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2021房地产经纪协理历年真题6节

发布时间：2021-07-05

2021房地产经纪协理历年真题6节 第1节

关于房地产经纪服务的违约责任和纠纷解决方式，下列说法正确的有（　　）。

A.当事人解决合同纠纷的手段和途径可以通过相关部门调节、仲裁、司法诉讼等
B.房地产经纪机构因泄露委托人隐私或商业秘密、遗失委托人资料原件等行为给委托人造成损失的，要给予委托人一定的经济赔偿
C.房地产经纪服务合同的违约责任可以以定金或者违约金的形式约定，定金或违约金的数额由委托方约定
D.当事人应当在合同中明确约定解决合同争议或纠纷的具体途径，没有做出明确约定的，可通过仲裁方式解决合同纠纷
E.违约金由谁支付、标准以及支付方式，房地产经纪人员应向委托人进行说明，由房地产经纪机构确认后填写

答案：A,B
解析：
C项，房地产经纪服务合同的违约责任可以以定金或者违约金的形式约定，定金或违约金的数额由双方约定，但定金数额不应超过佣金的20%。D项，当事人应当在合同中明确约定解决合同争议或纠纷的具体途径，如通过相关部门调节、仲裁、司法诉讼等。当事人没有做出明确约定的，可通过诉讼方式解决合同纠纷。E项，违约金由谁支付、标准以及支付方式，房地产经纪人员应向委托人进行说明，由委托人确认后填写。

常用的给水方式中，分区、分压供水方式适用于（　　）。

A.室外配水管网的水压、水量能终日满足室内供水的情况
B.室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化需设置屋顶水箱的情况
C.室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况
D.在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用上面楼层用水的情况

答案：D
解析：
分区、分压给水方式是适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。A项属于直接给水方式；B项属于设置水箱的给水方式；C项属于设置水泵和水箱的给水方式。

房地产经纪人员带顾客第一次看房时，若顾客对所看住房不满意，房地产经纪人员应（　　）。

A.全力说服客户购买该套住房
B.承诺尽力压低该套住房的成交价格
C.询问客户对该套住房的不满意之处
D.进一步明确客户的购房需求
E.再次匹配核实房源并约看

答案：C,D,E
解析：
在带客户看房过程中，进入带看房屋向客户介绍房地产时，对于优点，需要重点说明；对于缺点，实事求是向客户展示房屋的全貌，并给出合理建议。如果客户对所看房屋不满意，则有必要进一步了解其需求，以便下次带看时更有针对性。房地产经纪人员在带看后，一定要根据实际情况安排回访，询问客户意向。若客户表示需要进一步考虑，一定不要强买强卖，要表示理解，并进一步了解客户需求，再次匹配合适房源并约看。

房地产交易的基本制度中，（　　）不仅关系着当事人之间的财产权益，而且也关系着国家的税费收益。

A.房地产成交价格
B.房地产评估价格
C.房地产市场价格
D.房地产销售价格

答案：A
解析：
房地产成交价格不仅关系着当事人之间的财产权益，而且也关系着国家的税费收益。因此，加强房地产交易价格管理，对于保护当事人合法权益和保障国家的税费收益，促进房地产市场健康有序的发展，有着极其重要的作用。

不动产登记申请书不包括（　　）。

A.申请登记事由
B.附带动产情况
C.申请人情况
D.不动产情况

答案：B
解析：
不动产登记申请书主要包括：①收件情况；②申请登记事由；③申请人情况；④不动产情况；⑤抵押情况；⑥地役权情况；⑦登记原因及证明情况；⑧申请证书板式及持证情况；⑨不动产登记情况。

下列建筑结构类型中，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑的是（　　）。

A.砖木结构建筑
B.砖混结构建筑
C.钢筋混凝土结构建筑
D.钢结构建筑

答案：D
解析：
钢结构建筑主要的承重构件采用钢材作为承重材料。这种结构的造价高，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。

