房地产经纪协理考试历年真题精选7篇

不动产转移登记权属状况核验要点之一是房屋性质，是否是限制出售的经济适用住房、央产房等。按照政策规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。

根据空气处理的设置情况，空调系统分为集中式系统（空气处理设备集中在空调机房内，空气经处理后由风道送入各房间）、分散式系统（空调机组按需要直接放置在空调房内或附近的房间内，每台机组只供一个或几个小房间，或者一个大房间内放置几台机组）、半集中式系统（集中处理部分或全部风量，然后送往各个房间或各区进行再处理）。

设置水箱的给水方式，适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需设置屋顶水箱的情况。水压高时，水箱蓄水；水压低时，水箱放水。A项属于直接给水方式；C项属于设置水泵和水箱给水方式；D项属于分区、分压给水方式。

根据代理权产生依据的不同，代理分为：①委托代理；②法定代理。委托代理是指按照被代理人的委托来行使代理权的代理，是最广泛、最普遍的代理类型。

通常在一个网站平台上，会汇集几万甚至几十万数量级的房源信息，如果想从这些信息中脱颖而出，要做到：①标题描述要醒目，并能够简短概括房源的核心卖点；②追求房源图片的质量，在拍摄时要充分考虑对主要房间的覆盖；③房源描述详尽，要从房屋的“特征”、“优点”以及给客户带来的“利益”等多方面进行描述。

房源获取渠道根据在获取过程的沟通方式分为直接开发方式和间接开发方式两种，前者指面对面沟通的方式，后者指非面对面沟通的方式。直接开发方式包括门店接待、社区活动、派发宣传单、老客户推荐及人际关系开发。其中派发宣传单被许多房地产经纪企业所采用，它的优点包括：①覆盖人群广；②投入成本低；③目标性较强。

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中维修和更新、改造。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，转让房屋时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予以支持。

A项，交易当事人可以通过合同约定，由双方自行决定交易资金支付方式，也可以通过房地产经纪机构或交易保证机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户，根据合同约定条件划转交易资金。E项，保证机构向卖方及银行出具交易结算资金支取凭证，并通知银行将监管专用账户中相应的交易资金划转给卖方，交易完成。

在房地产经纪行业，房地产经纪人在二手房（存量房）交易过程中多起到居间服务的角色，通过提供服务促使房客源合理匹配和买卖（租赁）双方交易的达成，因此房源是服务内容构成部分，不可分离。

民事法律行为按照法律行为发生的效果是财产性还是身份性划分，可分为财产行为和身份行为两类，其中，财产行为是以发生财产上法律效果为目的的行为，财产行为的后果是在当事人之间发生财产权利与义务的变动，如处分行为、给付行为与负担行为等。身份行为是指直接以发生或丧失身份关系为目的的行为，如结婚、离婚、收养等行为。

为了保护承租人及其相关人员的合法权益，稳定租赁关系，我国有关法律法规明确“买卖不破租赁”原则。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”所有权变动包括赠与、析产、继承或者买卖转让租赁房屋等。

地方性房地产经纪行业组织在房地产经纪行业自律的作用包括：①配合房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务工作；②组织实施本行政区房地产经纪专业人员继续教育；③执业行为监督与报告。BD两项属于全国性房地产经纪行业组织业务范围。

个人住房贷款办理流程主要包括抵押价值评估、面签、批贷、抵押登记、放款等环节。不同贷款类型，具体流程的内容顺序有所不同。

2016年2月，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会印发《关于调整个人住房信贷政策有关问题的通知》（银发[2016]26号）规定，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住推进再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

A项，房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。B项，房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。C项，房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

一个建筑物的室内外装饰装修是通过建筑装饰材料的质感、线条和色彩来表现的。室内墙面材料及其色彩是集中体现室内装饰装修特点和风格的主要因素。选用不同的装饰材料或对同一种装饰材料采用不同的施工方法，可使建筑物的内外表面异彩纷呈，产生不同的审美效果。室内墙面属于近距离观看范畴，甚至和人体直接接触，选用质感、触感较好的装饰材料，可使其与室内整体环境相协调。

