21年房地产经纪协理答疑精华6节

发布时间:2021-07-09
21年房地产经纪协理答疑精华6节

21年房地产经纪协理答疑精华6节 第1节


(  )体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。

A.是否与委托房屋有利害关系
B.委托人需要协助的事宜、提供的资料
C.委托房屋的市场参考价格
D.房屋交易的一般程序及可能存在的风险

答案:A
解析:
根据《房地产经纪管理办法》,必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。需告知的必要事项内容主要包括:①是否与委托房屋有利害关系;②委托人需要协助的事宜、提供的资料;③委托房屋的市场参考价格;④房屋交易的一般程序及可能存在的风险;⑤房屋交易涉及的税费;⑥房地产经纪服务的内容及完成标准;⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间;⑧交易资金交付;⑨其他服务相关事项。其中,是否与委托房屋有利害关系这项内容体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。


直接回应方法是以(  )为中心的营销手段。

A.自我宣传
B.广告
C.客户
D.房源

答案:C
解析:
直接回应方法是通过提供一个诱人的价位或某一种好处,如减免某种费用,或制造某种吸引力等促销手段,吸引客户并得到客户回应,从而获得客户的策略。它是以客户为中心的营销手段,而不是以自我宣传或以广告为中心。


在风险控制过程中,(  )行为属于损失融资。

A.风险自留
B.保险
C.减少风险程度
D.提高预防能力
E.合约化风险转移

答案:A,B,E
解析:
风险管理方法通常包括:①损失控制;②损失融资;③内部风险控制。其中,损失融资包括:a.自留与自保(自我保险);b.保险;c.对冲;d.其他合约化风险转移手段。


房地产经纪服务合同上应当有(  )。

A.委托人的签名或者盖章
B.受托房地产经纪机构的盖章
C.房地产经纪门店经理的签名
D.电子签名
E.从事该业务的两名房地产经纪人协理签名

答案:A,B,E
解析:
协商一致的房地产经纪服务合同应经房地产经纪机构盖章、房地产经纪人员签字、委托人签字方可生效。房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人员或者两名房地产经纪人员协理签名。房地产经纪人员的签名应当是手写签名。委托人是自然人的,应经委托人亲笔签名确认;委托人是法人的,应加盖法人公章。


(  )体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。

A.是否与委托房屋有利害关系
B.委托人需要协助的事宜、提供的资料
C.委托房屋的市场参考价格
D.房屋交易的一般程序及可能存在的风险

答案:A
解析:
根据《房地产经纪管理办法》,必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。需告知的必要事项内容主要包括:①是否与委托房屋有利害关系;②委托人需要协助的事宜、提供的资料;③委托房屋的市场参考价格;④房屋交易的一般程序及可能存在的风险;⑤房屋交易涉及的税费;⑥房地产经纪服务的内容及完成标准;⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间;⑧交易资金交付;⑨其他服务相关事项。其中,是否与委托房屋有利害关系这项内容体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。


王某于2017年12月将一套自有房屋出租给张某,双方签订了房屋租赁合同。合同约定租期为1年,年租金为20000元。此时张某应当办理(  )。

A.房屋他项权利登记
B.房屋变更登记
C.房屋转移登记
D.房屋租赁登记备案

答案:D
解析:
《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定,房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。


材料可恢复的变形,称为(  )。

A.塑性变形
B.弹性变形
C.脆性变形
D.韧性变形

答案:B
解析:
弹性是指材料在外力作用下产生变形,外力去掉后变形能完全消失的性质。材料的这种可恢复的变形,称为弹性变形。


甲房地产经纪机构(以下称甲机构)是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员,张某具有房地产经纪人执业资格,王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间,5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长,而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇,有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天,张某接待了一位客户朱某,朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房,张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同,并对该办公用房进行了产权调查。

