2021房地产经纪协理考试真题及详解9篇

2016年2月，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会印发《关于调整个人住房信贷政策有关问题的通知》（银发[2016]26号）规定，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住推进再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

代办不动产抵押权登记的流程：①介绍相关政策及流程。②了解权属现状。③收集相关材料。在接收委托人提供的相关材料时，要注意签收并妥善保管。与办理转移登记一样，交付材料时，一般要求买卖双方亲自到场，如果本人无法到场，委托他人办理的，还应提供受托人的身份证明以及经过公证的授权委托书。④签订委托合同。与委托人签订不动产登记代办合同，收取代办服务费。⑤前往登记部门办理登记。将抵押合同、不动产权证书等资料递送当地不动产登记部门，领取领证回执单。领取不动产登记证明。

代办过程中，除了基本的房屋销售合同之外，购房人还需提供借款人身份证明、户口簿、婚姻关系证明、学历证明、职业和收入证明、房屋竣工年代证明、存量房首付款交付确认函以及各类委托书。

做好买卖合同签订前的准备工作，是保障买卖合同顺利签订的基础。因此，房地产经纪人员必须予以高度重视。

《物权法》规定下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息；②与标的物业相关的市场信息；③委托方信息。

公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

房地产经纪服务合同，是指房地产经纪机构和委托人之间就房地产经纪服务事宜订立的协议。房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人之间约定权利义务的书面文件，是经纪机构开展经纪活动的必备要件。

住房公积金贷款购买首套普通自住房最低首付款比例为20%。自2015年9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。

城市维护建设税实行地区差别比例税率，其纳税税率视纳税人所在地点不同而异：①城市市区的按税率7%征税；②在县城、建制镇、工矿区的按税率5%征税；③其他按税率1%征税。

最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件，如最高人民法院《关于贯彻执行继承法若干问题的意见》《关于适用婚姻法若干问题的解释（二）（三）》《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》《关于适用合同法若干问题的解释》《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》《关于适用物权法若干问题的解释》等，也是我国房地产法律体系的组成部分。

对通过贷款审批的，借款人将与贷款人签订相关合同如借款合同、抵押合同等。借款合同包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。合同正本一式三份，分别由贷款方、借款方、保证方各执一份。合同副本一式一份，报送有关单位备案。

房地产价格信息的分析是指房地产经纪人员根据所掌握的房地产价格信息，采用一定的方法对其进行分析，进而对价格的现状和变化趋势进行判断。对价格信息的分析方法包括：①简单统计分析，即根据已有的数据统计计算某些数据指标，如同比、环比增长率等，通过这些指标可以判断价格走势；②比价分析，对不同地区或不同类别房源的比较、同类房源在不同时间段上的比较等；③因果关系分析，分析影响房价的原因，找出影响价格变化的主要因素和影响程度等。

不动产登记按业务类型分类可分为：①首次登记；②变更登记；③转移登记；④注销登记；⑤更正登记；⑥异议登记；⑦查封登记；⑧预告登记。其中，转移登记是指不动产所有权、抵押权等物权发生转移时进行的登记。

A项，房地产经纪人员和客户约看房时间时，应适当强势，直接给出具体的可供选择的时间点。D项，对于业主的背景情况、目前房屋居住情况、卖房原因等，经纪人员要事先知晓，以免使房地产经纪人员形象受损。E项，房地产经纪人员在带看后，一定要根据实际情况安排回访，询问客户意向。

房源信息共享管理制度，主要依据市场的现状以及房地产经纪企业自身的特点和发展需要进行设定。房源共享形式主要有：①私盘制，是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他经纪人只能查看房源的基本信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。②公盘制，是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。③混合制，是公盘制和私盘制的混合使用

如果按照产权性质进行细分，住宅一般又可以分成商品房、房改房、解困房、集资房、限价商品住房、经济适用住房、私房、廉租房、军产房、农村宅基地上的住房（俗称小产权房）、自建住房等。在这些住房中，可以交易的住房主要有商品房、房改房和私房，以及符合地方政府关于上市交易条件规定的经济适用住房。

