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房地产经纪协理预测试题9章

发布时间：2021-08-18
房地产经纪协理预测试题9章

房地产经纪协理预测试题9章 第1章

关于存量房买卖税收的说法，正确的有（　　）。

A.存量房的买受人不需要缴纳契税
B.个人转让住房，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税
C.对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入
D.买受人应缴纳每证6元的权证印花税
E.对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税

答案：B,C,E
解析：
A项，存量房的买受人需要缴纳契税。BE两项，出卖人转让存量房以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%税率缴纳个人所得税。个人转让住房，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。C项，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。D项，买受人应缴纳每证5元的权证印花税。自2008年11月1日起，对个人销售和购买住房免征印花税。

在存量房经纪业务中，对于根本无法成交的客户群，房产经纪人应采取（　　）的营销策略。

A.重点跟踪，提供周到而专业的服务
B.与客户保持经常性的沟通
C.在跟进服务过程中，不断了解客户的特征和需求
D.将其列为重点培养目标

答案：B
解析：
按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。C类客户属于根本无法成交的对象。房地产经纪人应客观地告诉客户无法成交的原因，希望其能重新安排购房或租房计划。房地产经纪人要与C类客户保持经常性的沟通。

公共租赁住房租金原则上按照（　　）同地段、同类型住房市场租金水平确定。

A.适当高于
B.适当低于
C.等于
D.略高于

答案：B
解析：
租赁型保障房采取市场租金、分档补贴的运作模式，同时在保障对象承租保障房满一定条件的前提下可以购买承租的保障性住房。各地要结合本地区经济发展水平、财政承受能力、住房市场租金水平、建设与运营成本、保障对象支付能力等因素，进一步完善公共租赁住房的租金定价机制，动态调整租金。具体来说，公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。

出租房屋行为应缴纳教育费附加，教育费附加税为（　　）之和的3%，地方教育费附加除外。

A.房产税
B.消费税
C.增值税
D.城镇土地使用税
E.营业税

答案：B,C
解析：
房屋出租人应主动到房屋所在地地方税务机关办理纳税申报。出租房屋行为应缴纳的税主要包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税等。其中，教育费附加是为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，为增值税和消费税之和的3%。此外，各地按照地方政府规定还征收地方教育费附加，征收率为2%。

（　　）房地产经纪人销售工作初步完成的标志。

A.房地产交易合同的签订
B.证件审查
C.各种款项的支付
D.合同文本讲解
E.审核房屋产权信息

答案：A,C
解析：
房地产交易合同的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的标志，也关系到经纪人的代理业务能否获得最终的成功，因此是十分重要的环节。

根据《物权法》，不动产物权生效情形分为（　　）。

A.公示期满后生效
B.法定生效
C.登记生效
D.事实行为成就时生效
E.交易双方意向一致时生效

答案：B,C,D
解析：
不动产登记是不动产物权公示的方式，但并不是所有的不动产物权都必须经过登记后才生效。根据《物权法》，不动产物权生效情形分为法定生效、事实行为成就时生效和登记生效三种情形。

经纪人对客户信息进行（　　）数据处理，才能确保客户信息内容的准确和有效。

A.完整性
B.系统性
C.持续性
D.快捷性

答案：C
解析：
客户需求信息数量很大、内容庞杂，而且通常是模糊数据。经纪人对客户信息进行持续性数据处理，才能确保客户信息内容的准确和有效。

室外装饰装修风格根据不同时期，分为（　　）风格。

A.古典主义风格
B.自然风格
C.现代主义风格
D.后现代主义风格
E.混合型风格

答案：A,C,D
解析：
室外装饰装修风格根据不同时期，分为：①古典主义风格，分为中国古建筑和西方古典建筑；②现代主义风格建筑（20世纪20年代至50年代）的特征是反映当代建筑工业化时代精神，建筑外观成为新技术的体现，尤其突出建筑造型自由且不对称，外立面简洁、明亮、轻快；③后现代主义风格建筑起源于20世纪60年代，活跃于20世纪七八十年代，注重地方传统，强调借鉴历史，建筑内容丰富。

房地产经纪协理预测试题9章 第2章

承租人在租赁期间内死亡，有权要求维持原租赁关系的是承租人的（　　）。

A.已离异的前妻
B.在异国定居的女儿
C.居住在邻近城市的养子
D.现共同居住的儿子

答案：D
解析：
承租人除享有出租房屋的使用权、收益权外，为保护承租人合法权益不受侵害，我国法律还赋予承租人一系列特殊权利。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋；租赁房屋期间，房屋被抵押或查封的，原租赁合同继续有效。

