房地产经纪人试题8章 第1章
房地产经纪机构内的部门类型包括( )。
A:财务部门
B:业务支持部门
C:业务部门
D:客户服务部门
E:基础部门
答案：B,C,D,E
解析：
本题考核的是房地产经纪机构的部门设置。不同类型的房地产经纪机构，其部门设置会有很大差异，但不论这种差异有多大，各类房地产经纪机构内的部门不外乎四类：业务部门、业务支持部门、客户服务部门和基础部门。
房地产经纪人李某擅自将委托人提供的资料泄漏给一盈利机构，这违反了（ ）。
A.为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务
B.不得进行不正当竞争的义务
C.恪守职业道德的义务
D.依法维护当事人的合法权益的义务
答案：A
解析：
房地产经纪人员有为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务。在执业过程中，房地产经纪人会获得委托人的个人隐私及其他商业秘密。房地产经纪人有义务保守委托人的隐私及商业秘密，不得将有关信息擅自泄露给他人，或利用信息牟取不正当利益。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的（ ），以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
A.技术标准和职业道德
B.技术标准和评估程序
C.专业技能和管理水平
D.技术水平和职业道德
答案：B
解析：
《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
应以优异的商品性能为后盾、优秀的销售服务为保障、优越的销售环境为条件、厂商的信心为基础，体现的是商品定价心理方法中的（ ）。
A、 高位定价策略
B、 低位定价策略
C、 尾数定价策略
D、 折扣定价策略
答案：A
解析：
高位定价策略针对价高质优或便宜没好货的心理，以同类商品中较高甚至最高的价格来定价。购买这种商品的人，往往不在乎价格，而更关心商品的质量及其能否显示其身份、地位或优越感，通常价格越高，其心理越满足。
赵某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售一套二手房，在签订房地产经纪合同前，赵某要求甲公司对该房进行评估。在甲公司提供了价格咨询报告后，赵某与甲公司签订了房地产经纪合同。该合同中约定：甲公司代表赵某进行交易谈判并签订房屋买卖合同，赵某按成交额的2％，支付给甲公司经纪服务费。甲公司指定房地产经纪人李某负责该业务，李某制作了广告并刊登在当地的报纸专栏上。很快，魏某看中了此房，同甲公司商谈后交纳了1万元定金。但是，赵某的朋友孙某也看中了该房，赵某决定取消甲公司为其出售该套房的计划，但甲公司要求继续履行已签订的房地产经纪合同，赵某和甲公司为此发生了争议。
如果甲公司与赵某签订的房地产经纪合同中未约定违约责任，那么（ ）。
A.赵某不承担违约责任
B.甲公司仍可依法追究赵某的违约责任
C.该房地产经纪合同无效
D.该房地产经纪合同的内容不完整
答案：B
解析：
违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约责任是以有效合同为前提，合同未成立或者成立后无效、被撤销的，纵使当事人有过失也无违约责任可言。违约责任的构成要件，一是必须有违约行为，二是无免责事由。本题中，甲公司与赵某签订的房地产经纪合同有效、且赵某无免责事由并存在违约行为，构成违约。因此，虽然合同中未约定违约责任，甲公司仍可依法追究赵某的违约责任。
共用题干
近年来，全国各地房地产市场繁荣，房地产价格不断呈上升趋势，2001年度某城市普通商品住宅平均价格为2400元/㎡，2002年度这一价格指标增至2800元/㎡，经调查研究，该城市普通商品住宅价格的大幅提高，主要是由于人们收入水平提高了，对普通商品住宅的需求增加，另外，银行抵押贷款也为消费者提供了融资的方便。针对这一现象，试分析：
张女士最可能选择的贷款形式及比较合理的贷款方案为( )。
A:首选公积金贷款
B:首选商业贷款
C:贷款额不超过房价的85%
D:月还款额不超过家庭总收入的30%
房地产经纪人试题8章 第2章
房地产项目定位中属于客户定位要回答的问题有（ ）。
A、房地产项目针对哪些不同的消费群体
B、如何让消费者理解产品的内涵
C、如何让消费者对项目产生认同感而发生购买行为
D、消费者对房地产项目的消费习惯是什么
E、消费者自身所处的阶段和生活习惯是什么
答案：A,D,E
解析：
商业地产项目的客户定位有三类：①消费者定位；②经营者定位；③投资者定位。ADE三项是消费者定位应该回答的问题；B项属于产品定位应该回答的的问题；C项属于形象定位要回答的问题。
房地产经纪人员不履行告知义务或告知不清，严重损害委托人利益的，由房地产管理部门责令改正，可以并处房地产经纪人员（ ）元的罚款。
A、 3000