2021房地产经纪协理历年真题6节 第2节

带领客户实地看房过程中的具体要求有（　　）。

A.在路上要多与客户交谈，充分展示专业水平，态度坦率诚恳
B.进入带看房屋向客户介绍房地产时，着重介绍优点，缺点可以不提
C.看房时若要乘电梯，则不论进出，都让客户先行，避免客户被电梯夹住
D.不可以让客户交纳意向金
E.房地产经纪人员要向买方一次性书面告知其拟选定房屋的基本情况

答案：A,C,E
解析：
带领客户实地看房过程中的具体要求包括：①在路上要多与客户交谈，充分展示专业水平，态度坦率诚恳，从客户的回答中获取更多客户需求的信息；②提醒客户不要与业主在看房时直接谈价格；③进看房时若要乘电梯，则不论进出，都让客户先行，避免客户被电梯夹住。同时，还可以借此机会介绍下电梯的新旧程度、维护情况等；④进入带看房屋向客户介绍房地产时，对于优点，需要重点说明，对于缺点，要实事求是予以说明，并给出合理建议；⑤房地产经纪人员要向买方一次性书面告知其拟选定房屋的房屋状况说明书中的基本情况与重要产权状况。

根据客户对物业需求的（　　），确定业务工作开展的先后顺序。

A.系统性
B.关注性
C.急迫性
D.有效性

答案：C
解析：
在客户需求程度分析过程中，根据客户对物业需求的急迫性，确定业务工作开展的先后顺序。

以店铺作为经营场所的基本都会设置（　　），即专门的房源信息展示区。

A.橱窗广告
B.网络广告
C.平面媒体广告
D.报纸广告

答案：A
解析：
房地产经纪企业无论规模大小，大都以店铺作为经营场所，当然也有以写字楼作为经营场所的。以店铺作为经营场所的基本都会设置橱窗广告，即专门的房源信息展示区。橱窗房源广告容易吸引从店铺前过往的人群，也是获取上门客户的一种重要广告营销方式。

　　房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2014年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为160万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。

房地产转让一般应当以（　　）作为缴纳税费的依据。

A.申报的成交价格
B.重新评估的价格
C.更改后的成交价格
D.市场价格

答案：A
解析：
《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

客户信息管理是从（　　）开始。

A.登记信息
B.分类信息
C.收集信息
D.整理信息
E.存档

答案：C,D,E
解析：
客户信息管理是从收集信息、整理信息和存档开始。对客户信息的记录、储存、分析和利用的一系列活动就是客户信息管理。

房地产经纪人为买房客户提供多套房源供其选择，这表明房源具有（　　）的特征。

A.独家性
B.动态性
C.多样性
D.可替代性

答案：D
解析：
房源具有以下两方面的特征：①动态性，主要包括物业交易价格的变动和物业使用状态的变动；②可替代性，是指具有相似地段、相似建筑类型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，对于特定的需求者而言，它们是可以相互替代的。题中，提供多套房源供客户选择体现了房源具有可代替性。

2021房地产经纪协理历年真题6节 第3节

（　　）是物权的产生、变更和消灭的总称。

A.物权的变动
B.物权的交换
C.物权的使用
D.物权的继承

答案：A
解析：
物权的变动是物权的产生、变更和消灭的总称。从权利主体方面观察，即物权的取得、变更和丧失。物权的产生即物权人取得了物权，它在特定的权利主体与不特定的义务主体之间形成了物权法律关系，并使特定的物与物权人相结合。

关于房地产抵押权效力的内容，下列表述正确的有（　　）。

A.抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位
B.抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为
C.抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保
D.抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存
E.抵押期间，转让的价款超过债权数额的部分归债权人所有

答案：A,B,C,D
解析：
A项，《物权法》规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。B项，抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。CE两项，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。D项，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

下列关于房屋基础的表述中，不正确的是（　　）。

A.柔性基础是用钢筋混凝土制成的抗压、抗拉较低的基础
B.箱形基础对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适
C.筏板基础适用于地基土承载力较低的情况
D.埋置深度大于4m的为深基础