某房地产经纪公司接受二手住宅楼销售委托，由经纪人张某到现场进行勘察得知：该住宅楼为七层，层高3m，房屋竖向承重构件采用砖墙和砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板，外窗为钢窗，建成于20世纪80年代，六成新，一部电梯，电梯从一层到最高层所用时间为8.4秒。该住宅楼地基土均匀稳定，承载力好。

按现行房屋层数分类标准划分，该住宅楼为（　　）。

A.低层住宅
B.多层住宅
C.中高层住宅
D.高层住宅

答案：C
解析：
住宅按照层数，分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅。其中，1～3层的住宅为低层住宅，4～6层的住宅为多层住宅，7～9层的住宅为中高层住宅，10层及以上的住宅为高层住宅。建筑总高度超过100m的住宅，为超高层住宅。现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指8～11层的住宅。

内部推广工作一般操作简单，方便快捷，见效迅速，有可能在短时间内获得有效客户，下列属于房源内部推广的有（　　）。

A.管理软件
B.推荐合作
C.业务会议
D.橱窗广告
E.聊天工具

答案：A,B,C,E
解析：
内部推广是指将委托物业在销售团队内部房地产经纪人之间进行推广。房源内部推广的方式有：①管理软件。②推荐合作，内部合作推荐操作过程需要注意：a．事先沟通确定好合作推荐的方式和具体分佣比例；b．签订《合作协议》，以书面形式确定合作双方的权利与义务；c．报备所在企业的直接上级主管，以便跨部门之间沟通协调；d．秉承诚信、互助、互利的合作原则，合作双方加强沟通联系，确保合作顺畅，共同服务好客户，更快促成交易达成。③聊天工具。④业务会议。⑤其他推广方式。

新建商品房销售代理业务基本流程中，销售准备的销售现场准备包括（　　）等。

A.搭建、装修布置售楼处
B.搭建、装修布置样板房
C.搭建、装修布置看房通道
D.销售资料的准备
E.销售人员的安排

答案：A,B,C
解析：
销售准备这一阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。其中，销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。

下列关于“养客”的表述中，正确的是（　　）。

A.与客户培养关系
B.运用经纪人的知识和服务使潜在客户变为真正的顾客
C.潜在的客户需要时间去培养
D.为客户免费提供市场信息

答案：B
解析：
养客是客源开拓中的重要策略，是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知购买信息，被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后，用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询，从而建立与消费者之间的信任关系。经纪人提供的信息越有价值，提供的解决方案和咨询越有帮助，客户就会越信任，越容易达成交易和建立长期关系。客户某些时候也会有不切实际的价格期望和要求，房地产经纪人通过市场信息的提供和分析，引导客户调整期望，缩短供需差距。

齐某是甲市一位普通职工，工资收入有限，属于甲市的低收入家庭，无力购买住房，一直租赁房屋居住。2018年1月，根据甲市有关政策规定，齐某可以申请购买经济适用房。齐某于2018年5月与经济适用房开发单位签订了购买合同，支付了首付10万元，其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。

齐某购买的不是经济适用房，而是公房，可按（　　）购买。

A.成本价
B.市场价
C.评估价
D.标准价

答案：A,D
解析：
已购公房指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房。对于已购公房租赁管理，各地政策不一，部分地区如北京、上海已取消了已购公房上市租赁管理规定。

在房地产价格信息分析中，因果分析主要分析的是（　　）。

A.不同类别房源的比较
B.影响房价的原因
C.价格走势
D.同类房源不同时间的比较

答案：B
解析：
对房地产价格信息的分析方法包括：①简单统计分析，即根据已搜集到的统计数据计算出某些数据指标，通过这些指标对房地产价格的走势进行判断；②比价分析，对不同地区或不同类别房源的比较、同类房源在不同时间段上的比较等；③因果关系分析。其中，因果关系分析主要分析了影响房价的原因，找出影响价格变化的主要因素和影响程度等。

建筑物楼宇智能化以综合布线系统为基础，其中进行综合管理的现代4C技术包括（　　）。

A.现代计算机技术
B.现代通信技术
C.现代地理信息技术
D.现代控制技术
E.现代图形显示技术

答案：A,B,D,E
解析：
楼宇智能化是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术（现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术），在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通信系统、办公自动化系统和各种建筑设备（空调、采暖、给水排水、变配电、照明、电梯、消防、公共安全）系统等的联动控制、自动控制。

房地产经纪协理预测试题9章 第3章

王某预购了某项目的一套住宅，并通过某房地产经纪机构的协助，申请了个人住房组合贷款。一年后，该项目竣工并交付使用，王某办理了入住手续，并通过由开发企业代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金等。王某购房过程中应缴纳的税金为（　　）。

