2021房地产经纪协理考试真题及答案9节

房地产经纪人员需要根据买卖双方在交易磋商过程中的意思表示，代为选定合同文本，并且解释、说明合同的主要条款和内容。实践中适用的合同主要包括以下三种：①示范合同文本；②房地产经纪机构提供的合同文本；③买卖双方自拟或者委托经纪人员、律师拟定合同。

新建商品房的买受人需要缴纳契税，契税以成交价格为计税依据，采用比例税率，适用税率为3%～5%，具体税率由地方规定。自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90m2及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90m2以上的，减按1.5%的税率征收契税。

C项，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。D项，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。E项，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：①贷款类型（商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款）；②货款成数（贷款金额占房地产价值的比率）；③贷款金额；④贷款期限；⑤偿还比率（又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率）；⑥贷款偿还方式（等额本息还款法或等额本金还款法）。

人文环境等级划分具体标准如表3-3所示。
表3-3　人文环境等级划分

个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素来给客户划分优先次序，房地产经纪人应甄别不同情况做分类引导，如表5-1所示。由表可知，对有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，开价随意性大的客户属于引导型客户，其引导方式为：提供好、中、差三类不同房源进行展示，引导客户明确购房意向。
表5-1　客户类型划分一览表

在存量房租赁居间业务中，接待出租客户时，经纪人需要查看或提醒客户准备的文件包括：①房地产权属证书原件及复印件；②房屋所有权人身份证原件及复印件；③共有产权人同意出租证明；④受托人身份证明原件及复印件、授权委托书；⑤房屋所有权人同意转租的证明（如为转租）。

《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。

AD两项，处在可售或可租状态的房源被称之“有效房源”；已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”。B项，房源委托人与客户签订了定金协议，房源将从有效状态转为定金状态；定金状态的房源，若超过预定签约日期仍未签约，出现退定，则该房源变为有效状态。C项，房源委托人与客户签订了交易合同，房源从有效或定金状态转为签约状态，至此交易终止，房源状态将变为无效状态。

《物权法》规定下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]第024号）规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

设计使用年限是指设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期。建筑设计标准要求建筑物应达到的设计使用年限是由建筑物的性质决定的。《民用建筑设计通则》GB 50352将以主体结构确定的建筑设计使用年限分为5年、25年、50年、l00年4级，并规定其分别适用于临时性建筑、易于替换结构构件的建筑、普通建筑和构筑物、纪念性建筑和特别重要的建筑。

《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号）规定，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房，自此廉租住房不再实行单独管理。配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限为5年。租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。

根据房地产经纪服务的方式不同，房地产经纪业务可以分为：①房地产代理业务；②房地产居间业务。A项，房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务是根据房地产交易的类型对房地产经纪业务进行的分类；B项，新建商品房经纪业务和存量房经纪业务是根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型对房地产经纪业务进行的分类；C项，住宅经纪业务和商业房经纪业务是根据服务的标的房地产的用途对房地产经纪业务进行的分类。

由于商品房的销售过程比较长，一般在销售过程中要按一定时间周期（如按月）对外结算佣金（与开发商结算佣金）和对内结算佣金（与销售人员结算佣金），但到整个项目销售的最后阶段（通常是完成代理合同所约定的销售指标后），要进行项目的总结算。具体为：①由项目直接操作部门与开发商进行总结算，经纪机构的法务部门予以配合。②对内结算，业务部门要将日常核对的佣金结算数据提交财务部门审核，项目执行部门要撰写结案报告。③由房地产经纪机构的最高管理者、项目负责人、业务部门负责人、财务部门负责人和负责法律事务的部门负责人共同召开结案审计会，确定最终的结案报告和对内结佣方案，按佣金结算方案对销售人员总结算。结案报告交业务管理部门的信息资料部门存档。

房地产经纪人有义务指导房产经纪人协理进行房地产经纪业务。因为房地产经纪人的职业能力和业务水平比房地产经纪人协理高，执业经验也比房地产经纪人协理丰富。房地产经纪业务琐碎、复杂，房地产经纪人应指导和帮助房地产经纪人协理开展房地产经纪业务，同时，房地产经纪协理也有义务协助房地产经纪人开展房地产经纪业务。