房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，是指房屋登记簿所记载的信息，包括房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等），以及登记机关记载的其他必要信息。

墙体应满足以下要求：①具有足够的强度和稳定性；②具有必要的保温、隔热等性能；③满足隔声、防潮、防水、防火等要求。

塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质。材料的这种不可恢复的残留变形，称为塑性变形。

选择房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同的类型，应当根据委托人的委托事项或服务内容确定。委托人作为房地产权利人委托出售、出租房地产的，应当签订房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同；委托人作为求购、求租人的，应当签订房屋购买经纪服务合同、房屋承租经纪服务合同。本案例中，仲女士委托乙房地产经纪公司为其购买一套新建商品房，因此应签署房屋购买委托合同。

在正式开盘前，房地产经纪人员通过项目宣传推广及多种渠道积极拓展客户，吸引潜在购房客户进行电话或现场咨询，以确保正式销售时来访客户数量及良好的销售氛围，同时通过客户积累可初步了解客户购买需求及购买诚意度，以便更好地调整营销方案。

房地产经纪机构和房地产经纪人员为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款合同提供便利的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构，取消网上签约资格，处以3万元罚款。

一般认为，在房地产经纪业务中，房源就是房屋权利人委托房地产经纪机构交易的房地产。从房源的含义看，一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条件：①依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押。不得出租、转让和抵押的房屋不能成为房源。②房屋权利人有交易的意愿，并采取了委托行动。若房屋权利人无交易意愿，持有房屋只是用于自住，就不能称为房源；若房屋权利人有交易意愿，但对其持有房屋未采取委托行动，则房地产经纪机构和房地产经纪人员无从知悉，这样的房屋也不能成为房源。

房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。

楼梯是建筑物内各个不同楼层之间上下联系的主要交通设施，供人们上下楼层、疏散人流或运送物品使用。根据使用性质，分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯和防火楼梯。根据所用的材料，分为木楼梯、竹楼梯、石楼梯、钢筋混凝土楼梯、钢楼梯等。

以出让方式取得土地使用权并设定房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

客户信息按不同的方法进行分类，包括：①按客户的需求类型，可分为买房客户与租房客户；②按需求目的，可分为自用客户和投资客户；③按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；④按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；⑤按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；⑥按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户和低价位物业需求客户。

银行《借款合同》一般都是格式合同，提供格式条款的一方也就是银行，因此，借款合同应由借款人填写，可以让借款人理解合同内容、条款，银行对条款负有解释的义务，这样可以防止因理解不同发生纠纷。

A项，客户介绍法，成本很低、客户都是真实有效的；B项，使用广告法的劣势是成本较高、时效性较差；C项，讲座的组织准备工作尤为关键，主题、时间、场地和邀请方式及主讲人的演讲技巧等都决定其效果；D项，互联网开发法劣势在于当前网上信息量大，信息难于突出，客户识别难度大，需要对客源信息进行有效的分析才能找出适合潜在客户的房源。

在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户分为以下四种类型：①试探型；②引导型；③加强型；④成熟型。其中，表现为有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情的客户属于试探型。

根据我国法律规定，给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。

按照有关司法解释，同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，按下列顺序确定履行合同的承租人：①已经合法占有租赁房屋的；②已经办理登记备案手续的；③合同成立在先的。

房地产经纪人协助买卖双方进行物业交验时，应注意以下10点：①房地产经纪人在物业交付前，应提醒买卖双方物业相关费用的支付责任；②检查电表状况是否正常运行；③协助双方进行煤气（天然气）过户；④结清电话费；⑤协助办理有线电视过户；⑥结算维修基金；⑦检查和验收附属设施；⑧协助办理迁移户口手续；⑨如果买方因种种原因，在没有办理了房屋不动产产权转移变更手续、并获得其本人名下的不动产权利证书前，与卖方业主提前进行了房屋交付，房地产经纪人应提示买方防范后续风险，最好不要提前进行房屋装修，待最终办理了不动产转移登记手续后，再进行房屋的装修；⑩房地产经纪人应准备好物业交验表，将水、电、煤气数字抄在合同的附件备注中，协助双方进行电费、水费、燃气、室内设施和用品的检验和交接。

