2021房地产经纪协理预测试题7篇

房地产抵押的主要类型包括：①一般房地产抵押；②在建工程抵押；③预购商品房贷款抵押；④最高额抵押。其中，最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

客户介绍法是房地产经纪人员通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式，这种开发方式越来越受到经纪机构和房地产经纪人员的重视。老客户是对房地产经纪人员服务质量的最佳证人，是在服务的直接接触中而获得的信赖，是房地产经纪人员的宝贵资源。房地产经纪人员依托信赖建立了稳固的客户关系网，客户常常会免费为房地产经纪人员介绍新客户。

客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，指向性是指客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租、哪个区域、何种物业、能承受的价格范围或希望的价格范围、有无特殊需要等，客户均有明确的要求。一个需求不清的客户是需要进行引导和分析的，使之明确其需求后，方能成为客源。

房源是房地产经纪机构必不可少的重要资源，是其生存和发展的基础。房源信息作为重要的信息资源是房地产经纪机构核心竞争力的重要组成部分。一般情况下，房地产经纪机构拥有的房源数量越多、类型越丰富，其市场占有份额就越高，其竞争地位就越有利，这就为房地产经纪机构赢得并稳固其市场地位提供了一个重要基础。

人际关系法不仅是指以自己认识的亲朋好友信赖为基础，通过人际关系网络介绍客户，而且包括新的人际关系的开发。这种开拓客源的方法不受时间、场地的限制，是房地产经纪人个人可以操作的方法。

AD两项，处在可售或可租状态的房源被称之“有效房源”；已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”。B项，房源委托人与客户签订了定金协议，房源将从有效状态转为定金状态；定金状态的房源，若超过预定签约日期仍未签约，出现退定，则该房源变为有效状态。C项，房源委托人与客户签订了交易合同，房源从有效或定金状态转为签约状态，至此交易终止，房源状态将变为无效状态。

一项服务包含多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、捆绑标价；代收代付的税、费也应予以标明。房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用。

D项，住房公积金管理中心运作是指每个设区城市依法成立一个住房公积金管理中心，它直属于城市人民政府，是不以营利为目的的独立的事业单位，负责住房公积金的管理运作。

房地产经纪人员要亲自到现场查看委托出租的房屋，核实房屋的基本情况，并与出租方提供的房屋资料进行核对，确保两者相符。查看内容主要包括出租房屋的：①实物状况；②区位状况；③内部家具家电情况等。B项，在存量房买卖居间业务中，房地产经纪人员还要到房源现场进行查看，重点了解房屋的实物状况、区位状况和物业管理状况。

新建商品房销售中禁止的行为主要有：①不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用，不得参加展销活动。②商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。③房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。④商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。⑤房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。⑥商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。⑦房地产广告的房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。

门根据所用的材料，分为木门、钢门、玻璃门等；根据开启方式，分为平开门（又可分为内开门和外开门）、弹簧门、推拉门、转门、折叠门、卷帘门、上翻门和升降门等；根据功能，分为防火门、安全门和防盗门等；根据在建筑物中的位置，分为围墙门、入户门、单元门、内门（房间门、厨房门、卫生间门）等。

客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，潜在性是指客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体，他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求。而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人提供的房源信息，还取决于客户本身最终的购买（承租）决策。

在正式开盘前，房地产经纪人员通过项目宣传推广及多种渠道积极拓展客户，吸引潜在购房客户进行电话或现场咨询，以确保正式销售时来访客户数量及良好的销售氛围，同时通过客户积累可初步了解客户购买需求及购买诚意度，以便更好地调整营销方案。

不动产登记按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。A项，首次登记是指不动产权利第一次登记；B项，转移登记是指不动产所有权、抵押权等物权发生转移时进行的登记；C项，更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记；D项，变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。

出租人单方解除房屋租赁合同的情形主要有：①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的；③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的；④承租人在合理期限内未支付租金的；⑤不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的；⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。

合作推荐是业主委托经纪人将房源信息（仅房源基本信息而已，不含业主联系方式。一般为独家委托房源）与其他区域的门店经纪人分享之后，业主受托经纪人也会参与服务全程，并协同促成交易实现，这种合作推荐方式在成交之后，业主委托经纪人与合作经纪人对半分佣，各分佣50%。

房地产抵押的主要类型包括：①一般房地产抵押，指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为；②在建工程抵押，指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；③预购商品房贷款抵押，指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为；④最高额抵押，指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。

非自然人业主主要作为物业所有权人的组织，如房地产开发商、大型企事业单位、资产管理公司、银行等。题中，小区内的部分物业属于房地产开发公司的，所以这种业主类型是非自然人业主

