纪业务中，房源就是房屋权利人委托房地产经纪机构交易的房地产。从房源的含义看，一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条件：①依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押。不得出租、转让和抵押的房屋不能成为房源。②房屋权利人有交易的意愿，并采取了委托行动。若房屋权利人无交易意愿，持有房屋只是用于自住，就不能称为房源；若房屋权利人有交易意愿，但对其持有房屋未采取委托行动，则房地产经纪机构和房地产经纪人员无从知悉，这样的房屋也不能成为房源。

全国性的房地产经纪行业自律组织是（　　）。

A.住房和城乡建设部
B.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
C.房地产行政主管部门
D.人力资源社会保障部

答案：B
解析：
房屋买卖市场的参与者包括：①卖方；②买方；③房地产经纪机构；④其他专业服务机构；⑤房地产市场管理者。其中，房地产市场管理者主要是行政主管部门和行业自律组织。全国性的房地产市场管理部门是住房和城乡建设部，全国性的房地产经纪行业自律组织是中国房地产估价师与房地产经纪人学会。

下列不属于房地产经纪人员最基本的职责的是（　　）。

A.介绍房产
B.询价谈价
C.房产交验
D.开发房源

答案：D
解析：
从国际经验看，房地产经纪人员最基本的职责包括：①介绍房产；②询价谈价③房产交验。房地产经纪人员以其专业性解答客户关于房产本身的所有问题，包括房屋内部空间布局、建筑材质、权属问题、过往交易历史、交易税费等。

下列不动产状况发生变化的情形中，属于应申请办理变更登记的是（　　）。

A.拍卖不动产
B.交换不动产
C.继承不动产
D.扩建不动产

答案：D
解析：
变更登记，是指不动产因权利人的姓名、名称，或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。适用变更登记的主要情形包括：①权利人姓名或名称变更；②不动产的坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；③不动产权利期限发生变化的；④同一权利人分割或者合并不动产的；⑤抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的；⑥地役权的利用目的、方法、期限发生变化的；⑦法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。D项，扩建不动产不会导致权利人的变更。

在存量房买卖合同风险防范时，下列做法错误的是（　　）。

A.约定清楚户口迁移的条款，规避交付的风险
B.需要注明房屋是否有抵押、查封等情况
C.补充协议需要当事人签字
D.房屋装饰装修按照惯例处理，不需在合同中明确

答案：D
解析：
存量房买卖合同风险防范中，为防止争议，应约定户口迁移条款。另外交易房屋是否有抵押、出租、查封等情况等均需要在合同上写明，以免产生纠纷。如果买卖另行签订补充协议或者补充条款，需要当事人双方签字，否则没有法律效力。装饰装修在存量房交易中是一个重要内容，需要填写清楚家具、设施、家电等清单，并作为合同附件。

墙体按照构造方式不同，可分为（　　）。

A.空心墙
B.实体墙
C.砌块墙
D.混凝土墙
E.复合墙

答案：A,B,E
解析：
墙体根据构造方式，分为实体墙、空心墙和复合墙。实体墙是用普通砖和其他实心砌块砌筑而成的墙。空心墙是墙体内部中有空腔的墙。复合墙是用两种以上材料组合而成的墙，如加气混凝土复合板材墙。CD两项是根据墙体所用的材料划分。

2021房地产经纪协理考试真题及答案8卷 第4卷

下列各项中，不属于商品房项目中的物业管理情况的是（　　）。

A.前期物业管理
B.当前物业管理公司名称
C.管理规约的情况
D.物业管理的收费情况

答案：B
解析：
在签约前房地产经纪人员应向买方客观介绍开发企业的实力与水平、开发资质等级、信誉度、项目的具体情况，特别注意介绍其房屋质量、售后服务与物业管理等情况。其中，物业管理情况包括：①前期物业管理；②管理规约的情况；③物业管理的收费情况等。

