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21年房地产经纪协理经典例题8章

发布时间：2021-07-16
21年房地产经纪协理经典例题8章

21年房地产经纪协理经典例题8章 第1章

随着现代信息技术的快速发展，（　　）已成为房地产经纪机构搜集和发布房源信息的重要途径。

A.门店接待
B.网络媒体
C.老客户推荐
D.派发宣传单

答案：B
解析：
随着现代信息技术的发展，媒体中的网络媒体成为房源获取的主要渠道。实力较强的房地产经纪机构通过建立自己的网站，接受房地产权利人委托；更多的房地产经纪机构则通过公共的房地产网络媒体获取信息。

房地产经纪人代办存量房商业抵押贷款，应通知购房人提交（　　）。

A.房屋买卖合同
B.身份证明
C.婚姻关系证明
D.收入证明
E.房屋建筑质量证明

答案：A,B,C,D
解析：
代办过程中，除了基本的房屋销售合同之外，购房人还需提供借款人身份证明、户口簿、婚姻关系证明、学历证明、职业和收入证明、房屋竣工年代证明、存量房首付款交付确认函以及各类委托书。

不动产抵押记登记权属状况核验的要点包括（　　）。

A.所有权归属情况
B.房屋性质
C.抵押情况
D.查封情况
E.出租情况

答案：A,B,D,E
解析：
不动产抵押记登记权属状况核验的要点包括：①所有权归属情况。所有权是否为共有，属共有的，必须经共有人书面同意。②房屋性质。是否是限制或禁止抵押的廉租住房、学校等。③预告登记情况。在预告登记生效期间，需经预告登记的权利人书面同意。④异议登记情况。在异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，房地产经纪人员应当书面告知该权利已经存在异议登记的有关事项。委托人申请继续办理的，应当要求委托人提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。⑤查封情况。不动产在查封期间，不能办理抵押权登记。⑥出租情况。如在租赁期内，抵押人是否将已出租情况告知抵押权人。C项，抵押情况是不动产转移登记权属状况核验的要点之一。

在客源开发中，（　　）策略是指房地产经纪人员将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。

A.注重营销手段的运用
B.着力打造良好的客户关系
C.及时挖掘客户信息
D.养客

答案：D
解析：
在客源的开发过程中，应注重以下策略：①注重营销手段的运用。②着力打造良好的客户关系。③及时挖掘客户信息。④善用养客策略。养客是客源开拓中的重要策略，是指房地产经纪人员将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知，被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。⑤择机使用直接回应方法。

客户购房时通常对面积和价格等有明确意愿，这体现了客源具有（　　）的特征。

A.潜在性
B.时效性
C.指向性
D.不确定性

答案：C
解析：
客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，指向性是指客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租、哪个区域、何种物业、能承受的价格范围或希望的价格范围、有无特殊需要等，客户均有明确的要求。一个需求不清的客户是需要进行引导和分析的，使之明确其需求后，方能成为客源。

房地产经纪机构通过网站平台吸引和寻找购房（或承租）人时，其网站平台上房源信息的文字描述和图片质量应做到（　　）。

A.文字标题醒目
B.文字描述详尽
C.关键词语具有诱导性
D.图片质量较好
E.图片重新修饰

答案：A,B,D
解析：
通常在一个网站平台上，会汇集几万甚至几十万数量级的房源信息，如果想从这些信息中脱颖而出，需注意以下几点：①标题描述要醒目，并能够简短概括房源的核心卖点，例如“学区房”、“小户型”等，切忌夸大其词；②追求房源图片的质量，在拍摄时要充分考虑对主要房间的覆盖，在可能的情况下，对房屋内做适当整理甚至保洁，使房源拍摄时处于最佳状态；③房源描述详尽，要从房屋的“特征”（如商圈、户型等方面）、“优点”（核心卖点），以及给客户带来的“利益”（投资价值）等多方面进行描述。

按构筑形式，对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适的基础是（　　）。

A.条形基础
B.独立基础
C.筏板基础
D.箱形基础

答案：D
解析：
按照构造形式，基础分为：①条形基础；②独立基础；③筏板基础；④箱形基础；⑤桩基础。其中，箱形基础主要是指由底板、顶板、侧板和一定数量内隔墙构成的整体刚度较好的钢筋混凝土箱形结构。箱形基础由于刚度大、整体性好、底面积较大，所以既能将上部结构的荷载较均匀地传到地基，又能适应地基的局部软硬不均，有效调整基底的压力。箱形基础能建造比其他基础形式更高的建筑，对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适。