A项，房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。租赁合同的租赁期限均不得超过二十年。租赁期限超过二十年的，超过部分无效。出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期满后，收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后返还所承租的房屋。B项，《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案”。C项，房屋租赁合同的主要内容包括：①房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所。②标的物。具体有房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况。③租金和押金数额、支付方式。④租赁用途和房屋使用要求。⑤房屋和室内设施的安全性能。⑥租赁期限。⑦房屋维修责任。⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。⑨争议解决办法和违约责任。E项，我国《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

如果经纪机构和开发企业订有委托销售的合同（如合同约定可由经纪机构代表开发企业签订合同），则经纪人员可以代表开发企业，以开发企业的名义和买方签订买卖合同。合同签订前的准备工作包括：①向买方披露与开发企业的关系；②介绍商品房项目的主要情况及物业管理情况；③提供项目查询服务；④说明认购协议书或意向书的作用；⑤推荐买卖合同文本；⑥解释商品房销售的法律规定。AE两项属于在房屋租赁合同签订前房地产经纪人员需要做的准备工作。

A． 住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心，委托银行向住房公积金缴存职工发放的住房贷款
B． 住房公积金贷款实行低利率政策
C． 贷款额度不受限制，带有较强的政策性
D． 住房公积金贷款属于个人住房贷款
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托银行向购买、建造和大修各类型住房的住房公积金缴存职工发放的住房贷款。该贷款实行低利率政策。贷款额度受到限制，带有较强的政策性。

编制房屋状况说明书，能更加系统、全面、详细反映房屋状况。这对房地产经纪机构有着重要意义，表现在：①加强对委托房屋状况的全面认识。房地产经纪人员通过编制房屋状况说明书，加强对委托房屋各方面情况的准确把握，提升专业技能，以便为客户提供更优质的专业服务；②提升客户对经纪服务的认同和信赖。编制房屋状况说明书，把房屋状况详细记录下来，使委托人感受到房地产经纪人员确实下了很深功夫，在认真对待从事的房地产经纪业务，不是仅仅只有“嘴上功夫”；③降低房地产交易风险，借助编制房屋状况说明书的过程，掌握房屋真实状况，有效降低交易风险；④防范房地产交易有关纠纷。房屋状况说明书实质就是“产品说明书”，不仅仅说明了房屋自身状况，还包括了家具家电等附属设施设备。这有利于统一交易双方对交易标的认知，防范房地产交易有关纠纷；⑤积累房地产基础数据。编制房屋状况说明书有助于房地产经纪机构积累房地产基础数据，建立数据库。

《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

ADE三项，我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。

A项，与房地产经纪人相关的个人住房贷款业务，是抵押市场和住房市场的结合。BC两项，需说明的是，我国内地俗称的“按揭”是指贷款购房并以所购房屋及其占用的土地使用权设定抵押担保的行为，与我国香港地区的“按揭”制度及国外“抵押品赎回权”制度在性质上有区别的。D项，《物权法》规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押资产。E项，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

供暖系统末端的散热方式主要有散热器、热风和热辐射等方式。散热器采暖的优点为：①冷热空气在室内空间实现一种自然的对流，相对机械动力的热风流通方式采暖较为舒适；②供暖中一般没有噪声；③设备简单便于维修；④造价相对较低。散热器采暖的缺点为：①散热器需要占用平面空间，既影响美观也不便于室内布置；②凸出墙面易对人身（特别是小孩）造成伤害；③热气梯度不合理，不符合“头要凉，脚要热”的舒适要求；④供热效率低，节能效果较差。D项，热气梯度合理是热辐射（地板式）采暖的优点。

B类房源是指销售难度较大，销售周期较长的房源。B类房源的特征包括：①市场需求小；②销售难度大；③销售周期较长；④无房源钥匙。

给水系统供应建筑物用水，应满足建筑物对水质、水量、水压、水温的要求。常用的给水方式有：①直接给水方式；②设置水箱的给水方式；③设置水泵和水箱的给水方式；④分区、分压给水方式。