A.契税
B.土地增值税
C.个人所得税
D.印花税

答案：A
解析：
A项，新建商品房的买受人需要缴纳契税，契税以成交价格为计税依据，采用比例税率，适用税率为3%～5%，具体税率由地方规定。B项，转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。C项，从事房地产开发经营的单位和个人应缴纳所得税，本题中，王某是普通购买者，不用缴纳。D项，新建商品房买卖，由订立合同的双方当事人，按照0.05%的比例缴纳印花税。买受人应缴纳每证5元的权证印花税。自2008年11月1日起，对个人销售和购买住房免征印花税。

与服务过的客户建立良好的顾客关系，通过这些顾客介绍客源的方法是（　　）。

A.门店接待法
B.广告法
C.人际网络揽客法
D.客户介绍法

答案：D
解析：
客户介绍法是指房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。一个服务质量高、业务素质好、从业时间长的房地产经纪人，资源积累越多，客源信息也就源源不断。客户能够介绍潜在客户的前提是对房地产经纪人过往服务有较高的满意度。老客户介绍新客户的优点包括：①成本很低；②客户都是真实有效的。这种开发方式越来越受到经纪机构和经纪人的喜爱。现在业务经营稳健的房地产经纪机构都要求房地产经纪人使用大量时间和精力用于客户关系维护，以获得老客户的介绍。

房地产居间合同中房地产经纪人的义务有（　　）。

A.如实报告的义务
B.尽力提供居间服务的义务
C.风险提示的义务
D.支付报酬的义务
E.支付必要费用的义务

答案：A,B,C
解析：
房地产居间合同中，房地产经纪机构的义务一般包括：①及时如实报告义务；②尽职尽责义务；③风险提示义务、保密义务等。权利一般包括：①违法违规行为拒绝权；②报酬请求权等。

下列不属于房地产专业服务机构的是()。
（　　）。

A . 金融机构
B . 房地产估价机构
C . 行政主管部门
D . 律师事务所

答案：C
解析：
房地产市场的参与者包括房地产交易双方、为交易双方提供服务的房地产经纪机构和其他专业服务机构，以及对交易等行为进行管理的行政主管部门和行业组织。其中，其他专业服务机构主要包括金融机构、律师事务所、会计师事务所和房地产估价机构。选项C属于房地产市场的管理者。@##

一般情况下，房地产经纪公司拥有的房源（　　），其竞争地位就越有利。

A.环境绿化越广
B.价位越低
C.数量越多、类型越丰富、质量越高
D.区域位置越优越

答案：C
解析：
一般情况下，房地产经纪公司拥有的房源数量越多、类型越丰富，其市场占有份额就越高，其竞争地位就越有利。对于购买方（或租赁方）而言，自然更倾向于选择房源数量多、房源类型丰富、房源质量高的房地产经纪企业提供服务，这意味有更多的选择空间和匹配成功的机会；对于房地产经纪企业而言，房源数量多、房源类型丰富、房源质量高更容易吸引客户，从而获得更多的成交机会。

房源客源信息匹配的步骤包括（　　）。

A.分析客源对房屋需求的刚性条件
B.分析客源对房屋需求的弹性条件
C.分析客源自身限制条件
D.放宽筛选条件
E.向客户推送适合的房源信息

答案：A,B,C,E
解析：
房源客源信息匹配可按以下步骤进行：①分析客源对房屋需求的刚性条件；②分析客源对房屋需求的弹性条件；③分析客源自身限制条件；④筛选适合的房源；⑤向客户推送适合的房源信息。

房地产经纪协理人员在接受出售人委托后需要实地查看房屋状况，查看的内容包括（　　）。

A.房屋区位状况
B.房屋使用相关费用
C.房屋实物状况
D.物业管理状况
E.配置家具、家电情况

答案：A,C,D
解析：
根据题意可知，该委托行为属于房屋买卖经纪服务，房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查看房屋状况，查看的内容包括：①房屋区位状况，是指要查看的房屋与其他房屋或建筑物的空间方位和距离；②房屋实物状况，是指房屋自身及内部的状况；③物业管理状况，是指对标的房屋共用部分的维护管理情况；④其他状况。BE两项属于房屋租赁经纪服务中的实地查看的内容。

商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在（　　）日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

A.3
B.5
C.15
D.30

答案：D
解析：
商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

房地产经纪协理预测试题9章 第4章

买卖双方选择自行交割房地产交易资金，其操作流程一般不包括（　　）。

A.买卖双方签订存量房买卖合同
B.买方按合同约定的时间和方式支付定金或首付款至卖方指定账户
C.买方或房地产经纪机构支付剩余大部分或全部购房款给卖方
D.买卖双方办理缴税及转移登记手续，买方取得不动产权证

