房地产经纪协理考试题目下载5篇

房源信息搜集简称房源开发，是房地产经纪人员的一项重要工作。房源信息搜集的渠道和方法包括：①门店接待获取；②利用媒体获取；③电话接听获取；④通过熟人推荐获取；⑤社区维护获取；⑥联系有关单位获取。其中，门店接待是房地产经纪人员比较传统的收集房源信息的方式，也是目前最常用的方式。

具备下列条件的房地产经纪机构，可以向中国房地产估价师与房地产经纪人学会申请自选学时的继续教育培训资格：①具有一定规模且在住房城乡建设（房地产）主管部门备案；②具有一定数量的房地产经纪专业人员；③具有健全的内部培训制度和科学的培训计划；④能够提供符合培训要求的师资、场地和设施。

贴面类外墙面装饰是指将各种天然的或人造板材通过构造连接或镶贴的方法形成墙体装饰面层。它具有坚固耐用、装饰性强、容易清洗等优点。

房地产经纪服务合同的作用包括以下三个方面：①有效保障合同当事人的合法权益；②维护和保证市场交易的安全与秩序；③将房地产经纪机构的服务“产品化”。

根据《城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产经纪服务的主要目的是促成房地产转让、房地产抵押和房屋租赁交易完成。

客户信息的挖掘和建立是为了促成交易，赚取服务佣金。如何善用客户信息，提升成交率是经纪人的主要工作目标之一。通过对客户需求的持续跟进和对潜在客户的跟踪服务，力争将潜在客户变为签约客户和成交客户。

房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。目前房地产经纪机构所提供的房地产法律咨询主要是有关房地产法律关系、房地产权利和房地产交易过程中相关法律问题的咨询。房地产经纪机构可以采用以下几种方式向客户提供房地产咨询服务，包括：①个案解答；②商业文书审查；③全程法律服务。

客户介绍法是指房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。一个服务质量高、业务素质好、从业时间长的房地产经纪人，资源积累越多，客源信息也就源源不断。客户能够介绍潜在客户的前提是对房地产经纪人过往服务有较高的满意度。老客户介绍新客户的优点包括：①成本很低；②客户都是真实有效的。这种开发方式越来越受到经纪机构和经纪人的喜爱。现在业务经营稳健的房地产经纪机构都要求房地产经纪人使用大量时间和精力用于客户关系维护，以获得老客户的介绍。

房屋承购经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方购买房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。

按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。C类客户属于根本无法成交的对象。房地产经纪人应客观地告诉客户无法成交的原因，希望其能重新安排购房或租房计划。房地产经纪人要与C类客户保持经常性的沟通。

房地产区位是指一宗房地产与其他房地产在空间方位和距离上的关系，包括：①位置；②交通；③周围环境和景观；④外部配套设施等方面。BC两项属于房地产实物因素。

集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资房通常也不可上市交易。

两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。

B项，房屋登记是指不动产登记机构依法将房屋建筑物、构筑物权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。C项，林权登记是指不动产登记机构依法对森林、林木和林地权利及其相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。D项，海域登记是指不动产登记机构依法对海域权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。

在房地产经纪全行业实行房源独家委托制度，对于规范房地产经纪行业，促进品牌机构之间的竞争与合作，形成规模优势，提升经纪行业服务能力有很大的意义。独家委托对房地产经纪行业的规范发展的积极作用主要包括：①减少“搭便车”行为，有利于经纪机构提高自身服务能力；②服务进程透明化，促进形成以质量服务优胜劣汰的行业竞争；③经纪机构服务品牌化，消费者更容易接受品牌机构的服务，使品牌机构的服务与其他中介区别开来。

楼宇智能化是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术（现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术），全面实现综合管理。楼宇自动化系统应具备以下基本功能：①保安监视控制功能；②消防灭火报警监控功能；③公用设施监视控制功能。

