21年房地产经纪协理考试真题8卷

信息不透明和必要事项告知不清是导致房地产经纪纠纷产生的主要原因之一。根据《房地产经纪管理办法》，必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。必要事项告知主要包括：①是否与委托房屋有利害关系；②应当由委托人协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格。市场价格是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥房地产经纪服务的内容及完成标准；⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间；⑧书面告知房地产经纪服务以外的其他服务相关事项。

等额本金还款的计算公式为：



式中，At为第t月的还款额；P为贷款全额；n为按月计算的贷款期限；i为月利率。题中，贷款月利率i＝5%/12，按月计算的贷款期限n＝20×12＝240（个月），计算王某第1个月的还款额，即t＝1，代入公式得：

引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大居民的合理住房消费需求，有利于人民群众安居乐业。

房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。

一项服务包含多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、捆绑标价；代收代付的税、费也应予以标明。房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用。

行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。部门规章主要有：《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》《城市房地产转让管理规定》《房地产经纪管理办法》《商品房屋租赁管理办法》《城市房地产权属档案管理办法》《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》《城市房地产抵押管理办法》《住宅室内装饰装修管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》《公共租赁住房管理办法》《不动产登记暂行条例实施细则》《房地产广告发布规定》等。

个人贷款产品从货款的目的可分为：①个人住房贷款；②个人商业用房贷款；③个人消费贷款；④个人经营贷款等。其中，个人住房贷款是我国最早开办、规模最大的个人贷款产品。

押金不同于定金，定金的适用范围不受限制，而押金适用的范围并不广泛，只适用于租赁合同、承包合同、医疗合同等有限的合同中。而定金适用于买卖合同中。

独家委托对业主方的意义表现在：①避免多家中介公司为达成交易而迫使业主降价出售或出租，最大限度保护业主的利益；②委托人可更省心、放心地出租或出售房产，免受多家中介的打扰，更好地保护了业主房产资料的隐私，可以享受专属服务，获得更有保障的专业化、差异化的服务，缩短销售周期；③最大限度调动经纪人的积极性，增加房屋曝光度，吸引更多客户看房，集中营销广告力度，加快了房产销售的速度。

不动产登记机构应当实地查看的情形包括：①房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；②在建建筑物抵押权登记；③因不动产灭失导致的注销登记；④不动产登记机构认为需要实地查看的情形。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

对通过贷款审批的，借款人将与贷款人签订相关合同如借款合同、抵押合同等。借款合同包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。合同正本一式三份，分别由贷款方、借款方、保证方各执一份。合同副本一式一份，报送有关单位备案。

门店接待法是指房地产经纪人员利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而得到客户的方式。这种方式是常用的方法，也是房地产经纪人员获得精准客户的渠道之一。

房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同的类型，应当根据委托人的委托目的确定。委托人作为房地产权利人，委托出售、出租房地产的，应当签订房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同；委托人作为求购、求租人的，应当签订房屋承购经纪服务合同、房屋承租经纪服务合同。签订的房地产经纪服务合同类型不同，开展的经纪服务流程和标准也不同。

AB两项属于人为终止，其中，A项为承租人单方解除合同的情形；B项为出租人单方解除合同的情形。CDE三项属于自然终止。

客户信息的挖掘和建立是为了促成交易，赚取服务佣金。对客户信息资料的记录、更新是客户信息资源有效利用的前提。经纪人在取得客源委托后，及时将其录入客户管理系统，一般规定在1小时内。录入时必须保证客源信息的完整性、真实性、唯一性。

房地产经纪服务合同的基本内容是关于房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的具体条款，应当包含以下内容：①房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员的情况；②房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；③服务费用及其支付方式；④合同当事人的权利和义务；⑤委托期限；⑥违约责任和纠纷解决方式。

公盘制是指在一个房地产经纪机构内部，或者几个联盟房地产经纪机构之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪机构，将所有房源信息完全共享。A项，私盘制是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他经纪人只能查看房源的基本信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。C项，混合制则是公盘制和私盘制的混合使用。D项，无此说法。