房源不仅具有物理属性、法律属性，还具有（　　）。

A.心理属性
B.化学属性
C.经济属性
D.道德属性

答案：A
解析：
从表征房源信息的各项指标来看，它不仅有物理指标、法律指标，还有非常关键的“心理特征”，即心理属性。

房源信息私盘制的缺点包括（　　）。

A.不利于调动经纪人收集房源信息的积极性
B.工作效率低
C.拥有房源和客源信息的两个经纪人如果不配合，易导致交易失败
D.经纪人存在“留盘”行为
E.不利于信息资源的快速流通、容易导致效率低下

答案：B,C,E
解析：
私盘制的缺点表现在：①不利于信息资源的快速流通、容易导致效率低下，当一个经纪人持有大量房源时可能出现精力不足、无暇兼顾，这样使得房源信息的利用率大大下降，无法为委托业主提供及时的服务。②在房客源匹配上，该受托经纪人可能从利己角度出发优先考虑与自己的客源进行匹配，这样反而阻碍了与其他经纪人合作的顺畅，容易错失成交机会，降低成交的效率。

21年房地产经纪协理经典例题8章 第2章

下列情形中，当事人无需申请房屋所有权转移登记的是（　　）。

A.租赁
B.赠与
C.互换
D.继承

答案：A
解析：
《房屋登记办法》明确规定，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤以房屋出资入股。

关于最高额抵押的说法，正确的有（　　）。

A.债务人不履行到期债务，抵押权人有权在最高债权额限度内优先受偿
B.最高额抵押权设立前已经存在的债权，可以转入最高额抵押担保的债权范围
C.最高额抵押是对一定期间内将要连续发生的债权作担保
D.最高额抵押的抵押财产，只能由债务人提供，不能由第三人提供
E.最高额抵押权设立后新增的债权，可以转入最高额抵押担保的债权范围

答案：A,B,C
解析：
D项，最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。E项，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2015年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。

我国《城市房地产管理法》属于（　　）。

A.法律
B.地方性法规
C.地方性政府规章
D.规范性文件

答案：A
解析：
全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，其法律效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。房地产法律包括：①《城市房地产管理法》；②与房地产相关的法律，包括《物权法》、《土地管理法》和《城乡规划法》等。

相关配套设施达到生活方便程度通常是指（　　）。

A.500m半径范围内有银行、中小学、邮局、医院和超市
B.1000m半径范围内有银行、中小学、邮局、医院和超市
C.500m半径范围内有邮局、医院、超市；1000m半径范围内有银行、中小学
D.500m半径范围内有银行、小学；1000m半径范围内有中学、邮局、医院、超市

答案：D
解析：
生活方便程度符合以下标准才能称为具备相关配套设施：①银行，指在物业500m的半径范围内有一个或一个以上的储蓄所；②学校，指在物业500m的半径范围内有小学，在1000m的范围内有中学；③邮局，指在物业1000m的半径范围内有可以办理快件、国内特快专递、收领包裹、IDD、DDD长话等各项邮政电信业务的邮电所或邮电支局；④医院，指在物业1000m的半径范围内有一个医院；⑤超市，在物业1000m有较大规模的农贸市场或有可以提供主副食品的超级市场。

李某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现李某是一名老客户，有一定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。

作为甲公司的客源，李某的特征通常有（　　）。

A.购房需求强烈
B.购买能力较强
C.购房条件特别苛刻
D.购房目的比较模糊

答案：A,B
解析：
按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象，其客户群特征包括：①购买或租赁物业需求强烈，时间紧，希望尽快获得物业；②经济条件好，购房支付能力较强；③较了解目前房地产市场情况，能根据市场供求状况提出合理购买价格；④对物业的条件不是特别苛刻。

下列有关存量房交易结算资金监管的说法正确的有（　　）。

A.交易当事人必须通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式
B.建立交易保证机构保证金制度
C.交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式
D.交易当事人可以通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金
E.房地产经纪人员不得通过监管专用账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金

答案：B,C,D,E
解析：
按《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房[2006]321号）要求，交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户（简称“监管专用账户”），根据合同约定条件划转交易资金。同时加强监管专用账户管理，房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过监管专用账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。

房地产经纪机构获得的服务费用包括佣金和（　　）。

A.权属信息查询费
B.评估费
C.代办服务费
D.看房费

答案：C
解析：
服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金，代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。

墙体的主要作用有（　　）。

A.承重
B.抗震
C.围护
D.分隔
E.装饰

答案：A,C,D,E
解析：
墙体的主要作用有：①承重；②围护；③分隔；④装饰。墙体应满足下列基本要求：①具有足够的强度和稳定性；②具有必要的保温隔热性能；③具有一定的隔声性能；④具有一定的防火性能。