《商品房屋租赁管理办法》规定，下列房屋不得出租：①属于违法建筑的房屋；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋；③违反规定改变房屋使用性质的；④法律、法规规定禁止出租的其他情形的。E项，国家授权管理、经营的房屋，这些房屋也可依法出租，但数量相对较少。

房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。

目前，对房源信息的记录和储存主要有以下几种方式：①纸张载体。将房源的有关信息记录在纸张上，按照一定的标准装订成册。②计算机。利用计算机记载、更新房源信息。③计算机联机系统。具有的超大容量的信息存储、自动化的信息处理和快速传输等功能，大大提高了房源信息处理的效率。

房地产开发商交付新建商品房，多数是将签署了新建商品房买卖合同的商品房交付给买受人，少数是房地产开发商将商业不动产交付给承租人。前者既包括房屋实物的占有转移，也包括不动产权属的转移，即先将房屋实体交付给买受人，然后办理不动产产权转移手续。

A项属于转移登记。E项，仅仅是使用权发生变更，不涉及所有权。国有建设用地使用权和房屋所有权登记的面积、界址点、房屋用途、土地使用权的权利期限等内容发生变化的，国有建设用地使用权和房屋所有权人应当申请国有建设用地使用权和房屋所有权变更登记。

购房客户信息调查包括：①对购房客户以购房需求为核心采集信息。具体说来，对于购房人的信息调查主要包括客户身份信息、客户需求范围、客户支付能力、客户特殊需求、客户购房资格等。②询问客户购买资格。③询问购买房屋需求。在客户接待过程中，房地产经纪人应及时把握机会，仔细了解客户购房需求的标准、资金预算及购房要求，即房屋的区域范围、价格范围、房型、楼层、配套等，以便推荐与客户需求相匹配的房源信息。④关注客户的安全保障，对于买房客户，当购房金额较大或者购房较为高档楼盘时，客户会担心房地产经纪人是否能提供安全的服务。房地产经纪人在对待这类客户时，要保证客户信息的安全性以及房源信息的可靠性，充分尊重客户对隐私的要求，有足够的耐心让客户享受到专业服务。

房地产抵押的主要类型包括：①一般房地产抵押，指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为；②在建工程抵押，指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；③预购商品房贷款抵押，指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；④最高额抵押，指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。

在销售代理实践中，尤其在主动寻找销售代理项目时，为向房地产开发企业展示公司实力，项目营销策划方案的制定一般在委托阶段就已完成，接受委托后的工作则主要是对之前的营销策划方案进行修改完善。

房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。在商品房屋租赁关系中，出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过房屋租赁合同确定。因此，出租人与承租人应当对双方的权利与义务作出明确规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。

B项，押金是一方当事人为保证自己的行为不会给对方利益造成损害，如造成损害，可以此费用抵扣相关利益损失的钱款。押金也具有担保性质。C项，违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，违约方应向守约方支付的钱款。违约金具有担保债务履行的功效。D项，定金的作用是担保合同的履行，担保性是其根本性质。AE两项，意向金和订金等的性质不同于定金，不具有担保性。

对房屋物业管理状况进行实地查看，主要描述和说明下列指标和因素：①物业服务企业名称。房地产经纪人员应记录物业服务企业的名称、资质等。②物业服务费标准和服务项目。③基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度。房地产经纪人员应查看门厅、楼梯等共用部位和电梯等共用设施设备的维护情况，查看房道、小区道路和周边环境的整洁程度，查看小区花草树木的养护程度等。C项属于房屋区位状况查看的注意事项。

参见第5题解析。

为了保护承租人及其相关人员的合法权益，稳定租赁关系，我国有关法律法规明确“买卖不破租赁”原则。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”所有权变动包括赠与、析产、继承或者买卖转让租赁房屋等。