存量房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于成交价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。

房地产经纪人员要向委托人说明房地产经纪服务的基本流程，及每项服务的完成标准，包括基本服务完成的节点，代办服务完成的节点等。这里要区分服务完成的节点和收费的节点，从法律上讲，基本服务完成的标志是房地产交易合同签订，代办服务完成的节点是手续办理完毕。

在存量房买卖居间业务中，实地查看房屋后，房地产经纪人员要根据房屋实际状况向卖方提供挂牌价建议，由卖方确定房屋挂牌价格。

按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务可以分为基本服务和其他服务。房地产基本服务的内容包括：①提供房地产信息；②实地看房；③代拟房地产交易合同等。其他服务的内容包括：①房地产抵押贷款代办；②房地产登记手续代办；③房屋交接手续代办等。

挂牌价是存量房中特有的价格，指业主在房地产经纪机构或房地产媒介挂牌时定下的房屋价格。挂牌价一般在专门的房地产网站、房地产经纪机构的网站中发布，由于存在议价空间，一般略高于真实成交价。本题中，杨某是在某房地产经纪机构网站上发布出售信息的，则100万元是挂牌价。

经济适用住房购房人拥有有限产权。个人转让经济适用住房需要受到年限限制，并补交相关价款。根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号），购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

目前贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的70%。抵押房地产价值通常采用抵押房地产的评估价值，银行一般委托具有相应资质的房地产评估机构评估确定。

在房屋继承、遗赠需提交的材料中，房屋已设定抵押且未申请注销的，应与抵押权人共同申请，提交他项权证原件、抵押权人同意抵押房屋转移的书面意见原件及抵押权人的身份证明。

水磨石地面的优点是坚硬耐久、耐磨、易清洗、美观，适用于办公楼等室内地面。A项，天然花岗石具有结构细密、性质坚硬、耐酸、耐腐、耐磨、吸水率低、抗压强度高、耐冻性强、耐久性好等特点。B项，陶瓷地砖的质地坚硬、强度高、耐磨性好、防水、耐酸、易清洗，但给人以硬、脆的感觉，保温性能较差，不适用于卧室，常用于厨房、卫生间、餐厅、门厅、客厅、阳台。C项，天然大理石具有花纹品种多、色泽鲜艳、质地细腻、抗压强度高、吸水率低、耐磨、不变形等特点。

客户需求信息数量很大、内容庞杂，而且通常是模糊数据。经纪人对客户信息进行持续性数据处理，才能确保客户信息内容的准确和有效。

分区、分压给水方式是适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。A项属于直接给水方式；B项属于设置水箱的给水方式；C项属于设置水泵和水箱的给水方式。

房地产经纪服务合同违约责任的承担可以采用定金或者违约金的方式，纠纷解决方式可以采取相关部门调解、仲裁、司法诉讼等。

带领客户实地看房的注意事项包括：①约看要求要明确；②与客户大方沟通；③及时了解客户真正需求；④及时回访。

二手房居间业务中，与客户进行业务洽谈的环节包括：①倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力；②要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项；③要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向。

集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资房通常也不可上市交易。

一般来说，适用变更登记的主要情形包括：①权利人姓名或者名称变更的；②不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；③不动产权利期限发生变化的；④同一权利人分割或者合并不动产的；⑤抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债券额限度、债权确定期间等发生变化的；⑥地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的；⑦法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权力转移的变更情形。题中，B项属于注销登记；E项属于转移登记。

房地产价格趋势分析是确定拟交易房地产价格的一种方法，最常用的即为长期趋势法，是指根据房地产价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在，而推测未来的房地产的价格。这种方法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。

在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，一般是50%，即给予借款人的最高贷款金额不使其分期偿还额超过其家庭同期收入的50%。

根据房地产经纪服务的方式，房地产经纪业务可以分为：①房地产代理业务，在代理业务中，房地产经纪机构只能代表交易双方中某一方的利益，故可分为买方代理和卖方代理两类；②房地产居间业务，在居间业务中，房地产经纪机构属于中立的第三方，只为房地产交易双方提供撮合服务或促进成交。

钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构。A项，砖木结构建筑的主要承重构件是用砖、木做成，这类建筑物的层数一般较低，通常在3层以下。B项，砖混结构建筑的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，这类建筑物的层数一般在6层以下。D项，钢结构建筑的主要承重构件是用钢材制成。这种结构的造价较高，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。

门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构沿街开设的店面，客户主动上门咨询而得到客户的方法。这种方法是常用的方法，也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。

门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而获取客户的方法；广告法是指房地产经纪机构可以在当地主流媒体、房地产专业媒体、门店橱窗或者单页广告宣传单等媒介上发布房源信息，通过发布的房源信息吸引潜在客户，从而获得客源信息的渠道。本案例，在小区附近设立分公司，可以利用门店接待；运用路牌广告发布信息，属于运用广告法揽客。

房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要有新建商品房销售代理业务、存量房出售代理业务和房屋出租代理业务等。本案例中，王某委托甲公司代为出售属于卖方代理中的存量房出售代理业务，签订的合同属于卖方代理合同。

买卖双方在存量房过户的过程中都要提供相应的资料。其中，存量房过户买方需提供的材料包括：①买方身份证、授权委托书、代理人身份证、购房资格证明；②户口簿/暂住证；③与卖方签订的《房屋买卖合同》。存量房过户卖方需提供的材料包括：①产权人夫妻双方身份证、户口簿；②不动产权证；③与买方签订的《房屋买卖合同》；④共有人意见书；⑤结婚证复印件，如离婚需提供离婚证、离婚协议、财产分割协议，如丧偶需提供死亡证明处理证明；⑥若为公房，还应提供与原产权单位签订的公有住房买卖合同；⑦如是中央机关直属产权的房子，业主还需提供物业费、供暖费结清证明等。

房屋的权属证明通常主要包括：①房屋所有权证或房地产权证（2015年之后的房产为不动产权证书）；②房屋共有权证或房地产共有权证；③房屋他项权利证或房地产他项权利证。

企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者房产做抵押，然后向银行申请贷款，将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种资金周转方式。主要适用人群为：①中小企业主；②公司管理人员；③个体经营者。

重要的审批文件包括“五证”和“两书”。其中，“五证”指：①《国有土地使用证》；②《建设用地规划许可证》；③《建设工程规划许可证》；④《建筑工程施工许可证》；⑤《商品房销售（预售）许可证》。“两书”是指：①《住宅质量保证书》；②《住宅使用说明书》。

配电箱是接受和分配电能的装置。其分类主要有：①根据用途不同，分为照明配电箱和动力配电箱；②根据安装形式不同，分为明装（挂在墙上或柱上）、暗装和落地柜式配电箱。

BD两项，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁转移的是房屋使用权而非所有权。李某是承租人，因此是物业的使用权人而非所有权人。A项，业主是指房屋的所有权人。C项，物业管理服务的对象是业主和物业使用人，因此李某也是物业服务的对象。

抵押合同可以约定终止事由，一般终止情况如下：①抵押所担保的债务已经履行；抵押合同被解除；③债权人免除债务；④法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形。

客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向买房或租房的群体。他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买和租赁需求。而能否成为真正的买方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人员提供的房源服务，还取决于客户本身。

新建商品房销售代理业务流程中，项目结算首先就是由项目直接操作部门与开发商进行总结算，经纪机构的法务部门予以配合。其次就是对内结算，业务部门要将日常核对的佣金结算数据提交财务部门审核，项目执行部门要撰写结案报告。最后由房地产经纪机构的最高管理者、项目负责人、业务部门负责人、财务部门负责人和负责法律事务的部门负责人共同召开结案审计会，确定最终的结案报告和对内结佣方案，按佣金结算方案对销售人员总结算。结案报告交业务管理部门的信息资料部门存档。