答案：A
解析：
A项，柔性基础是指用抗拉、抗压、抗弯、抗剪均较好的钢筋混凝土材料做的基础。B项，箱形基础由于刚度大、整体性好、底面积较大，所以既能将上部结构的荷载较均匀地传到地基，又能适应地基的局部软硬不均，有效调整基底的压力。箱形基础能建造比其他基础形式更高的建筑物，对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适。C项，筏板基础是一块整板把所有的单独基础连在一起，使地基土的单位面积压力减小，从而使得筏板基础适用于地基土承载力较低的情况。D项，埋置深度大于4m的，为深基础；埋置深度小于4m的，为浅基础；基础直接做在地表面上的，为不埋基础。

独家委托对委托业主、房地产经纪人、购房客户与房地产经纪企业具有重要的意义和作用。具体地说，独家委托对房地产经纪行业的规范发展的作用有（　　）。

A.明确了委托人和受托人的权利和义务，大大减少两者之间的矛盾和误解
B.减少“搭便车”行为，有利于经纪机构提高自身服务能力
C.引发同行之间的恶性竞争，出现故意搅黄单子
D.促进竞争与合作，形成规模优势，提升经纪行业服务能力
E.服务大众化

答案：A,B,D
解析：
在房地产经纪全行业实行房源独家委托制度，对于规范房地产经纪行业，促进品牌机构之间的竞争与合作，形成规模优势，提升经纪行业服务能力有很大的意义。独家委托对房地产经纪行业的规范发展的积极作用主要包括：①减少“搭便车”行为，有利于经纪机构提高自身服务能力；②服务进程透明化，促进形成以质量服务优胜劣汰的行业竞争；③经纪机构服务品牌化，消费者更容易接受品牌机构的服务，使品牌机构的服务与其他中介区别开来。

甲房地产经纪公司（以下简称公司）在新城市中心区开了第一间门店，并举行了隆重的开业仪式。在开业第一个月内，甲公司集中精力在新门店所在区域拓展了500多条房源，虽然新门店的经营业绩（成交量）并不高，但却为甲公司的其他门店带来了大量成交。为了提高业务量，甲公司新门店还为客户提供房地产抵押贷款代办、产权登记代办、其他理财及居家综合服务。

若甲门店提供商业抵押贷款的代办服务，下列关于商业抵押贷款的描述，正确的有（　　）。

A.首次购房人贷款首付款为30%
B.首次购房人的贷款利率为基准利率
C.还款方式有等额本息和等额本金两种
D.等额本金还款方式适合教师、公务员等有稳定收入的工薪阶层

答案：A,B
解析：
一般来说，首次向银行申请贷款购房的被称为首次购房人，其贷款首付款为30%，利率为基准利率。当购房人再次向银行申请贷款时，被称之为再次置业者，其首付为60%，利率在基准利率的基础上上浮10%～15%。C项，还款方式有等额本息、等额本金、双周供及固定利率；D项，等额本息还款方式适合教师、公务员等有稳定收入的工薪阶层。

纳税人销售不动产，增值税税率为（　　）。

A.11%
B.13%
C.15%
D.17%

答案：A
解析：
《增值税暂行条例》规定，纳税人销售不动产，增值税税率为11%。

2021房地产经纪协理历年真题6节 第4节

（　　）是指受托经纪人只将基本房源信息推荐给其他经纪人，其他经纪人若有合适的客户须联系该房源受托经纪人进行操作，成交之后该受托经纪人和合作经纪人一般对半分佣。

A.一般推荐
B.合作推荐
C.独家代理
D.委托代理

答案：B
解析：
推荐方式分为一般推荐和合作推荐。其中，合作推荐则是受托经纪人只将基本房源信息推荐给其他经纪人，其他经纪人若有合适的客户须联系该房源受托经纪人进行操作，成交之后该受托经纪人和合作经纪人一般对半分佣，即按照各自分佣50%。

房屋租赁合同为（　　），只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。

A.诺成性合同
B.实践性合同
C.要式合同
D.单务合同

答案：A
解析：
房屋租赁合同为诺成性合同，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。

从事新建商品房销售代理业务的房地产经纪人常用的房地产经纪服务合同是（　　）。

A.房屋出售经纪服务合同
B.房屋承购经纪服务合同
C.新建商品房销售代理合同
D.房屋承租经纪服务合同

答案：C
解析：
房地产经纪机构提供经纪服务的方式有居间服务和代理服务，现阶段，我国存量房经纪服务主要是居间服务，新建商品房经纪服务主要是代理服务。针对这两种服务方式，可以签订房地产居间合同和房地产代理合同。