存量房经纪业务的标的房地产以（　　）为主。

A.批量房地产
B.特殊房地产
C.单宗房地产
D.商业房地产

答案：C
解析：
存量房市场上的房地产经纪业务涉及面更广，类型更为丰富。按交易方式可分为存量房买卖经纪业务和租赁经纪业务。按服务方式，存量房经纪业务既有采用居间方式进行的，也有采用代理方式进行的。采用代理方式的存量房经纪业务中，既有卖方代理又有买方代理业务。从客户类型来看，存量房经纪业务既有面向分散的个体客户的，也有面向机构客户的。存量房经纪业务的基本共性是标的房地产以单宗房地产为主。

房源必须依法可租售，要求房地产经纪人不能承接法律规定不能出售出租的房屋，比如（　　）。

A.危房
B.廉租房
C.经济适用房
D.违章建筑
E.待拆迁房屋

答案：A,B,D
解析：
房源依法可以租售，是指依法可以出租或者出售的房屋，并达到法律法规和政策规定的出租或者出售条件，无法律法规和政策规定不得出租或者出售的情形。房地产经纪人不能承接法律规定不能出售出租的房屋，比如危房、廉租房、违章建筑等。

在房地产经纪实务操作过程，委托按形式可分为（　　）。

A.口头委托
B.书面委托
C.其他方式
D.普通委托
E.独家委托

答案：A,B,C
解析：
获取业主的正式委托意义十分重要，这不仅是与业主建立信任关系的重要体现，从法律的角度也是使房地产经纪人与业主之间委托关系以书面协议的方式进行确定，保障双方的权利与义务。在房地产经纪实务操作过程，按委托形式分为：①口头委托；②书面委托；③其他方式委托。按委托独占性，可分为普通委托、独家委托。

按照建筑物使用性质的分类，建筑物可分为工业建筑、农业建筑和（　　）。

A.民用建筑
B.居住建筑
C.住宅建筑
D.综合性建筑

答案：A
解析：
建筑物的使用性质决定了建筑物的用途。根据建筑物的使用性质分为民用建筑、工业建筑和农业建筑。民用建筑是指供人们居住和进行各种公共活动的建筑，根据其使用功能，又可分为居住建筑和公共建筑。居住建筑是指供人们居住使用的建筑，包括住宅、公寓、集体宿舍等。公共建筑是指供人们进行各种公共活动的建筑，包括办公建筑、商业建筑、旅馆建筑、文化建筑、教育建筑、卫生建筑、体育建筑、交通建筑等。。

采用驻守和横幅揽客法开拓客源信息的劣势有（　　）。

A.成本较低
B.客户的准确性较高
C.驻守的方式比较浪费经纪人的时间
D.横幅有时也会影响到市容市貌
E.横幅也很容易被其他人为因素或自然力损坏

答案：C,D,E
解析：
驻守和挂红幅揽客法的劣势包括：①驻守的方式比较浪费房地产经纪人的时间；②挂红幅很容易被其他人为因素或自然力损坏，需要房地产经纪人不断进行维护；③有时候驻守会妨碍到行人，挂红幅有时也会影响到市容市貌，应提前获得社区或城管部门的许可。优势包括：①成本较低；②客户的准确性较高。

甲房地产开发公司在某城市临街建设商住两用商品房一幢，共10层。居民李某购买了其中一套住房，该住房套内房屋使用面积为120m2，套内墙体面积为20m2，北面为全封闭阳台，南面为不封闭阳台，其水平投影面积分别为8m2、10m2，应分摊共有建筑面积15m2。

该建筑物的总平面图可以反映（　　）。

A.该建筑物的方位
B.与临近建筑物相对位置关系
C.该建筑物各主要部分标高
D.该建筑物的结构构造

答案：A,B
解析：
从建筑总平面图中可以看出的内容主要包括：①该建筑场地的位置、大小及形状；②新建建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置关系；③场地内的道路布置与绿化安排；④新建建筑物的朝向；⑤新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高；⑥扩建建筑物的预留地。