赵某是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的房地产经纪人协理，李某是甲公司注册房地产经纪人。赵某经过努力使甲公司取得了乙房地产开发公司（以下简称乙公司）开发的住宅楼的销售代理权，并签订了销售委托合同。关于该销售委托合同的签订，表述正确的有（　　）。

A.合同应由甲公司与乙公司签订
B.李某可以个人的名义与乙公司签订合同
C.李某可以甲公司的名义与乙公司订立合同
D.赵某在得到甲公司的授权后也可与乙公司订立合同
E.赵某可以个人的名义与乙公司签订合同

答案：A,C
解析：
房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。房地产经纪机构承接业务和房地产经纪人员承办业务，必须符合其所从事业务的执业标准和能力。

21年房地产经纪协理经典例题8章 第3章

根据客户对物业需求的（　　），确定业务工作开展的先后顺序。

A.系统性
B.关注性
C.急迫性
D.有效性

答案：C
解析：
在客户需求程度分析过程中，根据客户对物业需求的急迫性，确定业务工作开展的先后顺序。

目前应用比较普遍的楼板是（　　），其坚固、耐久、强度高、刚度大、防火性能好。

A.木楼板
B.钢筋混凝土楼板
C.砖拱楼板
D.素混凝土楼板

答案：B
解析：
楼板根据结构层所用的材料，分为木楼板、钢筋混凝土楼板等。钢筋混凝土楼板坚固、耐久、强度高、刚度大、防火性能好，目前应用比较普遍。钢筋混凝土楼板根据施工方法分为预制和现浇。在地震易发地区，宜采用现浇钢筋混凝土楼板。

李某于2017年2月1日将自有的一套住房出租，月租金为1200元，该年度应缴纳房产税（　　）元。

A.528
B.576
C.1584
D.1728

答案：A
解析：
财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]第024号）规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%税率的征收房产税。对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
则李某该年度应缴纳房产税为：1200×4%×（12－1）＝528（元）。

存量房商业抵押贷款额是房产评估值和房产成交价（　　）原则决定。

A.取低
B.取高
C.取均值
D.取评估值

答案：A
解析：
存量房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于成交价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。

不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告的情形包括（　　）。

A.政府组织的集体土地所有权登记
B.宅基地使用权及房屋所有权的首次登记
C.涉及国家秘密
D.依职权更正登记
E.依职权注销登记

答案：A,B,D,E
解析：
A． 政府组织的集体土地所有权登记
B． 宅基地使用权及房屋所有权的首次登记
C． 涉及国家秘密
D． 依职权更正登记
E． 依职权注销登记
除涉及国家秘密的外，有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告：①政府组织的集体土地所有权登记；②宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；③依职权更正登记；④依职权注销登记；⑤法律、行政法规规定的其他情形。

自2015年9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例为（　　）。

A.15%
B.20%
C.25%
D.30%

答案：B
解析：
自2015年9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。

我国房屋租赁市场大致经历了（　　）四个阶段。

A.福利租房阶段
B.市场化租赁兴起阶段
C.保障性房屋租赁发展阶段
D.廉租房推广阶段
E.积极促进专业化住房租赁发展阶段

答案：A,B,C,E
解析：
房屋租赁市场的发展变化与我国经济发展密切相关。整体来看，我国房屋租赁市场大致经历了福利租房阶段、市场化租赁兴起阶段、保障性房屋租赁发展阶段、积极促进专业化住房租赁发展阶段。

出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，按照（　　）顺序确定履行合同的承租人。

A.已经合法占有租赁房屋的
B.资信条件较好的
C.已经办理登记备案的
D.合同成立在先的
E.对租赁房屋需求程度

答案：A,C,D
解析：
出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：①已经合法占有租赁房屋的；②已经办理登记备案手续的；③合同成立在先的。

房地产投资具有的特点是（　　）。

A.投资成本高
B.综合性强
C.风险大
D.回收期长
E.所需专业知识广

答案：A,C,D,E
解析：
房地产投资是指国家、企业或个人为了达到获利的目的，将货币资产转化为房地产实物资产的行为。由于房地产商品的特殊性，房地产投资具有以下特点：①投资成本高；②风险大；③回收期长；④所需专业知识广。这些特点使不少非专业投资者尤其是个人投资者不能轻易介入房地产投资。

