21年土地登记代理人历年真题解析8卷

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

法律、行政法规、地方性法规也可将行政管理职权授予行政机关的内部机构，但一般是授予非国家机关的组织，如企业、事业单位、社会团体、基层群众自治组织等。

A项最新修订于2004年；B项是在1995年颁布的；D项是在2007年颁布的。

根据《担保法》第四十九条与第五十一条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。由此可知，抵押权人对抵押人处分抵押物的行为有限制权﹑追及权、对抵押物不法妨害的排除权。

行政行为就是指行政主体行使行政职权所作出的能够产生行政法律效果的行为，必须同时具备ABC三项要素。E项中由于不产生行政法律效果，不属于行政行为。

土地补偿费归土地所有权人所有，地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。征地补偿、安置费的分配，应经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。

确定力是指行政行为成立后，即具有不可变更性，非经法定程序不得任意变更或撤销。确定力对行政主体和行政相对人均有不可争辩的效力。

占有权是指权利人对财产实际控制的权利；使用权是指权利主体对物进行利用，以满足某种生活或生产需要的权利。

自愿原则是指民事主体在从事民事活动时，体现自己的意志，作真实意思表示，通过自己的内心真实意愿来设立、变更和终止民事法律关系。

1.该土地登记代理公司应按下列步骤办理领取手续： 第一步，接受委托后，与委托人明确土地登记代理的基本事项，包括代理内容及有关要求等； 第二步，与委托人该公司签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围和权限； 第三步，根据委托人该公司的要求，了解有关宗地信息，收集相关资料； 第四步，领取并核实土地证书； 第五步，向委托人反馈信息，并与土地登记机关进行沟通，解决存在的问题。 2.在领取土地证书的时候，土地登记代理人需要提交土地登记委托代理书和个人身份证明；其次，要对土地证书的规范性和准确性进行核实，主要包括下列几个方面： (1)土地使用者名称是否与委托人名称相一致。土地使用者的名称要与该公司的营业执照名称保持一致。 (2)土地用途是否与实际用途相符。对于营业用地，规范的土地登记用途应为商服。 (3)使用权类型是否符合相关批准文件的要求。土地使用权类型应为国有出让土地使用权。 (4)如果是出让土地，其使用期限或终止日期是否与出让合同一致。对于商服用途，其最高出让年期应为40年。 (5)土地面积是否与委托人提供的资料中的面积一致，是否与出让合同中的出让面积一致。

土地所有权是土地所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利，它是土地物权中最重要也最完全的一种权利，土地上其他的物权都是在所有权基础之上成立的，所以土地所有权是设定于土地之上的各种权利中最核心的一种财产权利。

公司作为企业法人，以自己的财产独立的承担民事责任。而其出资者仅以出资为限，承担民事责任。

直接强制执行的适用范围较代执行、执行罚广泛，即不论是作为义务还是不作为义务，不论是可替代义务还是不可替代义务，在必要时均可采用直接强制执行的方式。

地籍管理信息化应促进国土资源的保护、开发与利用，强化国土资源管理的依法行政力度，增强地籍管理工作的透明度，提高地籍管理工作的效率，使地籍管理工作向规范化、科学化的方向迈进，充分发挥地籍管理工作的基础性、公益性的作用，推动地籍管理事业的进一步发展。

违反社会公德、损害他人利益以及违反国家法律规定行使自己的权利的行为皆为非法。而放弃自己的权利又不危害他人及社会共利益的行为则属于法律允许的处分自己权利的行为，属于私法自治的范畴。

根据《合伙企业法》第三条的规定，国有独资公司、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团体不得成为普通合伙人。

本题考查《物权法》关于物权原始取得及其行使的规定。根据《物权法》第30条的规定，因合法建造房屋而设立物权的，自该事实行为完成时取得对房屋的所有权。故A项说法正确。根据《物权法》第28条，因人民法院、仲裁委员会的法律文书，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力，因此C选项正确。根据《物权法解释（一）》第7条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为《物权法》第28条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。因此，B、D选项正确。 B项说法错误。又根据《物权法》第28条的规定，因人民法院的判决书而取得物权的，自该判决书生效时，该物权得以设立。故C项说法确，D项说法错误。本题答案选AC。

土地所有权的取得须依法律规定，而不得约定。这意味着，首先，土地所有权的原始取得，必须依法律规定，经政府确认。其次，土地所有权具有不可交易性，国有土地的所有权是不可出让、不可改变的；集体土地除了被依法征收而成为国有土地外，其所有权性质也是不能改变的。

我国的法定夫妻共同财产制是婚后所得共同制，我国习惯上称为夫妻共同财产制。夫妻共同财产制，是指在婚姻关系存续期间，夫妻双方或一方所得的财产，除另有约定或法定的夫妻个人特有财产外，均为夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，平等地享有占有、使用、收益和处分的权利的财产制度。