私有房屋租赁，房屋出租人必须持有（　　）。

A.土地所有权证
B.土地使用权证
C.房屋所有权证
D.建设工程规划许可证

答案：C
解析：
房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：①房屋租赁合同；②房屋租赁当事人身份证明；③房屋所有权证书或者其他合法权属证明；④直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。

客户购房时通常对面积和价格等有明确意愿，这体现了客源具有（　　）的特征。

A.潜在性
B.时效性
C.指向性
D.不确定性

答案：C
解析：
客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，指向性是指客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租、哪个区域、何种物业、能承受的价格范围或希望的价格范围、有无特殊需要等，客户均有明确的要求。一个需求不清的客户是需要进行引导和分析的，使之明确其需求后，方能成为客源。

2021房地产经纪协理考试真题及答案8卷 第5卷

房地产经纪机构采取广告法开拓客源，其优点有（　　）。

A.获取信息量大
B.花费成本较低
C.客户忠诚度高
D.信息准确性高
E.受众面较广

答案：A,E
解析：
使用广告法的优势包括：①获得的信息量会很多、很大；②受众面较广；③可以间接对公司的品牌进行宣传和推广。

根据房地产经纪服务的方式，房地产经纪业务可以分为（　　）。

A.房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务
B.新建商品房经纪业务和存量房经纪业务
C.住宅经纪业务和商业房经纪业务
D.房地产代理业务和房地产居间业务

答案：D
解析：
根据房地产经纪服务的方式不同，房地产经纪业务可以分为：①房地产代理业务；②房地产居间业务。A项，房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务是根据房地产交易的类型对房地产经纪业务进行的分类；B项，新建商品房经纪业务和存量房经纪业务是根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型对房地产经纪业务进行的分类；C项，住宅经纪业务和商业房经纪业务是根据服务的标的房地产的用途对房地产经纪业务进行的分类。

现行法律未禁止设定抵押权的房地产是（　　）。

A.权属有争议的房地产
B.乡镇企业的厂房
C.以公益为目的的教育设施
D.依法被查封的房地产

答案：B
解析：
《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押权：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑤依法不得抵押的其他房地产。

房地产经纪机构有告知委托人是否与委托房屋有利害关系的义务，体现了房地产经纪机构与房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循（　　）原则。

A.保密
B.回避
C.规范执业
D.诚信执业

答案：B
解析：
房地产经纪机构有义务告知委托人是否与委托房屋有利害关系，体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。房地产经纪人员和房地产经纪机构存在以下情形的，需要回避或如实披露并征得另一方当事人同意：①与房屋的出卖方或者出租方有利害关系的，如房主为房地产经纪人员的直系亲属等；②与房屋的承购方或者承租方有利害关系的，如房地产经纪人员是买方的直系亲属等。另外，房地产经纪机构和房地产经纪人员在不提供经纪服务的交易中，可以充当交易方，但应当向交易相对人明示自己的身份。

甲房地产经纪机构发现某市某大型小区有大量的空置房，同时也有许多客户要求购买或租赁该小区物业。于是甲房地产经纪机构决定在该小区附近设立分支机构，主要从事该小区的房地产经纪业务，并通过某网站平台发布该小区的房源信息。甲房地产经纪机构采用（　　）进行客源的开拓。

A.门店接待法
B.互联网开发法
C.会员揽客法
D.驻守和挂红幅揽客法
E.讲座揽客法

答案：A,B
解析：
客源信息搜集的渠道和方法主要有：①门店接待法；②广告法；③互联网开发法；④客户介绍法；⑤人际关系法；⑥讲座揽客法；⑦会员揽客法；⑧团体揽客法。其中，门店接待客户是指房地产经纪人员利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而得到客户的方式。这种方式是常用的方法，也是房地产经纪人员获得精准客户的渠道之一。互联网开发法是指在不同的公众网站（当地主流网站或专业的房地产网站）进行房源广告的发布或者在公司的门户网站发布广告与房源信息，吸引客户主动电话联系或者上门拜访。