为促成房地产交易，房地产经纪人员要把房源信息发布出去以获得客户的关注。房地产经纪人员在发布房源信息前，需征得委托人书面同意，通常要在签订房地产经纪服务合同、核验房源产权及房屋实地查看以后才能发布房源信息。

按照房地产流转次数分，房屋买卖市场可以分为：①新房市场，又称增量房市场，是指新建商品房等房地产的初次交易市场，其市场销售的主体是房地产开发企业等单位；②存量房市场，又称二手房市场，是指已经发生过一次或多次产权转移的房地产的交易市场，其市场销售主体是拥有房屋产权的个人或单位等所有者。

出租房屋的权益状况包括：规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。

服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金，代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。

在房地产经纪全行业实行房源独家委托制度，对于规范房地产经纪行业，促进品牌机构之间的竞争与合作，形成规模优势，提升经纪行业服务能力有很大的意义。独家委托可以减少“搭便车”行为，有利于经纪机构提高自身服务能力。服务进程透明化，促进形成以质量服务优胜劣汰的行业竞争。经纪机构服务品牌化，消费者更容易接受品牌机构的服务，使品牌机构的服务与其他经纪机构区别开来。

不动产登记有多种分类方法。按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。按照登记物的类型可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。按照登记物权的类型可分为所有权登记和他项权利登记。

《物权法》规定，下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

房屋现场勘查作业后的工作包括：应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料，填写《物业现场勘查表》，为制作《房屋状况说明书》做好准备。

房产图主要的分类包括：①房产分幅图；②房产分丘图；③房产分户图。房产图的测绘是在房产平面控制测量和房产调查完成后，对房屋及其用地状况进行的细部测量。首先测绘房产分幅图；其次测绘房产分幅图；然后测绘房产分户图。CD两项，地籍图、宗地图和房产图均属于房地产图。

作为使用人，对建筑物的基本要求概括起来是安全、适用、经济、美观。适用的基本要求包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好，功能齐全，空间布局合理。空间布局合理是针对用途而言的，其基本要求是平面布置合理，交通联系方便，有利于使用。

房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德。房地产估价业是知识密集型行业。

房地产经纪活动的主体是房地产经纪机构和房地产经纪人员，为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金。

A项，随着房地产业的发展，我国已经逐步建立起以经济适用住房、住房公积金制度、廉租住房为主的住房保障体系，因此，经济适用住房与廉租住房是平行的关系。B项，已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。C项，已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。D项，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

房地产租赁经纪是指房地产经纪人员为使房屋承租方和出租方达成租赁交易而提供的经纪服务。房地产租赁主要包括：新建商品房出租、存量房屋的出租和转租。在房屋租赁交易中，租赁双方的权利义务关系持续时间较长，相互之间会产生复杂的债权债务关系，因而特别需要房地产经纪机构持续地提供沟通、协调、担保等服务。由于租赁交易的当事人反复租赁的频率远远高于买卖交易的频率，在开展房屋租赁经纪业务时，房地产经纪机构更应注意与客户建立长期合作关系。

一般来说，适用变更登记的主要情形包括：①权利人姓名或者名称变更的；②不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；③不动产权利期限发生变化的；④同一权利人分割或者合并不动产的；⑤抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债券额限度、债权确定期间等发生变化的；⑥地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的；⑦法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权力转移的变更情形。题中，B项属于注销登记；E项属于转移登记。

在个人住房贷款中，主要参与者包括：①贷款人；②借款人；③担保（保险）人；④服务机构；⑤有关政府部门等。其中，服务机构是指为房地产贷款当事人提供专业服务的房地产经纪机构、房地产估价机构和律师事务所等。AD两项，担保（保险）人包括担保自然人、担保机构和保险机构。其中，担保机构和保险机构包括各类担保公司、保险公司，它们通过提供房地产贷款担保和保险，为贷款人防范贷款风险提供保障，促进房地产贷款业务的发展。

房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。对房源信息的更新包括：①周期性回访；②回访信息的累积；③房源信息状态的及时更新。

房地产交易涉及的钱款种类包括：①交易价款（a．房地产买卖价款；b．房地产租金）；②定金；③押金；④其他钱款（a．订金；b．违约金；c．保证金；d．能源使用费等其他费用）。