21年房地产经纪协理经典例题8章 第4章

二手房代理业务开拓的关键是（　　）。

A.市场研究
B.争取客户
C.洽谈业务
D.品牌经营

答案：B
解析：
存量住房买卖、租赁经济业务流程中，客户开拓的主要工作是争取客户，一般房地产经纪机构都会通过品牌宣传和公共关系活动，来宣传自己，进而吸引客户。

为使潜在客户变成现实客户，房地产经纪人应该根据客户的购买动机和需求，为客户提供（　　）。

A.资金筹措渠道
B.精致小礼品
C.房源信息和专业服务
D.房屋价格评估服务

答案：C
解析：
房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确，就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力，为客户提供相应的房源和解决方案，可以提高促成交易的成功几率。

房地产经纪机构在存量房买卖居间业务的调查推广阶段的工作内容包括（　　）。

A.信息核验
B.房屋实地查看
C.编制房屋状况说明书
D.发布房源信息
E.信息配对及约看

答案：A,B,C,D
解析：
房地产经纪机构在存量房买卖居间业务的调查推广阶段的工作内容包括：①信息核验；②房屋实地查看；③编制房屋状况说明书；④发布房源信息。E项属于匹配带看阶段的工作内容。

直接式顶棚按施工方法分类，不包括（　　）。

A.直接粘贴式顶棚
B.直接喷刷式顶棚
C.悬挂式顶棚
D.直接式抹灰顶棚

答案：C
解析：
直接式顶棚是在屋面板或楼板结构底面直接做饰面材料的顶棚，具有构造简单、构造层厚度小、可取得较高的室内净高以及造价较低等特点。直接式顶棚根据施工方法，分为直接式抹灰顶棚、直接喷刷式顶棚、直接粘贴式顶棚、直接固定装饰板顶棚及结构顶棚。

下列自然人中，属于限制民事行为能力人的有（　　）。

A.以钟点工收入维持生活的16周岁在校学生
B.由家长供给一切费用的17周岁在校学生
C.不能完全辨认自己行为的35周岁精神病人
D.正在读大学二年级的11周岁超常儿童
E.腰椎受损瘫痪在床的65周岁退休老人

答案：B,C,D
解析：
参见第2题解析。

楼盘信息调查表的主要内容有（　　）。

A.楼盘的基本信息
B.周边配套
C.产品信息
D.营销信息
E.佣金信息

答案：A,B,C,D
解析：
记录房源信息的常用表格一般包括楼盘信息调查表、委托出售的房源信息登记表以及委托出租的房源信息登记表等。其中，楼盘信息调查表的主要内容有：①楼盘基本信息；②周边配套；③产品信息；④营销信息；⑤客源；⑥工程进度；⑦项目概况。

私有房屋租赁，房屋出租人必须持有（　　）。

A.土地所有权证
B.土地使用权证
C.房屋所有权证
D.建设工程规划许可证

答案：C
解析：
房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：①房屋租赁合同；②房屋租赁当事人身份证明；③房屋所有权证书或者其他合法权属证明；④直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。

买房（租房）客户具有指向性、时效性和（　　）的特征。

A.周期性
B.可变性
C.集中性
D.潜在性

答案：D
解析：
客源的特征包括：①指向性，客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租、哪个区域、何种物业、能承受的价格范围或希望的价格范围、有无特殊需要等，客户均有明确的要求；②时效性，客户的需求是有时间要求的，客户在表达购买或租赁需要时，均会有时间要求，期望在一段时期内实现客户的需求意向，可能是半个月，也可能是几个月；③潜在性，客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体。

房源和客源的关系包括（　　）等方面。

A.互为需求意向
B.互为条件
C.相互潜在能力
D.相得益彰
E.互为目标

答案：B,D,E
解析：
房源和客源的关系包括以下几个方面：①互为条件；②相得益彰；③互为目标。

21年房地产经纪协理经典例题8章 第5章

王某承租李某的住房后，自己打算将其转租给朋友，下列关于王某转租的说法错误的是（　　）。

A.李某的房屋必须合法
B.王某转租须经李某书面同意
C.转租期限可以长于原合同规定的期限
D.转租期限不得超过原合同规定的期限

答案：C
解析：
房屋转租一般是指商品房屋转租。商品房屋转租，是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。转租要求包括：①转租的房屋必须合法，禁止出租房屋的情形也适用于转租的房屋；②须经出租人书面同意；③转租期限不得超过原合同规定的期限。

室内顶棚的专修构造中，直接抹灰或直接喷刷式顶棚常用于（　　）。

A.住宅卧室
B.餐厅
C.会议室
D.住宅客厅

答案：A
解析：
直接式顶棚根据施工方法，分为直接抹灰式顶棚、直接喷刷式顶棚、直接粘贴式顶棚、直接固定装饰板顶棚和结构顶棚。如直接抹灰或直接喷刷式顶棚常用于普通住宅的卧室、书房等。