B、 10000
C、 20000
D、 30000
答案：B
解析：
房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款；因告知不清或者告知不实，给委托人造成经济损失的，房地产经纪机构应当承担相应责任。
甲开发商通过出让方式获得了某块土地的使用权，这块土地的使用权为（ ）。
A、自物权
B、用益物权
C、不动产所有权
D、地役权
答案：B
解析：
用益物权是用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等
关于房屋租赁期限的说法，正确的有（ ）。
A.租赁期限不得超过20年
B.租赁期限可以超过20年
C.租赁期限超过20年的，合同无效
D.无论租赁期限长短，租赁合同均应当采取书面形式
E.租赁期限在6个月以下的租赁合同可以采用口头形式
答案：A,E
解析：
租赁合同规定的租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。租赁期限6个月以上的，租赁合同应当采用书面形式；租赁期限6个月以下的，当事人可以选择是采用书面形式还是采用口头形式。但对于房屋租赁，即使租赁期限不满6个月，因房屋的价值较大、租金较多，根据《城市房地产管理法》第54条的规定，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。
“房地产经纪人对看房人提出的中肯建议，频频点头并即刻将建议记录在笔记本上”，显示该房地产经纪人善于使用（ ）。
A:口头沟通
B:书面沟通
C:单向沟通
D:非语言沟通
（六） 某房地产企业拟建一项目，总投资20000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，为了提高市场占有率的目标，该企业加大广告宣传费用的投入，并以低廉的价格进入市场，但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击，并未成功进入市场，商品房无法按正常价格出售，最终倒闭。
该企业预期投资收益率为（ ）。
A、10、2％
B、12、5％
C、14、3％
D、15、6％
答案：C
解析：
预期投资收益率=（总投资额÷总投资回收年限）／总投资额=（20000÷7）/20000=14．3％。
房地产经纪人试题8章 第3章
在房地产市场营销活动中，满足客户需求是通过（ ）向客户提供房地产产品来实现的。
A.设计客户导向的营销战略
B.理解市场和客户的需求、欲望
C.房地产开发商和存量房卖方
D.房地产开发商和建设方
答案：C
解析：
房地产产品是人们通过交换而获得需求的满足，是消费者或用户期望的实际利益。在房地产市场营销活动中，满足客户需求是房地产开发商和存量房卖方向客户提供房地产产品来实现的。@##
在房租由市场决定及经济正常发展的情况下，房价与年房租(或月房租)有一个合理的倍数，一般为( )倍左右。
A:5
B:10
C:15
D:20
房地产经纪机构注销时，对尚未完成的房地产经纪业务可以采取的处理方式有( )。
A:告知委托人因机构注销，经纪合同自动终止，双方互不承担责任
B:终止合同并赔偿损失
C:由委托人自行处理，收取部分佣金
D:经委托人同意，将业务转由其他房地产经纪机构代为完成
E:在符合法律规定的前提下，与委托人约定处理方式
作为房地产经纪人必须在沟通中明确，看房的人之中，谁能起到决定的作用，或者说谁最具有决策能力，谁的决策是最主要的。该分析是针对客源信息中（ ）的分析。
A.购买力与消费信用
B.目标物业与偏好
C.客户购买决策
D.客户需求程度
答案：C
解析：
客源信息完善与分析包括以下四个方面：①目标物业与偏好分析；②购买力与消费信用分析；③客户购买动机分析；④客户需求程度分析；⑤客户购买决策分析。其中，客户购买决策分析是指在购房的过程中，有大多数的客户是几个人甚至于更多的人来看房，因此，作为房地产经纪人必须在沟通中明确，看房的人之中，谁能起到决定的作用，或者说谁最具有决策能力，谁是最终出资人。
先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法称为( )。
A:估价法
B:成本法
C:收益法
D:资本率法
对房地产项目的目标客户群体进行研究的主要方法是（ ）。
A.市场行为记录
B.SWOT分析
C.规划与建筑策划
D.市场细分
答案：D
解析：
市场细分是根据整体市场上客户需求的差异性，以影响客户需求和欲望的某些因素为依据，将一个整体市场划分为两个或两个以上的客户群体，每一个需求特点相类似的客户群就构成一个细分市场（或子市场）。就房地产市场细分而言，就是根据消费者的某种特征将市场中对特定房地产产品具有共同偏好的市场消费者进行分类的过程。房地产企业可根据消费者对该类产品的需求偏好，向消费者提供符合其消费偏好的产品，并采取相应的市场营销策略。