甲机构在发展壮大后拟向房地产开发领域拓展的经营战略为(  )。

A.聚焦战略
B.低成本战略
C.一体化成长战略
D.多样化战略

答案:C
解析:
一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势,使企业向深度和广度发展的一种战略。一体化成长战略有两种类型:①纵向一体化,如具有较强市场优势的房地产经纪机构,通过提供房地产经纪服务的配套服务,如代办贷款、协办房地产产权转让手续等,使其服务内容向纵深发展,或是向下游联合或兼并相关服务企业组成联合体,统一规划和发展。再如房地产经纪机构根据市场需要和自身的条件,充分发挥企业在市场研究、房地产产品设计、融资能力等方面的优势和潜力,进入房地产开发领域或与房地产开发企业合并,组建经济联合体,向上游拓展企业的业务。②水平一体化,是指房地产经纪机构兼并或联合同类同层次企业,通过规模经济加速发展的一种战略。


坚硬耐久、耐磨、易清洗、美观,适用于教学楼、办公楼等室内地面的是(  )。

A.天然花岗石地面
B.陶瓷锦砖地面
C.天然大理石地面
D.水磨石地面

答案:D
解析:
水磨石地面的优点是坚硬耐久、耐磨、易清洗、美观,适用于办公楼等室内地面。A项,天然花岗石具有结构细密、性质坚硬、耐酸、耐腐、耐磨、吸水率低、抗压强度高、耐冻性强、耐久性好等特点。B项,陶瓷地砖的质地坚硬、强度高、耐磨性好、防水、耐酸、易清洗,但给人以硬、脆的感觉,保温性能较差,不适用于卧室,常用于厨房、卫生间、餐厅、门厅、客厅、阳台。C项,天然大理石具有花纹品种多、色泽鲜艳、质地细腻、抗压强度高、吸水率低、耐磨、不变形等特点。


21年房地产经纪协理答疑精华6节 第2节


甲房地产经纪机构(以下称甲机构)是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员,张某具有房地产经纪人执业资格,王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间,5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长,而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇,有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天,张某接待了一位客户朱某,朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房,张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同,并对该办公用房进行了产权调查。

甲机构在发展壮大后拟向房地产开发领域拓展的经营战略为(  )。

A.聚焦战略
B.低成本战略
C.一体化成长战略
D.多样化战略

答案:C
解析:
一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势,使企业向深度和广度发展的一种战略。一体化成长战略有两种类型:①纵向一体化,如具有较强市场优势的房地产经纪机构,通过提供房地产经纪服务的配套服务,如代办贷款、协办房地产产权转让手续等,使其服务内容向纵深发展,或是向下游联合或兼并相关服务企业组成联合体,统一规划和发展。再如房地产经纪机构根据市场需要和自身的条件,充分发挥企业在市场研究、房地产产品设计、融资能力等方面的优势和潜力,进入房地产开发领域或与房地产开发企业合并,组建经济联合体,向上游拓展企业的业务。②水平一体化,是指房地产经纪机构兼并或联合同类同层次企业,通过规模经济加速发展的一种战略。


甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)所处城市近年来经济发展迅速,外来务工人员和个体工商户大量增加。甲公司针对这一情况,重点开展房屋租赁经纪服务,服务人群主要为上述两类从业人员。李某是一名小杂货店经营者,拟租赁一套小面积住房,在甲公司的撮合下,房屋所有权人张某与李某签订了房屋租赁合同。

张某与李某在签订合同过程中,甲公司应核实的文件有(  )。

A.房屋所有权证
B.张某和李某的身份证明
C.契税完税证明
D.房屋购买合同

答案:A,B
解析:
房地产经纪人在得知承租人满意该房源后,房地产经纪人要积极撮合租赁双方进行租赁相关事项的谈判。当租赁双方对租金价格表示满意,也对房屋状况表示认可后,租赁双方应签订房屋租赁合同:房地产经纪人为租赁双方详细讲解合同条款,重点讲解双方责任义务、违约条款、违约金、付款方式等条款;租赁双方商议合同的相关条款内容。在正式签约前,房地产经纪人提醒租赁双方签约注意事项,并查验身份证件、房屋产权证明文件。