存量房租赁居间业务中，房地产经纪机构提供的服务内容有（　　）。

A.提供租赁信息
B.实地查看和权属调查
C.协助议价和交易撮合
D.协助订立房屋租赁合同
E.协助搬家

答案：A,B,C,D
解析：
在存量房租赁居间业务中，房地产经纪机构提供的服务内容主要包括：①提供租赁信息；②提供市场行情和相关政策咨询；③房地产实地查看和权属调查；④信息发布和广告宣传；⑤协助议价、交易撮合、订立房屋租赁合同；⑥代办房屋租赁合同备案手续；⑦协助缴纳税费；⑧协助交验房屋等。

房地产开发商交付新建商品房，不仅包括房屋实物的占有转移，还包括（　　）的转移。

A.不动产权属
B.不动产权证书
C.不动产登记证明
D.地上定着物

答案：A
解析：
房地产开发商交付新建商品房，多数是将签署了新建商品房买卖合同的商品房交付给买受人，少数是房地产开发商将商业不动产交付给承租人。前者既包括房屋实物的占有转移，也包括不动产权属的转移，即先将房屋实体交付给买受人，然后办理不动产产权转移手续。

根据《公共租赁住房管理办法》规定，承租人（　　）所承租公共租赁住房的，应当退回公共租赁住房。

A.转借
B.转租
C.精装
D.擅自调换
E.扩建

答案：A,B,D
解析：
《公共租赁住房管理办法》第二十七条规定，承租人转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的，应当退回公共租赁住房。第三十二条进一步明确，房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。

房地产经纪专业人员资格证书实行（　　）。

A.注册服务制度
B.注册执业制度
C.登记执业制度
D.登记服务制度

答案：D
解析：
房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责全国房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务的具体工作，接受国务院住房城乡建设行政管理部门、人力资源社会保障行政管理部门的指导和监督。地方房地产经纪行业组织等单位（以下称地方登记服务机构）接受中国房地产估价师与房地产经纪人学会委托，协同做好本行政区域内房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务工作。中国房地产估价师与房地产经纪人学会建立全国房地产经纪专业人员信用档案，将登记情况等信息通过信用档案及时向社会公布，提供社会查询，接受社会监督。

已购公房是城镇职工按照（　　）购买的公有住房。

A.协议价
B.市场价
C.成本价
D.最低价

答案：C
解析：
已购公房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房。对于已购公房租赁管理，各地政策不一，部分地区如北京、上海已取消了已购公房上市租赁管理规定。

职工享受国家优惠政策购买的拥有部分产权的房地产（　　）。

A.不得抵押
B.可以抵押，且不受政策限制
C.能否抵押由所在地人民政府决定
D.可以抵押，抵押额以其可以处分和收益的份额为限

答案：D
解析：
房地产抵押的一般规定包括：①享受优惠政策房地产抵押规定；②不同性质企业的房地产抵押规定；③不同类型房地产抵押规定。其中，享受优惠政策房地产抵押规定，以享受国家优惠政策购买的有限产权的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。

房地产经纪人通过直接接触开拓房源的优点主要有（　　）。

A.省时省力
B.可信度高
C.不受地点的影响
D.有利于展示专业技能
E.易与房源所有人建立良好关系

答案：B,D,E
解析：
门店接待是指房地产经纪人利用房地产经纪企业在社区内或社区附近设立的店面，接待和服务上门咨询的业主从而获得房源信息。门店接待的优点是面对面沟通方式容易给委托业主留下深刻印象，容易获得客户信任、获得房源信息较全面，为进一步服务做好铺垫。缺点是面对面沟通对房地产经纪人专业度要求较高，容易产生好则好、不好则坏的第一印象。

21年房地产经纪协理经典例题8章 第6章

佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方的回报，一般应根据（　　）进行确定。

A.服务的时间长短
B.服务的结果
C.协商确定
D.交易类型
E.服务企业资质

答案：B,C,D
解析：
房地产经纪是一种市场化的有偿服务，经纪服务提供方所获得的报酬形式是佣金，一般根据服务的结果来最终确定。经纪服务佣金的多少由委托人与经纪机构协商确定，一般与促成交易的类型和成交额的大小有关。

