21年房地产经纪协理模拟冲刺试题集8章

不动产托伦斯登记制度的主要特点包括：①不动产权利一经登记便具有绝对的法律效力；②已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；③登记采取强制登记制度；④登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，正副本内容必须完全一致。

房源的动态性主要包括：①物业交易价格的变动，价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动；②物业使用状态的变动，在委托期间，物业的使用状态（如闲置、居住或办公等）发生变化，如原本闲置待出售的物业，业主（委托方）决定先租给其他人居住，但并没有因此拒绝有兴趣的买家去看房等。

按照《物权法》规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产面积、体积或者价款的比例收取。目前，国家尚未出台不动产登记收费标准。按照房屋登记收费的标准，住房登记收费标准为80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按照规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含一本房屋权属证书费，但每增加一本征收加收证书工本费10元。

《不动产登记暂行条例》规定，属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：①尚未登记的不动产首次申请登记；②继承、接受遗赠取得不动产权利的；③人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；④权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；⑤不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；⑥申请更正登记或者异议登记的；⑦法律、法规规定的其他情形。房屋转移登记按照规定，应该由当事人双方申请办理。

不计算建筑面积的范围包括：①层高在2.20m以下（不含2.20m）的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室；②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰件的玻璃幕墙、跺、勒脚、台阶、无柱雨篷等；③房屋之间无上盖的架空通廊；④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；⑥骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋；⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；⑩与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。

A项，房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产经纪机构代理销售。E项，房地产经纪机构不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。

住房公积金是用于解决职工自住住房的一种工资形式，住房公积金的义务性、保障性和互助性，主要通过住房公积金的信贷政策来体现。

双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，是商品交换最为典型的法律表现形式。在双务合同中，双方当事人之间存在着互为对价的关系。

ABC三项，佣金是房地产经纪服务的合法报酬，买卖双方签订房地产买卖合同后，经纪机构就可以按照房地产经纪服务合同的约定收取佣金。D项，对房地产经纪服务收费有相关规定的城市，房地产经纪机构制定的佣金标准要符合规定，并明码标价，不得索取佣金以外的其他报酬，更不得赚取房屋交易差价。

更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

预告登记主要是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

房源获取渠道根据在获取过程的沟通方式分为直接开发方式（暖性开发方式）和间接开发方式（冷性开发方式）两种。直接开发方式有：①门店接待；②社区活动；③派发宣传单；④老客户推荐；⑤人际关系开发。间接开发方式有：①网络开发；②电话拜访’；③报纸广告；④群发邮件、信息；⑤户外广告或横幅。

商业性个人住房贷款申请受理、审批、发放流程都在商业银行内部，住房公积金个人贷款受理、发放委托商业银行进行（部分城市住房公积金个人贷款受理由住房公积金管理中心自主完成），贷款审批则根据《住房公积金管理条例》规定由当地住房公积金管理中心负责。

房屋租赁合同登记备案因为涉及缴纳税费，双方当事人往往不愿意办理。但是作为房地产经纪人员，应告诉租赁双方国家的规定和要求，特别是如果一方当事人需要开具发票的，必须备案，否则无法出具发票。经纪人员也需要告知当事人逃避国家税费可能承担的法律责任。房地产经纪人员在协助进行房租租赁合同等级备案的工作包括：①告知当事人（网上）备案的要求；②协助当事人办理房屋租赁登记备案证明；③提醒当事人法律责任的承担。BC两项属于房地产经纪人员助当事人做好商品房买卖合同登记备案的工作内容。

驻守和挂红幅揽客法的劣势包括：①驻守的方式比较浪费房地产经纪人的时间；②挂红幅很容易被其他人为因素或自然力损坏，需要房地产经纪人不断进行维护；③有时候驻守会妨碍到行人，挂红幅有时也会影响到市容市貌，应提前获得社区或城管部门的许可。优势包括：①成本较低；②客户的准确性较高。

商业房地产是一个内涵非常丰富的概念，包括写字楼、商铺、购物中心、旅馆、餐厅、度假村、游乐场、健身俱乐部、高尔夫球场、服务式公寓、工业房地产等。这么多种类型房地产的共同点（即商业地产的本质）是其作为各种企业（包括房地产出租企业）的生产资料。

出租人应当按照合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。D项，承租人在合理期限内延迟交付租金，出租人不可单方面解除合同。

住房公积金管理的基本原则是“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督”，其目的是保障住房公积金规范管理和安全运作，维护住房公积金所有人的合法权益。

为促成房地产交易，房地产经纪人员要把房源信息发布出去以获得客户的关注。房地产经纪人员在发布房源信息前，需征得委托人书面同意，通常要在签订房地产经纪服务合同、核验房源产权及房屋实地查看以后才能发布房源信息。

房产分户图以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。

AD两项，抵押权是担保物权是就提供担保的特定财产优先变价受偿的权利，它以支配标的物的交换价值，确保债权清偿为目的，具有优先受偿的担保作用。B项，抵押权是为担保债的履行而存在的，自然须以债权人以外的他人财产为标的物。C项，抵押权是不转移标的物占有的物权。E项，房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物不具有优先受偿权。

承租人除享有出租房屋的使用权、收益权外，为保护承租人合法权益不受侵害，我国法律还赋予承租人一系列特殊权利。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋；租赁房屋期间，房屋被抵押或查封的，原租赁合同继续有效。