不动产登记有多种分类方法,按照登记的业务类型可分为(  )。

A.变更登记
B.房屋登记
C.异议登记
D.预告登记
E.所有权登记

答案:A,C,D
解析:
不动产登记有多种分类方法。按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。按照登记物的类型可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。按照登记物权的类型可分为所有权登记和他项权利登记。


就签订“阴阳合同”的行为,建设(房地产)主管部门应对卢某处以(  )罚款。

A.5000元
B.1万元
C.1万元以上2万元以下
D.2万元

答案:B
解析:
房地产经纪机构和房地产经纪人员为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款合同提供便利的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,记入信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构,取消网上签约资格,处以3万元罚款。


抗震性能最好的是(  )基础的建筑物。

A.箱型
B.竹板
C.条形
D.独立

答案:A
解析:
箱形基础通常是采用钢筋混凝土将基础四周的墙、顶板、底板浇筑成刚度很大的箱状形式。箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大,能将上部结构的荷载较均匀地传给地基,并能适应地基的局部软硬不均,有效地调整基底的压力,有利于抵抗地震荷载的作用,能建造比其他基础更高的建筑物。


不动产登记的目的包括(  )。

A.保护不动产权利人的合法权益
B.为房地产管理奠定基础
C.保障交易安全
D.保证住房制度改革的顺利实施
E.利于国家的宏观调控

答案:A,B,C,E
解析:
不动产登记的目的包括:①保护不动产权利人的合法权益;②维护不动产交易安全;③利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控。


转让新建商品房并取得收入的单位和个人,应当缴纳(  )。

A.土地增值税
B.契税
C.印花税
D.城市维护建设税

答案:A
解析:
转让新建商品房并取得收入的单位和个人,应当缴纳土地增值税。计算土地增值税应纳税额,并不是直接对转让房地产所取得的收入征税,而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额算征税(这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额)。


下列关于已抵押房屋买卖的描述,正确的有(  )。

A.买卖已设定抵押的房屋,须经过抵押权人同意
B.抵押权人同意买卖的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存
C.转让的价款超过债权数额的部分归债务人所有
D.转让的价款不足债权数额的部分由债务人清偿
E.二手房买卖时,卖方需在办理买卖合同网签前提前还清贷款

答案:A,B,D,E
解析:
根据《物权法》和《城市房地产抵押管理办法》,买卖已设定抵押的房屋,须经过抵押权人(一般是银行)同意。抵押权人同意买卖的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。实践中,二手房买卖时,卖方须在办理买卖合同网签(或备案)前提前还清贷款(即赎楼),注销抵押登记,取出房屋权属证书。


邓先生在承租一店铺期间,由于营业需要,欲改变房屋的格局。在征得业主书面同意,经有关管理部门批准后开始施工。由于施工方法错误,导致房屋倒塌,业主(  )。

A.应向有关管理部门追讨损失
B.应向邓先生追讨损失
C.应向承建者追讨损失
D.自己承担损失

答案:C
解析:
承租人的义务有:①交付租金。承租人应当按照约定的期限支付房屋租金。②合理使用、善意保管房屋。经出租人同意,可以对房屋进行改善或者增设他物。③租赁关系终止时归还房屋。本题中,业主应向承建者追讨损失。


21年房地产经纪协理答疑精华6节 第3节


房屋承购经纪业务信息调查的事项有(  )。

A.业主身份信息
B.客户身份信息
C.客户支付能力
D.业主特殊需求
E.客户特殊需求

答案:B,C,E
解析:
通常情况下,对客户信息、需求的了解多是在“对话”情景下完成的。具体说来,对于购房人的信息调查主要包括以下几个方面:①客户身份信息;②客户需求范围;③客户支付能力;④客户特殊需求;⑤客户购房资格。