承担民事责任的方式主要有以下11种：①停止侵害；②排除妨碍；③消除危险；④返还财产；⑤恢复原状；⑥修理、重作、更换；⑦继续履行；⑧赔偿损失；⑨支付违约金；⑩消除影响、恢复名誉；赔礼道歉。

违约责任是指合同履行期间，任何一方如出现单方无故终止或解除本合同的严重违约行为致使本合同无法继续履行，给对方造成损失的，须赔偿对方因此遭受的相应损失。本题中，居先生与一家房地产经纪机构签订了3个月的独家出售经纪服务合同，2个月后将房屋委托给另一家房地产经纪机构出售，属于单方违约，应承担违约责任。

合同中标明委托方房地产开发商和受托方房地产经纪机构的注册地址、法人代表（或授权代表）、营业执照、联系电话等信息。销售代理合同双方法人代表或授权人签字，单位盖章后，合同生效。

楼板是楼房中分隔建筑物上下层空间的水平承重构件，其主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙或梁、柱。楼板的基本构造是面层、结构层和顶棚。

在新建商品房销售代理业务流程项目签约中，由项目的直接操作部门具体与项目开发商进行谈判，并起草代理合同文本，然后，在房地产经纪机构内部的有关部门，如交易部门、法律顾问和高层管理人员之间进行流转，并各自签署意见，其中，应有专门负责法律事务的部门或人员对代理合同草案出具书面法律意见书，提交房地产经纪机构的最高决策者。最后，由最高决策者签署与开发商达成一致的合同。

房地产开发关系是指房地产开发企业依法取得建设用地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容：①获得建设用地使用权；②在获得建设用地使用权的土地上建造房屋。

按照房地产开发程度可将房地产分为：①生地，是指不具有城市基础设施的土地；②毛地，是指具有一定的城市基础设施，有地上物需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地；③熟地，是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地；④在建工程，是指建筑物已开始建造但尚未竣工、不具备使用条件的房地产，包括停缓建工程；⑤现房，是指已建造完成、可直接使用的建筑物。E项是按照房地产用途分类的。

从国际经验看，房地产经纪人员最基本的职责包括：①介绍房产；②询价谈价③房产交验。房地产经纪人员以其专业性解答客户关于房产本身的所有问题，包括房屋内部空间布局、建筑材质、权属问题、过往交易历史、交易税费等。

房屋物业管理状况是指对标的房屋共用部分的维护管理情况。房屋物业管理状况实地查看的主要内容包括：①物业服务企业名称；②物业服务费标准和服务项目；③基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度等。

房地产经纪服务合同，是指房地产经纪机构和委托人之间就房地产经纪服务事宜订立的协议。房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人之间约定权利义务的书面文件，是经纪机构开展经纪活动的必备要件。

租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房。

抵押合同可以约定终止事由，一般终止情况如下：①抵押所担保的债务已经履行；抵押合同被解除；③债权人免除债务；④法律规定终止或者当事人约定终止的其他情形。

房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。在商品房屋租赁关系中，出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过房屋租赁合同确定。因此，出租人与承租人应当对双方的权利与义务作出明确规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。

独家委托对房地产经纪人的意义表现在：①房地产经纪人有稳固的优质房源，加强对营销时间、活动的计划及控制，利于聚焦营销开展；②经纪人以房源为中心，建立起个人化营销模式和差异化服务，日常营销工作更有重点，工作效率更高；③提升经纪人专业化程度和专业形象，提高了经纪人的服务水平；④有利于吸引更多客户，扩大经纪人的客户群，并获得客户推荐和重复业务机会；⑤使房地产经纪人有更高成功率和佣金分成比例，增加经纪人的收入。B项属于独家委托对业主方的意义。

房地产交易关系是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：①房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系；②开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系；③房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系。