抵押权的核心内容在于取得抵押物的（　　）。

A.价值
B.使用价值
C.交换价值
D.收益价值

答案：C
解析：
抵押权的标的物以债务人或者第三人的财产为限。抵押权是不转移标的物占有的物权。抵押权的核心内容在于取得抵押物的交换价值，以该交换价值担保债的履行，而不在于取得或者限制物的使用价值。因此，抵押权的设定与存续，无需转移标的物的占有。抵押权设定后，抵押人仍然可以使用、收益抵押物，并可依法处分抵押物。

房屋交易的实质是（　　）。

A.产权交易
B.实物交易
C.使用权交易
D.收益权交易

答案：A
解析：
房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。

下列不属于影响房屋租金的因素是（　　）。

A.房地产市场
B.房屋基本情况
C.价值和使用价值
D.房屋出租的个别情况

答案：D
解析：
影响房屋租金的主要因素有：①房地产市场因素，即房屋租赁市场供求关系和房价因素；②房屋基本状况，包括区位状况、实物状况；③房屋出租的具体情况，房屋租金可能因租金包含具体内容不同而不同，此外，房屋租金的支付方式也会影响房屋租金。

2021房地产经纪协理历年真题6节 第5节

在存量房交易中，房地产经纪人的下列做法不利于协助办理迁移户口手续的是（　　）。

A.在买卖交易合同中明确户口迁出时间
B.只做好房屋交接和权利转移工作即可
C.明确约定逾期迁出户口日数及违约金标准
D.建议留存户口迁出保证金

答案：B
解析：
关于户口的约定条款，是房屋买卖合同当中的一项重要条款，将户口迁入所购买房屋，是居民在该区域内享受一定公共服务的基础，如子女就近入学、拆迁补偿等。而在存量房买卖交易中，除房屋交接和权利转移以外，卖方的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一。因此，房地产经纪人应提醒卖方在房屋交接日前将户口迁出，包括：①在买卖交易合同中明确户口迁出时间；②明确约定逾期迁出户口日数及违约金标准；③建议留存户口迁出保证金。

（　　）还款方式适合公务员等收入稳定的工薪阶层。

A.双周供
B.等额本息
C.等额本金
D.固定利率

答案：B
解析：
存量房商业贷款的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供等，不同的还款方式适合不同类型的客户。例如：①等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；②等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群；③双周供适合周结工资或者夫妻双方月中和月底发工资的借款人。

和其他房屋一样，钢筋混凝土结构的住宅，其建筑结构的特点有（　　）。

A.施工进度慢
B.适应性强
C.耐久年限好
D.保温隔声强
E.抗震性能好

答案：B,C,E
解析：
钢筋混凝土结构建筑，其承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成；围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构。该结构的类型具体有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、简体结构、框架筒体结构和筒中筒等。

存量房商业抵押贷款的申请对象必须是年满（　　）周岁，不超过65周岁。

A.14
B.16
C.18
D.24

答案：C
解析：
存量房贷款的借款人，可以是自然人、法人或非法人组织。其中自然人必须是年满18周岁，不超过65周岁，有城镇户籍的居民，本市、外地均可，并且能够提供稳定的收入证明，个人征信纪录良好等。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经（　　）发生效力。

A.依法公示
B.依法公证
C.依法登记
D.签订书面合同

答案：C
解析：
《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

按照委托事项或要求提供的服务，房地产经纪服务合同可分为（　　）。

A.房屋出售经纪服务合同
B.房屋转让经纪服务合同
C.房屋出租经纪服务合同
D.房屋承购经纪服务合同
E.房屋承租经纪服务合同

答案：A,C,D,E
解析：
按委托人委托的事项或要求提供的服务，房地产经纪服务合同可分为：①房屋出售经纪服务合同，是指房地产经纪机构和房屋权利人之间就委托出售房屋有关事宜订立的协议；②房屋出租经纪服务合同，是指房地产经纪机构和房屋权利人之间就委托出租房屋有关事宜订立的协议；③房屋承购经纪服务合同，是指房地产经纪机构和房屋承购人之间就委托购买房屋有关事宜订立的协议；④房屋承租经纪服务合同，是指房地产经纪机构和房屋承租人之间就委托承租房屋有关事宜订立的协议。

