2021房地产经纪协理模拟冲刺试题集6辑

根据《不动产登记暂行条例》规定，申请人申请不动产登记应当提交下列材料：①登记申请书；②申请人身份证明材料，委托他人登记的需提供被委托人身份证明材料和授权委托书；③相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权证书；④不动产界址、空间界限、面积等材料；⑤与他人利害关系的说明材料；⑥法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。房屋价值评估报告在办理按揭贷款时提供，公证书不是必须携带的。

建筑物的使用性质决定了建筑物的用途。根据建筑物的使用性质分为民用建筑、工业建筑和农业建筑。民用建筑是指供人们居住和进行各种公共活动的建筑，根据其使用功能，又可分为居住建筑和公共建筑。居住建筑是指供人们居住使用的建筑，包括住宅、公寓、集体宿舍等。公共建筑是指供人们进行各种公共活动的建筑，包括办公建筑、商业建筑、旅馆建筑、文化建筑、教育建筑、卫生建筑、体育建筑、交通建筑等。。

综合布线系统是指按照标准的、统一的、简单的结构化方式，编制和布置各种建筑物（建筑群）内各种系统，包括网络系统、电话系统、监控系统、电源系统和照明系统。楼宇智能化是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术（现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术），全面实现楼宇的综合管理。

试探型客户的表现为有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情，房地产经纪人针对这类型客户采取的引导方式是提供咨询服务，创造专业服务形象，争取建立长期联系。

按贷款成数计算，李某的最高贷款额度为：100×60%＝60（万元）。又该城市规定，单笔最高贷款金额不超过35万元，则李某住房公积金的最高贷款额度为35万元，其首付款为：100－35＝65（万元）。

房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确，就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力，为客户提供相应的房源和解决方案，可以提高促成交易的成功几率。

客户信息管理是房地产经纪机构和经纪人最为重要的工作内容之一，客户信息管理能力水平和管理状态直接决定了房地产成交比率和成交效率，也是达成客户满意的基本条件。

企业内部资料主要是一些销售记录、客户购买活动的记录以及促销等市场活动中获得的直接客户资料，具有很高的价值，他们是企业产品的直接消费者。外部数据是指企业从数据调查公司、政府机构、行业协会、信息中心等机构获得的，是企业的潜在消费者。

不动产登记程序主要有：①申请；②受理查验；③登簿发证。其中，受理查验的程序包括：①登记查验；②实地查看；③公告。

已购公房指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房。对于已购公房租赁管理，各地政策不一，部分地区如北京、上海已取消了已购公房上市租赁管理规定。

从建筑平面图中可以看出下列内容：①建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系。②建筑物及其组成房间的名称、尺寸、定位轴线和墙厚。③走廊、楼梯的位置及尺寸。④门、窗的位置、尺寸及编号。⑤台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸。⑥室内地面的标高。由图可得，该建筑标准层共设计有2部电梯。

涂料类外墙面装饰具有施工操作简单、工效高、工期短、自重轻、造价低等优点，虽然耐久性差些，但操作简单、维修方便、更新快，且涂料几乎可以配成任何需要的颜色，因此在建筑外墙面装饰中应用广泛。BD两项属于贴面类外墙装饰的优点；C项属于清水墙饰面的特点。

一般来说风险管理的过程包括5个主要步骤：①识别各种重要风险；②衡量潜在的损失频率和损失程度；③开发并选择适当的风险管理方法；④实施所选定的风险管理方法；⑤持续地对风险管理方法的适用性进行监督。

根据个人住房贷款代办服务的内容，代办服务合同主要包括以下内容：①委托双方的基本资料；②委托事项；③双方的权利和义务；④服务收费；⑤违约责任；⑥委托双方签字盖章。

不动产首次登记是指不动产权利第一次记载于不动产登记簿，主要包括实践中的总登记和初始登记。《不动产登记暂行条例实施细则》规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

目前，我国一些大中型房地产经纪机构的房源管理普遍采用了信息化手段，通过专业的存量房业务运行管理软件建立房源数据库，对房源的自身信息、业务进展情况进行信息化管理。经纪人通过房源数据库进行查寻房源、添加房源、更新房源的业务进展状况的操作，经纪门店和经纪机构的管理人员通过房源数据库掌握门店、机构内的房源及其业务跟进状况，进行房源分配、房源分类统计等管理操作。