答案：C
解析：
买卖双方选择自行交割房地产交易资金，操作流程一般如下：①买卖双方签订存量房买卖合同；②买方按合同约定的时间和方式支付定金或首付款至卖方指定账户；③如买方需要贷款，办理抵押贷款手续，银行批贷；④买方或贷款银行支付全部或部分购房款给卖方；⑤买卖双方办理缴税及不动产转移登记手续，买方取得不动产权证书；⑥买方或贷款银行支付剩余购房款给卖方。

房地产买卖市场的特点不包括（　　）。

A.完全竞争性
B.区域性
C.周期性
D.易于形成泡沫

答案：A
解析：
由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性，房屋买卖市场主要具备以下特点：①垄断竞争性；②区域性；③周期性；④易于形成泡沫。

房地产经纪人在询问客户需求时，适宜采用的提问方式是（　　）。

A.封闭式
B.开放式
C.诱导式
D.自由式

答案：B
解析：
在征询客户需求时，不宜采用封闭式问题，如“您是需要两居室还是三居室的”宜采用开放式问题，给客户多些选择，如“您希望买一套几居室房屋”其实客户的需求项目往往是有弹性的，随着所提供房源的条件不同，客户的各种需求均可发生适应性变化，因而不能排斥这种弹性，而应通过设定条件来包容客户的需求。

房地产经纪人为房屋承购委托人提供贷款代办服务并向其推荐贷款银行时，应当向委托人说明（　　）。

A.代办贷款的服务内容
B.代办贷款的服务收费标准
C.客户贷款办理流程
D.银行个人住房贷款政策
E.房地产经纪人与推荐银行所有工作人员的亲属关系

答案：A,B,C,D
解析：
AB两项，按照《房地产经纪管理办法》第17条规定，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。CD两项，客户委托房地产经纪机构代办个人住房贷款时，房地产经纪人员应详细告知客户贷款办理流程和银行贷款政策，并充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，提出合理的建议。

王某申请商业性个人住房贷款30万元，贷款年利率为5%，贷款期限为20年，采用按月等额本金还款方式还款，王某第1个月还款（　　）元。

A.2500
B.1979.9
C.2579.9
D.1900

答案：A
解析：
等额本金还款的计算公式为：



式中，At为第t月的还款额；P为贷款全额；n为按月计算的贷款期限；i为月利率。题中，贷款月利率i＝5%/12，按月计算的贷款期限n＝20×12＝240（个月），计算王某第1个月的还款额，即t＝1，代入公式得：

房屋租赁合同都应当采用（　　）形式。

A.书面
B.电子
C.口头
D.当事人的约定

答案：A
解析：
我国《合同法》规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《城市房地产管理法》第五十四条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同。如不签订书面形式的房屋租赁合同，除在合同形式上不符合法律的规定外，容易出现房屋租赁当事人随时终止租赁关系，租赁关系不稳定，相关权益得不到有效保证。

以店铺作为经营场所的基本都会设置（　　），即专门的房源信息展示区。

A.橱窗广告
B.网络广告
C.平面媒体广告
D.报纸广告

答案：A
解析：
房地产经纪企业无论规模大小，大都以店铺作为经营场所，当然也有以写字楼作为经营场所的。以店铺作为经营场所的基本都会设置橱窗广告，即专门的房源信息展示区。橱窗房源广告容易吸引从店铺前过往的人群，也是获取上门客户的一种重要广告营销方式。

李某在A城市购买了一套二手房，总价值为100万元，属李某首套住房。该城市规定，购买家庭首套住房使用住房公积金贷款，所购住房为二手房的，贷款金额不得高于所购房产总价的60%，单笔最高贷款金额不超过35万元，请计算李某住房公积金最高贷款额度是______，首付款是______。（　　）

A.45、55
B.35、65
C.35、55
D.45、65

答案：B
解析：
按贷款成数计算，李某的最高贷款额度为：100×60%＝60（万元）。又该城市规定，单笔最高贷款金额不超过35万元，则李某住房公积金的最高贷款额度为35万元，其首付款为：100－35＝65（万元）。

房地产经纪协理预测试题9章 第5章

室内顶棚的专修构造中，直接抹灰或直接喷刷式顶棚常用于（　　）。

A.住宅卧室
B.餐厅
C.会议室
D.住宅客厅

答案：A
解析：
直接式顶棚根据施工方法，分为直接抹灰式顶棚、直接喷刷式顶棚、直接粘贴式顶棚、直接固定装饰板顶棚和结构顶棚。如直接抹灰或直接喷刷式顶棚常用于普通住宅的卧室、书房等。

按照对存量商品房买卖的规定，不得转让的存量房屋有（　　）。

A.权属有争议的房屋
B.登记领取权属证书的房屋
C.已经列入拆迁公告范围的房屋
D.夫妻共有的房屋，未取得配偶的书面同意
E.经抵押权人同意的已抵押房屋

答案：A,C,D
解析：
根据有关法律法规，不得转让的存量房屋主要包括：①司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；②依法收回土地使用权的房屋；③共有房屋，未经其他共有人书面同意的；④权属有争议的房屋；⑤未依法登记领取权属证书的房屋；⑥未经抵押权人同意的已抵押房屋；⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

