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21年房地产经纪协理答疑精华5辑

发布时间：2021-07-11
21年房地产经纪协理答疑精华5辑

21年房地产经纪协理答疑精华5辑 第1辑

甲公司是E市一家以代理新建商品房销售为主的知名房地产经纪公司。乙公司是一家新成立的房地产开发公司，缺乏知名度，经济实力不雄厚，竞争能力较弱。乙公司在E市远郊区购买了一宗面积不大的土地，准备开发一个规模较小的住宅项目。乙公司找到甲公司，委托其营销策划并独家代理销售该住宅项目。经协商，双方签订了代理协议。甲公司接受委托后，根据乙公司的资源状况和市场形势，将该住宅项目定位为面向工薪阶层的普通商品住宅。

为营销乙公司的住宅项目，甲公司可以通过创造（　　）来建立楼盘品牌。

A.生活概念
B.交通概念
C.品质概念
D.竞争概念

答案：A,C
解析：
楼盘品牌是企业的无形资产，成功的楼盘品牌策略可以增加该项目的知名度、认知度、美誉度和附加值。楼盘品牌策略就是通过产品本身的高品质（如零能耗住宅、被动式住宅）、区位、生活方式等方面创造新概念，对其加以宣传来树立产品形象。

房地产经纪业务档案管理的要求包括（　　）。

A.设立档案管理专职岗位
B.编制房地产经纪业务档案管理员时间安排表
C.实行房地产经纪机构统一管理
D.独立于房地产经纪机构
E.房地产经纪服务合同等房地产经纪业务相关资料的保存期限不得少于5年

答案：A,C,E
解析：
房地产经纪业务档案管理的要求主要包括：①设立档案管理专职岗位。房地产经纪机构应建立档案管理制度，设立档案管理岗位专门管理档案资料；②实行房地产经纪机构统一管理。房地产经纪机构应将所有的经纪业务记录统一归档管理，各房地产经纪分支机构或房地产经纪人员不能自己截留档案资料；③房地产经纪业务档案保存的时间要求。保存档案资料是为了便于后人查阅使用，因此保存时间越长越好。但档案保管成本很高，不可能永久保存，只要能够满足解决纠纷的需要即可。

某房地产经纪公司接受二手住宅楼销售委托，由经纪人张某到现场进行勘察得知：该住宅楼为七层，层高3m，房屋竖向承重构件采用砖墙和砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板，外窗为钢窗，建成于20世纪80年代，六成新，一部电梯，电梯从一层到最高层所用时间为8.4秒。该住宅楼地基土均匀稳定，承载力好。

该房屋建筑的结构类型为（　　）。

A.砖木结构
B.砖混结构
C.钢筋混凝土结构
D.钢结构

答案：B
解析：
砖混结构建筑的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋面板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架和钢屋架。这类建筑物的层数通常在6层以下，造价较低，抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。

房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构（以下简称甲机构），办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。

关于甲机构和田某关系的说法，正确的为（　　）。

A.甲机构聘用田某作为负责人是合适的
B.甲机构应当承担田某代其同赵某签订经纪合同的相关责任
C.田某对甲机构的债务承担有限责任
D.田某对甲机构的债务承担无限连带责任

答案：B
解析：
A项，田某只具有房地产经纪人协理资格，能独立完成房地产经纪业务的一般性工作，并在房地产经纪人的指导下，完成较复杂的房地产经纪业务，甲机构聘其为负责人不合适。B项，房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，然后，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿。CD两项，合伙企业的合伙人原则上以个人财产对合伙企业承担无限连带责任，但如果合伙人是以家庭财产或夫妻共同财产出资并把合伙收益用于家庭或夫妻生活的，应以家庭财产或夫妻共同财产对合伙企业承担无限连带责任。田某只是甲机构的员工，对其债务没有责任。