房地产经纪人试题8章 第4章
房屋租赁合同包括的主要内容有租赁物的（ ）。
A、名称与面积
B、用途与租赁期限
C、租金与支付方式
D、维修服务与物业管理
E、租金的房地产税率与计税基数
答案：B,C
解析：
租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《城市房地产管理法》第54条规定，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。
按照企业性质对房地产经纪机构进行分类，其种类不包括( )。
A．股份有限公司
B．个人独资企业
C．合伙企业
D．个体工商户
房地产经纪活动中最基本的类型是()。
A:居间
B:拍卖
C:行经
D:代理
E:包销
景观评价方法中，( )的主要优点是能在大范围进行评价，且可在不同景观类之间进行比较。
A:调查分析法
B:民意测试法
C:定量分析法
D:认知评判法
共用题干
某房地产开发公司2007年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000㎡的房地产开发用地的土地使用权，于2009年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000㎡。张某于2008年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105㎡，价格为4500元/Ill2，付款方式为首付10万元，余款从移交日起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5%。
确定张某应分摊的公有建筑面积方法为( )。
A:按整幢楼房各套内建筑面积比例分摊
B:按所处单元各套内建筑面积比例分摊
C:按所处楼层各套内建筑面积比例分摊
D:按整幢楼房总户数平均分摊
经纪是( )经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动。
A:商品
B:市场
C:调控
D:计划
房地产经纪人试题8章 第5章
凡取得中华人民共和国房地产经纪人职业资格证书或中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书的人员，必须经过( )才能以房地产经纪人员的名义从事房地产经纪活动。
A:考核
B:会审
C:鉴定
D:注册
房地产项目从上市取得到上市销售，房地产营销划分为（ ）等阶段。
A.项目筹划与地块研究
B.产品设计与规划
C.项目策划与销售
D.物业管理
E.施工监理
答案：A,B,C
解析：
房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中能够参加的工作主要包括：①项目筹划与地块研究，该阶段的工作包括投资决策、城市规划和地块研究，房地产经纪人在其中主要起到提供信息的作用；②产品设计与规划，在这个阶段，房地产经纪人开始全程介入，主要工作是确定项目的市场定位；③项目策划与销售，该阶段的工作内容包括项目定价、项目市场推广和项目销售，是房地产经纪人着重参与的阶段。
竖向建筑构件有（ ）。
A.屋顶
B.墙体
C.梁
D.柱
E.基础
答案：B,D,E
解析：
一幢建筑物一般是由竖向建筑构件、水平建筑构件及解决上下层交通联系的楼梯等组成。其中，竖向建筑构件有基础、墙体、柱等，水平建筑构件有地面、楼板、梁、屋顶等。
共用题干
小张、小王、小李、小赵4人共同开办甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)，小张、小王是房地产经纪人，小李、小赵是房地产经纪人协理。房主邢某委托甲机构代理出租自己的一套商业用房，并与甲公司签订了房地产经纪合同。
邢某与甲机构在进行业务洽谈时，应事先确定的事项有( )。
A:佣金标准
B:服务标准
C:甲机构的纳税标准
D:评估价
居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬，但可以要求委托人( )。
A:预留优先选择权
B:支付报酬的一半
C:支付从事居间活动支出的必要费用
D:支付居间活动中发生的所有费用
动机对行动起着维持和加强的作用，强化活动达到目的，这体现了动机的（ ）。
A.互补功能
B.激励功能
C.引发功能
D.指引功能
答案：B
解析：
动机的功能有：①引发功能，动机对活动起着启发作用；②指引功能，动机使行动具有一定的方向，使行动朝着预定的目标进行；③激励功能，动机对行动起着维持和加强的作用，强化活动达到目的。
房地产经纪人试题8章 第6章
刘某2005年购得一商铺，以每月2000元租金租给吴某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，刘某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。(2007年真题)