某业主委托某房地产经纪公司将自己暂不居住的房屋转让，则房源应当是指（　　）。

A.业主
B.业主自己居住的房屋
C.业主委托转让的房屋
D.出售意向

答案：C
解析：
在房地产经纪业务中，房源就是房屋权利人委托房地产经纪机构交易的房地产。从房源的含义看，一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条件：①依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押。不得出租、转让和抵押的房屋不能成为房源。②房屋权利人有交易的意愿，并采取了委托行动。

下列不属于互联网开发客户的方式是（　　）。

A.付费的房源信息发布平台
B.房地产经纪机构门户网站
C.信息中介网站
D.免费的公共网络信息发布平台

答案：C
解析：
互联网开发客户的方式包括：①付费的房源信息发布平台；②免费的公共网络信息发布平台；③房地产经纪机构门户网站。

下列属于承担民事责任的方式的有（　　）。

A.法律制裁
B.停止侵害
C.消除危险
D.赔偿损失
E.继续履行

答案：B,C,D,E
解析：
承担民事责任的方式主要有以下11种：①停止侵害；②排除妨碍；③消除危险；④返还财产；⑤恢复原状；⑥修理、重作、更换；⑦继续履行；⑧赔偿损失；⑨支付违约金；⑩消除影响、恢复名誉；赔礼道歉。

客户的（　　）因其地位、职业和收入等有较大差别，了解这种差别为经纪人提供了交易机会。

A.购买需求
B.购买动机
C.购买能力
D.购买形式

答案：B
解析：
客户的购买动机因其社会地位、职业和收入等有较大差别，了解这种差别为经纪人提供了交易机会。了解客户的交易动机可借助“是什么最基本的原因促使客户进行一次房地产交易”来寻求答案。

存量房交易中的“产品说明书”指的是（　　）。

A.房地产经纪服务合同
B.房屋状况说明书
C.存量房买卖合同
D.房屋使用说明书

答案：B
解析：
房屋状况说明书实质就是“产品说明书”，不仅说明房屋自身状况，还包括家具家电等附属设施设备。

在房地产活动监督管理部门中，监督价格政策执行属于（　　）部门的重要职责。

A.建设（房地产）管理
B.住房和城乡建设
C.价格主管
D.人力资源和社会保障

答案：C
解析：
房地产经纪活动监督管理部门主要涉及的部门包括：①建设（房地产）管理部门。职责是制定行业管理制度、受理备案、对行业进行监督检查等。②价格主管部门。承担拟订并组织实施价格政策，监督价格政策执行的重要职能，负责制定房地产经纪相关的价格政策。③人力资源和社会保障主管部门。承担房地产经纪机构和房地产经纪人员劳动合同、社会保障关系的监督管理，承担完善职业资格制度，拟订专业技术人员资格管理政策等职能。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经（　　）发生效力。

A.依法公示
B.依法公证
C.依法登记
D.签订书面合同

答案：C
解析：
《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

常用的吊顶面层材料中，（　　）主要用于客厅、餐厅、卧室等无水汽的地方。

A.PVC板
B.石膏板
C.铝合金板
D.钢板

答案：B
解析：
常用的吊顶面层材料有石膏板、矿棉板、PVC板和铝合金板。石膏板质地洁白、美观大方，具有质量轻、强度高、防火、吸声等特点，主要用于起居室、餐厅、卧室等无水汽的地方。

21年房地产经纪协理经典例题8章 第7章

在我国，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产（　　）。

A.转让和抵押
B.抵押和担保
C.抵押和租赁
D.转让和租赁

答案：D
解析：
从目前我国房地产经纪行业的实际运营情况来看，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产买卖和房地产租赁。其中，房地产买卖是房地产转让的一种主要形式。

对于某类客户购买需求强烈，希望尽快买到物业时，应采取的最佳营销策略是（　　）。

A.重点培养，不断理解客户特征和需求
B.重点跟踪，提供周到而专业的服务
C.应善意的威胁客户，并跟踪调查
D.重新安排购房计划并经常联系

答案：B
解析：
按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。三类客户的特征和营销战略如表4-1所示。由表可知，购买需求强烈，希望尽快买到物业的客户属于A类客户，其营销战略为：重点跟踪，提供周到而专业的服务。
表4-1　客户类别一览表

《物业现场勘查表》的填写细则中，绿化环境兼指自然环境，分为（　　）。

A.方便、比较方便、一般、不方便四个等级
B.齐全、一般、不齐全三个等级
C.标准、不标准两个等级
D.好、较好、一般、差四个等级

答案：D
解析：
绿化环境兼指自然环境，分为好、较好、一般、差四个等级，具体标准如表3-2所示。
表3-2　绿化等级划分表

房地产价格影响因素中的区域因素包括（　　）。

A.社会因素
B.新旧程度
C.周围环境和景观因素
D.用途

答案：C
解析：
从因素影响的范围角度，可将影响房地产价格的因素分为：①一般因素；②区域因素；③个别因素。其中，区域因素是指对某一特定范围的房地产价格产生影响的因素，包括：①交通因素；②外部配套设施因素；③周围环境和景观因素等。A项属于一般因素；BD两项属于个别因素。