房屋状况说明书指由房地产经纪机构编制的，说明房屋基本情况及房屋交易条件的文书。房屋状况说明书是发布房源信息的基础资料，能更加系统、全面、详细反映房屋状况，是向客户介绍房屋基本情况的依据，编制房屋状况说明书是房地产经纪业务不可或缺的环节。

房屋价格受多种因素的共同影响。从房源的物理特征来看，每一套物业的价格是由房地产产品的个别性决定的。世界上不存在两套完全相同的房屋，房地产产品具有显著的个别性。

客源信息管理的对象就是买房或租房的客户。相比于房源管理，客源信息管理，即客户信息管理，是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心。客户信息管理的内容包括：①客户基础资料；②物业需求状况；③交易记录。

存量房买卖可以自行成交，也可以通过经纪机构居间成交，无论哪种成交方式，房屋买卖的一般流程如下：①买卖双方签订房屋买卖合同；②经纪机构或买卖双方到房地产管理部门申请房源核验与购房资格审核及办理房屋买卖合同网签（如有）；③买卖双方办理交易资金监管及购房贷款（如需要）；④买卖双方按照规定缴纳有关税费；⑤买卖双方申请不动产转移登记；⑥买方领取不动产权属证书，卖方收款、交付物业。E项属于新建商品房买卖流程。

房地产经纪机构和房地产经纪人员存在以下情形的，应当回避或如实披露并征得另一方当事人同意：①与房屋出卖人或者出租人有利害关系，如房主为房地产经纪人员的直系亲属等；②与房屋的承购人或者承租人有利害关系的，如房地产经纪人是买方的直系亲属等；③如果房地产经纪人作为买主的，购买业主不动产也应该如实告知。

广告法的优点是：①获得的信息量大；②受众面较广；③效果比其他的方式要好很多；④间接宣传和推广公司品牌。缺点有：①成本较高；②时效性较差。

土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请。土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请；土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请。

售后服务是房地产经纪机构提高服务、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括：①延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；②改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；③跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。

在与客户进行业务洽谈时，首要环节是倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后，要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向。

房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否出售的重要因素。

记录房源信息的常用表格一般包括楼盘信息调查表、委托出售的房源信息登记表以及委托出租的房源信息登记表等。其中，楼盘信息调查表的主要内容有：①楼盘基本信息；②周边配套；③产品信息；④营销信息；⑤客源；⑥工程进度；⑦项目概况。

构建客户数据库时应考虑如下因素：①要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来；②要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来；③要特别重视数据库管理的安全性；④要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，订立的房屋买卖合同导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

A项，门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而获取客户的方法。B项，无此说法。C项，客户介绍法是指房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。D项，会员揽客法是指通过成立客户俱乐部或客户会的方式吸收会员并挖掘潜在客户的方法。

单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍，具体标准按照各地有关规定执行。个人提取住房公积金时，免征个人所得税。个人住房公积金的利息所得免征个人所得税。

房地产经纪机构对客源信息的整理、分类和共享通常是通过建立一个以客户为中心的记录或数据库来实现的。该数据库中包括：①房地产经纪机构服务过并完成交易的客户；②提出需求或来电咨询的潜在客户；③与交易活动有关的关系人或供应商；④房地产经纪人员旨在为之提供经纪服务的潜在客户或委托人。

在签约前房地产经纪人员应向买方客观介绍开发企业的实力与水平、开发资质等级、信誉度、项目的具体情况，特别注意介绍其房屋质量、售后服务与物业管理等情况。其中，物业管理情况包括：①前期物业管理；②管理规约的情况；③物业管理的收费情况等。

房地产经纪人员有义务告知委托人房屋交易涉及的税费、房屋的权属性质等。D项，在执业过程中，房地产经纪人会获得委托人的个人隐私及其他商业秘密。房地产经纪人有义务保守委托人的隐私及商业秘密，不得将有关信息擅自泄露给他人，或利用信息牟取不正当利益。

构建客户数据库时应考虑的因素主要有以下几个方面：①要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来；②要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来；③要特别重视数据库管理的安全性，确保记录在计算机系统中的数据库安全运行；④要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。

以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

房源具有以下两方面的特征：①动态性，主要包括物业交易价格的变动和物业使用状态的变动；②可替代性，是指具有相似地段、相似建筑类型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，对于特定的需求者而言，它们是可以相互替代的。题中，提供多套房源供客户选择体现了房源具有可代替性。

《城市房地产管理法》第五十四条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

存量房客源的特征包括：①指向性，客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租，哪个区域，何种物业，能承受的价格范围或希望的价格范围，有无特殊需要等，客户均有明确的要求；②时效性，客户的需求是有时间要求的，客户在表达购买或租赁需要时，均会有时间要求，期望在一段时期内实现客户的需求意向；③潜在性，客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体。

根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为两大类型：①契据登记制，其主要特点是登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。②产权登记制，它将登记作为不动产权利成立的要件，又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。

根据《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理备案。房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

依赖于自身的市场经验以及所掌握的房地产专业知识，房地产经纪机构及人员还可以就某一特定的房地产提供更加详细的房地产价格咨询，即就该房地产的正常市场价值、可行性租金（使房地产投资者收回投资并获得正常利润的租金）、价格走势等，提供专业意见，供委托方参考。这也是房地产经纪人员取得客户信任的一条重要途径。但因其不具房地产估价师执业资格，因而不能收取评估费。