2021房地产经纪协理预测试题5章

A项，等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，随着剩余本金的逐月减少，其利息也将逐月减少。等额本金还款法是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。BE两项，等额本息还款法适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人，等额本金还款法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。C项，二者都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。D项，由于等额本金还款法较等额本息还款法而言同期较多地归还贷款本金，因此以后各期确定贷款利息时作为计算利息的基数变小，所归还的总利息相对就少。

室内装饰装修风格主要分为：传统风格、现代风格、自然风格、混合风格。其中，西方室内装饰装修的传统风格主要有：古罗马风格、哥特式风格、意大利风格、巴洛克风格、洛可可风格、伊斯兰风格、和式风格等。

申请参加房地产经纪专业人员职业资格考试应当具备的基本条件有：①遵守国家法律、法规和行业标准与规范；②秉承诚信、公平、公正的基本原则；③恪守职业道德。申请参加房地产经纪人协理职业资格考试的人员，除具备上述基本条件外，还必须具备中专或者高中及以上学历。

房屋所有权人通过买卖等其他合法方式将房屋所有权和国有建设用地使用权转移给他人的主要情形有：①买卖房屋；②赠与房屋；③继承或接受遗赠房屋；④互换房屋；⑤用房屋出资等。办理继承、受遗赠房屋所有权转移登记，由继承人、受遗赠人单方申请。

客户接待是与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步，也是经纪人与客户建立联系的关键一步，而接待水平是否专业，将决定经纪人能否与客户建立初步的信任关系，进而愿意委托经纪人代理房地产交易业务。

外部营销指各类直接面向市场大众的房源推广工作。房源外部营销的方式有：①橱窗广告；②平面媒体广告；③网络广告；④同行合作；⑤驻守派单；⑥其他推广方式。

《宪法》第十条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。规定土地使用权转让问题“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。

作为建筑物使用人，对建筑物的基本要求是安全、适用、经济、美观。其中，适用的要求主要包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好，功能齐全，空间布局合理。

集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资房通常也不可上市交易。

住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人，缴存期限为6个月以上或12个月以上，且处于正常缴存状态，没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。

经纪人员应特别注意网签上传的合同和纸质合同的一致性。为防止将来产生合同争议，作为专门代拟合同的房地产经纪人员需要保管一份核对无误的纸质合同存档备查。

涂料类外墙面装饰是指将建筑涂料涂刷于墙体表面并与之很好粘结，形成完整而牢固的膜层，以对墙体起到保护与装饰的作用。这种装饰的优点是施工操作简单、维修方便、更新快，无论涂料出现开裂还是褪色，都不会对人体造成伤害，而且涂料可以配成所需要的各种颜色。其缺点是耐久性较差。

物业管理是指物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理境内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。

A项，银行对于企业经营贷款采取受托支付方式，即必须将钱款打给经营用途材料中的第三方账户；而抵押消费贷款与企业经营贷款相比，银行放款稍显灵活，如果是30万元以下的个人小额消费，银行可以直接将抵押款打入借款人账户，贷款额在30万元以上时银行才要求打人第三方账户。B项，从贷款年限来看，因为个人住房抵押经营类贷款资金回收周期一般较短，贷款年限通常最长为5年，而抵押消费贷款一般是个人或是家庭用于生活消费，个人还款能力与企业相比要低很多，所以抵押消费贷款年限长于个人住房抵押经营类贷款，最长可贷10年。CD两项，从贷款利率来看，企业经营贷款的最低利率为基准利率上浮20%；抵押消费贷款利率则略低于企业经营类贷款，贷款利率最低为10%，最高为25%～30%左右。

在住宅中，为满足日常使用，设置电梯应符合以下要求：①7层以上（含7层）的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅，必须设置电梯。②12层以上（含12层）的住宅，设置电梯不应少于两台，其中应配置一台可容纳担架的电梯。③高层住宅电梯宜每层设站，当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置。单元式高层住宅每单元只设一部电梯时应采用联系廊联通。E项，电梯的设置首先应考虑安全可靠，方便用户，其次才是经济。一般一部电梯的设计服务人数在400人以上，服务面积为450～650m2。

房屋实地查看，是房地产经纪人员亲自或者带领客户到房屋现场，检查、观察委托房屋状况的活动。房地产经纪人员接受房屋出售、出租初步委托，或签订房地产经纪服务合同后，就应对房屋进行实地查看。

商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有等额本息还款法和等额本金还款法两种。不同的还款方式，对借款人借款后的现金流要求是不同的，采用等额本息还款法时，各期还款压力是一样的；采用等额本金还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减。