2021房地产经纪协理历年真题6节 第6节

瓷砖地面给人以硬、脆的感觉，保温性能较差，不适合用于（　　）。

A.浴室
B.厨房
C.卫生间
D.卧室

答案：D
解析：
陶瓷地砖具有质地坚硬、强度高、耐磨性好、防水、耐酸、易清洗等特点，但瓷砖地面给人以硬、脆的感觉，保温性能较差，不适合用于卧室，常用于卫生间、厨房、门厅、客厅、阳台。

在客源的开发过程中，应注重的策略有（　　）。

A.注重营销手段的运用
B.择机使用直接回应方法
C.及时挖掘客户信息
D.善用养客
E.及时更新客户信息

答案：A,B,C,D
解析：
在客源的开发过程中，应注重以下策略：①注重营销手段的运用；②着力打造良好的客户关系；③及时挖掘客户信息；④善用养客策略，养客是客源开拓中的重要策略，指的是房地产经纪人员将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程；⑤择机使用直接回应方法，直接回应方法是通过提供一个诱人的价位或某一种好处，如减免某种费用，或制造某一种吸引力等促销手段，吸引客户并从客户处得到回应，从而获得客户的策略。

国有建设用地使用权和房屋所有权发生下列（　　）情形时，所有权人应当向不动产登记机构申请注销登记。

A.房屋灭失
B.权利人放弃房屋所有权
C.房屋被依法没收
D.将国有建设用地使用权和房屋所有权转移给他人
E.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使房屋所有权消灭

答案：A,B,C,E
解析：
国有建设用地使用权和房屋所有权发生房屋灭失、权利人放弃房屋所有权、房屋被依法没收或因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使房屋所有权消灭，国有建设用地使用权和房屋所有权人应当申请注销登记。D项，房屋所有权人通过买卖等其他合法方式将房屋所有权和国有建设用地使用权转移给他人需申请转移登记。

王某申请商业性个人住房贷款10万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用按月等额本金还款方式还款。王某第1个月的还款额是______元，最后1个月的月还款额为______元。（　　）

A.933.22、545.88
B.957.22、558.78
C.972.22、557.87
D.944.54、567.55

答案：C
解析：
已知：贷款金额P＝100000元，贷款月利率i＝5%/12，按月计算的贷款期限n＝15×12＝180（个月）。该家庭第1个月的月还款额计算如下：



王某最后1个月的月还款额计算如下：



@##

在签订房地产经纪服务合同中常见的错误包括（　　）。

A.证件信息填写有误
B.合同服务内容未明确界定
C.格式合同空白处留白
D.未约定违约责任
E.未明确履行期限

答案：A,B,C
解析：
在签订房地产经纪服务合同中常见的错误主要包括：①证件信息填写有误。为避免这类常见错误，房地产经纪人员应仔细核对委托人提供的原始资料。②合同服务内容未明确界定。在合同中未明确界定服务内容或服务内容界定过于笼统，双方容易产生矛盾。③合同有效期限未标明。在独家代理合同中要约定有效期限，否则很容易发生经纪业务交叉的情形，产生不必要的纠纷。④格式合同空白处留白。若委托人对空白处没有意见，房地产经纪人员应将空白处划掉。

房地产经纪业务可分为基本业务和（　　）。

A.代理业务
B.跟踪业务
C.延伸业务
D.代办业务

答案：C
解析：
房地产经纪业务是指房地产经纪机构和经纪人员为获取报酬而从事的以促成房地产交易为核心内容的主要工作。房地产经纪业务可分为：①基本业务，是指房地产经纪机构从提供交易信息到促成交易合同签订这一阶段的主要工作；②延伸业务，是指交易达成后的代办贷款、代办登记等后续服务。

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