孙某、周某均为注册房地产经纪人，在A省共同发起设立甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）。周某此时在B省乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）从事房地产经纪活动。甲公司成立后，又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中，王某接待一位客户杨某，杨某委托甲公司出售一套已购公有住房，并与甲公司签订了房地产经纪合同，崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时，发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人，房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚，并与老杨居住在一起。调查还发现，老杨与其前妻韩某在半年前离婚，韩某的户口已迁至娘家。

下列关于杨某出售该住房的表述中，正确的为（　　）。

A.因老杨在购买该住房时杨某已结婚，所以杨某有权出售该住房
B.杨某无权出售该住房，但有权对老杨的出售行为提出异议
C.杨某名字在户口簿内，有权出售该住房
D.老杨可以委托杨某出售该住房

答案：D
解析：
房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。本题中，房屋所有权证上的所有权人为老杨，故只有老杨才有权利出售该住房。杨某在老杨购买该住房时已结婚，所以无权对老杨的出售行为提出异议。但是老杨可以选择委托杨某来出售该房屋。

已购公房是城镇职工按照（　　）购买的公有住房。

A.协议价
B.市场价
C.成本价
D.最低价

答案：C
解析：
已购公房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房。对于已购公房租赁管理，各地政策不一，部分地区如北京、上海已取消了已购公房上市租赁管理规定。

在新建商品房销售代理业务的销售筹备阶段，主要的工作内容有（　　）。

A.签订销售代理合同
B.制定营销策划方案
C.准备销售资料
D.客户积累
E.培训销售人员

答案：B,C,D,E
解析：
新建商品房销售代理业务的基本流程包括：①接受委托阶段；②销售筹备阶段；③现场销售阶段；④协助签约阶段；⑤交验结佣阶段。其中，在销售筹备阶段的工作内容有：①制定营销策划方案；②准备销售资料；③布置销售现场；④配备及培训销售人员；⑤积累客户。

纪念性建筑和特别重要的建筑，设计使用年限为（　　）年。

A.5
B.25
C.50
D.100

答案：D
解析：
根据《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）的规定，建筑的设计使用年限分为4类：①临时性建筑，5年；②易于替换结构构件的建筑，25年；③普通建筑和构筑物，50年；④纪念性建筑和特别重要的建筑，100年。

房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了房源的（　　）。

A.理论价格
B.市场价格
C.成本价格
D.心理价格

答案：B
解析：
表征房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标。房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。

房地产经纪人在风险管理过程中，购买保险合同属于（　　）。

A.损失控制
B.损失融资
C.内部风险控制
D.外部风险控制

答案：B
解析：
风险管理方法通常有3类，包括：①损失控制；②损失融资；③内部风险控制。其中，损失融资包括：a．自留与自保（自我保险），是指公司或个人承担部分或全部的损失；b．保险，是指购买保险合同；c．对冲，是指利用金融衍生品防范风险；d．其他合约化风险转移手段，是指与供应商等签订合同，从而达到风险损失的转移。

房地产经纪协理预测试题9章 第6章

关于套内墙体面积，下列说法正确的有（　　）。

A.套内自有墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积
B.各套之间的分隔墙按水平投影面积全部计入套内墙体面积
C.套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占用面积即套内墙体面积
D.外墙（包括山墙）按水平投影面积的一半计入套内墙体面积
E.套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积

答案：C,D,E
解析：
套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占用面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

购房人常用的担保方式是（　　）。

A.抵押加保证
B.质押
C.保证
D.抵押

答案：D
解析：
个人住房贷款一般采纳以下四种担保方式：①抵押贷款；②质押贷款；③保证贷款；④抵押（质押）加保证贷款。其中，在房地产交易活动中，抵押是购房人常用的担保方式。

李某有一处住过两年的房屋要转让，委托A房地产经纪公司的小张办理房屋的买卖事宜。假如你是小张，请回答以下问题：

小张对此房屋进行查验，查验的内容包括（　　）。

A.物业的位置、朝向等
B.物业权属是否清晰
C.相邻物业的权属
D.物业是否设立了抵押权、租赁权

答案：A,B,D
解析：
物业查验包括：①现场查验。房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查勘房屋状况，通过现场观察房屋的具体位置、朝向、建筑结构、设备、内部装修情况，房屋成新、出入口及通道情况，以及相邻房屋的物业类型、周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等环境状况。②产权调查。房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。