下列关于违约金和保证金的说法,正确的是(  )。

A.违约金具有补偿性和惩罚性
B.违约金一旦确定,不可更改
C.保证金与违约金一般可以同时适用
D.保证金与定金有相似之处,都有担保合同实现的作用,且都具有双倍返还功能

答案:A
解析:
A项,违约金具有担保债务履行的作用,又具有惩罚违约方和补偿无过错方所受损失的效果,具有补偿性和惩罚性。B项,违约金的约定要适当,《合同法》规定“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以适当减少”。C项,保证金与违约金有相似之处,但又不相同。违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式,而保证金是合同履行的一种担保方式,二者一般不同时适用。D项,保证金与定金有相似之处,都有担保合同实现的作用,但其没有双倍返还功能。


下列地形图比例尺中,属于中比例尺的有(  )。

A.1:10000
B.1:25000
C.1:50000
D.1:250000
E.1:500000

答案:B,C
解析:
地形图比例尺的大小,与其内容的详细程度和精度有关。通常称1:500、1:1000、1:2000、1:5000、1:10000的地形图为大比例尺地形图;1:25000、1:50000、1:100000的比例尺为中比例尺地形图;1:250000、1:500000、1:1000000的地形图为小比例尺地形图。


通过房产分户平面图可以看出,该房屋权属证书记载的房屋位于1层的(  )部位。


A.东边
B.西边
C.中间
D.靠边

答案:C
解析:
房屋户型图中房屋朝向一般为“上北下南、左西右东”,并用箭头或指针标注正北方向。通过房屋户型图可以清晰地看到该户型的房屋朝向、入口、房间内部布局(包括客厅、卧室厨房、卫生间、阳台的布局、数量和组合关系)以及门、窗的位置等。从图中可以看出,该房屋权属证书记载的房屋位于1层的中间部位。


针对C级别的房源,访问期限应为(  )。

A.5天
B.10天
C.15天
D.1~2月

答案:C
解析:
对房源的委托人进行周期性访问,这是保证房源信息时效性的重要手段,将房源分为不同的级别,针对不同等级的房源制定不同的访问计划与访问期限。将房源按照销售的难易度分为A、B、C、D四个等级,其各自的访问期限为:①A级别,5天;②B级别,10天;③C级别,15天;④D级别,1~2月。


下列关于抵押人、抵押权人的表述中,正确的是(  )。

A.抵押人是债务人,抵押权人是债权人
B.抵押人是债务人,抵押权人是债权人或第三人
C.抵押人是债务人或第三人,抵押权人是债权人
D.抵押人是债务人或第三人,抵押权人是债权人或第三人

答案:C
解析:
房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人,作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。因此抵押人为债务人或者第三人,抵押权人为债权人。


房地产是国民经济发展的一个基本的(  ),任何行业的发展都离不开房地产。

A.内容要素
B.生产要素
C.载体要素
D.结构要素

答案:B
解析:
房地产业是国民经济的支柱产业,两者相互依存、相互促进。国民经济的发展水平决定着房地产业的发展水平,房地产业的发展既受到国民经济的制约,又能促进国民经济的发展。房地产业的重要作用之一是:可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素,任何行业的发展都离不开房地产。


《建筑设计防火规范》(GB 50016—2014)把建筑物的耐火等级分为一级、二级、三级、四级,其中(  )的耐火性能最好。

A.一级
B.二级
C.三级
D.四级

答案:A
解析:
《建筑设计防火规范》(GB 50016—2014)第5.1.2条规定,建筑物的耐火等级分为一级、二级、三级、四级。其中,一级的耐火性能最好,四级的耐火性能最差。建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。


不动产的托伦斯登记制度的主要特点包括(  )。

A.不动产权利一经登记便具有绝对的法律效力
B.已登记权利如发生转移,必须在登记簿上加以记载
C.登记不采取强制性制度
D.权利人取得登记簿副本
E.登记机构保留登记簿正本,正副本内容必须完全一致