在当前市场情况下，决定房地产经纪机构核心竞争力的要素是（　　）。

A.人脉资源
B.房源信息
C.网络资源
D.财务资源

答案：B
解析：
房源是房地产经纪机构的核心竞争力，房源是房地产经纪机构必不可少的重要资源，是其生存和发展的基础。房源信息作为重要的信息资源是房地产经纪机构核心竞争力的重要组成部分。

存量房的结构部分可能出现的问题主要有（　　）。

A.建筑物不均匀沉降
B.上下水管道出现破裂
C.墙体、梁和柱等结构部分出现裂缝
D.高层住宅的电梯出现故障
E.卫生间墙体表面泛碱

答案：A,C
解析：
存量房的结构部分可能出现的问题主要包括：建筑物不均匀沉降、使用中荷载超出允许范围以及钢筋锈蚀等原因，造成墙体、梁和柱等结构部分出现裂缝。查验时应特别关注。E项属于查验装修部分时可能出现的问题。

张某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售其房屋，甲公司房地产经纪人李某对该房屋实地勘查后发现，该房屋所在区域治安良好，周边有重点大学、市级图书馆，音乐厅，体育馆，但该房屋室内装修陈旧，户型布局不合理，结合有关因素，向张某提出了该房屋的出售建议。

李某对该房屋实地勘查后的正确做法有（　　）。

A.绘制该房屋标准平面图
B.挖掘该房屋的卖点
C.绘制房屋使用说明书
D.绘制房屋状况说明书

答案：A,D
解析：
勘查作业后的工作主要有：①应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料，填写《房屋现场勘查表》，为制作《房屋状况说明书》做好准备；②在填写《房屋现场勘查表》绘制物业标准平面图时，应指明物业朝向和门、窗位置，绘制地理位置图时指明物业四周主要路段；③房地产经纪人查看房源后，要仔细评估房屋的优点和缺点，用心感受房屋的特点；④根据《房屋现场勘查表》记录的相关内容，另行编制《房屋状况说明书》，以备带客户看房时使用。

下列房地产中，不得抵押的有（　　）。

A.耕地
B.村办企业厂房
C.列入城市房屋拆迁范围的房屋
D.宅基地
E.已经设定抵押权的房地产

答案：A,C,D
解析：
《物权法》第184条规定，下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

2021房地产经纪协理考试真题及答案8卷 第6卷

房地产经纪机构为房地产开发企业代理销售商品房的业务属于（　　）。

A.存量房经纪业务中的买方代理
B.存量房经纪业务中的卖方代理
C.新建商品房经纪业务中的买方代理
D.新建商品房经纪业务中的卖方代理

答案：D
解析：
参见第1题解析。

在不动产登记的审核阶段，不属于登记机构需要进行查验的内容的是（　　）。

A.不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备
B.权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致
C.不动产权属证书记载的事项是否与不动产登记簿一致
D.完税或者缴费凭证是否齐全

答案：C
解析：
《不动产登记暂行条例实施细则》规定，登记机构应当对以下几项内容进行查验：①申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；②权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；③不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；④法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。

房源的（　　）属性决定了房源的使用价值，因此在一定的程度上决定了房源的市场价值。

A.物理
B.法律
C.心理
D.市场

答案：A
解析：
房源具有三大属性：①物理属性；②法律属性；③心理属性。房源的物理属性是指房屋自身及周边环境的物理状态，如房屋的地段、建成年代、面积、朝向、户型和配套设施等，它们决定了房源的使用价值，因此在一定的程度上决定了房源的市场价值。在交易过程中这些属性通常是固定不变的，并且不存在物理属性完全相同的两套房源。

房地产经纪的作用主要表现在（　　）。

A.提高交易效率
B.促使房地产价格下降
C.增加财政税收
D.促使房地产交易更复杂

答案：A
解析：
房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪的重要作用包括：①降低交易成本，提高交易效率；②规范交易行为，保障交易安全；③促进交易公平，维护合法权益。