集体土地所有权转移登记中，提交的申请材料需经本集体经济组织（　　）以上成员或村民代表同意。

A.1/4
B.1/2
C.2/3
D.3/4

答案：C
解析：
集体土地所有权转移登记应当提交的申请材料包括：①登记申请书、申请人身份证明及不动产权属证书；②互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料；③本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料和其他必要材料。

21年房地产经纪协理答疑精华5辑 第2辑

必要事项告知不清是房地产经纪经济纠纷产生的主要原因之一。必要事项告知主要包括（　　）。

A.委托房屋的市场最高成交价格
B.房屋交易程序中可能存在的风险
C.应当由委托人协助的事宜、提供的资料
D.经纪服务收费标准和支付时间
E.经纪服务的内容及完成标准

答案：B,C,D,E
解析：
信息不透明和必要事项告知不清是导致房地产经纪纠纷产生的主要原因之一。根据《房地产经纪管理办法》，必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。必要事项告知主要包括：①是否与委托房屋有利害关系；②应当由委托人协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格。市场价格是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥房地产经纪服务的内容及完成标准；⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间；⑧书面告知房地产经纪服务以外的其他服务相关事项。

客户尽管每月收入很高，但是客户需要赡养和抚养的家庭人口很多，家庭消费支出较大，能够用于改善住房条件或满足投资需求的资金所剩无余。上述分析是针对客源信息中（　　）的分析。

A.购买力与消费信用
B.目标物业与偏好分析
C.客户需求程度分析
D.客户购买决策分析

答案：A
解析：
客源信息完善与分析包括以下几个方面：①目标物业与偏好分析；②购买力与消费信用分析；③客户购买动机分析；④客户需求程度分析；⑤客户购买决策分析。其中，购买房地产是大宗金额的交易，因此客户对此非常重视。但不同客户的购买力是不同的。一般情况下，以满足自住需求的客户，其购房价格一般会严格控制在经济承受范围之内。

房地产的特性包括（　　）。

A.不可移动
B.独一无二
C.保值增值
D.变现容易
E.相互影响

答案：A,B,C,E
解析：
房地产与其他经济物品在市场和价格等方面有许多不同之处。这些不同之处是由房地产的特性所决定的。房地产的特性包括：①不可移动；②独一无二；③寿命长久；④供给有限；⑤价值较大；⑥用途多样；⑦相互影响；⑧易受限制；⑨难以变现；⑩保值增值。

房屋物业管理状况需要查看的内容不包括（　　）。

A.物业服务企业名称
B.物业服务费标准和服务项目
C.基础设施的维护情况
D.物业法定代表人信息

答案：D
解析：
房屋物业管理状况是指对标的房屋共用部分的维护管理情况。房屋物业管理状况实地查看的主要内容包括：①物业服务企业名称；②物业服务费标准和服务项目；③基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度等。

风机采暖的优点包括（　　）。

A.室内空气比较湿润
B.热气梯度合理
C.实现冷暖一体，节省空间
D.供热效率高，节能效果较好
E.可以加装或改造空气净化系统

答案：C,E
解析：
风机采暖的优点为：①可以实现冷暖一体，节省空间；②可以加装或改造空气净化系统。风机采暖的缺点是：①室内空气比较干燥，不利于人体健康；②热气梯度不合理，不符合“头要凉，脚要热”的舒适要求；③供热效率低，节能效果较差；④占用空间较大，有噪声；⑤造价和使用费用相对较高。

21年房地产经纪协理答疑精华5辑 第3辑

房地产经纪机构可以提供的基本服务内容不包括（　　）。

A.提供房地产市场信息
B.协助实地看房
C.代办个人住房抵押贷款
D.协助促成交易双方签订房地产交易合同

答案：C
解析：
房地产经纪机构可以提供的基本服务内容包括：①提供房地产市场信息；②协助办理相关交易手续；③告知交易风险；④提供市场咨询；⑤协助实地看房；⑥协助促成交易双方签订房地产交易合同等。延伸服务的内容包括：①房地产抵押贷款代办；②不动产登记手续代办等。