对房地产经纪机构和经纪人员来说，房地产经纪服务的基本要求包括及时告知和披露房地产交易相关信息、维护委托人的合法权益等；对委托人来说，房地产经纪服务的基本要求包括提供必要的资料，在实地看房和办理相关手续时给予必要协助等。房地产经纪服务一般以房地产交易合同（包括买卖合同和租赁合同）签订为完成标准。

楼宇智能化是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术（现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术），在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通信系统、办公自动化系统和各种建筑设备（空调、采暖、给水排水、变配电、照明、电梯、消防、公共安全）系统等的联动控制、自动控制。

据统计，争取一个新客户的成本是留住一个老客户的5倍，在利润贡献方面老客户更高达新客户的16倍。房地产经纪人应有意识地致力于与客户保持长期联系。房地产经纪人不应只顾及眼前利益，做一单算一单。

根据房地产的用途类型（如住宅、零售商业、办公、工业等），可以将房地产经纪业务分为住宅房地产经纪业务、商业房地产经纪业务。其中，商业房地产经纪业务是指除住宅以外其他所有用途类型（如零售商业、办公、工业等）房地产的经纪业务。

房地产经纪人员对房屋实物状况查看的主要内容有：①建筑规模；②空间布局；③房屋用途；④层高或室内净高；⑤房龄；⑥装饰装修；⑦设施设备；⑧通风、保温、隔热、隔声、防水等情况；⑨梯户比。A项属于对房屋区位状况查看的主要内容。

一套完整的施工图根据其专业内容或作用不同，一般分为：①图纸目录；②设计总说明；③建筑施工图；④结构施工图；⑤设备施工图。其中，建筑施工图简称“建施”图，包括：①建筑平面图；②建筑立面图；③建筑剖面图；④建筑详图。

存量房交易资金监管的范围各地有所不同，有的城市要求比较严格，对定金、首付款、购房贷款、尾款等全部房款进行监管；有的城市规定房地产交易税费也予以监管，如天津；有的地方对定金、购房贷款等不予监管，如北京。交易资金监管的期限为交易资金存入监管专用账户起至不动产权证书颁发止。

承担民事责任的方式主要有以下11种：①停止侵害；②排除妨碍；③消除危险；④返还财产；⑤恢复原状；⑥修理、重作、更换；⑦继续履行；⑧赔偿损失；⑨支付违约金；⑩消除影响、恢复名誉；赔礼道歉。

按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。C类客户属于根本无法成交的对象。房地产经纪人应客观地告诉客户无法成交的原因，希望其能重新安排购房或租房计划。房地产经纪人要与C类客户保持经常性的沟通。

房地产经纪经营模式特点比较具体如表1-1所示。
表1-1　房地产经纪经营模式特点比较

派发宣传单的要点：①注意遵守所在城市管理行政执法部门和工商管理部相关的法律法规，不在被明确禁止的场所和地点派发宣传单，不在宣传单里使用有违《广告法》的宣传用语；②宣传单设计要新颖、吸引眼球，体现房地产经纪企业或房地产经纪人的优势，针对获取房源委托的宣传单内容应该与针对获得客源的内容有所区别，比如可以体现专案楼盘的成交案例和市场咨询、针对业主方常见异议问题解答、政策解读分析等实用性内容；③应附有房地产经纪人的名片或个人专业背景介绍，并留有联系方式方便联络；④派发前事先做好充分准备，熟悉宣传单上内容及信息资源、可能被咨询到的专业问题，事先调查确认派发地点和时段，预先查询了解天气情况，准备专业作业工具等；⑤派发过程注意保持良好的专业形象，保持微笑服务，热情解答咨询，选择适合的对象派发，如果能够结合驻守、营销活动、企业活动等效果可能更好。

房屋所有权人通过买卖等其他合法方式将房屋所有权和国有建设用地使用权转移给他人的主要情形有：①买卖房屋；②赠与房屋；③继承或接受遗赠房屋；④互换房屋；⑤用房屋出资等。申请房屋所有权转移登记一般需双方共同申请。办理继承、受遗赠房屋所有权转移登记，由继承人、受遗赠人单方申请。因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的，房屋所有权人可持生效法律文书单方申请房屋所有权转移登记。房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。