下列关于刘某房屋租赁的表述中，正确的为（ ）。
A.刘某出租商铺的租金，由刘某与吴某在平等、自愿的原则下协商议定
B.经刘某同意，吴某可以将该商铺转租，并可以从转租中获得收益
C.在租赁期限内，无须刘某同意，吴某可以根据其经营需要改变房屋用途
D.在租赁期限内，无须刘某同意，吴某可以根据其经营需要拆改房屋结构
答案：A,B
解析：
《城市房地产管理法》第五十五条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”未经出租人同意，承租人不得擅自对房屋进行改善或增设他物，否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，也不得改变房屋用途。
房地产经纪机构代理销售商品房项目应当取得（ ）。
A、 银行资金证明
B、 经公证的授权书
C、 商品房销售委托书
D、 房地产开发企业资质
答案：C
解析：
新建商品房销售委托书是开发商基于新建商品房销售代理合同，而向与其签订合同的房地产经纪机构出具的商品房销售代理授权书，以便于房地产经纪机构向购房者等第三方明示其所具有的商品房代理销售权。根据《房地产经纪管理办法》的规定，代理销售商品房项目的房地产经纪机构应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书。
临时性行政许可实施满1年需要继续实施的，应当提请本级人民代表大会及其常务委员会制定( )。
A、 地方法律
B、 地方行政规章
C、 地方性法规
D、 地方部门规章
按照购房目的对客户信息进行分类，一般可以分为（ ）。
A:关系客户
B:个人客户
C:自住客户
D:投资客户
E:机构客户
房地产经纪活动中（ ）的知识可以通过调查或客户访谈获得，如访问对象房屋的租户。
A.程序性
B.体验性
C.实践性
D.全面性
答案：B
解析：
体验性知识是指房屋使用者的感受，这对于房地产经纪人员非常重要。具有体验性的知识，不但可以清楚地了解对象房屋的优点和缺点，为客户提供确切的消息，更能与客户默契沟通，从而更容易说服客户。体验性的知识可以通过调查或客户访谈获得，如访问对象房屋的租户。
（ ）是税收制度的主体。
A.征税对象
B.计税依据
C.税收法律、法规
D.税率或税额标准
答案：C
解析：
税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。税收法律、法规及规章是税收制度的主体。税收制度由纳税义务人（以下简称纳税人）、征税对象、计税依据、税率或税额标准、加成和减税免税、违章处理等要素构成。
房地产经纪人试题8章 第7章
在个人住房贷款中，借款人分期还款额占同期收入的比率为（ ）。
A.贷款价值比率
B.偿还比率
C.月房产支出与收入比
D.月所有债务支出与收入
答案：B
解析：
偿还比率又称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。A项，贷款价值比又称贷款与价值比率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率；C项，月房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入；D项，月所有债务支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入。
讲解片区的规划、项目规划、项目定位、小区配套、主力户型、交楼标准说明、物业管理、楼盘相关合作公司介绍等，主要结合的是（ ）。
A.项目楼书
B.户型手册
C.销售文件
D.宣传展板
答案：A
解析：
项目楼书将项目的综合信息，以图片、文字及数据形式来描述。项目楼书包括形象楼书和功能楼书。形象楼书多采用图片及较容易产生联想的感性语言，来向客户传递项目的形象和卖点，包括楼盘的整体效果图、位置图、整体规划平面图、核心卖点、建筑风格、楼体形象、主力户型图、会所、物业管理等。功能楼书专业性较强，可以理解为一本简单的“产品说明书”，主要介绍规划说明、小区交通组织、建筑要点、会所功能分区、完整户型资料、社区配套、周边配套、交楼标准等方面，增加客户对项目自身的全盘了解。
房地产经纪行业管理的目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人，包括( )之间的关系。
A.有关政府主管部门
B.房地产经纪机构
C.房地产经纪人员
D.房地产中介行业协会
E.房地产经纪活动服务对象
关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是（ ）。
A、房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后10日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续