风险管理方法通常有3类，包括：①损失控制；②损失融资；③内部风险控制。其中，损失融资包括：a．自留与自保（自我保险），是指公司或个人承担部分或全部的损失；b．保险，是指购买保险合同；c．对冲，是指利用金融衍生品防范风险；d．其他合约化风险转移手段，是指与供应商等签订合同，从而达到风险损失的转移。

需要采取推荐合作的房源一般是房源处在受托经纪人所能服务的区域之外，经纪人需要与所在区域之外的其他经纪人进行合作。内部推荐合作包括：①一般推荐，是指业主委托经纪人将房源信息（连同业主联系方式）推荐给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为业主委托经纪人一般只分佣15%～25%；②合作推荐，是指业主委托经纪人将房源信息（房源基本信息而已，不含业主联系方式。一般为独家委托房源）与其他区域的门店经纪人之后，业主受托经纪人也会参与服务全程，并协同促成交易实现，这种合作推荐方式在成交之后，业主受托经纪人与合作经纪人对半分佣，各分佣50%。

AC两项，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。B项，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。D项，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。

根据美国房地产经纪人协会的调查，经纪人超过半数的生意来自口头介绍，媒体广告带来的客户只占40%左右，因而争取更多的口头介绍客户是拓广客户的重要目标。

房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。AB两项，房地产居间与房地产代理在法律性质上有明显的差异。在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。C项，房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。DE两项，房地产经纪机构和房地产经纪人员不仅向委托人提供房地产的交易信息，包括交易的数量、交易行情、交易方式等，使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产，而且为委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务。

通常房屋保修的事项由开发建设单位亲自负责维修和处理。如果开发建设单位委托物业服务企业或其他单位负责保修事宜的，必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示，保证购房者权益获得切实保护。

从建筑总平面图中可以看出的内容主要包括：①该建筑场地的位置、大小及形状；②新建建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置关系；③场地内的道路布置与绿化安排；④新建建筑物的朝向；⑤新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高；⑥扩建建筑物的预留地。

在房地产勘查结束后，房地产经纪人应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料，填写《物业现场勘查表》，为制作《房屋状况说明书》做好准备。根据《物业现场勘查表》记录的相关内容，另行编制《房屋状况说明书》，以备带客户看房时使用。

房地产价格信息的利用体现在：①分析预测房地产价格的变化趋势；②为卖方提供房地产挂牌价格参考；③为房地产交易谈判提供价格参考；④利用价格趋势促进房源和客源的开发。

A项，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。D项，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。题中，原房屋租赁合同剩余期限为2年，所以刘某承租该住房的期限最长为2年。

以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

出租房屋的权益状况包括：规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。

办理下列非住宅类不动产权利的首次登记、转移登记、变更登记，收取不动产登记费，收费标准为每件550元：①住宅以外的房屋等建筑物、构筑物所有权及其建设用地使用权或者海域使用权；②无建筑物、构筑物的建设用地使用权；③地役权；④抵押权。A项，房地产开发企业等法人、非法人组织、自然人合法建设的住宅，申请办理房屋所有权及其建设用地使用权首次登记，收费标准为每件80元。

交易从客户开始，以客户结束。客户因为不同的需求和偏好使之有所区分。房地产经纪人通过市场细分已经认识了具有不同需求和偏好的客户群，根据客户的需求与偏好，以最少的成本与最快的时间，帮助他们实现满意的成交，这是经纪人的吸引力和价值所在。

C项，收集信息的技能包括：①一般信息搜集技能，包括对日常得到的信息进行搜寻、鉴别、分类、整理、储存和快速检索的能力；②特定信息搜集的技能，包括：根据特定业务需要，准确把握信息搜集的内容、重点、渠道，并灵活运用各种信息收集方法和渠道，快速有效地搜集到针对性信息。D项，供需搭配的技能实质是要使供求双方在某一宗（或数宗）房地产交易上达成一致。

构建客户数据库时应考虑如下因素：①要尽可能地将客户的原始资料完整保存下来；②要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获得的外部资料区分开来；③要特别重视数据库管理的安全性；④要及时对客户关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。

委托是房地产经纪活动中最常见的业务关系，是产生代理、行纪、居间等一切委托事务的基础。《合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。房地产委托可以定义为：房地产经纪机构受委托人委托，在委托合同权限内，有偿为委托人处理房地产交易相关事务的行为。在房地产委托关系中，委托房地产经纪机构为自己处理房地产交易事务的人称委托人，接受委托的房地产经纪机构称受托人。