国务院可通过制定行政法规或者发布行政命令授权地方人民政府或其职能部门行使国家土地所有权。被授权的县级以上地方人民政府及其职能部门以本机关的名义行使国家土地所有权，但须依法经有审批权的人民政府审批。

内部行政程序是指行政主体实施内部行政行为时所必须遵循的程序；外部行政程序是指行政主体作出外部行政行为所遵循的程序；抽象行政行为的程序是指行政主体实施抽象行政行为所必须遵循的步骤与方式；具体行政行为的程序是指行政主体实施行政许可、行政命令、行政处罚、行政强制措施、行政征收、行政征用、行政奖励、行政救助、行政确认、行政裁决、行政强制执行等行为所必须遵守的步骤与方式；事先行政程序是指行政行为实施前或实施过程中应遵循的程序。事后行政程序是指行政行为实施后，为确定该行政行为的合法性与适当性以及纠正违法、不当行为而适用的程序。据此定义可知行政许可程序属于外部、具体、事先的行政程序。

如果在网平差计算软件中已经考虑了边长的归算改正和投影改正，则控制网的平差输入文件中，边长观测值应使用只经过倾斜改正后的平距D0；反之，控制网的平差输入文件中，边长观测值应使用经过归算改正和投影改正的平距D2。

抽象行政行为是指行政主体针对不特定行政管理对象实施的行政行为；具体行政行为是指国家行政主体针对特定的行政管理对象实施的行政行为。

根据《物权法》第二百零五条的规定，最高额土地抵押担保的债权确定前，土地抵押权人与土地抵押人可以通过协议变更最高额土地抵押的有关内容。但土地抵押权人与土地抵押人的变更对其他土地抵押人产生不利影响的，该变更无效。

根据《公务员法》第二条的规定，公务员是指依法履行公职、纳入国家行政编制、由国家财政负担工资福利的工作人员。

《物权法》第一百五十六条规定，地役权是指通过约定的方式以他人土地为自己土地便利之用的用益物权。

本题涉及留置权问题。选项A，返还请求权属于物权人和占有人。王某解除借用关系后李某不再是占有人，无权请求返还。因此选项A错误。选项B，王某为所有权人，且李某不再是占有人，王某作为物权人要求返还原物不需要李某的同意，因此选项B错误。《物权法》第230条规定：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。店里系因维修合法占有汽车，符合留置权的条件，因此选项C正确，选项D错误。故本题答案为C。

A项，代理关系的主体包括代理人、被代理人和相对人；E项，被代理人对代理行为承担民事责任。

为了保护相对人的利益，法律还规定了相对人的催告权和撤销权。但是并不是每个相对人都享有撤销权，只有善意相对人才享有撤销权，而无论相对人是善意的还是恶意的，相对人都享有催告权。

根据相关法律的规定，耕地的承包期为三十年；草地的承包期为三十年至五十年；林地的承包期为三十年至七十年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

空间分析是指把地籍信息的查询、统计结果结合地籍图形制作成所需要图形的理论、技术和方法，如城镇土地利用现状图、城镇土地建筑密度图、城镇土地建筑容积率图、城镇土地利用潜力分布图、城镇土地利用性质调整分布图、权属地籍图、房地产产权登记图、违法用地图、工业布局现状图、商业服务业布局现状图、文教卫生设施现状图、道路交通网络图等。

根据《行政复议法》第二十二条的规定，行政复议原则上采取书面审查的办法，但是申请人提出要求或者行政复议机关负责法制工作的机构认为有必要时，可以向有关组织和人员调查情况，听取申请人、被申请人和第三人的意见。

监护的终止分为自然终止和诉讼终止两类。自然终止指设定监护人的客观情况自然消失，从而导致监护的存在已无必要，监护随之终止。诉讼终止指监护人不履行监护职责或者侵害了被监护人的合法权益时，由被监护人的利害关系人或有关单位诉请法院撤销原来监护人的资格，从而导致监护终止。题干中ABD三项均属于自然终止的事由。

土地登记代理委托人的权利有：①决定代理权限的权利。代理人的代理行为来自于委托人的授权，因此委托人有权利规定土地登记代理人的代理事项及权限范围；②监督土地登记代理人代理行为的权利。因为土地登记代理人的代理行为后果直接作用于委托人，所以，在不影响土地登记代理人正常开展业务的前提下，委托人有权监督代理人的代理行为及活动状况。

我国《合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。据此，第三人替代履行时，第三人只是履行主体，而不是当事人主体，因此，第三人代债务人履行时，债务人须对第三人的替代履行行为负责。

事件是指不直接包含当事人意志的法律事实。这些事实的出现与否，是当事人本身无法预见或控制的。能够产生民事法律关系的事件一般有：①自然人的死亡；②发生自然灾害和意外事故的事实；③时间的经过的法律事实。大雨过后李某虾塘中的虾进入张某虾塘是一种自然事件。

现场笔录是行政诉讼证据中特有的证据种类。

按照《土地登记办法》，我国土地登记分为土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记等。权利的设定登记属于变更登记。

