土地登记代理人历年真题8辑

对于界址点坐标册的变更，对界址点坐标册中已废弃的界址点坐标及界址点号用红色笔划掉，在相应位置加盖“变更”字样印章；采用解析法重新测量的界址点，将原界址点坐标用红色笔划掉，并在其上方标注新测数据；新增加的界址点坐标及界址点号加在坐标册中；当界址点坐标册变化较大时，应重新编制界址点坐标册。

根据《行政复议法》第六条第（三）项、第（八）项规定，公民、法人或者其他组织对行政机关作出的有关许可证、执照、资质证、资格证等证书变更、中止、撤销的决定不服的，可以申请行政复议；公民、法人或者其他组织认为符合法定条件，申请行政机关颁发许可证、执照、资质证、资格证等证书，或者申请行政机关审批、登记有关事项，行政机关没有依法办理的，可以依照本法申请行政复议。B项是行政指导行为，对当事人的权利义务不会造成影响，当事人不能提起行政复议。

代理是代理人依据被代理人的委托或者法律规定以及人民法院或有关单位指定，以被代理人的名义，在代理权限内所实施的民事法律行为，这种行为产生的法律后果直接由被代理人承受。

办理该宗地的变更登记手续的步骤为： (1)M企业和设定抵押权的银行应向原土地登记机关提出注销土地他项权利(抵押权)登记申请，土地登记机关按土地登记程序办理注销登记手续。 (2)Y企业和M企业应分别申请土地使用权变更登记。申请时限为Y企业与M企业办理房产变更登记后15日内。应当提交的证明文件主要有： ①土地使用权变更登记申请表； ②Y企业和M企业的法人证明、土地登记法定代表人身份证明和法定代表人个人身份证明； ③转让全同； ④原土地使用证； ⑤变更后的房屋所有权证； ⑥税费交纳证明； ⑦委托代理的应提交土地登记委托书及代理人身份证明等。 (3)土地使用权变更登记的基本程序为：申请—变更地籍调查—权属审核—注册登记—核发土地证书。具体如下： ①对Y企业和M企业提交的土地使用权变更登记申请资料进行审查，符合规定要求的，予以受理； ②进行地籍调查。因本宗地系分割转让，涉及界址的变更，必须进行变更地籍调查，包括权属调查和变更测量，宗地号变更为30—1和30—2； ③进行权属审核，重点应对土地使用期限、土地面积等进行审核，分别填写《土地使用权变更登记审批表》； ④注册登记，分别新建《土地登记卡》，在新土地登记卡上进行登记； ⑤核发证书，收回并注销原土地证书，分别填制新的国有土地使用证。

行政违法的主要特征有：①行政违法行为是行政主体所实施的行为；②行政行为是违反行政法律规范，侵害受法律保护和调整的行政关系的行为；③行政违法是尚未构成犯罪的违法行为；④行政违法的法律后果是承担行政责任。

出让国有建设用地使用权的受让主体要比划拨国有建设用地使用权的主体和农村集体土地使用权的主体广泛得多，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可成为出让国有建设用地使用权的主体。E项为土地划拨方式的主体。

我国土地登记是对土地权利变动的基本公示方式，是判断土地权利变动生效的主要依据。在登记的内容、机关、程序、责任方面都存在不完善之处，需要根据我国的国情并借鉴其他国家的登记制度来不断进行完善。

地籍管理信息系统数据的输出形式中，屏幕显示包括按标准图幅全要素显示、按任意范围和任意内容显示、不同数据库数据叠加显示、三维景观地图显示、三维动态地图显示等。

春秋战国时期，农业技术有了很大进步，农业生产率大大提高，商业日趋发达。在土地方面，整理田土、区分土地等级，以作为征收土地赋税的依据。战国时期，土地已有买卖，且有贫富之别，土地私有制已确立。

A项，土地登记代理人有保护自己的劳动成果和知识产权的权利而非义务。E项，土地登记代理人有拒绝执行委托人发出的违法指令的权利。

行政行为指行政主体实施的产生行政法律效力的行为。A项属于民事法律行为，因为该行为中并没有涉及到对行政职权的运用。DE两项都是普通的通知行为，并没有涉及到行政相对人的权利义务关系，没有产生相应的法律后果。

土地使用权抵押权变更登记是对经登记的土地使用权抵押权发生变更而进行的土地登记。其法律特征体现在：①抵押期间，抵押人转让抵押财产的，应经抵押权人同意；未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外；②抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

民法调整平等民事主体之间的法律关系。《合同法》第二条也明确规定了合同的适用范围。本案中县政府与县属酒厂之间的关系不是平等主体之间的关系，不能认定为民事法律关系，此种行为不属于民事法律行为。