房东与房地产经纪机构在经纪合同中约定房地产每年支付的维修费用，实际维修费用超出合同约定的，超出部分由（　　）承担。

A.承租人与出租人共同
B.出租人
C.房地产经纪机构
D.承租人

答案：C
解析：
房屋在租赁期间出现设备损坏等情况需要进行维修的，租客可以找房地产经纪机构进行申报，由房地产经纪机构进行维修处理，然后房地产经纪机构再找房东支付相关费用，或者房东可以和房地产经纪机构在出租经纪合同中约定房东每年支付的维修费用，维修事宜交给房地产经纪机构处理，实际维修费用超过合同约定的，超出部分由房地产经纪机构承担，实际维修费用少于合同约定的，房地产经纪机构作为利润或管理费用的一部分。

房源和客源的关系包括（　　）等方面。

A.互为需求意向
B.互为条件
C.相互潜在能力
D.相得益彰
E.互为目标

答案：B,D,E
解析：
房源和客源的关系包括以下几个方面：①互为条件；②相得益彰；③互为目标。

物权的效力包括（　　）。

A.优先效力
B.永久效力
C.追及效力
D.从属效力
E.妨害排除力

答案：A,C,E
解析：
物权的效力包括三个方面：①物权的优先效力。物权的优先效力体现在如下两个方面：一是物权对于债权的优先效力。二是物权相互间的优先效力。②物权的追及效力。物权的追及效力是指不论标的物辗转于何人之手物权人均可追及到物之所在行使其权利。③物权的妨害排除力。物权作为绝对权、对世权，具有对抗任何第三人的效力，因此任何人不得干涉权利人行使其物权。物权的权利人在其权利的实现上遇有某种妨害时，物权人有权对于造成妨害其权利事由发生的人请求排除此等妨害，称为物上请求权。

李某有一处住过两年的房屋要转让，委托A房地产经纪公司的小张办理房屋的买卖事宜。假如你是小张，请回答以下问题：

小张立即要求李某提供（　　）等文件核实。

A.土地使用权证
B.房屋所有权证
C.李某的身份证
D.房屋的销售合同

答案：A,B,C
解析：
房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。首先，要求出售方提供合法的证件（包括身份证、房地产权证等）；其次，到房地产登记机构（各区县房地产交易中心）查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。

21年房地产经纪协理答疑精华5辑 第4辑

为掌握承购客户的相关信息，房地产经纪人调查的内容有（　　）。

A.客户的身份信息
B.客户的需求范围
C.客户的特殊需求
D.客户的文化程度
E.客户的购房资格

答案：A,B,C,E
解析：
对于房地产经纪人而言，客户接待环节的工作目标是了解客户与房屋需求相关的核心信息。通常情况下，对客户信息、需求的了解多是在“对话”情景下完成的。具体说来，对于购房人的信息调查主要包括以下方面：①客户身份信息；②客户需求范围；③客户支付能力；④客户特殊需求；⑤客户购房资格。

客户信息管理是以潜在客户的（　　）为中心。

A.需求信息
B.心理信息
C.个人信息
D.行为信息
E.价值信息

答案：A,C
解析：
客源信息管理的对象就是买房或租房的客户。相比于房源管理，客源信息管理，即客户信息管理，是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心。

商铺首先是商品交易的场所，还包含了（　　）。

A.营销功能
B.服务功能
C.加强管理功能
D.感受体验的功能
E.系统分化功能

答案：B,D
解析：
商业用房，俗称商铺，是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。

房源的动态性主要包括两个方面，一是其价格因素的变动，二是其（　　）的变动。

A.产权状态
B.使用状态
C.物理状态
D.租售状态

答案：B
解析：
房源的动态性主要包括两个方面：①物业交易价格的变动，价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动；②物业使用状态的变动，它是指在委托期间，物业的使用状态（如闲置、居住或办公等）发生变化，如原本闲置待出售的物业，业主（委托方）决定先租给其他人居住，但并没有因此拒绝有兴趣的购房人去看房等。由于房源存在变动性这一特征，所以经纪人要不间断地与业主（委托方）联系，以便在房源的某些指标发生变动时及时更新房源信息。

