2021房地产经纪协理答疑精华9章

发布时间:2021-06-28

2021房地产经纪协理答疑精华9章 第1章


在地震多发地区,建筑物钢筋混凝土楼板通常采用(  )的施工方式。

A.现浇
B.预制
C.叠合
D.装配

答案:A
解析:
钢筋混凝土楼板坚固、耐久、强度高、刚度大、防火性能好,目前应用比较普遍。钢筋混凝土楼板根据施工方式,分为预制和现浇。在地震易发地区,宜采用现浇钢筋混凝土楼板。


一宗成功的房地产交易,不仅取决于有愿意以一定价格购买或租赁物业的买方,还取决于(  )。

A.房地产经纪人的专业服务
B.急迫需要出售物业的买方
C.愿意以一定价格出售或出租物业的卖方
D.房地产市场的相关税收优惠政策

答案:C
解析:
一宗成功的房地产交易,不仅取决于有愿意以一定价格购买或租赁物业的买方,还取决于愿意以一定价格出售或出租物业的卖方。房源和客源是房地产交易的两方面,缺了任何一方,都不能实现交易。房地产经纪人的专业服务起到了实现房源信息和客源信息的桥梁作用。


下列关于住房公积金贷款的说法中,错误的是(  )。

A.住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心,委托银行向住房公积金缴存职工发放的住房贷款
B.住房公积金贷款实行低利率政策
C.贷款额度不受限制,带有较强的政策性
D.住房公积金贷款属于个人住房贷款

答案:C
解析:
A. 住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心,委托银行向住房公积金缴存职工发放的住房贷款
B. 住房公积金贷款实行低利率政策
C. 贷款额度不受限制,带有较强的政策性
D. 住房公积金贷款属于个人住房贷款
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用归集的住房公积金,委托银行向购买、建造和大修各类型住房的住房公积金缴存职工发放的住房贷款。该贷款实行低利率政策。贷款额度受到限制,带有较强的政策性。


委托房屋的市场价格是指(  )。

A.真实的交易价格
B.全部成交房屋的平均水平价格
C.大多卖方意向出售的价格
D.同类房地产大量成交价格的抽样结果

答案:D
解析:
委托房屋的市场价格是指某种房地产在市场上一般的、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。房地产经纪机构应当搜集大量真实的交易实例,选取符合一定条件的交易实例作为可比实例,向委托人提供真实客观的市场参考价格,便于引导委托人根据房屋本身实际情况,合理设定心理价格和对外报价。


房源信息的共享形式,主要依据市场现状以及房地产经纪公司自身的特点进行设定,主要包括(  )。

A.分享制
B.私盘制
C.公盘制
D.信息公开制
E.混合制

答案:B,C,E
解析:
房源信息的共享管理制度,主要依据市场的现状以及房地产经纪机构自身的特点和发展需要进行设定。主要包括私盘制、公盘制和混合制,各有优劣之处,适合不同规模、不同发展阶段的房地产经纪机构。


房地产权利人发生下列(  )行为时,应当向房屋所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门如实申报成交价格。

A.房地产转让
B.抵押权人依法处分抵押房地产
C.房地产出租
D.房地产赠与
E.房地产遗赠

答案:A,B
解析:
房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法处分抵押房地产,应当向房屋所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门如实申报成交价格。这一规定改变了原来计划经济体制下价格由国家确定或审批的管理模式,实行交易双方自愿成交定价,向房地产管理部门申报价格的制度。


国有土地范围内房屋所有权登记需要提交的申请材料有(  )。

A.登记申请书
B.不动产权属证书
C.申请人身份证明
D.申请人收入证明
E.相关税费缴纳凭证

答案:A,B,C,E
解析:
A. 登记申请书
B. 不动产权属证书
C. 申请人身份证明
D. 申请人收入证明
E. 相关税费缴纳凭证
国有建设用地使用权和房屋所有权变更登记应当提交的申请材料有:①登记申请书;②申请人身份证明;③不动产权属证书;④证明发生变更的材料;④其他必要材料。变更内容需要审批、涉及合同变更和补交税费的,还需要提供有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件,以及国有建设用地使用权出让合同或者补充协议,国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证等。


2021房地产经纪协理答疑精华9章 第2章


因为房源具有动态性等特点,有关资料会随时变化,房地产经纪人还应及时对房源信息进行更新,以保证房源的(  )。

A.可持续性
B.完整性
C.有效性
D.准确性

答案:C
解析:
因为房源具有动态性特点,随着市场变化、时间推移或业主心理变化等,房源状态可能出现各种变化,房地产经纪人还应及时对房源信息进行更新,以确保房源的有效性。


甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)所处城市近年来经济发展迅速,外来务工人员和个体工商户大量增加。甲公司针对这一情况,重点开展房屋租赁经纪服务,服务人群主要为上述两类从业人员。李某是一名小杂货店经营者,拟租赁一套小面积住房,在甲公司的撮合下,房屋所有权人张某与李某签订了房屋租赁合同。

适合甲公司快速开拓房源的渠道有(  )。

A.采用电话访问
B.报纸上刊登广告
C.联系大型企事业单位
D.联系资产管理公司

答案:A,B
解析:
房源获取渠道根据在获取过程的沟通方式分为直接开发方式(暖性开发方式)和间接开发方式(冷性开发方式)两种。直接开发方式有:①门店接待;②社区活动;③派发宣传单;④老客户推荐;⑤人际关系开发。间接开发方式有:①网络开发;②电话拜访’;③报纸广告;④群发邮件、信息;⑤户外广告或横幅。


房地产经纪服务合同保存期限不得少于(  )年。

A.3
B.5
C.8
D.10

答案:B
解析:
保存档案资料是为了便于后人查阅使用,因此保存时间越长越好。但档案保管成本很高,房地产经纪机构查验房屋的有关信息不可能永久保存,只要能够满足解决纠纷的需要即可。根据《房地产经纪执业规则》规定:“房地产经纪服务合同等房地产经纪业务相关资料的保存期限不得少于5年。”


房地产抵押估价对房地产管理部门的要求有(  )。

A.房地产管理部门要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值
B.定期对房地产估价报告进行抽检
C.完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统
D.房地产管理部门指定房地产估价机构评估房地产抵押价值
E.房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案

答案:B,C,E
解析:
房地产抵押估价对房地产管理部门的要求有以下几点:①要求房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案,完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统,为公众提供便捷的查询服务;②不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值,不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值;③定期对房地产估价报告进行抽检,对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师,要依法严肃查处,并记入其信用档案,向社会公示。


个人住房抵押贷款的信用风险主要包括(  )。

A.被迫违约
B.理性违约
C.提前还款
D.恶意骗贷
E.通货膨胀

答案:A,B,C,D
解析:
借款人如果不按合同履行按期偿还贷款的义务即构成违约。个人住房抵押贷款的信用风险主要包括以下几个方面:①被迫违约;②理性违约;③提前还款;④恶意骗贷。


室内楼地面按照(  )分类,有防滑地面、不发火地面、防静电地面、防油地面、防腐蚀地面、采暖地面、种植土地面及综合布线地面等。

A.使用功能
B.装饰效果
C.面层材料
D.构造方法

答案:A
解析:
室内地面还可根据使用功能,分为防滑地面、防静电地面、防腐蚀地面、采暖地面等;根据装饰效果,分为美术地面、席纹地面、拼花地面等。按照面层材料,有水泥砂浆地面、细石混凝土地面、水磨石地面、复合材料地面和地毯地面等。按照构造方法,有整体类地面、铺贴类地面、木竹类地面、橡胶塑胶类地面等。


下列各项属于委托人的违约情形有(  )。

A.虚假委托
B.合同履行中,变更合同条款
C.提供的资料不实
D.未能按时支付约定经纪服务费
E.实地看房时没有给予必要协助

答案:A,C,D
解析:
委托人的违约情形主要包括:①委托人虚假委托或提供的有关证件和资料不实;②委托方未按时将约定经纪服务费支付给房地产经纪机构等。


2021房地产经纪协理答疑精华9章 第3章


甲房地产开发公司在某城市临街建设商住两用商品房一幢,共10层。居民李某购买了其中一套住房,该住房套内房屋使用面积为120m2,套内墙体面积为20m2,北面为全封闭阳台,南面为不封闭阳台,其水平投影面积分别为8m2、10m2,应分摊共有建筑面积15m2。

该建筑物的总平面图可以反映(  )。

A.该建筑物的方位
B.与临近建筑物相对位置关系
C.该建筑物各主要部分标高
D.该建筑物的结构构造

答案:A,B
解析:
从建筑总平面图中可以看出的内容主要包括:①该建筑场地的位置、大小及形状;②新建建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置关系;③场地内的道路布置与绿化安排;④新建建筑物的朝向;⑤新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高;⑥扩建建筑物的预留地。