ABC三项，佣金是房地产经纪服务的合法报酬，买卖双方签订房地产买卖合同后，经纪机构就可以按照房地产经纪服务合同的约定收取佣金。D项，对房地产经纪服务收费有相关规定的城市，房地产经纪机构制定的佣金标准要符合规定，并明码标价，不得索取佣金以外的其他报酬，更不得赚取房屋交易差价。

现场接待时除了注重仪容仪表，态度亲和，服务周到外，房地产经纪人员还应仔细倾听，及时捕捉购房客户需求，有针对性的介绍产品，并对项目及周边竞品情况非常熟悉，以在问答购房客户问题时做到对答如流，展现专业形象。房地产经纪人员接待中常犯的错误有：①对客户有成见，不认真做介绍；②有优越感，不仔细聆听客户谈话；③过于功利，一味要求客户购买；④不够专业，未充分掌握项目信息；⑤为了促成成交，对周边竞品进行贬低；⑥超范围承诺或提供虚假信息。

根据国务院建立不动产统一登记的要求，将由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设（房地产）部门承担。

房产图主要的分类包括：①房产分幅图；②房产分丘图；③房产分户图。房产图的测绘是在房产平面控制测量和房产调查完成后，对房屋及其用地状况进行的细部测量。首先测绘房产分幅图；其次测绘房产分幅图；然后测绘房产分户图。CD两项，地籍图、宗地图和房产图均属于房地产图。

不动产登记资料的查询程序主要包括：①查询人提出查询申请。权利人和利害关系人需要查询和复制不动产登记资料的，应向不动产登记机构申请查询。②查询机构提供查询。对符合规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。③查询结果证明的出具。查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期，并加盖不动产登记机构查询专用章。

为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。

归档是指按照业务记录的内在联系进行分类和保存。房地产经纪业务信息的归档，要按照“一个委托项目一份档案”的原则建档。档案资料要整理立卷，并编制卷内目录、案卷编号，填写备考表、案卷封面和案卷脊背。

经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。其来源一般有三种：①由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房；②将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房；③单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房。

商业房地产租赁代理业务的服务对象主要是商业房地产业主（开发企业或其他机构）和需要承租商业房地产的各类企业，客户开拓主要通过向潜在客户提供有关商业房地产的资讯、分析报告、组织论坛、专业活动等方式来进行。

《房地产经纪管理办法》要求房地产经纪机构应当遵守法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构应当在其经营场所公示下列内容：①营业执照和备案证明文件；②服务项目、内容和标准；③业务流程；④房地产经纪收费；⑤交易资金监管方式；⑥信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；⑦房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；⑧法律、法规、规章规定的其他事项。现实中，还应公示的内容包括房地产经纪人员的姓名、照片、注册证书等。

客户介绍法是房地产经纪人员通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式，这种开发方式越来越受到经纪机构和房地产经纪人员的重视。老客户是对房地产经纪人员服务质量的最佳证人，是在服务的直接接触中而获得的信赖，是房地产经纪人员的宝贵资源。房地产经纪人员依托信赖建立了稳固的客户关系网，客户常常会免费为房地产经纪人员介绍新客户。

房地产贷款按贷款用途，可分为：①房地产开发贷款，是指向房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。②个人住房贷款，是指贷款人向自然人发放的用于购买、建造和大修各类型住房的贷款。

存量房市场上的房地产经纪业务涉及面更广，类型更为丰富。按交易方式可分为存量房买卖经纪业务和租赁经纪业务。按服务方式，存量房经纪业务既有采用居间方式进行的，也有采用代理方式进行的。采用代理方式的存量房经纪业务中，既有卖方代理又有买方代理业务。从客户类型来看，存量房经纪业务既有面向分散的个体客户的，也有面向机构客户的。

不动产登记申请书主要包括：①收件情况；②申请登记事由；③申请人情况；④不动产情况；⑤抵押情况；⑥地役权情况；⑦登记原因及证明情况；⑧申请证书板式及持证情况；⑨不动产登记情况。