一个有效的客源信息包括三个方面的基本要素；①客源基础资料，主要是客户的基本信息，又因客户是个人还是单位有所不同；②客源的需求信息，是指客户对房源在实物、权益和区位方面的有关需求；③客源的交易信息，是指客户提出的交易类型、交易价格、交易时间、税费承担方式。

门店接待客户是指房地产经纪人员利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而得到客户的方式。这种方式是常用的方法，也是房地产经纪人员获得精准客户的渠道之一。门店接待法的优势包括：①准确度高；②较易展示企业形象；③增加客户的信任感。该方法的劣势是受门店地理位置影响很大。

房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。在商品房屋租赁关系中，出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过房屋租赁合同确定。因此，出租人与承租人应当对双方的权利与义务作出明确规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。

房源信息的共享管理制度，主要依据市场的现状以及房地产经纪机构自身的特点和发展需要进行设定。主要包括私盘制、公盘制和混合制，各有优劣之处，适合不同规模、不同发展阶段的房地产经纪机构。

交易从客户开始，以客户结束。客户因为不同的需求和偏好使之有所区分。房地产经纪人通过市场细分已经认识了具有不同需求和偏好的客户群，根据客户的需求与偏好，以最少的成本与最快的时间，帮助他们实现满意的成交，这是经纪人的吸引力和价值所在。

平媒广告投放应该注意以下五点：①选择发行量大、知名度高的平媒广告载体，如地方权威的生活报、党政报等。②广告投入应持续不断，每周1～2次，持续才能效果才更明显。③最好与房地产机构里其他经纪人集体投放，结合企业形象或品牌宣传一起推广效果更佳，一些大中型的房地产经纪企业通常也会指定合作的平媒广告，定期定版面投放广告，经纪人最好与所在企业统一投放活动同步。④房源广告撰写上标题鲜明、楼盘及房源信息简洁清晰、卖点突出，此外应放上房地产经纪人全名（避免小王、小李之类笼统的称呼方式），准确的联系方式（最好是选择一个容易记忆的号码作为长期的业务号码）。⑤每次投放广告应注意统计和登记客户来电，收集相关数据，为后期分析渠道效果、选择投放平面媒体渠道和撰写房源广告等提供依据。B项，广告投入应持续不断，每周1～2次，持续才能效果才更明显。

签订房屋租赁合同的注意事项包括：①房屋租赁合同的主体合格；②房屋租赁合同应为书面合同；③合同标的物依法能够出租；④合同对转租应进行特别约定。

房屋交付时的费用包括以下两种情况：①无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。②预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。

陶瓷地砖具有质地坚硬、强度高、耐磨性好、防水、耐酸、易清洗等特点，但瓷砖地面给人以硬、脆的感觉，保温性能较差，不适合用于卧室，常用于卫生间、厨房、门厅、客厅、阳台。

个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款。

按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务可以分为基本服务和其他服务。房地产基本服务的内容包括：①提供房地产信息；②实地看房；③代拟房地产交易合同等。其他服务的内容包括：①房地产抵押贷款代办；②房地产登记手续代办；③房屋交接手续代办等。

绿化环境兼指自然环境，分为好、较好、一般、差四个等级，具体标准如表3-2所示。
表3-2　绿化等级划分表

客源开拓的主要方法包括：①门店接待法；②广告法；③互联网开发法；④客户介绍法；⑤人际关系法；⑥驻守和挂红幅揽客法；⑦讲座揽客法；⑧会员揽客法；⑨团体揽客法。其中，讲座揽客法是指通过向社区、团体或特定人群举办讲座来发展客户的方法。在做社区业务时，适用此种方法。

有效合同应满足条件包括：①当事人必须具有相应的民事行为能力；②合同双方当事人意思表示必须真实；③合同必须不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益。《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；③以合法形式掩盖非法目的；④损害社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定。

房地产抵押估价应当由具有房地产价格评估资质的机构承担。房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。