集体土地所有权首次登记的申请人可以是(  )。

A.村集体经济组织
B.村民委员会
C.村民小组
D.本村村民
E.乡(镇)集体经济组织

答案:A,B,C,E
解析:
土地属于村农民集体所有的,由村集体经济组织代为申请,没有集体经济组织的,由村民委员会代为申请。土地分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各集体经济组织代为申请,没有集体经济组织的,由村民小组代为申请;土地属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)集体经济组织代为申请。


下列关于房屋租赁合同的表述中,正确的有(  )。

A.房屋租赁合同为诺成合同
B.房屋租赁合同为双务合同
C.房屋租赁合同应当采取书面形式
D.房屋租赁合同为单务合同
E.房屋租赁合同应当在房产管理部门登记备案

答案:A,B,C,E
解析:
A项,房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立,并不以房屋的交付为合同的成立要件,故为诺成合同而非实践合同。B项,出租人通过移交房屋使用权而获取租金,承租人则通过缴纳租金获取房屋使用权,双方当事人互相承担义务和享受权利,为双务有偿合同。C项,房屋租赁合同是出租人与承租人签订的,用于明确租赁双方权利义务关系的协议。该合同以文字形式形成书面记录,成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。E项,房屋租赁合同的当事人除签订合同外,还应当向住房城乡建设(房地产)主管部门履行登记备案手续。


甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)是一家以经营存量房经纪业务为主的企业。几年来,机构业务蒸蒸日上,门店数量不断增加,经营业务由房屋租赁中介逐步扩展到存量房买卖中介、新建商品房营销策划和代理销售等。甲机构还为外籍人士提供存量房经纪服务。甲机构所在城市经济高度发达,人均GDP和可支配收入均在国内处于领先水平。

甲机构将客户分为A、B、C三个等级的客户群,考虑的因素有(  )。

A.客户购买意向的强弱
B.客户经济承受能力的大小
C.购房区域范围
D.客户消费水平

答案:A,B,C
解析:
按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素,房地产经纪可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。


导致房屋租赁合同终止的情形有(  )。

A.房屋租赁合同到期
B.将承租的房屋擅自转租的
C.出租人转让出租房屋的
D.租赁房屋被查封的
E.出租人抵押出租房屋的

答案:A,B,D
解析:
合同解除可分为双方解除及单方解除。双方解除,是指合同的双方当事人依双方的合意,使原合同的效力溯及消灭。根据解除条件,单方解除又可分为出租人单方解除与承租人单方解除。商品房屋租赁出租人及承租人单方解除的情形如下。
出租人单方解除的情形主要有:①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的;②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的;③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋,致使房屋受损的;④承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人要求承租人在合理期限内支付,承租人逾期仍不支付的;⑤不定期租赁(即未在租赁合同中明确约定租赁期限的),出租人在合理期限之前通知承租人的;⑥法律、法规规定的以及合同约定的其他可以提前解除租赁合同的。
承租人单方解除的情形有:①因不可归责于承租人的事由,致使房屋部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的;②不定期租赁;③租赁物危及承租人的安全或者健康的;④租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;⑤租赁房屋权属有争议的;⑥租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的;⑦法律、法规规定的以及合同约定的其他可以提前解除租赁合同的。


住房公积金缴存比例不应低于职工上一年度月平均工资的(  )。

A.5%
B.6%
C.8%
D.12%

答案:A
解析:
住房公积金缴存比例是指职工个人按月缴存(或职工单位按月资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例,职工和单位缴存比例均不应低于5%。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订,经本级政府审核后,报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。


房地产经纪人在房地产勘查结束后,应编制(  )。

A.《房屋使用说明书》
B.《房屋状况说明书》
C.《房屋销售委托书》
D.《房屋质量鉴定书》

答案:B
解析:
在对房屋状况进行详尽了解之后,要告知客户根据《房地产经纪管理办法》的相关规定,房地产经纪人查验房屋现状后要编制《房屋状况说明书》。该说明书需要房屋业主签字确认与出售房屋相关信息真实可靠,是存量房交易委托的必须程序和必备文件。