答案:A,B,D,E
解析:
不动产托伦斯登记制度的主要特点包括:①不动产权利一经登记便具有绝对的法律效力;②已登记权利如发生转移,必须在登记簿上加以记载;③登记采取强制登记制度;④登记簿为两份,权利人取得副本,登记机构保留正本,正副本内容必须完全一致。


21年房地产经纪协理答疑精华6节 第4节


房屋买卖经纪服务中房屋实地查看的内容包括(  )。

A.房屋区位状况
B.产权归属情况
C.房屋实物状况
D.物业管理状况
E.建筑规模状况

答案:A,C,D
解析:
房屋实地查看分为房屋买卖经纪服务中的实地查看和房屋租赁经纪服务中的实地查看。房屋买卖经纪服务中的实地查看主要包括四个方面:①房屋区位状况;②实物状况;③物业管理状况;④其他状况等。房屋租赁经纪服务中的实地查看主要包括五个方面:①房屋区位状况;②实物状况;③配置家具、家电情况;④房屋使用相关费用;⑤其他情况等。


按客户的需求类型,可以将客户分为(  )。

A.新客户、老客户和未来客户
B.买房客户和租房客户
C.住宅客户、写字楼客户和商铺客户
D.高价位房地产需求客户、中低价位房地产需求客户和低价位房地产需求客户

答案:B
解析:
客源信息可以按不同的方法进行分类,具体如表2-1所示。
表2-1 客户分类表


须知文件包括购房须知、购房相关税费须知及(  )。

A.抵押贷款须知
B.房地产经纪须知
C.贷款相关税费须知
D.其他须知

答案:A
解析:
须知文件包括购房须知、购房相关税费须知及抵押贷款须知等。购房须知是为让购房者明晰购买程序而事先制定的书面文件。购房相关税费须知是向购房人说明购房相关税费及收费标准的有关文件。抵押贷款须知应由贷款银行提供,一般包括办理抵押贷款的手续和程序、办理抵押贷款的条件和需要提供的资料、抵押贷款的方式、抵押贷款的注意事项等。


房源客源信息匹配的步骤包括(  )。

A.分析客源对房屋需求的刚性条件
B.分析客源对房屋需求的弹性条件
C.分析客源自身限制条件
D.放宽筛选条件
E.向客户推送适合的房源信息

答案:A,B,C,E
解析:
房源客源信息匹配可按以下步骤进行:①分析客源对房屋需求的刚性条件;②分析客源对房屋需求的弹性条件;③分析客源自身限制条件;④筛选适合的房源;⑤向客户推送适合的房源信息。


若原房屋为商品房,在存量房买卖合同附件中除房屋的相关图纸外,还需交付原有的《住宅质量保修书》和(  ),即“两书”。

A.房屋状况说明书
B.商品房认购协议书
C.住宅使用说明书
D.物业交接确认书

答案:C
解析:
根据原房屋来源的不同,房屋的相关图纸,如平面图、户型图、管线图等应附在合同内,这样便于交付后的使用和维护。如果原房屋为商品房,则应同时交付原有的“两书”(《住宅使用说明书》和《住宅质量保修书》)。


房地产经纪人员受理委托业务后,收集与标的物业相关的市场信息是指标的物业所属的房地产分类市场的(  )等。

A.物质状况、价格信息
B.供求信息、物质状况
C.供求信息、价格信息
D.权属状况、物质状况

答案:C
解析:
房地产经纪人员受理委托业务后,应主要收集三方面信息:①标的物业信息,是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息;②与标的物业相关的市场信息,是指标的物业所属的房地产分类市场(如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等)的供求信息、价格信息等;③委托方信息,包括委托方的类型(如个人或法人,法人的经营类型)、信誉情况等。