A项，客户信息管理必须遵循以下原则：①有效原则；②合理使用原则；③重点突出原则。B项，合理使用原则包括：①恰当保存和分类；②信息共享和客户跟进；③保守客户秘密，不滥用。C项，“四十五规则”是指45%的潜在客户将转和别人做生意。D项，客户信息管理策略包括：①及时记录和更新；②保持联系；③有效利用。E项，出色的经纪人对每一个客户信息都穷追不舍，直到潜在客户购买或者离去。

房地产价格信息的分析是指房地产经纪人员根据所掌握的房地产价格信息，采用一定的方法对其进行分析，进而对价格的现状和变化趋势进行判断。对价格信息的分析方法包括：①简单统计分析，即根据已有的数据统计计算某些数据指标，如同比、环比增长率等，通过这些指标可以判断价格走势；②比价分析，对不同地区或不同类别房源的比较、同类房源在不同时间段上的比较等；③因果关系分析，分析影响房价的原因，找出影响价格变化的主要因素和影响程度等。

人际关系法不仅是指以自己认识的亲朋好友信赖为基础，通过人际关系网络介绍客户，而且包括新的人际关系的开发。这种开拓客源的方法不受时间、场地的限制，是房地产经纪人个人可以操作的方法。

一项服务包含多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、捆绑标价；代收代付的税、费也应予以标明。房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用。

当承租方对商业房地产本身满意时，应及时安排租赁谈判。此时，房地产经纪机构或者代理出租方与承租方谈判，或者代理承租方与出租方谈判。就租金及支付方式、租金折扣、租金调整、租赁期限、房屋的使用要求和修缮责任、税费和物业服务费的支付、公用事业费的支付、转租条件、房屋返还时的状态、违约责任、房屋交付日期等进行谈判。

《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报。

缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，缴存基数不得高于职工工作所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。具体标准由各地根据实际情况确定。职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。@##

房地产价格信息的整理通常包括：①房地产价格信息的鉴别和修正；②房地产价格信息的分类；③房地产价格信息的记录。BD两项，房地产价格信息的管理主要包括对价格信息的整理、维护和更新等内容，是使价格信息得以有效利用、发挥最大作用的基础和前提。

ABC三项，佣金是房地产经纪服务的合法报酬，买卖双方签订房地产买卖合同后，经纪机构就可以按照房地产经纪服务合同的约定收取佣金。D项，对房地产经纪服务收费有相关规定的城市，房地产经纪机构制定的佣金标准要符合规定，并明码标价，不得索取佣金以外的其他报酬，更不得赚取房屋交易差价。

房地产经纪业务档案管理的步骤包括：①收集，是指专职档案管理人员将分散在房地产经纪机构各分支机构或门店的房地产经纪业务记录集中在一起的过程。②整理，是指将收集到的零散的房地产经纪业务信息包括文本、图表、影音资料等，按照一定要求和标准进行分类、合并，剔除掉一些不需要保存的信息，从而形成系统化的各类信息的过程。③归档，是指按照业务记录的内在联系进行分类和保存。④利用，房地产经纪业务记录，可为社会提供服务，但对涉及的国家秘密、商业秘密、技术秘密和个人隐私应当予以保密。

房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：①贷款类型（商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款）；②货款成数（贷款金额占房地产价值的比率）；③贷款金额；④贷款期限；⑤偿还比率（又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率）；⑥贷款偿还方式（等额本息还款法或等额本金还款法）。

根据个人住房贷款代办服务的内容，代办服务合同主要包括以下内容：①委托双方的基本资料；②委托事项，明确个人住房贷款代办服务内容；③双方的权利和义务；④服务收费；⑤违约责任；⑥委托双方签字盖章。其中，委托事项包括：①拟定贷款方案；②协助委托人准备贷款申请材料；③协助委托人办理贷款申请手续等。

按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。其中，B类客户是房地产经纪人应重点培养的目标，其客户群特征包括：①有明确的购房或租房计划，但并不是十分迫切；②一般属于完美型客户，对物业品质要求较高，一旦物业条件合适，便会立即成交。