房地产经纪人张某建议客户对购买的房屋进行装修时，不要片面追求气派豪华。这符合装饰装修的（　　）。

A.时代性原则
B.地域性原则
C.经济性原则
D.大众性原则

答案：C
解析：
装饰材料的选择应考虑经济性，不仅要考虑一次性投入，还要考虑经济寿命和日后的维护费用，对于室内装饰装修的基本界面或重要局部位置，宁可适当增加一次性投入，延长装饰材料的使用寿命，避免过早整体维修与更新，从而达到总体上经济的目的。

房地产居间业务的客源构成要素主要有（　　）。

A.需求者
B.购买能力
C.需求意向
D.购买动机
E.需求类型

答案：A,C
解析：
客源是对房地产物业有现时需求或潜在需求的客户，包括需求者及其需求意向。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求，也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。

关于委托人身份证明，下列说法错误的是（　　）。

A.军人可以提供军官证
B.境内经营性组织和非经营性组织应提供营业执照
C.境内自然人提供居民身份证
D.港澳居民提供港澳居民来往内地通行证

答案：B
解析：
对于不同身份的委托人，其身份证明也是不同的，在查看身份证明时，应区别对待：①对于境内自然人，应查看居民身份证；②对于军人，应查看居民身份证或军官证、士兵证、文职干部证、学员证等；③对于香港、澳门特别行政区自然人，应查看香港、澳门特别行政区居民身份证或香港、澳门特别行政区护照、港澳居民来往内地通行证、港澳同胞回乡证等；④对于台湾地区自然人，应查看台湾居民来往大陆通行证或台胞证；⑤对于境内法人，应查看企业法人营业执照；⑥对于境内机关法人、事业单位法人、社团法人，应查看组织机构代码证、事业单位法人证书、社会团体法人登记证书；⑦对于境内经营性其他组织，应查看营业执照；⑧对于境内非经营性其他组织，应查看组织机构代码证。

房地产经纪人员对其他事项调查的主要内容有（　　）。

A.基础设施的维护情况
B.房屋的使用状况
C.周边环境的整洁程度
D.房屋有无附带出租、出售的车位
E.合租屋每个出租房间是否有独立的电表和水表

答案：B,D,E
解析：
房地产经纪人除对房屋区位状况、房屋实物状况、物业管理状况实地查看以及配置家具、家电情况及房屋使用相关费用调查外，还要调查以下情况：①房屋的使用状况；②房屋有无附带出租、出售的车位；③有无需要拆除的附着物；④有无附赠的动产；⑤合租的房屋还要查看每个出租房间是否有独立的电表和水表。AC两项属于对物业管理状况查看的主要内容。

装修查验的重点在于（　　）。

A.新旧程度
B.通过装修的表面变化发现更严重的问题
C.装修风格
D.房屋结构

答案：B
解析：
通常装修的折旧年限是五年，所以房龄稍长的房屋装修均已陈旧。但装修的查验重点并不是新旧程度，而是通过装修的表面变化发现更严重的问题，如临近卫生间墙体表面泛碱，可能卫生间的水管漏水；如果卫生间的顶棚有水渍，说明上层的卫生间防水已破坏。

房地产经纪协理预测试题9章 第7章

在贷款过程中，抵押人和抵押权人需到当地登记部门申请抵押登记，登记的目的是（　　）。

A.防止产权不清
B.防止产权已经失效
C.防止争议
D.防止一物两押
E.防止合同解除

答案：A,B,D
解析：
在贷款过程中，抵押人和抵押权人应持抵押合同、有关文件及证件到当地登记部门申请抵押登记，登记的目的是为防止产权不清或已经失效，以及一物两押。登记部门应在规定日期内办完登记手续，抵押权自登记时设立。

房地产经纪专业人员只能通过（　　）的方式取得报酬。

A.与委托人协商
B.订立合同
C.房地产机构下发
D.口头商谈

答案：B
解析：
房地产经纪服务合同在有效保障合同当事人的合法权益、维护和保证市场交易安全与秩序等方面发挥着重要作用。一方面，房地产经纪专业人员提供经纪专业服务后，只能通过订立合同的方式取得相应的报酬；另一方面，委托人也只有通过合同的形式，明确自己享有的权利以及应当承担的义务。

李某有一处住过两年的房屋要转让，委托B房地产经纪公司的小王办理房屋的买卖事宜。假如你是小王，请回答以下问题：

买卖合同被确定无效，则小王为此项业务发生的800元费用，（　　）。

A.该经纪公司可以要求赵某支付800元费用
B.该经纪公司可以要求赵某支付800元费用中的必要费用
C.该经纪公司可以要求赵某和贾女士共同支付800元费用
D.该经纪公司为小王报销800元费用