房地产经纪业务记录的主要内容包括(  )。

A.房地产经纪服务合同
B.房地产交易合同(买卖和租赁合同)
C.房屋状况说明书
D.住宅使用说明书
E.客户分类表

答案:A,B,C
解析:
房地产经纪业务记录的主要内容包括:①房地产经纪服务合同;②房地产交易合同(买卖和租赁合同);③委托人及交易相对人提供的资料;④房屋状况说明书、房屋查验报告;⑤收据、收条及各种票据等原始凭证的复印件;⑥房屋交接单或房屋交接确认书;⑦交易房屋房地产权属证书复印件;⑧其他有关资料。


在房地产抵押贷款手续代办业务中,房地产经纪机构不宜提供(  )的服务。

A.贷款政策咨询
B.协助准备贷款资料
C.贷款申请资料代交
D.贷款审批担保

答案:D
解析:
以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保,是房地产交易活动中通行的作法。贷款的办理属于买卖合同签订以后买方的义务,但由于许多客户不了解办理贷款的流程或不愿花费精力亲自办理,宁愿委托房地产经纪机构代为办理,房地产经纪机构也可因提供此类服务而收取一定的费用。但是,必须注意,贷款能否成功经过银行批准主要取决于客户的资信,房地产经纪机构不对贷款申请的结果承担担保责任。在采用居间方式的经纪业务中,房地产经纪机构可为客户申办贷款提供咨询、协助准备资料、代为递交资料等服务。


房地产经纪服务费用的组成部分为(  )。

A.基本工资
B.提成
C.佣金
D.奖金
E.代办服务费

答案:C,E
解析:
房地产经纪服务费用就是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬,由佣金和代办服务费两部分构成。房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准,房地产经纪机构才可以收取服务报酬。


21年房地产经纪协理答疑精华6节 第5节


张某上年度年薪为48000元,公积金缴存比例为12%,则张某的住房公积金月总缴存额为(  )元。

A.200
B.400
C.480
D.960

答案:D
解析:
住房公积金月缴存额,为职工本人上一年度月平均工资分别乘以职工和单位住房公积金缴存比例后的和,即:住房公积金月缴存额=(职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例)。所以本题中,张某的住房公积金月总缴存额为:48000÷12×12%+48000÷12×12%=960(元)。


自2015年9月1日起,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例为(  )。

A.15%
B.20%
C.25%
D.30%

答案:B
解析:
自2015年9月1日起,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上,结合本地实际,自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。


下列属于委托合同中委托人义务的有(  )。

A.亲自处理委托事务
B.指示受托人处理委托事务
C.支付处理委托事务的费用
D.向受托人支付报酬
E.处理委托事务

答案:C,D
解析:
委托人的义务有:①支付处理委托事务的费用。委托人应当支付处理委托事务的费用。对于受托人为处理委托事务垫付的必要费用,委托人应当偿还并支付利息。②向受托人支付报酬。有偿的委托合同,受托人完成委托事务的,委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由,委托合同解除或者委托事务不能完成的,委托人应当向受托人支付相应的报酬。


房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示的内容包括(  )。

A.房地产经纪机构的注册资金及公司股东信息
B.营业执照和备案证明文件
C.房地产交易资金监管方式
D.服务项目、服务内容和服务标准
E.房地产经纪机构品牌标识

答案:B,C,D
解析:
《房地产经纪管理办法》要求房地产经纪机构应当遵守法律、法规和规章规定,在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构应当在其经营场所公示下列内容:①营业执照和备案证明文件;②服务项目、内容和标准;③业务流程;④房地产经纪收费;⑤交易资金监管方式;⑥信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话;⑦房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本;⑧法律、法规、规章规定的其他事项。现实中,还应公示的内容包括房地产经纪人员的姓名、照片、注册证书等。