房地产经纪人员在房地产管理部门进行产权核验时，应查询的房地产权利情况包括（　　）。

A.是否设定抵押
B.是否是共有房屋
C.是否被法院查封
D.是否在使用中
E.权利类型

答案：A,B,C,E
解析：
为了避免房地产产权瑕疵造成的交易风险，房地产经纪人员要根据房地产交易管理部门规定的产权核验办法，查询委托房地产的权利状况，是否具备交易条件。包括权利类型、是否设定抵押、是否被法院查封、是否为共有房屋等。D项，是否在使用中，不涉及房地产权利，不影响房屋本身的产权交易。

集体土地所有权首次登记的申请人可以是（　　）。

A.村集体经济组织
B.村民委员会
C.村民小组
D.本村村民
E.乡（镇）集体经济组织

答案：A,B,C,E
解析：
土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请。土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请；土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请。

下列关于个人住房贷款的说法，正确的有（　　）。

A.个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款
B.住房公积金个人住房贷款不是由商业银行发放的
C.住房公积金个人住房贷款也称为委托贷款
D.国内个人住房贷款业务到1998年住房制度改革全面铺开后，才得到快速发展
E.个人住房公积金贷款利率遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，分段计息

答案：A,C,D
解析：
个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款。国内个人住房贷款业务起步于20世纪80年代，但发展缓慢，直到1998年住房制度改革全面铺开后，才得到快速发展。个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

购买经济适用住房不满（　　）年，不得直接上市交易。

A.3
B.5
C.7
D.9

答案：B
解析：
不动产转移登记权属状况核验要点之一是房屋性质，是否是限制出售的经济适用住房、央产房等。按照政策规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。

客户到店接待流程中的最后一步是（　　）。

A.了解客户需求
B.客户信息录入
C.引领客户入店
D.站立迎接

答案：B
解析：
房地产经纪人接待到店客户主要包括以下七个步骤：①站立迎接，微笑待人，使用标准问候语；②引领客户入店；③确定接待主体；④了解客户需求；⑤接受服务委托或帮助客户解决问题；⑥客户离开时，经纪人应为客户打开门，并将客户送至公司门外，致意道别；⑦客户信息录入。

21年房地产经纪协理经典例题8章 第8章

王某购买了一套二手房，面积为80m2。两年后，王某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售。甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同。合同中约定：由甲公司以王某的名义寻找买方，并签订出售合同；出售价格最低为2800元/m2，佣金为成交价的3%。一个月后，该房屋仍未卖出。于是李某建议王某降价，王某同意将最低出售价格定为2500元/m2。降价后甲公司立即将房屋出售给赵某，甲公司和赵某协商价格为2550元/m2，而甲公司告知王某成交价格为2500元/m2。赵某入住之后，赵某意外地接到物管公司追收原拖欠的物业管理费5000元，水电气费248元的通知，买卖双方为此发生纠纷。

关于甲公司与赵某协商价格与告知王某的成交价格不一致的事件，下列表述中正确的为（　　）。

A.甲经纪公司赚取房屋价格差价，属于房地产经纪活动中禁止的行为
B.李某建议王某降价，是其获取收益的一种合法手段
C.对李某的降价建议，王某应视为甲公司的行为
D.对成交价格高于最低价格的收入，应在甲公司和王某之间平均分配

答案：A,C
解析：
A项，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益，不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。C项，房地产经纪人员从事经纪活动必须以房地产经纪机构的名义进行，不能以个人的名义进行。

下列业务中，（　　）主要集中在境外公司和个人在我国境内承租房屋的代理上。

A.房地产卖方代理业务
B.房地产买方代理业务
C.房地产居间业务
D.房地产行纪业务

答案：B
解析：
房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。房地产买方代理的委托人是需要购买或承租房屋的机构或个人。受消费习惯、交易成本等因素的影响，目前房地产买方代理业务的发展还不是很成熟，这方面的业务主要集中在境外公司和个人在我国境内承租房屋的代理上。