决定房地产供给的基本因素有（　　）。

A.该种房地产的价格水平
B.该种房地产的开发建设成本
C.该种房地产的开发建设技术水平
D.房地产开发企业和房地产拥有者对未来的预期
E.消费者的收入水平

答案：A,B,C,D
解析：
决定房地产供给的基本因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发建设成本；③该种房地产的开发建设技术水平；④房地产开发企业和房地产拥有者对未来的预期。E项属于影响房地产市场需求的基本因素。

对于某类客户购买需求强烈，希望尽快买到物业时，应采取的最佳营销策略是（　　）。

A.重点培养，不断理解客户特征和需求
B.重点跟踪，提供周到而专业的服务
C.应善意的威胁客户，并跟踪调查
D.重新安排购房计划并经常联系

答案：B
解析：
按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。三类客户的特征和营销战略如表4-1所示。由表可知，购买需求强烈，希望尽快买到物业的客户属于A类客户，其营销战略为：重点跟踪，提供周到而专业的服务。
表4-1　客户类别一览表

重要的审批文件中的“两书”是指《住宅质量保证书》和（　　）。

A.《建设工程竣工验收备案证明》
B.《商品房买卖合同》
C.《住宅使用说明书》
D.《房屋状况说明书》

答案：C
解析：
重要的审批文件包括“五证”和“两书”。其中，“五证”指：①《国有土地使用证》；②《建设用地规划许可证》；③《建设工程规划许可证》；④《建筑工程施工许可证》；⑤《商品房销售（预售）许可证》。“两书”是指：①《住宅质量保证书》；②《住宅使用说明书》。

下列房地产法律、法规中，属于房地产行政法规的有（　　）。

A.《物业管理条例》
B.《城市房地产管理法》
C.《土地管理法实施条例》
D.《商品房销售管理办法》
E.《安徽省城市房地产交易条例》

答案：A,C
解析：
房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。B项属于房地产法律；D项属于房地产行政规章；E项属于房地产地方性法规。

将房地产经纪服务合同分为代理合同和居间合同的依据是（　　）。

A.房地产经纪服务方式
B.房地产交易形式
C.房地产交易次数
D.房地产新旧程度

答案：A
解析：
按照提供房地产经纪服务的方式分，可将房地产经纪服务合同分为房地产代理合同和房地产居间合同。房地产居间合同一般由交易双方及提供经纪服务的房地产经纪机构三方共同签订，房地产代理合同由委托人和经纪机构双方共同签订。

2021房地产经纪协理考试真题及答案8卷 第7卷

合同的（　　）原则是民法上意思自治原则的具体体现，贯彻于合同动态发展的整个过程。

A.平等
B.自愿
C.公平
D.诚实守信

答案：B
解析：
合同法的基本原则包括：①平等原则；②自愿原则；③公平原则；④诚实守信原则；⑤守法和公序良俗原则。其中，合同自愿原则是民法上意思自治原则的具体体现，它贯彻于合同动态发展的整个过程，包括订约自由、选择合同相对人的自由、决定合同内容的自由、选择合同方式的自由、变更和解除合同的自由等。

A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2015年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。

我国《城市房地产管理法》属于（　　）。

A.法律
B.地方性法规
C.地方性政府规章
D.规范性文件

答案：A
解析：
全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，其法律效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。房地产法律包括：①《城市房地产管理法》；②与房地产相关的法律，包括《物权法》、《土地管理法》和《城乡规划法》等。

购房过程中，大多数客户通常是几个人一起看房，这要求房地产经纪人必须分析客户的（　　）。

A.购买力
B.需求程度
C.购买决策
D.目标物业偏好

答案：C
解析：
客户购买决策分析是指在购房的过程中，有大多数的客户是几个人甚至于更多的人来看房，因此，作为房地产经纪人必须在沟通中明确，看房的人之中，谁能起到决定的作用，或者说谁最具有决策能力，谁是最终出资人。

