2021房地产经纪协理模拟冲刺试题集6辑

根据《物权法》，不动产物权生效情形分为法定生效、事实行为成就时生效和登记生效三种情形。登记是物权公示最主要的方法。除法定生效和事实行为成就时生效的情形外，因当事人之间的法律行为导致不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均应当依法申请登记，自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记，不发生效力。

缴存住房公积金的对象包括：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。根据原建设部《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》，有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。

A． 政府组织的集体土地所有权登记
B． 宅基地使用权及房屋所有权的首次登记
C． 涉及国家秘密
D． 依职权更正登记
E． 依职权注销登记
除涉及国家秘密的外，有下列情形之一的，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告：①政府组织的集体土地所有权登记；②宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；③依职权更正登记；④依职权注销登记；⑤法律、行政法规规定的其他情形。

房地产价格信息的运用具体如下：①分析预测房地产价格的变化趋势；②为卖方提供房地产挂牌价格参考；③为房地产交易谈判提供价格参考；④利用价格趋势促进房源和客源的开发。

对房源的业主（委托方）进行周期性访问，这是保证房源信息时效性的重要手段。将房源分为不同的级别，对于不同等级的房源制定不同的访问计划与访问期限。

屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件，一般由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。屋顶的形式有坡屋顶、平屋顶和其他形式的屋顶。屋顶的主要作用是抵御风、雨、雪以及太阳辐射、气温变化和其他外界的不利因素，使屋顶覆盖下的空间冬暖夏凉。

转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：①买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；②以不动产作价出资（入股）的；③不动产分割、合并导致权属发生转移的，共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；④因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；⑤因主债权转移引起不动产抵押权转移的；⑥因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。三类客户的特征和营销战略如表4-1所示。由表可知，购买需求强烈，希望尽快买到物业的客户属于A类客户，其营销战略为：重点跟踪，提供周到而专业的服务。
表4-1　客户类别一览表

建筑材料的物理性质中，吸湿性是指材料在潮湿的空气中吸收水分的性质，可用材料的含水率来反映。B项，是指材料在水中吸收水分的性质，可用材料的吸水率来反映。D项，是指材料在饱和水作用下不破坏，强度也不显著降低的性质。

涂料类外墙面装饰具有施工操作简单、工效高、工期短、自重轻、造价低等优点，虽然耐久性差些，但操作简单、维修方便、更新快，且涂料几乎可以配成任何需要的颜色，因此在建筑外墙面装饰中应用广泛。BD两项属于贴面类外墙装饰的优点；C项属于清水墙饰面的特点。

委托挂牌的总价和单价，由出售人确认后填写。当然，房地产经纪人员作为专业人士，可以就房屋委托挂牌价格给卖方提出专业意见。合同签订后委托人如需修改挂牌价格，需另行书面通知房地产经纪机构。

A项，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪活动具体由房地产经纪人员来完成。B项，房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。D项，房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。题中，张小姐出租房间的行为没有涉及到房地产经纪机构，也没有任何经纪人，所以只是个人民事行为。

住房公积金管理的基本原则主要包括：①住房公积金管理委员会决策；②住房公积金管理中心运作；③银行专户存储；④财政监督。其目的包括：①保障住房公积金规范管理；②保障住房公积金安全运作；③维护住房公积金所有人的合法权益。

根据《物权法》，按份共有的房屋和共同共有的房屋在买卖时有所不同：①按份共有房屋的份额处分更为灵活。通常情况下，按份共有人可随时请求分割共有房屋，并自由处分分割所得份额，而且即便在共有条件下，按份共有人也可转让其份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权；而共同共有人只有在共有基础丧失或者有重大理由需要分割共有房屋时，才可请求分割。②共同共有房屋的买卖条件较为严苛。除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意；而按份共有人处分共有房屋，需经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。

要通过客户接待来成功承接委托业务，首先要求房地产经纪人员树立良好的“客户意识”，具体包括：①平等化意识；②珍惜常客；③充分体察客户的希望。

房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。一般来说，对房源信息的更新要注意以下几点：①周期性访问。对房源进行级别划分，对于不同等级的房源制定不同的访问计划与访问期限；②访问信息的累积；③房源状态的及时更新。

房地产销售中，一般根据项目的销售阶段、销售目标、宣传推广等因素决定销售人员数量，然后根据销售情况进行动态调整。选择销售人员时，应注重对基本的专业素质和沟通能力的考察。

在房地产勘查结束后，房地产经纪人应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料，填写《物业现场勘查表》，为制作《房屋状况说明书》做好准备。根据《物业现场勘查表》记录的相关内容，另行编制《房屋状况说明书》，以备带客户看房时使用。