答案：B
解析：
依据《合同法》的相关规定，房地产经纪机构未完成约定服务事项的，不得要求支付服务报酬，但可以在合同中约定由委托人支付经纪服务过程实际支出的必要费用，必要费用不得高于房地产经纪服务收费标准，具体收费额度双方协商议定。尽管买卖合同被确定无效，但该经纪公司仍然可以要求赵某支付小王为此项业务发生的800元费用中的必要费用。

房地产经纪服务的方式包括（　　）。

A.房地产居间
B.房地产代理
C.房地产担保
D.房地产拍卖
E.房地产行纪

答案：A,B
解析：
按经纪活动方式分类，经纪可分为居间、代理和行纪。其中，行纪主要出现在普通商品的对外贸易领域，其主要法律依据是《中华人民共和国合同法》，并不适用于房地产。因此，就房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为两大类：①房地产居间；②房地产代理。

以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知（　　）。

A.抵押登记部门
B.抵押权人
C.登记备案部门
D.借款人

答案：B
解析：
房地产抵押中，以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

王先生有一套房屋，2016年可以售出价格为145万元，2018年可以售出价格为160万元。2013年5月王先生急需一笔资金，只得以142万元成交。引起该套房屋价格最终变化的是（　　）。

A.市场信息
B.出售心态
C.新旧程度
D.市场供求

答案：B
解析：
房源的心理属性中的“心理”是指业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主（委托方）心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。房源的初始委托价是由业主（委托方）决定的，随着其对市场信息的了解程度，以及最终出售或出租时的心态，决定了房源的最终交易价格。

有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情的客户属于（　　）。

A.引导型
B.试探型
C.加强型
D.成熟型

答案：B
解析：
在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户分为以下四种类型：①试探型；②引导型；③加强型；④成熟型。其中，表现为有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情的客户属于试探型。

房地产经纪人的（　　）对客户做出交易决策具有重要影响。

A.专业、周到、热情的服务
B.简捷、迅速、完善的服务
C.迅速、系统、热情的服务
D.简捷、经济、完善的服务

答案：A
解析：
在门店接待流程中，到店客户是潜在客户，他们可能对某一处房产产生购买欲望，或者希望房地产经纪人协助其出售其名下的房产。房地产经纪人的专业、周到、热情的服务对客户做出交易决策起到重大影响。

房地产经纪协理预测试题9章 第8章

房地产经纪业务信息应按照（　　）的原则建档。

A.一个客户一份档案
B.一个房屋一份档案
C.一个委托项目一份档案
D.一个小区一份档案

答案：C
解析：
归档是指按照业务记录的内在联系进行分类和保存。房地产经纪业务信息的归档，要按照“一个委托项目一份档案”的原则建档。档案资料要整理立卷，并编制卷内目录、案卷编号，填写备考表、案卷封面和案卷脊背。

房地产转让时，当事人应当持有关文件向所在地（　　）提出申请，并申报成交价格。

A.县级以上地方人民政府建设部门
B.房地产管理部门
C.县级以上地方人民政府规定的部门
D.房地产交易协会

答案：B
解析：
《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格

将大理石等板材通过构造连接或镶贴的方法形成的外墙面，属于（　　）。

A.抹灰类外墙面
B.涂刷类外墙面
C.贴面类外墙面
D.铺钉类外墙面

答案：C
解析：
贴面类外墙面装饰是指将各种天然的或人造板材通过构造连接或镶贴的方法形成墙体装饰面层。它具有坚固耐用、装饰性强、容易清洗等优点。

卖方对市场信息了解程度变化或出售（租）心态发生变化，会直接导致房源价格发生变化。这体现出房源的（　　）。

A.物理属性
B.法律属性
C.心理属性
D.市场属性

答案：C
解析：
房源具有三大属性，分别为物理属性、法律属性和心理属性。具体内容包括：①房源的物理属性是指房屋自身及周边环境的物理状态，它们决定了房源的使用价值，因此在一定的程度上决定了房源的市场价值；②房源的法律属性主要包括房源的合法用途及其权属状况；③房源的心理属性是指委托人在委托过程中的心理状态，而这种心理状态往往会随着时间的推移而变化，从而对房源的一些要素如挂牌价格产生影响。

《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（　　）并给予补偿。

A.没收
B.没收或者征收
C.没收或者征用
D.征收或者征用

答案：D
解析：
《宪法》对土地征收、征用及利用作了原则性规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿，一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

地方各级政府，专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房是指（　　）。

A.集资房
B.商品房
C.解困房
D.房改房

答案：C
解析：
A项，集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房；B项，商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，按市场价出售；C项，解困房是指地方各级政府专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房，解困房不能上市交易；D项，房改房（即已购公房）就是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房，房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。