房地产经纪活动的客体包括各种类型的房地产，不仅包括二手房，还包括新建商品房；不仅包括住宅，还包括商业用房、写字楼、工业用房等非住房；不仅包括房屋，还包括房地产开发用地、房地产开发项目等。目前，二手住房和新建商品住房是房地产经纪活动的主要客体。

A项，等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，随着剩余本金的逐月减少，其利息也将逐月减少。等额本金还款法是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。BE两项，等额本息还款法适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人，等额本金还款法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。C项，二者都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。D项，由于等额本金还款法较等额本息还款法而言同期较多地归还贷款本金，因此以后各期确定贷款利息时作为计算利息的基数变小，所归还的总利息相对就少。

房屋租赁合同无效的认定具体如下：①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。②出租人就未经批准或者未按照批注内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。③租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。

直接回应拓展策略是通过提供一个诱人的价位或某一种好处，如减免某种费用，或制造某一种吸引力等促销手段，吸引客户并从客户得到回应，从而获得客户的策略。它是以客户为中心的营销手段，而不是以自我宣传为中心或以广告为中心。

不动产所有权登记是指不动产登记机构依法将不动产所有权及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。如发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。

房源信息的共享形式管理制度，主要依据市场的现状以及房地产经纪企业自身的特点与发展需要进行设定，主要分为私盘制、公盘制和混合制等三种形式。其中，私盘制是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他房地产经纪人只能查看房源的信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。其他房地产经纪人要联系该物业业主（委托人），只有通过该经纪人采取合作方式，当交易达成之后，该受托经纪人可分得作为房源持有方的规定比例的佣金（一般是50%）。

以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保，是房地产交易活动中通行的作法。贷款的办理属于买卖合同签订以后买方的义务，但由于许多客户不了解办理贷款的流程或不愿花费精力亲自办理，宁愿委托房地产经纪机构代为办理，房地产经纪机构也可因提供此类服务而收取一定的费用。但是，必须注意，贷款能否成功经过银行批准主要取决于客户的资信，房地产经纪机构不对贷款申请的结果承担担保责任。在采用居间方式的经纪业务中，房地产经纪机构可为客户申办贷款提供咨询、协助准备资料、代为递交资料等服务。

新建商品房的买受人需要缴纳契税，契税以成交价格为计税依据，采用比例税率，适用税率为3%～5%，具体税率由地方规定。自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90m2及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90m2以上的，减按1.5%的税率征收契税。本题中，张某购买的普通用房，且其建筑面积为45m2，总价50万元，契税税率为1%，则应缴纳的契税为：500000新建商品房的买受人需要缴纳契税，契税以成交价格为计税依据，采用比例税率，适用税率为3%～5%，具体税率由地方规定。自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90m2及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90m2以上的，减按1.5%的税率征收契税。本题中，张某购买的普通用房，且其建筑面积为45m2，总价50万元，契税税率为1%，则应缴纳的契税为：500000
×1%＝5000（元）。

房源具有三大属性，分别为物理属性、法律属性和心理属性。具体内容包括：①房源的物理属性是指房屋自身及周边环境的物理状态，它们决定了房源的使用价值，因此在一定的程度上决定了房源的市场价值；②房源的法律属性主要包括房源的合法用途及其权属状况；③房源的心理属性是指委托人在委托过程中的心理状态，而这种心理状态往往会随着时间的推移而变化，从而对房源的一些要素如挂牌价格产生影响。

房地产业是国民经济的支柱产业，两者相互依存、相互促进。房地产业的重要作用体现在：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；②房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展；③可以改善人民的住房条件和生活环境；④可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌；⑤有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐；⑥可以扩大就业；⑦可以增加政府财政收入。

楼层地面面层的坚固性和耐久性由室内使用状况和材料特性来决定。楼层地面面层应不易磨损或不易破坏，且表面平整、不起尘，国际通用标准的耐久性一般为10年。