关于最长权利保护期间，《民法总则》规定：自受到损害之日起超过20年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院根据权利人的申请决定延长。

面对数量庞大的客户信息，房地产经纪人要通过对客户信息资料的分析找出重点客户，挖掘出近期可以成交、需求意向强烈的客户作为近期重点客户。对那些潜在的、创收潜力大的客户可作为中期重点客户，而对于有长期需求的意向客户作为未来重点客户来培养。以这样的方式管理客户信息会为经纪人创造持续的成交机会。

客户从发出需求信息到完成交易往往需要数十日甚至数月时间。不断寻找提供符合客户需要和选择范围的房源，逐步逼近客户目标，是客户信息利用必不可少的工作。在这个过程中保持和客户的联络和沟通，把握其需求的动态，同时也关注其和其他竞争者的联系，采取必要措施留住客户，这样才能充分利用客户信息，提高客户信息利用的效率。只有保持与客户的联系，不断有信息交流，才能激活客户信息，促成交易。

存量房买卖产权过户需要遵守一定的程序，具体包括：①缴纳税费。存量房权属过户实行先税后证制度，即买卖双方要先持《房屋买卖合同》及相关证件到各区县地税局缴纳交易税费，然后才能办理房产过户登记手续。②产权登记过户。双方持买卖合同、完税票据、相关证件及材料到交易管理部门办理登记过户即产权转移手续。③领取不动产权证。办完上述手续后，买方在各区县的规定时间内持《领证通知单》，到房屋所在地区县权属登记部门领取房屋不动产权证。

房地产经纪机构可以提供的基本服务内容包括：①提供房地产市场信息；②协助办理相关交易手续；③告知交易风险；④提供市场咨询；⑤协助实地看房；⑥协助促成交易双方签订房地产交易合同等。延伸服务的内容包括：①房地产抵押贷款代办；②不动产登记手续代办等。

为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

房地产开发关系是指房地产开发企业依法取得建设用地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容：①获得建设用地使用权；②在获得建设用地使用权的土地上建造房屋。

根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：①当事人名称或者姓名和住所；②商品房基本状况；③商品房的销售方式；④商品房价款的确定方式发总价款、付款方式、付款时间；⑤交付使用条件及日期；⑥装饰、设备标准承诺；⑦供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；⑧公共配套建筑的产权归属；⑨面积差异的处理方式；⑩办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。

房地产经纪业务规范中对业务办理的内容包括：①安排办理人员；②发布房源信息或者房地产广告；③及时报告订约机会等信息；④撮合交易；⑤交易资金监管。

按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。C类客户属于根本无法成交的对象，房地产经纪人应客观地告诉客户无法成交的原因，希望其能重新安排购房或租房计划。对于此类客户应引导其调整购买意向和需求条件，使其明确购房意向，待时机成熟实现房地产交易。

中国人民银行征信中心只是提供个人信用报告，供商业银行审批贷款申请时参考，最终能否贷款及贷款的额度，取决于商业银行贷款审批的结果。

转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：①买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；②以不动产作价出资（入股）的；③不动产分割、合并导致权属发生转移的，共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；④因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；⑤因主债权转移引起不动产抵押权转移的；⑥因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

具有完全民事行为能力的权利人是指18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人。限制行为能力的人是指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人。无民事行为能力的人是指不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人。

《宪法》对土地征收、征用及利用作了原则性规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿，一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

在销售筹备阶段，制定营销策划方案主要包括：①做好市场定位；②制定宣传推广营销策略；③制定销售计划。

房源具有如下特征：动态性、可替代性。其中，房源的动态性主要包括两个方面：①物业交易价格的变动，价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动；②物业使用状态的变动，指在委托期间，物业的使用状态（如闲置、居住或办公等）发生变化。

楼梯的分类方法有多种：①按照楼梯的结构形式，楼梯分为板式楼梯、梁式楼梯和悬挑楼梯。②按照楼层间楼梯段的数量和上下楼层方式，楼梯分为直跑式楼梯（又分单跑式楼梯、多跑式楼梯）、折角式楼梯、双分式楼梯、双合式楼梯、剪刀式楼梯、螺旋式楼梯和曲线式楼梯等。③根据在建筑物中的位置，分为室内楼梯和室外楼梯。④根据使用性质，分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯、防火楼梯。⑤根据所用的材料，分为木楼梯、竹楼梯、石楼梯、钢筋混凝土楼梯、钢楼梯等。