2021房地产经纪协理答疑精华9章 第4章


承租人在租赁期内死亡,租赁房屋的共同经营人要求继承原租赁关系的,出租人(  )。

A.应重新办理租赁登记备案手续,房屋租赁合同方可生效
B.可以收回房屋出租给其他人
C.可以要求增加租金
D.应当继续履行原租赁合同

答案:D
解析:
承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应予以支持。


出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,按照(  )顺序确定履行合同的承租人。

A.已经合法占有租赁房屋的
B.资信条件较好的
C.已经办理登记备案的
D.合同成立在先的
E.对租赁房屋需求程度

答案:A,C,D
解析:
出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,承租人均主张履行合同的,按照下列顺序确定履行合同的承租人:①已经合法占有租赁房屋的;②已经办理登记备案手续的;③合同成立在先的。


房地产经纪人欲将潜在客户变成现实客户,首先应了解客户的(  )。

A.学历
B.工作性质
C.住址
D.动机和需求

答案:D
解析:
房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确,就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力,为客户提供相应的房源和解决方案,可以提高促成交易的成功几率。因此,欲将潜在客户变成现实客户,首先应了解客户的购买动机和需求。


房地产经纪机构以委托人的名义与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金的行为是(  )。

A.房地产信托
B.房地产经销
C.房地产代理
D.房地产居间

答案:C
解析:
房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,以委托人的名义与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金的经纪行为。


房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的(  ),以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。

A.技术标准和职业道德
B.技术标准和评估程序
C.专业技能和管理水平
D.技术水平和职业道德

答案:B
解析:
《城市房地产管理法》规定,国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。


因房屋或土地灭失而应进行的登记为(  )。

A.变更登记
B.转移登记
C.注销登记
D.撤销登记

答案:C
解析:
注销登记是指因法定或约定的原因使已登记的不动产物权归于消灭,或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。如房屋倒塌,就属于不动产本身的灭失,房屋倒塌后,应当申请房屋所有权的注销登记。


下列关于房屋转租的表述中,正确的有(  )。

A.需经出租人口头同意,并与次承租人订立转租合同
B.需经出租人书面同意
C.转租合同的终止日期不能超过原租赁合同的终止日期
D.转租合同经租赁登记备案方可生效
E.房屋转租合同须由出租人、原承租人和次承租人三方签订

答案:B,C,D
解析:
A项,房屋转租时原承租人要取得原出租人的书面同意;E项,房屋转租由原承租人与承租人签订房屋转租合同。


2021房地产经纪协理答疑精华9章 第5章


影响房屋是否上市交易的重要因素有(  )。

A.产权共有人的意见
B.是否即将拆迁
C.房屋面积大小
D.是否涉案被查封
E.是否已经抵押

答案:A,B,D,E
解析:
房屋交易的实质是房屋产权交易,因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否出售的重要因素。


房地产经纪服务合同上应当有(  )。

A.委托人的签名或者盖章
B.委托房地产经纪机构的盖章
C.房地产经纪门店经理的签名
D.承办该业务的两名房地产经纪人签名
E.承办该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名

答案:A,B,E
解析:
房地产经纪服务合同是否规范的要件有:①委托人的签名或者盖章;②受托房地产经纪机构的盖章;③承办该业务的一名房地产经纪人或者两个房地产经纪人协理签名,这三个要件必须同时具备,缺一不可。依法成立的房地产经纪服务合同,如合同中没有特别约定生效时间,则根据《合同法》相关规定,自合同成立时生效。


下列房地产业的行业细分中,不属于房地产中介服务的是(  )。

A.房地产经纪
B.房地产估价
C.物业管理
D.房地产咨询

答案:C
解析:
目前普遍认为,房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。其中,房地产租赁经营、物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业;房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。


关于自由还款方式的表述,正确的有(  )。

A.弥补了商业贷款中固定还款月供的规定
B.提高了借款申请人自主选择的机会
C.增加了借款者的时间成本
D.减轻了借款者的经济成本
E.借款人每月可根据自身具体情况,协调月还款额,合理支配月收入

答案:A,B,D,E
解析:
以北京为例,公积金贷款一般采用“自由还款”的方式,该方式是指借款人申请住房公积金贷款时,公积金管理中心根据借款人的借款金额和期限,给出一个最低还款额,以后在每月还款额不少于这一最低还款额的前提下,根据自身的经济情况,自由安排每月还款额的还款方式。这种还款方式弥补了商业贷款中固定还款月供的规定,提高了借款申请人自主选择的机会,借款人每月可根据自身具体情况,协调月还款额,合理支配月收入。