存量房经纪业务基本流程中，当事人（　　）是房地产交易成交的标志。

A.签订房地产交易合同
B.签订房地产经纪合同
C.引领买方（承租方）看房
D.信息收集与传播

答案：A
解析：
签订交易合同是成交的标志。房地产经纪人应协助（在采用居间方式的经纪业务中）或代理（在采用代理方式的经纪业务中）委托方与交易对象签订合同。

只收取不动产权属证书每本证书10元工本费的情形包括（　　）。

A.单独申请宅基地使用权登记的
B.申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记的
C.夫妻间不动产权利人变更，申请登记的
D.因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的
E.小微企业（含个体工商户）申请不动产登记的

答案：A,B,C,D
解析：
只收取不动产权属证书每本证书10元工本费的情形包括：①单独申请宅基地使用权登记的；②申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记的；③夫妻间不动产权利人变更，申请登记的；④因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的。E项属于免收不动产登记费，含第一本不动产权属证书的工本费的情形。

房地产经纪机构通过门店，将一个业务团队固定在一个特定的客户开发范围之内，使之针对特定的客户提供服务，这叫做（　　）。

A.取向经营
B.聚焦经营
C.单一经营
D.商圈经营

答案：D
解析：
商圈经营是指房地产经纪企业通过经纪门店，将各个业务团队固定在各自特定的客户开发范围内，使业务人员确实了解各自所在商圈内的各种重要资讯及房源行情。

谭某拥有一套建筑面积为140m2的住宅，位于一幢钢筋混凝土结构高层住宅楼的12层。该套住宅的套内房屋使用面积为95m2，套内墙体面积为20m2，套内未封闭阳台的水平投影面积为10m2，谭某所在楼层单元楼梯间的建筑面积为20m2。一个月前谭某委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售该套住宅，购房者徐某获知此信息后，在乙机构协助下查看了该套住宅，查验了房屋权属证书，经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同。

该套住宅的套内建筑面积为（　　）m2。

A.115
B.120
C.125
D.130

答案：B
解析：
套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。套内未封闭阳台建筑面积算水平投影面积的一半。因此，该套住宅的套内建筑面积为：95+20+10／2=120m2。

甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）所处城市近年来经济发展迅速，外来务工人员和个体工商户大量增加。甲公司针对这一情况，重点开展房屋租赁经纪服务，服务人群主要为上述两类从业人员。李某是一名小杂货店经营者，拟租赁一套小面积住房，在甲公司的撮合下，房屋所有权人张某与李某签订了房屋租赁合同。

张某与李某在签订合同过程中，甲公司应核实的文件有（　　）。

A.房屋所有权证
B.张某和李某的身份证明
C.契税完税证明
D.房屋购买合同

答案：A,B
解析：
房地产经纪人在得知承租人满意该房源后，房地产经纪人要积极撮合租赁双方进行租赁相关事项的谈判。当租赁双方对租金价格表示满意，也对房屋状况表示认可后，租赁双方应签订房屋租赁合同：房地产经纪人为租赁双方详细讲解合同条款，重点讲解双方责任义务、违约条款、违约金、付款方式等条款；租赁双方商议合同的相关条款内容。在正式签约前，房地产经纪人提醒租赁双方签约注意事项，并查验身份证件、房屋产权证明文件。

房地产经纪机构建立客户数据库时，应考虑的因素有（　　）。

A.数据库的安全性
B.原始资料的保存
C.老客户信息的删除
D.内部资料与外部资料分开
E.数据库的整理和更新

答案：A,B,D,E
解析：
构建客户数据库时应考虑的因素主要包括以下四个方面：①要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来；②要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来；③要特别重视数据库管理的安全性，确保记录在计算机系统中的数据库安全运行；④要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。

李某有一处住过两年的房屋要转让，委托B房地产经纪公司的小王办理房屋的买卖事宜。假如你是小王，请回答以下问题：

如果贾女士与赵某签订了买卖合同后，由于某种法定事由合同被确定无效，则对小王及所在经纪公司的佣金处理方式应为（　　）。

A.小王付出了服务，并促成交易达成，理应获得佣金
B.由于买卖合同无效，买卖物业的当事人无须支付佣金
C.在买卖合同签订后且被确定无效前，佣金已经结算，所以理应获得佣金
D.即便在买卖合同签订后且被确定无效前佣金已经结算，佣金必须返还当事人

答案：B,D
解析：
委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。佣金是对经纪人提供的经纪服务的报酬，这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的。只有当这一目的实现了，一项经纪业务才算最终完成，此时经纪机构才能向委托方收取佣金。本案例中，贾女士与赵某签订的买卖合同被确定无效，所以从最终结果上来看，该经纪业务是没有完成的，所以经纪人不能收取佣金，即使已经收取也应该返还。

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