房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。一般来说，对房源信息的更新要注意以下几点：①周期性回访；②回访信息的累积；③房源信息状态的及时更新。D项，已完成交易的房源属于“无效房源”，不能剔除，因为随着时间的推移，这种“无效房源”也有可能再次变为“有效房源”，从而再次实现交易。

房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。

通常在一个网站平台上，会汇集几万甚至几十万数量级的房源信息，如果想从这些信息中脱颖而出，需注意以下几点：①标题描述要醒目，并能够简短概括房源的核心卖点，例如“学区房”、“小户型”等，切忌夸大其词；②追求房源图片的质量，在拍摄时要充分考虑对主要房间的覆盖，在可能的情况下，对房屋内做适当整理甚至保洁，使房源拍摄时处于最佳状态；③房源描述详尽，要从房屋的“特征”（如商圈、户型等方面）、“优点”（核心卖点），以及给客户带来的“利益”（投资价值）等多方面进行描述。

转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括如下几项：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本；③房地产开发费用；④与转让房地产有关的税金；⑤其他扣除项目；⑥旧房及建筑物的评估价格。

由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性，房屋买卖市场主要具备以下特点：①垄断竞争性；②区域性；③周期性；④易于形成泡沫。

在《商品房买卖合同示范文本》GF—2014—0172第11条中，对交付时间和交付手续进行了规定：①合同中应约定房地产开发商交付该商品房的具体时间；②房地产开发商应当在交付日期届满前不少于10日内，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料以书面通知的方式送达买受人。

物业交付是住房项目销售的最后阶段，代理公司协助房地产开发商共同完成，购房者顺利搬入住房。在物业交付中，销售人员、工程人员、物业管理人员等组成验房小组，为客户验房提供零接触服务。

存量房买卖居间业务的基本流程包括：①接受委托阶段；②调查推广阶段；③匹配带看阶段；④洽谈签约阶段；⑤结算交验阶段。

房地产交易涉及的钱款种类包括：①交易价款（a．房地产买卖价款；b．房地产租金）；②定金；③押金；④其他钱款（a．订金；b．违约金；c．保证金；d．能源使用费等其他费用）。

房地产经纪机构对客源信息的整理、分类和共享通常是通过建立一个以客户为中心的记录或数据库来实现的。该数据库中包括：①房地产经纪机构服务过并完成交易的客户；②提出需求或来电咨询的潜在客户；③与交易活动有关的关系人或供应商；④房地产经纪人员旨在为之提供经纪服务的潜在客户或委托人。

房源信息的“心理特征”中的“心理”是指业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主（委托方）心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。

A项，房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产经纪机构代理销售。E项，房地产经纪机构不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。

为了保护承租人及其相关人员的合法权益，稳定租赁关系，我国有关法律法规明确“买卖不破租赁”原则。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”所有权变动包括赠与、析产、继承或者买卖转让租赁房屋等。

房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经济活动主要与房屋销售，租赁，买卖有关，与物业服务无关。

房地产抵押的主要类型包括：①一般房地产抵押；②在建工程抵押；③预购商品房贷款抵押；④最高额抵押。其中，最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

一般情况下，房地产经纪人员在取得客源委托后，要在经纪机构规定的时间内将其录入客户管理系统。录入时必须保证客源信息的完整性、真实性、唯一性。一般客户管理系统会对房地产经纪人员的客源数量进行限制，即客源上限。在房地产经纪人员的客源达到上限时必须将客源推荐给其他房地产经纪人员。

在存量房买卖居间业务中，房地产经纪机构提供的服务主要包括：①提供买卖信息；②提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询；③房屋实地查看和权属调查；④发布信息及进行广告宣传；⑤协助议价、交易撮合、订立房屋买卖合同；⑥代办抵押贷款（如有需要）；⑦协助交易资金结算及监管；⑧协助缴纳税费，代办不动产登记（如有需要）；⑨协助交验房屋等。CE两项，装饰装修和代缴税费主要是在存量房租赁代理业务中需要提供的服务。