强度高、耐磨损、防潮性好，用途广泛是（　　）的主要优点。

A.塑料地板
B.实木地板
C.强化复合地板
D.竹质地板

答案：C
解析：
强化复合地板的主要优点是强度高、耐磨损、不变形、易清洗、防潮性好。塑料地板具有一定的弹性、保温性能好、易清洗、成本低。实木地板具有舒适、豪华、保温隔热性能好、污染小、耐久性好等优点。竹质地板具有坚硬、防水、耐磨、光滑度好等特点。

抵押权的核心内容在于取得抵押物的（　　）。

A.价值
B.使用价值
C.交换价值
D.收益价值

答案：C
解析：
抵押权的标的物以债务人或者第三人的财产为限。抵押权是不转移标的物占有的物权。抵押权的核心内容在于取得抵押物的交换价值，以该交换价值担保债的履行，而不在于取得或者限制物的使用价值。因此，抵押权的设定与存续，无需转移标的物的占有。抵押权设定后，抵押人仍然可以使用、收益抵押物，并可依法处分抵押物。

交易资金监管的积极作用体现在（　　）。

A.保障交易安全
B.规范交易流程
C.提高交易效率
D.规范市场秩序
E.加强中介管理

答案：A,B,C,D
解析：
交易资金监管具有以下积极作用：①保障交易安全。交易资金监管可以确保卖方及时足额拿到房款，保障房屋顺利交付，有效地维护交易双方的合法权益。②规范了交易流程。使交易环节更加流畅，促进房地产交易达成。③提高交易效率。银行可以凭存量房买卖合同直接审批贷款，从而大大缩短交易时间，提高交易效率。④规范市场秩序。能有效减少市场交易过程中的资金纠纷，有利于促进房地产市场的健康、稳定、持续发展。

房地产经纪协理人员在接受出售人委托后需要实地查看房屋状况，查看的内容包括（　　）。

A.房屋区位状况
B.房屋使用相关费用
C.房屋实物状况
D.物业管理状况
E.配置家具、家电情况

答案：A,C,D
解析：
根据题意可知，该委托行为属于房屋买卖经纪服务，房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查看房屋状况，查看的内容包括：①房屋区位状况，是指要查看的房屋与其他房屋或建筑物的空间方位和距离；②房屋实物状况，是指房屋自身及内部的状况；③物业管理状况，是指对标的房屋共用部分的维护管理情况；④其他状况。BE两项属于房屋租赁经纪服务中的实地查看的内容。

根据（　　）不同，房屋租赁可区分为住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅用房租赁。

A.房屋产权性质
B.房屋使用用途
C.房屋提供主体
D.房屋租赁期限

答案：B
解析：
房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。根据房屋用途不同，房屋租赁可区分为住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅用房租赁。

根据客户的性质，将客户分为（　　）。

A.机构团体客户
B.买房客户
C.租房客户
D.卖房客户
E.个人客户

答案：A,E
解析：
根据客户的性质，将客户分类为：①机构团体客户；②个人客户。BC两项是根据客户的需求或交易类型对客户进行的分类。

2021房地产经纪协理考试真题及答案8卷 第8卷

某公司规定各经纪人只能看到自己开发房源的详细信息，其他人员则不能看到业主的联系方式。该公司对房源的管理采用的是（　　）法。

A.分区公盘制
B.私盘制
C.公盘制
D.混合制

答案：B
解析：
房源信息的共享形式有：①私盘制；②公盘制；③混合制。私盘制是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他经纪人只能查看到房源的基本信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。其他经纪人要联系该物业的业主（委托人），只有通过该房地产经纪人采取合作方式，当交易达成之后，该受托经纪人可分得作为房源持有方的规定比例的佣金（一般是50%）。私盘制的优点表现在：①有利于保障收集房源信息的经纪人利益；②有利于调动经纪人收集房源信息的积极性；③有利于专人服务业主避免多人联系给业主带来的不必要的骚扰。经纪人收集的房源信息越多，促成交易的机会就越大，他所分到的佣金也就会越多。