房地产经纪机构通过门店,将一个业务团队固定在一个特定的客户开发范围之内,使之针对特定的客户提供服务,这叫做(  )。

A.取向经营
B.聚焦经营
C.单一经营
D.商圈经营

答案:D
解析:
商圈经营是指房地产经纪企业通过经纪门店,将各个业务团队固定在各自特定的客户开发范围内,使业务人员确实了解各自所在商圈内的各种重要资讯及房源行情。


根据《合同法》,租赁期限不得超过(  )年。

A.10
B.15
C.20
D.25

答案:C
解析:
根据《合同法》,租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。


根据施工方法,建筑物可以分为(  )。

A.民用建筑
B.现浇现砌式建筑
C.预制装配式建筑
D.钢结构建筑
E.部分现浇现砌、部分装配式建筑

答案:B,C,E
解析:
根据施工方法,建筑物可分为:①现浇现砌式建筑;②预制装配式建筑;③部分现浇现砌、部分装配式建筑。A项,根据建筑物的使用性质,建筑物可分为:①民用建筑;②工业建筑;③农业建筑。D项,根据建筑结构,建筑物可分为:①砖木结构建筑;②砖混结构建筑;③钢筋混凝土结构建筑;④钢结构建筑;⑤其他结构建筑。


2021房地产经纪协理答疑精华9章 第6章


(  )是房地产经纪人工作的第一步,也是房地产经纪人与客户建立联系的关键一步。

A.信息收集
B.与客户沟通
C.房地产展示
D.洽商议价

答案:B
解析:
与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步,也是经纪人与客户建立联系的关键一步,而接待水平是否专业,将决定客户能否与客户建立初步的信任关系,进而愿意委托经纪人代理房地产交易业务。


一般情况下,房地产预售、销售广告可以不必载明(  )。

A.房地产开发企业名称
B.预售或者销售许可证号
C.房地产开发企业法人代表名称
D.房地产经纪机构代理销售的,载明该机构名称

答案:C
解析:
房地产预售、销售广告必须载明以下事项:①房地产开发企业名称;②房地产经纪机构代理销售的,载明该机构名称;③预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的,可以不必载明上述事项。


房地产经纪人员办理房屋抵押应重点关注的信息有(  )。

A.房屋异议登记情况
B.房屋所有权归属情况
C.房屋性质
D.房屋抵押情况
E.房屋预告登记情况

答案:A,B,C,E
解析:
房地产经纪人员办理房屋抵押应重点关注的信息有:①所有权归属情况;②房屋性质;③房屋预告登记情况;④房屋异议登记情况;⑤查封情况。C项属于房地产经纪人员办理房屋所有权转让应重点关注的信息。


下列客户类型中,(  )客户是房地产经纪人应重点培养的目标,属潜在顾客,其需求经常会发生变化,经纪人应定期追踪。

A.A类
B.B类
C.C类
D.D类

答案:B
解析:
按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素,可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。B类客户的特征包括:①有购房计划,但并不是十分迫切;②有一定的购买力,对物业品质要求较高。营销策略为:重点培养的目标,在跟进服务过程中,房地产经纪人应不断了解客户特征和需求。


社区开发应遵循的原则有(  )。

A.谨慎性
B.时效性
C.事先准备
D.周密筹划
E.避免扰民

答案:C,D,E
解析:
在社区开发方面,应遵循以下原则:①事先准备。对活动场地进行事先勘查和申请,提前准备好活动所需的道具和物料,如房源介绍表单、展板、名片、赠送礼品等。②周密筹划。对于活动的地点、时间,社区开发的形式,人员分工安排、活动预告宣传等都应该预先进行周密的筹划,以保证取得预期的活动效果。③避免扰民。社区活动的出发点,是为了以亲近居民的手段,应避免扰民以及保护个人隐私信息等,以免引起客户反感。


集体土地所有权转移登记中,提交的申请材料需经本集体经济组织(  )以上成员或村民代表同意。

A.1/4
B.1/2
C.2/3
D.3/4

答案:C
解析:
集体土地所有权转移登记应当提交的申请材料包括:①登记申请书、申请人身份证明及不动产权属证书;②互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料;③本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料和其他必要材料。


房屋租赁合同都应当采用(  )形式。

A.书面
B.电子
C.口头
D.当事人的约定

答案:A
解析:
我国《合同法》规定,当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。《城市房地产管理法》第五十四条规定,房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同。如不签订书面形式的房屋租赁合同,除在合同形式上不符合法律的规定外,容易出现房屋租赁当事人随时终止租赁关系,租赁关系不稳定,相关权益得不到有效保证。