在房屋交验阶段，出租方收到租金和押金后，房地产经纪人员要协助租赁双方完成交接手续，安排租赁双方认真填写或核实房屋交接单，直至完成钥匙交接。房地产经纪人员主要协助承租方检查以下事项：①房屋内部是否完好，房屋内有关家具、电器等设施能否正常使用；②记录水电燃气表等仪表读数；③协助承租方点收钥匙，并在房屋附属设施、设备清单上签字确认。

室外装饰装修的基本要求：①保护墙体、装饰立面；②与周围环境协调统一；③满足人们对建筑的艺术欣赏需要。室内装饰装修的基本要求：①满足室内各界面功能要求；②满足室内界面物理要求，包括满足空间的使用要求，满足相应部位尺寸、性能要求，满足建筑物理方面的特殊要求；③满足审美要求。

由于《电子签名法》第三条规定电子签名、数据电文不适用“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”合同，但房地产经纪服务合同是房地产经纪服务缔约双方签署的有关房地产经纪服务相关事项的劳务合同，不涉及土地和房屋的不动产权益转让，因此房地产经纪人的签名既可以手写签名，也可以采用电子签名。房地产经纪人如果使用电子签名，委托方也应具备使用电子签名签署合同的条件。除了签名之外，还应当在房地产经纪服务合同注明房地产经纪人员的注册号和身份证号。

直接给水方式适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内给水的情况。这种给水方式简单、经济且安全。A项，设置水箱的给水方式适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需设置屋顶水箱的情况；B项，分区、分压给水方式适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况；D项，设置水泵和水箱的给水方式适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。

AD两项，处在可售或可租状态的房源被称之“有效房源”；已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”。B项，房源委托人与客户签订了定金协议，房源将从有效状态转为定金状态；定金状态的房源，若超过预定签约日期仍未签约，出现退定，则该房源变为有效状态。C项，房源委托人与客户签订了交易合同，房源从有效或定金状态转为签约状态，至此交易终止，房源状态将变为无效状态。

客户介绍法是房地产经纪人员通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式，这种开发方式越来越受到经纪机构和房地产经纪人员的重视。老客户是对房地产经纪人员服务质量的最佳证人，是在服务的直接接触中而获得的信赖，是房地产经纪人员的宝贵资源。房地产经纪人员依托信赖建立了稳固的客户关系网，客户常常会免费为房地产经纪人员介绍新客户。

商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

房地产价格信息的利用体现在：①分析预测房地产价格的变化趋势；②为卖方提供房地产挂牌价格参考；③为房地产交易谈判提供价格参考；④利用价格趋势促进房源和客源的开发。

房屋实物状况查看的注意事项有：①若房屋为一层，要注意下水是否畅通，或者有没有异味。如果一层是独立下水，查看二层房屋时，要关注下水是否畅通。若是顶层，要注意是否有漏雨的痕迹。对于老旧小区，还要注意小区墙面是否渗水、脱落等。②看房顶是否有漏水。③户型是否方正。④对于采光，要分两个层次：a．各房间是否为全明格局，即每个房间是否有窗；b．阳光照射时间的长短。⑤关注电梯质量。

A项，一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金；代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。B项，房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。CDE三项，委托人的义务一般包括提供材料、实地看房、支付费用。权利一般包括知情权、交易收入的所有权；房地产经纪机构的义务一般包括及时如实报告义务，尽职尽责义务，风险提示义务、保密义务等，权利一般包括违法违规行为拒绝权，报酬请求权等。

土地、房屋登记等不动产登记是以维护不动产交易安全与效率为目的的法律制度，是采取登记方式来公示土地、房屋的所有权等物权的归属。因此，登记信息应当是公开的。从国际惯例上看，不动产登记的登记资料公开有两种模式：①完全公开，指不动产登记资料完全公开，任何人都可以查询、复制。奥地利、法国采取此种模式。②有限公开，指不动产登记资料的内容、可查询的群体不是全部的，而是部分的、有限的。我国采取了有限公开模式。

地方性房地产经纪行业组织在房地产经纪行业自律的作用包括：①配合房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务工作；②组织实施本行政区房地产经纪专业人员继续教育；③执业行为监督与报告。BD两项属于全国性房地产经纪行业组织业务范围。