房地产经纪延伸业务包括(  )、抵押贷款手续代办和房地产信息咨询等。

A.提供留学
B.办理户口
C.交易登记及权证代办
D.物业管理

答案:C
解析:
房地产经纪延伸服务包括:①房地产交易相关手续代办服务,包括房地产登记信息查询、房地产登记、房地产抵押贷款;②房地产咨询服务,包括房地产投资咨询、房地产价格咨询、房地产法律咨询;③房地产交易保障服务,包括房屋质量保证和房地产交易履约保证。


下列房源中,(  )是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房,房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。

A.集资房
B.房改房
C.解困房
D.商品房

答案:B
解析:
房改房(即已购公房)是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房,房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。目前房改房经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后,可以在市场上进行流通。


合同的(  )原则是民法上意思自治原则的具体体现,贯彻于合同动态发展的整个过程。

A.平等
B.自愿
C.公平
D.诚实守信

答案:B
解析:
合同法的基本原则包括:①平等原则;②自愿原则;③公平原则;④诚实守信原则;⑤守法和公序良俗原则。其中,合同自愿原则是民法上意思自治原则的具体体现,它贯彻于合同动态发展的整个过程,包括订约自由、选择合同相对人的自由、决定合同内容的自由、选择合同方式的自由、变更和解除合同的自由等。


顶棚又称天花板,是室内饰面构件之一,表面应光洁、美观,且能起(  )作用,以调节室内的亮度。

A.折射
B.反射
C.装饰
D.映射

答案:B
解析:
顶棚又称为天棚、天花板,是指建筑空房间内的顶板,是室内饰面之一,表面应光洁、美观,并能起反射作用,以改善室内的亮度,还应具有隔声、吸声、保温、隔热等功能。


关于等额本息还款法和等额本金还款法的区别与联系,下列说法正确的有(  )。

A.二者都是随着剩余本金的逐月减少,利息也将逐月递减
B.等额本息还款法适用于有一定积蓄,但家庭负担将日益加重的借款人
C.二者都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的
D.等额本金还款法较等额本息还款法而言同期较多地归还贷款本金,因此归还的总利息相对较少
E.等额本金还款法则适合于现期收入少,负担人口少,预期收入将稳定增加的借款人

答案:A,C,D
解析:
A项,等额本息还款法,即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清,随着剩余本金的逐月减少,其利息也将逐月减少。等额本金还款法是在还款期内把贷款数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额固定,而利息越来越少,贷款人起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。BE两项,等额本息还款法适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人,等额本金还款法比较适合工作正处于高峰阶段的人,或者是即将退休的人。C项,二者都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。D项,由于等额本金还款法较等额本息还款法而言同期较多地归还贷款本金,因此以后各期确定贷款利息时作为计算利息的基数变小,所归还的总利息相对就少。


21年房地产经纪协理答疑精华6节 第6节


按产品性质划分,房源可以分为(  )。

A.商品房
B.经济适用房
C.普通住宅
D.商铺
E.写字楼

答案:C,D,E
解析:
按照产品性质可划分为:①住宅类房源(普通住宅、非普通住宅);②非住宅类房源(商铺、写字楼、公寓、停车楼、厂房等)。


2013年3月,张某预购建筑面积为45m2的普通用房,2014年4月,房屋竣工交付,张某办理了房屋所有权登记。2015年4月,张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同,月租金3000元,租期3年。2017年4月,张某将房屋出售给王某,但未告知李某。2017年8月,王某因与他人合开公司需要将该房屋入股,要求解除与李某的房屋租赁合同。对此,李某可以主张的权利为(  )。

A.拒交房租
B.要求张某承担损害赔偿责任
C.要求按租赁合同约定继续承租
D.请求法院确认张某、王某的买卖行为无效

答案:C
解析:
为保护承租人的利益,法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则,在租赁期限内,租赁房屋的所有权发生变动的,原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。