《城镇国有土地使用权申报工作的若干规定》中指出土地使用权的申报以市、县为单位组织进行。申报范围是全国城市、县城、建制镇建成区，独立工矿及企事业单位的国有土地使用权；土地使用权申报者是申报范围内一切使用国有土地的单位和个人。

《农村土地承包法》第三十九条规定，承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。

我国土地所有权相对于一般财产权，具有主体特定性、交易禁止性、权属稳定性、权能分离性的特征。但是并非具有绝对的不可变更性，例如由于征收等原因，集体土地所有权可以转变为国家所有。

本题考核所有权的取得方式。

先调用查询统计模块，查明该企业所拥有的土地具体情况，再调用空间分析模块，查看在10年间不同图层上的该宗地的利用情况，最后调用数据输出模块将结果输出到计算机屏幕上。

根据《行政许可法》第五条规定，设定和实施行政许可，应当遵循公开、公平、公正的原则。有关行政许可的规定应当公布；未经公布的，不得作为实施行政许可的依据。行政许可的实施和结果，除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的外，应当公开。

宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的、没有使用期限限制的一种土地权利。只有集体经济组织成员可以成为宅基地使用权的主体。

被授权组织一般不是行政机关，只有在行使法律、法规授权的行政职能时，它才成为行政主体，承担相应的法律责任。

直接强制执行的适用范围较代执行、执行罚广泛，即不论是作为义务还是不作为义务，不论是可替代义务还是不可替代义务，在必要时均可采用直接强制执行的方式。

B项应为，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经国土资源行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租国有建设用地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记；D项应为，承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转移给第三人，承租国有建设用地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

关于最高额土地抵押权是否随其所担保的主债权的转让而转让的问题，应当区别对待：①最高额土地抵押所担保的主债权确定后，主债权转让的最高额土地抵押权一并转让；②最高额土地抵押担保的主债权确定前，部分债权转让的，最高额土地抵押权并不随之转让，除非当事人另有约定。

非本农村集体经济组织投资设立的独资企业、合伙企业、公司企业或外商投资企业，不得申请取得或继受取得乡镇企业建设用地使用权。其应依法申请取得或继受取得国有土地使用权，需占用集体土地的，应依法办理土地征收和国有土地出让手续。

赵某是为了制止田某与张某的厮打而作出的将田某抱住的行为，具有正当性，国家不承担赔偿责任。

国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得国有建设用地使用权时未支付其他土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得国有建设用地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额计算。对改制企业的国有建设用地使用权采取租赁方式处置的，必须进行地价评估。

委托代理合同是代理行为的具体体现，也是代理活动的核心。

法国属于大陆法系国家，受罗马法土地所有权绝对主义的思想的影响，在《法国民法典》中，规定了土地所有权人对地上及地下的无限空间的所有权，但是，这种规定限制了工业的发展，于是法国开始通过立法进行限制。

地籍图比例尺及精度要求：农区地籍图的比例尺一般不小于1∶1万；重点林区地籍图比例尺一般不小于1∶2.5万；一般林区地籍图比例尺不小于1∶5万；牧区地籍图比例尺为1∶5万或1∶10万；有条件的地区，其城乡结合部农村地籍图比例尺以不小于1∶5000为宜。

本题涉及法定继承人及其顺序问题。依照继承法的规定，在有第一顺序继承人继承的情况下，第二顺序的继承人不得继承。其子乙、其父丙、其妻丁均为第一顺序继承人，其弟戊为第二顺序继承人。

根据《城市房地产管理法》第二十六条的规定，以出让方式取得土地使用权的进行房地产开发的，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

本案中商场所作出的单方民事行为主体合格，意思表示真实，且不违反法律及社会公共利益，理应自成立时生效。因惧怕对方以合法手段解决纠纷而作出的民事行为不是“因受胁迫而作出的民事行为”。

日本自明治维新后就将土地的封建领主所有改为了土地私人所有，这种土地私人所有是一种法律上承认个人或私人可以占有土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人所有。日本现行的土地所有制主要分为三种形式，即国家所有、公共所有、个人与法人所有。

托伦斯登记制度的主要特点有：①初次登记不强制，但一经登记即进入强制登记状态；②登记有公信力；③土地登记机构负有赔偿责任；④采取实质审查主义；⑤登记簿上的编成采取人的编成主义；⑥地籍图可辅助说明登记簿的内容；⑦土地上如设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记；⑧土地经登记后，如有处分或设定负担，以及其他各种法律行为，须依照法定的契约方式，订立契约。

根据《国有企业改革划拨土地使用权管理暂行规定》第八条第一款第（二）项和第八条第二款规定，国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的，可以采取保留划拨方式处置土地使用权，但保留划拨用地方式的期限不能超过五年。

《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟廷履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

违约缺席者对调查结果有异议的，须在收到调查结果之日起，15日内重新提出划界申请。

在租赁期限内，租赁国有建设用地使用权人对承租土地只依法享有占有权、使用权和收益权而没有处分权。