不动产登记时，应发放登记证明的是（　　）。

A.不动产首次登记
B.预告登记
C.更正登记
D.转移登记

答案：B
解析：
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权证书或者登记证明。除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。查封登记不颁发证书或证明。不动产权证书和不动产登记证明由国土资源部统一监制。

二手房代理业务基本流程的最后一个环节是（　　）。

A.信息服务
B.房地产查验
C.房地产交验
D.售后服务

答案：D
解析：
参见第12题解析。

房地产经纪协理预测试题9章 第9章

房地产经纪机构获得的服务费用包括佣金和（　　）。

A.权属信息查询费
B.评估费
C.代办服务费
D.看房费

答案：C
解析：
服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金，代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。

房源信息“公盘制”的作用主要有（　　）。

A.促进了机构所有房源信息完全共享
B.提高了房地产经纪人收集房源信息的积极性
C.促进了房地产经纪人的工作效率
D.提高了房源的成交速度
E.防止了房源信息外泄

答案：A,C,D
解析：
公盘制的优点表现在：①信息完全共享有利于新入职的经纪人进入工作状态，经纪人可以快速联系匹配到的房源业主并及时带看，从而大大提高工作效率，因为无需再通过持盘经纪人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速；②强调团队合作多劳多得，一般公盘制会对经纪人业务动作细分，房源开发、钥匙委托、独家委托、磋商促成等可能由不同经纪人完成上述作业，而在佣金分配上只要为该房源的交易付出贡献的均可以按照贡献分到一定比例的佣金。其缺点主要包括：①不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性；②部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为；③房源信息较容易外泄。

根据建筑物的使用性质，可将房屋建筑分为（　　）。

A.砖木式建筑
B.民用建筑
C.现浇现砌式建筑
D.工业建筑
E.农业建筑

答案：B,D,E
解析：
房屋建筑可以根据使用性质、建筑物层数或高度、建筑结构、建筑施工方法、建筑设计使用年限等进行分类。其中，按照使用性质，可将其分为：①民用建筑；②工业建筑；③农业建筑。A项属于根据建筑结构进行的分类；C项属于根据建筑施工方法进行的分类。

当房屋租赁合同（　　）时，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

A.无效
B.有效
C.履行期限届满
D.解约

答案：A
解析：
在租赁房屋转租处理中，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。@##

房源的（　　）属性决定了房源的使用价值，因此在一定的程度上决定了房源的市场价值。

A.物理
B.法律
C.心理
D.市场

答案：A
解析：
房源具有三大属性：①物理属性；②法律属性；③心理属性。房源的物理属性是指房屋自身及周边环境的物理状态，如房屋的地段、建成年代、面积、朝向、户型和配套设施等，它们决定了房源的使用价值，因此在一定的程度上决定了房源的市场价值。在交易过程中这些属性通常是固定不变的，并且不存在物理属性完全相同的两套房源。

个人住房贷款代办服务合同的内容主要包括（　　）。

A.委托双方的基本资料
B.委托事项
C.代替委托人办理贷款申请手续
D.服务收费
E.违约责任

答案：A,B,D,E
解析：
根据个人住房贷款代办服务的内容，代办服务合同主要包括以下内容：①委托双方的基本资料；②委托事项，明确个人住房贷款代办服务内容；③双方的权利和义务；④服务收费；⑤违约责任；⑥委托双方签字盖章。其中，委托事项包括：①拟定贷款方案；②协助委托人准备贷款申请材料；③协助委托人办理贷款申请手续等。

直营和特许经营模式的最大的不同之处在于（　　）。

A.连锁店投资方不同
B.管理控制方式不同
C.客户管理方式不同
D.业务拓展方式不同

答案：A
解析：
直营和特许经营模式的最大区别是连锁店投资方不同，由总部直接投资设立门店的是直营模式，由被特许方投资设立门店的是特许经营模式。如果一家房地产经纪机构的连锁门店当中既有直营门店也有特许加盟的门店，则这家机构就是混合模式的房地产经纪机构。另外，由特许人和被特许人共同出资设立门店的模式，介于直营和加盟之间，称为参股模式。

个人住房贷款与其他个人贷款相比，其特点包括（　　）。

A.贷款期限短
B.贷款期限长
C.还款方式绝大多数采取分期还本付息的方式
D.大多数是以所购住房抵押为前提条件发生的资金借贷关系
E.大多数是以动产抵押为前提条件发生的资金借贷关系

答案：B,C,D
解析：
个人贷款产品从贷款的目的可分为个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人消费贷款和个人经营贷款等。个人住房贷款是我国最早开办、规模最大的个人贷款产品。个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：①贷款期限长，通常为10～20年，最长可达30年；②还款方式绝大多数采取分期还本付息的方式；③大多数是以所购住房抵押为前提条件发生的资金借贷关系。

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