燃气具有较高的热能利用率。燃烧温度高，火力调节容易。使用方便，燃烧时没有灰渣，清洁卫生。但是，燃气易引起燃烧或爆炸，火灾危险性较大；人工煤气有较强烈的气味和毒性，容易引起中毒事故。根据《住宅设计规范》GB 50096，燃气设备严禁设置在卧室内；严禁在浴室内安装直接排气式、半密闭式燃气热水器等在使用空间内积聚有害气体的加热设备；户内燃气灶应安装在通风良好的厨房、阳台内。

智能化住宅要充分体现“以人为本”的原则，其基本要求有：在卧室、起居室（厅）等房间设置电线、电视插座，在卧室、书房、起居室（厅）等房间应设置信息插座，要设置客对讲和住宅出入口门锁控制装置，在厨房内设置燃气报警装置，宜设置紧急呼叫求救按钮，宜设置水表、电表、燃气表、暖气的远程自动计量装置。

根据客户在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素将客户划分为：①试探型；②引导型；③加强型；④成熟型。房地产经纪人应甄别不同情况做分类引导。

《宪法》第十条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。规定土地使用权转让问题“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。

目前，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了《房地产经纪服务合同推荐文本》，包括：①房屋出售委托协议：②房屋出租委托协议；③房屋承购委托协议；④房屋承租委托协议。

根据《住宅设计规范》GB 50096，每套住宅的用电负荷不应小于2.5kW。

常用的给水方式有：①直接给水方式，适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内给水的情况；②设置水箱的给水方式，适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需设置屋顶水箱的情况；③设置水泵和水箱的给水方式，适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况；④分区、分压给水方式，适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。

房地产经纪活动中委托关系、代理关系与居间关系有共性，也有不同之处。它们的共性在于：①都依据服务合同确立。针对房地产经纪活动来说，委托的事项、代理的事务和居间的内容都是专业服务，房地产经纪机构和当事人法律关系的确定都通过签订书面的房地产经纪服务合同。②都是有偿服务。房地产经纪机构是营利性的机构，受托办理委托事项、代理有关事务和提供居间服务都会按照约定或规定收取相关费用。③行为结果都直接归属于委托人。房地产经纪机构在房地产交易过程中提供的是中介服务，不作为交易一方参与房地产交易，房价款及溢价等中介活动的结果归委托人，同时委托人也承担相关法律责任。

建筑物通常是由若干个大小不等的室内空间组合而成的，室内空间的形成又要借助于一片片实体的围合，一片片实体被称为建筑构件。不同的建筑物虽然在使用要求、空间组合、外形处理、结构形式、构造方式及规模大小等方面各有特点，但一幢建筑物一般是由竖向建筑构件、水平建筑构件（及解决上下层交通联系的楼梯等组成。

物业交付是住房项目销售的最后阶段，代理公司协助房地产开发商共同完成，购房者顺利搬入住房。在物业交付中，销售人员、工程人员、物业管理人员等组成验房小组，为客户验房提供零接触服务。

按照有关司法解释，同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，按下列顺序确定履行合同的承租人：①已经合法占有租赁房屋的；②已经办理登记备案手续的；③合同成立在先的。

风险管理方法通常有3类，包括：①损失控制；②损失融资；③内部风险控制。其中，损失融资包括：a．自留与自保（自我保险），是指公司或个人承担部分或全部的损失；b．保险，是指购买保险合同；c．对冲，是指利用金融衍生品防范风险；d．其他合约化风险转移手段，是指与供应商等签订合同，从而达到风险损失的转移。

私盘制的缺点表现在：①不利于信息资源的快速流通、容易导致效率低下，当一个经纪人持有大量房源时可能出现精力不足、无暇兼顾，这样使得房源信息的利用率大大下降，无法为委托业主提供及时的服务。②在房客源匹配上，该受托经纪人可能从利己角度出发优先考虑与自己的客源进行匹配，这样反而阻碍了与其他经纪人合作的顺畅，容易错失成交机会，降低成交的效率。

目前，房地产经纪业正呈现出由传统房地产经纪业向现代房地产经纪业发展的趋势，具体而言，表现在以下几个方面：①信息整合、开发与利用能级大大提高，业务领域向高附加值服务延展；②行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展；③以互联网为依托的新型房地产经纪业态发展迅速；④企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本。