宗地权属状况调查指调查人员在接受土地登记人员转来的申请文件后，现场对调查宗地的土地使用者性质、土地权属性质、权属来源情况、宗地使用权情况（含共同使用情况）、他项权利状况、权属来源证明材料上的土地使用者和申请书上的土地使用者一致性、土地实际用途与批准用途及申请书上填写用途一致性等进行调查、核实。

完整的指界委托书的接收人是县(市、区)国土资源局，指界委托书如表2-1所示。
表2-1指界委托书

土地权利人或国家行政管理部门要求对原宗地进行精确测量界址点的坐标或精确测算宗地面积时，应实地采用解析法重新进行地籍测量，并利用变更地籍测量成果取代原成果。

权属调查的准备工作中，调查作业小组一般由三人组成，一人负责调查记录、绘制宗地草图及检核，两人负责丈量及设置界址标志等。各地区可根据当地的实际情况及调查人员的熟练程度，来确定作业小组的人员数量。

变更地籍测量一般不进行控制测量及测绘地籍图，而利用原界址点或原控制点作为控制，利用原地籍图作为基础图件。

法人分支机构是法人的一部分，其行为的效力应当由法人来承担。

土地权属争议是指土地所有权或者土地使用权归属争议，它是特定范围内有关土地权利归属的民事纠纷。土地侵权纠纷是指在土地权属明确的情况下，有关土地权利受到侵犯而引起的民事纠纷。由此可见，只有DE两项属于土地权属争议的案件。

根据《物权法》第二百零三条的规定，最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供财产担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形的，土地抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

地方行政机关包括地方各级人民政府及其工作部门。按照行政区域的划分，我国地方各级人民政府分省、市、县、乡镇四级。县级以上地方人民政府可以根据工作需要设立各种工作部门。

回归前，香港是英国殖民地，香港岛和九龙半岛是割让的，土地归英王所有；而新界属于租借的，其全部土地的拥有权仍归中国。但通常说，香港的全部土地属香港政府所有，统称为“官地”。1997年中国在对香港恢复行使主权后，《中华人民共和国香港特别行政区基本法》第七条规定香港的土地全部属于国家所有。

宗地界址发生变化的变更调查，在增设新的界址点前，应用原宗地草图的勘丈数据及界址点坐标，检查原界标是否移动或丢失。如界标移动、丢失，应用原测量数据恢复界标。对虽已丢失，但变更后是废弃的界址点不需要恢复。

《民通意见》第四十八条规定，只提供技术性劳务不提供资金、实物的合伙人，对于合伙经营的亏损额，对外也应当承担连带责任；对内则应当按照协议约定的债务承担比例或者技术性劳务折抵的出资比例承担；协议未约定债务承担比例或者出资比例的，可以按照约定的或者合伙人实际的盈余分配比例承担；没有盈余分配比例的，按照其余合伙人平均投资比例承担。

根据《中华人民共和国城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让的最高年限分别为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。

土地登记簿是土地登记的主件，也是土地权利归属和内容的根据。它由土地登记卡、土地登记卡续表和共用宗土地登记卡目录三部分组成。土地登记簿以物的编成为基础，以街道(乡、镇)为单位，按街坊(村)及宗地号顺序排列组装。

变更地籍测量的成果资料的变更有：宗地面积变更、地籍图及宗地图变更、界址点坐标册变更、面积汇总表及统计表变更等。

AB两项均符合“不同情况不同处理”的要求，C项属于行政法律关系，不属于民法调整范围，其强制性特点就不违反民法平等原则的要求。而D项则违反了民法平等对待原则的要求。E项属于宪法法律关系，不属于民法的调整范围。

A项，土地登记结果的查询范围不受限制，是向全社会公开的，一般不需申请。土地登记结果的公开属于国土资源行政主管部门的工作范围；E项，涉及军事用地的登记资料，属于特殊登记资料，一般不得查询。

根据《立法法》第九十八条第（四）项规定，部门规章和地方政府规章应当在公布后的三十日内报国务院备案；地方政府规章应当同时报本级人民代表大会常务委员会备案；设区的市、自治州的人民政府制定的规章应当同时报省、自治区的人民代表大会常务委员会和人民政府备案。

划拨国有建设用地使用权转让时，申请人应提交的权属来源证明材料有：①原《国有土地使用证》；②《转让合同》；③《国有土地使用权出让合同》；④国有土地使用权出让金缴纳凭证；⑤《房屋所有权证》等地上附着物产权证明；⑥其他证明文件。