根据《不动产登记暂行条例》规定，申请人申请不动产登记应当提交下列材料：①登记申请书；②申请人身份证明材料，委托他人登记的需提供被委托人身份证明材料和授权委托书；③相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权证书；④不动产界址、空间界限、面积等材料；⑤与他人利害关系的说明材料；⑥法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。房屋价值评估报告在办理按揭贷款时提供，公证书不是必须携带的。

不动产的权属状态一般由特定的法律文件反映，《不动产权证》（如《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《他项权利证书》）等。在产权证书上需要列明的内容有房屋性质（如商品房、房改房、宅基地等）、业主姓名、土地使用年限、法定用途、房屋土地位置图、他项权利等。

现代客户关系管理（Customer Relationship Management，CRM）系统是一种先进的管理思想和管理方法，其核心思想是将企业的客户（包括最终客户、分销商和合作伙伴）作为最重要的企业资源，利用智能解决方案，高效地收集、整理并分析相关数据，为企业的正确决策提供前瞻性支持，通过完善的客户服务和深入的客户分析来满足客户的需求，保证实现客户的终生价值。构建客户数据库时应考虑的因素主要有以下四个方面：①要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来；②要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来；③要特别重视数据库管理的安全性，确保记录在计算机系统中的数据库安全运行；④要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。

房地产经纪服务合同在有效保障合同当事人的合法权益、维护和保证市场交易安全与秩序等方面发挥着重要作用。一方面，房地产经纪专业人员提供经纪专业服务后，只能通过订立合同的方式取得相应的报酬；另一方面，委托人也只有通过合同的形式，明确自己享有的权利以及应当承担的义务。

合同中标明委托方房地产开发商和受托方房地产经纪机构的注册地址、法人代表（或授权代表）、营业执照、联系电话等信息。销售代理合同双方法人代表或授权人签字，单位盖章后，合同生效。

房屋抵押权登记是指房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、变更、转移和注销等事项在登记簿上予以记载的行为。一般抵押登记包括：设立登记、变更登记、转移登记、注销登记。本案例中，王某进行的抵押，是初次设立抵押，应进行抵押权设立登记。

不动产登记资料的查询对查询人的要求包括：①按规定提交查询资料。查询人查询不动产登记资料的，应按照《不动产登记暂行条例实施细则》提交相应的材料，不提交材料或提交材料不符合规定的，不动产登记机构可以不予查询。②在指定场所查询。查询人查询不动产登记资料，应当在不动产登记机构设定的场所进行。不动产登记原始资料不得带离设定的场所。③不得毁坏登记资料。查询人在查询时应当保持不动产登记资料的完好，严禁遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料，也不得损坏查询设备。④保守国家机密。查询人对查询中涉及的国家秘密负有保密义务，不得泄露给他人，也不得不正当使用。

房地产经纪人员接受卖方委托后，要对房源进行现场查看，仔细核对所查看的房屋是否与房地产权属证书描述信息一致。重点了解房屋的实物状况、区位状况和物业管理状况。

房地产经纪服务的标准，应当符合国家公布的相关法律法规和行业组织公布的《房地产经纪执业规则》。具体包括：①房地产经纪服务完成的标准是房地产交易合同（包括商品房期房买卖合同、商品房现房买卖合同、存量房买卖合同、房屋买卖合同等）的签订；②其他服务的完成标准应当根据服务合同的约定，实现委托人的目的；③对于房地产经纪机构代理销售商品房项目的，特别是售楼处，在销售现场明显位置应明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。

房地产经纪活动的主体是房地产经纪机构和房地产经纪人员，为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金。

一般情况下，房地产经纪公司拥有的房源数量越多、类型越丰富，其市场占有份额就越高，其竞争地位就越有利。对于购买方（或租赁方）而言，自然更倾向于选择房源数量多、房源类型丰富、房源质量高的房地产经纪企业提供服务，这意味有更多的选择空间和匹配成功的机会；对于房地产经纪企业而言，房源数量多、房源类型丰富、房源质量高更容易吸引客户，从而获得更多的成交机会。

建筑物对安全的基本要求包括：①不会倒塌，包括地基、基础、上部结构均稳固（即结构安全），能够抵抗一定震级以上的地震，不会遭受洪水、滑坡、塌方、泥石流、雪崩等灾害，木结构的房屋还包括没有白蚁危害。②没有环境污染，包括没有对人体有害的室外环境污染和室内环境污染。