我国采取的不动产登记资料信息模式是(  )。

A.完全公开
B.有限公开
C.完全保密
D.公开但禁止复制

答案:B
解析:
土地、房屋登记等不动产登记是以维护不动产交易安全与效率为目的的法律制度,是采取登记方式来公示土地、房屋的所有权等物权的归属。因此,登记信息应当是公开的。从国际惯例上看,不动产登记的登记资料公开有两种模式:①完全公开,指不动产登记资料完全公开,任何人都可以查询、复制。奥地利、法国采取此种模式。②有限公开,指不动产登记资料的内容、可查询的群体不是全部的,而是部分的、有限的。我国采取了有限公开模式。


不动产登记申请书不包括(  )。

A.申请登记事由
B.附带动产情况
C.申请人情况
D.不动产情况

答案:B
解析:
不动产登记申请书主要包括:①收件情况;②申请登记事由;③申请人情况;④不动产情况;⑤抵押情况;⑥地役权情况;⑦登记原因及证明情况;⑧申请证书板式及持证情况;⑨不动产登记情况。


当房地产的房屋门牌号码发生改变时,应进行(  )。

A.房屋抵押权登记
B.地役权登记
C.变更登记
D.房屋预告登记

答案:C
解析:
变更登记,是指不动产物权的权利归属主体不变,而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。如王某自建的房屋已办理了房屋所有权登记,因生活需要,王某依法在原房屋上又加建一层,房屋面积增加了100m2。该房屋所有权属王某没有变化,但房屋的面积发生了变化,王某应当向不动产登记机构申请变更登记。


房屋租赁押金担保的内容不包括(  )。

A.租金的按时足额支付
B.租赁房屋内的设施正常使用所产生的费用
C.承租方的损害赔偿
D.房屋的优先购买权

答案:D
解析:
在房屋租赁过程中通常使用押金,押金是作为一种对租赁房屋内的设施(如家具家电等)恰当使用、及时支付正常使用所产生的费用(如水、电、燃气等费用)和租金的保障。如果承租人在房屋使用过程中有损毁房屋、附属设施、家具家电等行为,出租人有权依据合同约定从押金中抵扣相应损失。


下列经济活动中,不属于房地产业的是(  )。

A.房屋勘察设计
B.房地产开发经营
C.物业管理
D.房地产中介服务

答案:A
解析:
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业,包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。


下列墙体中,不属于按照构造方式进行的分类的是(  )。

A.实体墙
B.承重墙
C.空心墙
D.复合墙

答案:B
解析:
按照构造方式,墙体分为:①实体墙,是指用普通砖和其他实心砌块砌筑而成的墙;②空心墙,是指用普通砖和其他实心砌块砌筑而成的墙;③复合墙,是指用两种以上材料组合而成的墙。B项属于按照受力情况对墙体进行的分类。


新一轮房地产调控政策出台后,甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)与附近社区居委会联合在小区内举办房地产知识培训,为社区居民讲解调控政策对房地产市场的影响,并向居民免费发放相关资料。此举获得了好的口碑,同时也登记了很多客源信息和房源信息。活动结束后,甲公司在处理登记信息时发现,新登记的房源信息不完整,只涉及区位状况、实物状况和物业服务一方面内容,于是甲公司派人到该小区再次收集相关资料。

为使登记的潜在客户变成真正客户,甲公司可采取的策略为(  )。

A.经常向客户赠送小礼品
B.向客户提供有效的解决方案
C.尽可能满足客户提出的所有要求
D.尽可能引导客户调整对价格的期望

答案:B,D
解析:
使登记的潜在客户变成真正客户,又称为养客,是客源开拓中的重要策略。它是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极购买者的过程。潜在客户希望被告知,被传授专业的知识、提供专业的服务,以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后,用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询,从而建立信任。经纪人提供的信息越有价值,提供的解决方案和咨询越有帮助,客户就会越信任,越容易达成交易和建立长期关系。客户某些时候也会有不切实际的价格期望和要求,房地产经纪人通过市场信息的提供和分析,引导客户调整期望,缩短供需差距。