2021房地产经纪协理答疑精华9章 第7章


  2012年1月,张某将其住房出租给周某,月租金3000元,租期2年。签订租赁合同后,办理了租赁登记备案。2013年7月,经张某同意,周某将该住房转租给王某,并办理了租赁登记备案。

王某承租该住房的期限最长为(  )。

A.6个月
B.1年
C.2年
D.无限期

答案:A
解析:
房屋转租,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限不超过原租赁合同剩余期限,但出租人与转租人双方协商一致的除外。2012年1月,张某将其住房出租给周某,租期2年,则该租赁合同于2014年1月到期。2013年7月,经张某同意,周某将该住房转租给王某,则原租赁合同还有6个月到期,因此转租期限最长不超过6个月。


业主会因担心房价可能上涨而惜售,说明房源具有(  )。

A.物理属性
B.法律属性
C.心理属性
D.变动属性

答案:C
解析:
房源信息的“心理特征”中的“心理”是指业主(委托方)在委托过程中的心理状态。随着时间的推移,这种心理状态往往会发生变化,从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中,交易价格最容易受到影响。在交易过程中,受到业主(委托方)心理状态的波动,房源交易价格可能产生波动。


通过第三方专用账户划转交易资金时,房地产经纪人员正确的做法有(  )。

A.不得擅自划转客户交易结算资金
B.提醒买卖双方收付款账户须是本地账户,且具有转账功能
C.买方需要贷款的,客户自行咨询决定
D.提醒买卖双方进行交易资金监管,并告知资金监管的范围、基本流程和要求
E.可以房地产经纪机构的名义收取交易资金监管手续费用

答案:A,B,D
解析:
房地产交易资金结算阶段,房地产经纪人员要做到:①提醒买卖双方进行交易资金监管,并告知资金监管的范围、基本流程和要求;②不得擅自划转客户交易结算资金;③核对买卖双方收付款的姓名及账号,确保无误,否则可能导致无法办理转款手续;④提醒买卖双方收付款账户要求;⑤向买卖双方解释资金监管协议的内容及其他相关事项;⑥买方需要贷款的,应提前提醒买方准备好贷款相关资料,到银行申请贷款;⑦提前提醒买方当前申请的贷款金额、年限及利率与个人信用有关,最终以银行批复的结果为准;⑧不得以任何名义擅自收取交易资金监管手续费用。


买房(租房)客户具有指向性、时效性和(  )的特征。

A.周期性
B.可变性
C.集中性
D.潜在性

答案:D
解析:
客源的特征包括:①指向性,客户是客源信息的主体,作为主体,客户的需求意向是清晰的,或买或租、哪个区域、何种物业、能承受的价格范围或希望的价格范围、有无特殊需要等,客户均有明确的要求;②时效性,客户的需求是有时间要求的,客户在表达购买或租赁需要时,均会有时间要求,期望在一段时期内实现客户的需求意向,可能是半个月,也可能是几个月;③潜在性,客源严格意义上是潜在客户,是具有成交意向的买房或租房群体。


房地产抵押是抵押人以其合法的房地产以(  )的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

A.不转移占有
B.转移使用权
C.转移占有
D.转移所有权

答案:A
解析:
一般房地产抵押是指为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移房地产的占有,将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该房地产优先受偿。


在销售筹备阶段,制定营销策划方案的内容包括(  )。

A.配备及培训销售人员
B.做好市场定位
C.制定宣传推广营销策略
D.制定销售计划
E.布置销售现场

答案:B,C,D
解析:
在销售筹备阶段,制定营销策划方案主要包括:①做好市场定位;②制定宣传推广营销策略;③制定销售计划。


房地产经纪人员带顾客第一次看房时,若顾客对所看住房不满意,房地产经纪人员应(  )。

A.全力说服客户购买该套住房
B.承诺尽力压低该套住房的成交价格
C.询问客户对该套住房的不满意之处
D.进一步明确客户的购房需求
E.再次匹配核实房源并约看

答案:C,D,E
解析:
在带客户看房过程中,进入带看房屋向客户介绍房地产时,对于优点,需要重点说明;对于缺点,实事求是向客户展示房屋的全貌,并给出合理建议。如果客户对所看房屋不满意,则有必要进一步了解其需求,以便下次带看时更有针对性。房地产经纪人员在带看后,一定要根据实际情况安排回访,询问客户意向。若客户表示需要进一步考虑,一定不要强买强卖,要表示理解,并进一步了解客户需求,再次匹配合适房源并约看。