下列影响房屋租金的因素中，属于权益状况的是（　　）。

A.房屋位置好坏
B.房屋得房率高低
C.房屋是否为精装修
D.房屋是否抵押

答案：D
解析：
出租房屋的权益状况包括：规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。

查处房地产经纪机构的不正当竞争行为的机构是（　　）。

A.建设（房地产）主管部门
B.人力资源和社会保障主管部门
C.工商行政管理部门
D.以上均是

答案：C
解析：
《房地产经纪管理办法》规定，县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。工商行政管理部门承担依法确认各类经营者的主体资格，监督管理或参与监督管理各类市场，依法规范市场交易行为，保护公平竞争，查处经济违法行为，取缔非法经营，保护正常的市场经济秩序。工商行政管理部门会同住房和城乡建设等部门曾开展多次针对房地产经纪行业的专项整治活动。

私有房屋租赁，房屋出租人必须持有（　　）。

A.土地所有权证
B.土地使用权证
C.房屋所有权证
D.建设工程规划许可证

答案：C
解析：
房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：①房屋租赁合同；②房屋租赁当事人身份证明；③房屋所有权证书或者其他合法权属证明；④直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。

住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人，缴存期限为（　　），且处于正常缴存状态。

A.6个月以上或12个月以上
B.5个月以上或10个月以上
C.12个月以上
D.8个月以上

答案：A
解析：
住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人，缴存期限为6个月以上或12个月以上，且处于正常缴存状态，没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。

空调按空气处理的设置情况分类，不包括（　　）。

A.集中式系统
B.分散式系统
C.半集中式系统
D.区域式系统

答案：D
解析：
根据空气处理的设置情况，空调系统分为集中式系统（空气处理设备集中在空调机房内，空气经处理后由风道送入各房间）、分散式系统（空调机组按需要直接放置在空调房内或附近的房间内，每台机组只供一个或几个小房间，或者一个大房间内放置几台机组）、半集中式系统（集中处理部分或全部风量，然后送往各个房间或各区进行再处理）。

楼宇自动化系统应具备的基本功能有（　　）。

A.自动通信功能
B.综合布线功能
C.保安监视控制功能
D.消防灭火报警监控功能
E.公用设施监视控制功能

答案：C,D,E
解析：
楼宇智能化是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术（现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术），全面实现综合管理。楼宇自动化系统应具备以下基本功能：①保安监视控制功能；②消防灭火报警监控功能；③公用设施监视控制功能。

我国房屋租赁市场大致经历了（　　）四个阶段。

A.福利租房阶段
B.市场化租赁兴起阶段
C.保障性房屋租赁发展阶段
D.廉租房推广阶段
E.积极促进专业化住房租赁发展阶段

答案：A,B,C,E
解析：
房屋租赁市场的发展变化与我国经济发展密切相关。整体来看，我国房屋租赁市场大致经历了福利租房阶段、市场化租赁兴起阶段、保障性房屋租赁发展阶段、积极促进专业化住房租赁发展阶段。

根据存量房交易资金监管的主体不同，目前主要的监管模式有（　　）。

A.政府监管
B.房地产开发企业监管
C.商业银行监管
D.房地产经纪机构监管
E.交易保证机构监管

答案：A,C,D,E
解析：
根据存量房交易资金监管的主体不同，目前主要存在三种监管模式：①政府监管。又分自愿监管和强制监管。②商业银行监管。由房地产行政主管部门指定几家银行作为存量房交易资金的监管银行，买卖双方可以自愿选择一家作为监管银行，交易资金通过监管专用账户划转。③房地产经纪机构或交易保证机构监管。要求符合条件的房地产经纪机构或交易保证机构，在银行开设监管专用账户，交易资金可以通过该账户划转。

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