B、备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书
C、备案时只需要提供承租人的身份证件
D、如果房屋租赁当事人订立的是口头租赁合同，需到场说明情况
答案：B
解析：
A项，《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。BCD三项，商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：①房屋租赁合同；②房屋租赁当事人身份证明；③房屋所有权证书或者其他合法权属证明；④直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。
客户按需求的物业类型进行分类，可分为（ ）等。
A、 住宅客户
B、 写字楼客户
C、 租房客户
D、 商铺客户
E、 个人客户
答案：A,B,D
解析：
客户信息按不同的方法进行分类，包括：①按客户的需求类型，可分为买房客户与租房客户；②按需求目的，可分为自用客户和投资客户；③按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；④按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；⑤按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；⑥按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户和低价位物业需求客户。
某房地产出租人比约定时间晚10天交付房屋，下列关于该出租人应该承担责任的表述中，正确的是（ ）。
A.该出租人支付违约金后，房屋可另租他人
B.该出租人支付违约金后，仍需履行原租赁合同
C.该出租人的行为属于履行不当
D.该出租人的行为属于预期违约
答案：B
解析：
违约金是指依当事人的约定或法律的直接规定，在当事人一方不履行债务时，向他方给付的金钱。违约金的数额应当由当事人在合同中约定，但约定的数额应与损失大致相当。因迟延履行给付违约金后，不免除违约人的合同义务，仍应继续履行。
房地产经纪人试题8章 第8章
办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成的细分产品有（ ）等。
A、别墅
B、商务公寓
C、LOFT
D、写字楼
E、商务综合体
答案：B,C,D,E
解析：
办公用途物业伴随着企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：①商务公寓；②写字楼；③商务综合体；④LOFT。
强档期的推广策略，通常以( )为主，来积聚大量人气，获得目标客户的认同感。
A.广告推广和活动推广
B.展示售楼处
C.大量的促销活动
D.适当的价格策略
规定用途对土地的影响主要表现在( )。
A:就某一块土地而言，它会降低地价
B:从科学理论上看，会降低单块土地的价格
C:从总体上看，有提高地价的作用
D:会降低整片土地的利用率
E:土地如果改变用途，则地价有可能上涨
目前，我国大部分的房地产经纪公司内部采用（ ）达到房源信息共享的目的。
A、私盘制
B、公盘制
C、信息公开制
D、混合制
答案：B
解析：
公盘制，是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。目前，我国大部分的房地产经纪机构内部采用公盘制达到房源信息共享的目的。
共用题干
某房地产中介公司发现A市中某大型小区有大量的空置房并有许多客户要求购买或租赁该小区物业。于是该中介公司决定在该小区附近设立分公司，主要从事该小区的房地产中介服务。该公司利用在小区内外的路牌等发布消息来获得房源和客源。为了提高公司的效率和经纪人的积极性，该公司采用计算机技术对所有房源进行了分类，并利用密码技术规定各经纪人只能看到自己开发房源的详细信息。
该公司发现该小区内还有部分物业属于房地产开发公司，于是想把这部分物业也纳入自己的房源中，该公司应采用( )的方法。
A:电话走访
B:报纸广告
C:路牌广告
D:派专人去洽谈
目前，（ ）经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后，可以在市场上进行流通。
A、 商品房
B、 集资房
C、 房改房
D、 解困房
答案：C
解析：
清晰的房屋产权是营销的前提。存量房中除了商品房的产权关系较为简单外，其他产权性质的存量房房屋权属都相当复杂，根据不同的市场发展时期和住房保障政策的不同，不同形式的产权，其上市条件又存在差别。比如，目前房改房经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后，可以在市场上进行流通。