2021房地产经纪协理答疑精华9章 第8章


房地产经纪服务合同的补充内容是针对房地产经纪机构提供的(  )而增加的条款。

A.基本服务
B.延伸服务
C.手续代办服务
D.抵押贷款服务

答案:B
解析:
根据委托人与房地产经纪机构的协商,房地产经纪服务合同可以针对房地产经纪机构提供的其他延伸服务增加相关补充内容,但双方协议认为需要另外签订服务合同的延伸服务除外。@##


合同信息与证件信息不一致是指(  )。

A.电话号码不一致
B.身份证号不一致
C.购房价不一致
D.所有权人不一致
E.房屋面积不一致

答案:B,D,E
解析:
合同信息与证件信息不一致是指,合同上与证件上的姓名或名称不一致,身份证号或营业执照号码不一致,住址不一致,以及合同上与权属证书上的房屋所有权人、共有人不一致,房屋坐落和面积不一致等。为避免这类常见错误,房地产经纪人应仔细核对。


房地产经纪人员受理委托业务后,收集与标的物业相关的市场信息是指标的物业所属的房地产分类市场的(  )等。

A.物质状况、价格信息
B.供求信息、物质状况
C.供求信息、价格信息
D.权属状况、物质状况

答案:C
解析:
房地产经纪人员受理委托业务后,应主要收集三方面信息:①标的物业信息,是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息;②与标的物业相关的市场信息,是指标的物业所属的房地产分类市场(如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等)的供求信息、价格信息等;③委托方信息,包括委托方的类型(如个人或法人,法人的经营类型)、信誉情况等。


某房地产经纪公司接受二手住宅楼销售委托,由经纪人张某到现场进行勘察得知:该住宅楼为七层,层高3m,房屋竖向承重构件采用砖墙和砖柱,水平承重构件采用钢筋混凝土楼板,外窗为钢窗,建成于20世纪80年代,六成新,一部电梯,电梯从一层到最高层所用时间为8.4秒。该住宅楼地基土均匀稳定,承载力好。

按现行房屋层数分类标准划分,该住宅楼为(  )。

A.低层住宅
B.多层住宅
C.中高层住宅
D.高层住宅

答案:C
解析:
住宅按照层数,分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。其中,1~3层的住宅为低层住宅,4~6层的住宅为多层住宅,7~9层的住宅为中高层住宅,10层及以上的住宅为高层住宅。建筑总高度超过100m的住宅,为超高层住宅。现实中时常还有“小高层住宅”的说法,一般是指8~11层的住宅。


甲房地产经纪机构(以下称甲机构)是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员,张某具有房地产经纪人执业资格,王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间,5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长,而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇,有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天,张某接待了一位客户朱某,朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房,张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同,并对该办公用房进行了产权调查。

甲机构在发展壮大后拟向房地产开发领域拓展的经营战略为(  )。

A.聚焦战略
B.低成本战略
C.一体化成长战略
D.多样化战略

答案:C
解析:
一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势,使企业向深度和广度发展的一种战略。一体化成长战略有两种类型:①纵向一体化,如具有较强市场优势的房地产经纪机构,通过提供房地产经纪服务的配套服务,如代办贷款、协办房地产产权转让手续等,使其服务内容向纵深发展,或是向下游联合或兼并相关服务企业组成联合体,统一规划和发展。再如房地产经纪机构根据市场需要和自身的条件,充分发挥企业在市场研究、房地产产品设计、融资能力等方面的优势和潜力,进入房地产开发领域或与房地产开发企业合并,组建经济联合体,向上游拓展企业的业务。②水平一体化,是指房地产经纪机构兼并或联合同类同层次企业,通过规模经济加速发展的一种战略。


廖某委托甲房地产经纪机构(以下称甲机构)寻找房源,并签订了房地产经纪服务合同,后经甲机构介绍,廖某拟购买杨某的一处房产。在相关情况调查中,甲机构发现该房产虽然登记在杨某名下,实际上为杨某与妻子朱某在婚后共同购置。随后廖某与杨某签订了房屋买卖合同,并将定金2万元交给杨某,同时委托甲机构为其代办房地产登记。