房地产买卖市场参与者包括：①卖方又称房地产供给者，主要包括房地产开发企业和房屋所有权人；②买方又称房地产的需求者，任何单位和个人都可以成为房地产买方；③房地产经纪机构，是房屋买卖的中间商，在房屋买卖中的作用主要是提供房源、客源、价格信息，促成交易，协助订立买卖合同，代办贷款、登记手续和房屋交验等；④其他专业服务机构，如金融机构提供贷款服务，房地产估价机构提供抵押评估服务，律师事务所提供法律咨询服务等；⑤房地产市场的管理者，主要是行政主管部门和行业自律组织。

交通条件等级划分的具体标准如表3-1所示。
表3-1　交通条件等级划分表

个人转让住房，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。

《房地产经纪管理办法》是整个房地产经纪行业发展多年以后第一部专门的房地产经纪行业管理法规，经纪公司在操作业务时有明确的统一标准，对交易资金监管、经纪从业人员要求、资金监管等再次作了要求，同时也有对构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台等提出了新的举措。

房源的特征主要有两方面：①房源的动态性，主要包括物业交易价格的变动、物业使用状态的变动。②房源的可替代性。具有相似地段、相似建筑类型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，对于特定的需求者而言，它们是可以相互替代的。

房屋价格受多种因素的共同影响。从房源的物理特征来看，每一套物业的价格是由房地产产品的个别性决定的。世界上不存在两套完全相同的房屋，房地产产品具有显著的个别性。

如果按照商业用房所在的地理位置来划分，商铺可以分为：①铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺；②铺位，一般只是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。

房地产交易资金自行交割的优点包括：①操作简单。交易双方均同意即可完成，无须到相关部门办理繁琐的资料审核和审批手续。②交易周期短。由于不受部门审批、审核的限制，资金划转一般在很短的时间内就能完成，可以在短期内实现交易。房地产交易资金自行交割的缺点是：在存量房交易中，对于买方而言，已交割资金的安全无任何保障及约束，风险较大。

公盘制，是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。目前，我国大部分直营房地产经纪企业内部均采用公盘制达到房源信息共享的目的。它的缺点有：①不利于激发经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为。②房源信息较容易外泄。③可能出现有的房源信息多个经纪人同时在跟进，造成重复作业和对业主的骚扰，也容易导致员工内部利益冲突。

为促成房地产交易，房地产经纪人员要把房源信息发布出去以获得客户的关注。房地产经纪人员在发布房源信息前，需征得委托人书面同意，通常要在签订房地产经纪服务合同、核验房源产权及房屋实地查看以后才能发布房源信息。

根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理备案。登记备案证明遗失的，需要向原登记备案的部门补领。

房屋物业管理状况实地查看的注意事项包括：①亲身感受物业管理的质量。②在进入小区后留意小区楼栋墙上、楼梯、电梯间是否有乱刻乱画张贴小广告；查看有电梯的楼房，乘坐电梯时留意电梯是否有老化运行问题；小区里人车是否分流等。③观察雨后情形。下雨的时候去周围观察一下，看看小区的排水系统如何。④注意晚上的情形。入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。A项是房屋物业管理状况实地查看的内容。

AD两项，抵押权是担保物权是就提供担保的特定财产优先变价受偿的权利，它以支配标的物的交换价值，确保债权清偿为目的，具有优先受偿的担保作用。B项，抵押权是为担保债的履行而存在的，自然须以债权人以外的他人财产为标的物。C项，抵押权是不转移标的物占有的物权。E项，房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物不具有优先受偿权。

私盘制的优点表现在：①有利于保障收集房源信息的房地产经纪人利益；②有利于调动房地产经纪人收集房源信息的积极性；③有利于专人服务业主避免多人联系给业主带来的不必要的骚扰。因为经纪人收集的房源信息越多，促成交易的机会就越大，他所分到的佣金也就会越多。

房地产的分类方式有多种，按照房地产的用途，可将其分为：①居住房地产；②办公房地产；③零售商业房地产；④旅馆房地产；⑤餐饮房地产；⑥体育和娱乐房地产；⑦工业房地产；⑧农业房地产；⑨特殊用途房地产；⑩综合用途房地产。

签订房地产经纪服务合同，不仅对房地产经纪机构、房地产经纪人员，而且对委托人同样具有非常重要的意义。具体包括：①确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系；②明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务；③建立了房地产经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的有效依据。

商业房地产租赁代理业务的服务对象主要是商业房地产业主（开发企业或其他机构）和需要承租商业房地产的各类企业，客户开拓主要通过向潜在客户提供有关商业房地产的资讯、分析报告、组织论坛、专业活动等方式来进行。

房地产经纪服务合同规定了当事人的权利与义务。委托人的义务一般包括：①提供材料；②协助看房；③支付费用。权利一般包括：①知情权；②享受经纪服务；③获取房源或者房款。房地产经纪机构的义务一般主要包括：①及时如实报告；②尽职尽责；③风险提示；权利一般主要包括：①拒绝违法违规行为；②报酬请求权。