使用韵律进行立面设计的方法归纳起来，其中不包括（　　）。

A.连续的韵律
B.交错的韵律
C.渐变的韵律
D.综合的韵律
E.变化的韵律

答案：B,D,E
解析：
运用韵律的方法对建筑外立面进行美观效果评价的方法可归纳为：①连续的韵律，是指在建筑外立面中出现的一种或一组元素使之重复和连续出现所形成的韵律感，如线条、色彩、形状、材质、图案的重复，可增强建筑外立面的美观效果；②渐变的韵律，是指在建筑外立面中出现的一种或一组元素按照一定的秩序逐渐变化，如逐渐加长或缩短、变宽或变窄、色彩的冷暖变化，从而形成统一和谐的建筑外立面韵律感。

21年房地产经纪协理答疑精华5辑 第5辑

刘某与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订了房地产经纪服务合同，委托甲公司出售一套商品住宅，刘某开始希望住宅出售价格为110万元，但为了尽快给儿子筹集出国留学资金，一周后刘某将出售价格调低到105万元。客户王某在本市从事个体经营业务，一直承租住房。王某看了甲公司发布的房源销售广告后，希望购买该住宅。甲公司委派房地产经纪人李某多次与刘某、王某协调后，刘某与王某签订了房屋买卖合同，最终住宅成交价格为100万元。

刘某调低住宅出售价格体现了房源信息的（　　）。

A.物理指标
B.法律指标
C.经济指标
D.心理特征

答案：D
解析：
从表征房源信息的各项指标来看，它不仅有物理指标、法律指标，还有非常关键的“心理特征”房源信息的“心理特征”中的“心理”指的是业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主（委托方）心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。房源的初始价格是由业主（委托方）决定的，但他们对市场信息的了解程度，其出售或出租时的心态，决定了房源的最终交易价格。本题中，刘某调低住宅价格是为了尽快给儿子筹集出国留学资金，其出售心态影响了售价，属于房源信息的心理特征。

如果租约期内，因房屋设备出现老化，维修费用应由（　　）承担。

A.房东
B.房地产经纪机构
C.承租人
D.出租人与承租人共同

答案：A
解析：
如果在租约期内房屋出现维修等问题，可以由房地产经纪机构负责找人进行修理，如果是房屋设备老化等问题导致的，维修费用由房东支付，可以从租金中代扣。如果是租客使用不当造成的，维修费用由租客支付。租约期内只需房地产经纪机构和租客接触，房东不和具体的租客联系。

购买经济适用住房不满（　　）年，不得直接上市交易。

A.5
B.7
C.8
D.10

答案：A
解析：
经济适用住房购房人拥有有限产权。个人转让经济适用住房需要受到年限限制，并补交相关价款。根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号），购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

根据客户对物业需求的（　　），确定业务工作开展的先后顺序。

A.系统性
B.关注性
C.急迫性
D.有效性

答案：C
解析：
在客户需求程度分析过程中，根据客户对物业需求的急迫性，确定业务工作开展的先后顺序。

房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同的类型，应当根据（　　）确定。

A.房地产经纪机构的意愿
B.委托人的委托目的
C.委托人与机构协商
D.房地产经纪机构的制度规定

答案：B
解析：
房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同的类型，应当根据委托人的委托目的确定。委托人作为房地产权利人，委托出售、出租房地产的，应当签订房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同；委托人作为求购、求租人的，应当签订房屋承购经纪服务合同、房屋承租经纪服务合同。签订的房地产经纪服务合同类型不同，开展的经纪服务流程和标准也不同。

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