如果杨某违约,廖某交给的定金应(  )。

A.由甲机构原额返还
B.由甲机构双倍返还
C.由杨某原额返还
D.由杨某双倍返还

答案:D
解析:
当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。所以,如果杨某违约,廖某交给的定金应由杨某双倍返还。


房屋租赁合同都应当采用(  )形式。

A.书面
B.电子
C.口头
D.当事人的约定

答案:A
解析:
我国《合同法》规定,当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。《城市房地产管理法》第五十四条规定,房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同。如不签订书面形式的房屋租赁合同,除在合同形式上不符合法律的规定外,容易出现房屋租赁当事人随时终止租赁关系,租赁关系不稳定,相关权益得不到有效保证。


2021房地产经纪协理答疑精华9章 第9章


房地产经纪人员需要搜集的房地产价格类型不包括(  )。

A.存量房买卖挂牌价格
B.存量房租赁挂牌价格
C.存量房买卖成交价格
D.新建商品房租赁成交价格

答案:D
解析:
房地产价格信息是指房地产市场上形成的房地产交易的各种价格及与价格有关的因素。房地产经纪人员需要搜集的房地产价格类型主要包括:①新建商品房销售价格;②存量房买卖成交价格;③存量房买卖挂牌价格;④存量房租赁成交价格;⑤存量房租赁挂牌价格。除房地产的价格本身以外,还要搜集与价格有关的各种因素,如房屋类型、面积、楼层、朝向等,这样才能对价格进行分析比较并加以利用。


下列不属于房屋实地查看内容的是(  )。

A.房价
B.房屋区位状况
C.实物状况
D.物业管理状况

答案:A
解析:
房屋买卖经纪服务中的实地查看主要包括四个方面:房屋区位状况、实物状况、物业管理状况、其他状况等;房屋租赁经纪服务中的实地查看主要包括五个方面:房屋区位状况,实物状况,配置家具、家电情况,房屋使用相关费用,其他情况等。


由(  )负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。

A.国务院
B.国土资源部
C.住房城乡建设部
D.县级以上人民政府房地产登记部门

答案:B
解析:
根据国务院建立不动产统一登记的要求,将由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设(房地产)部门承担。


王某今年出租了自己拥有的房屋,则其适用的应纳增值税的税款公式是(  )。

A.应纳税款=含税销售额×5%
B.应纳税款=含税销售额×1.5%
C.应纳税款=含税销售额÷(1+5%)
D.应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

答案:D
解析:
增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税,有增值才征税,没增值不征税。根据《营业税改征增值税试点实施办法》的规定,个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。即应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。


甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)是一家以经营存量房经纪业务为主的企业。几年来,机构业务蒸蒸日上,门店数量不断增加,经营业务由房屋租赁中介逐步扩展到存量房买卖中介、新建商品房营销策划和代理销售等。甲机构还为外籍人士提供存量房经纪服务。甲机构所在城市经济高度发达,人均GDP和可支配收入均在国内处于领先水平。

甲机构将客户分为A、B、C三个等级的客户群,考虑的因素有(  )。

A.客户购买意向的强弱
B.客户经济承受能力的大小
C.购房区域范围
D.客户消费水平

答案:A,B,C
解析:
按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素,房地产经纪可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。


下列关于还款方式的描述,正确的有(  )。

A.等额本息还款方式每月按相等的金额偿还贷款本息
B.等额本金还款方式每月按相等的金额偿还贷款本金
C.等额本息还款方式,实际占用银行贷款的数量更少,占用的时间更短
D.等额本金还款方式,比较适合刚刚工作的年轻人
E.等额本金还款方式的每期还款额是递减的

答案:A,B,E
解析:
C项,等额本息还款方式,实际占用银行贷款的数量更多,占用的时间更长。这种还款方式,便于借款人合理安排每月的生活和进行理财,适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。D项,等额本金还款方式,支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少,但刚开始时还款压力较大。这种还款方式,比较适合工作正处于高峰阶段的人,或者是即将退休的人。


下列不属于房地产基本服务的是(  )。

A.提供房地产信息
B.房地产抵押贷款代办
C.实地看房
D.代拟房地产交易合同

答案:B
解析:
按照服务性质,房地产经纪机构所提供的服务可以分为基本服务和其他服务。房地产基本服务的内容包括:①提供房地产信息;②实地看房;③代拟房地产交易合同等。其他服务的内容包括:①房地产抵押贷款代办;②房地产登记手续代办;③房屋交接手续代办等。