初始地籍调查成果的检测要求初始地籍调查成果必须依一定比例进行内、外业的检查，针对每一项内容，可有不同的检查方法和要求。主要包括：①解析界址点点位误差；②检查宗地草图的精度，其中包括界址点间距误差、界址点与邻近地物点关系距离误差；③检查地籍图的图面精度，其中包括界址点间距误差、界址点与邻近地物点关系距离误差、地物点点位误差。

我国土地的登记应反映登记对象质和量方面的要素，包括土地权利主体、土地权属性质和来源、土地权利客体及与这三方面直接相关的其他内容。其中，土地权利客体指土地权利、义务所共同指向的对象。

B项，划拔国有建设用地使用权的取得范围受限制；C项，项划拨国有建设用地使用权一般没有明确的使用期限；D项，城镇范围内的划拨国有建设用地使用权人应缴纳土地使用税。

物权的收益权能是可以由所有人或者非所有人行使，用益物权的设立就是一个明证。

根据《房地产管理法》第二十六条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

国有电力通讯杆塔占用农民集体的土地而未办理征用手续的土地属于集体所有。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第19条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第9条规定：“男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。”

根据《合同法》第七十九条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。

数据进入地籍管理信息数据库前数据库体内容检查主要包括：①分层的完整性检查；②每层的数据结构正确性检查；③每个记录项内容的合理性和齐备性检查；④拓扑关系检查。

土地登记申请人不管是自然人、法人还是其他组织，都可以委托代理人代理申请。委托代理是基于被代理人的授权而发生的代理，委托代理土地登记申请，代理人和被代理人必须签定《土地登记委托书》，如委托专业土地代理人或代理机构代理，则应签署《土地登记委托代理合同》。《土地登记委托书》和《土地登记委托代理合同》是委托代理法律关系成立的要件。

在土地权利人的地址与其使用宗地的坐落不一致的情况下，因宗地所在的行政区域调整、街道名称改变或宗地门牌号码改变而进行的变更土地登记一般不属于地址变更登记，在台湾属土地标示变更登记范畴，此类变更一般不需土地权利人申请，而由土地登记机关在宗地名称发生变化后直接予以变更。

农村土地地类调查采用调绘法，常用的调绘方法有综合调绘法和全野外调绘法。其中，综合调绘法是农村土地调查中地类调查的主要方法，是内业解译(判读、判译、预判、判绘)和外业核实、补充调查相结合的调绘方法。

进行城市旧城改造道路拓宽，将变更的数据进行试入库时，如果检查出错误，软件系统会自动给出检查报告，并指出错误的情况，然后再进行人工修改(一般是属性输错，或宗地的界址点输错等)。

一定范围内的土地被几个单位重复征用或先后划拨给几个单位使用的情况经常引起土地争议。如果产生这种情况的原因是由于先前的使用者征(拨)而未用或多征(拨)少用使土地造成闲置的，这种情况下的土地按实际使用确定给后来的单位使用是合理的。如果先前土地使用者是被撤销或迁移，后又恢复或迁回，原土地已被划给其他单位使用的，则应按政策要求和土地利用现状确定是否返还土地使用权。

《合同法》第四十七条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。转让专利的行为不仅标的额较大而且专业技术要求很高，是与限制民事行为能力人的年龄、智力、精神健康状况不相适应的。

1.确定AB单位共有土地使用权。 理由：《确定土地所有权与使用权的若干规定》第三十九条以土地使用权为条件与其他单位或个人合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权。 2.如果B单位委托土地登记代理机构代理申请该宗地土地登记，该机构应按以下步骤办理： (1)接洽了解B单位产权情况。 (2)明确委托代理事宜。 (3)收集资料，主要包括： ①土地登记申请书； ②B单位法人代表身份证明书； ③土地登记代理委托书及代理人身份证明； ④土地登记代理人资格证书； ⑤土地部门的建设用地批准书； ⑥土地红线图；⑦宗地图。 (4)核实权属来源资料(对申请人、用地合法性、用途、面积、使用权类型等的审核)。 (5)向土地管理部门提交设定申请材料。 3.8500/（16890+25335）×16890=3400m2。 4.B单位《土地登记申请书》的内容如表9-2所示。 表9-2

租赁国有土地使用权的，因国家和用地者的原因可以提前终止租约。因用地者原因而终止租约的，主要为以下两种情况：一是承租人的违约行为；二是承租人的违法行为。因此，土地租赁权人并不是可以随时终止租约。

异议登记的申请人为登记权利的利害关系人。利害关系人主要是指与争议的法律关系或某一事件、事实或人有权利义务关系的人。

代执行的执行人可以是行政机关自己，也可以是行政机关以外的第三人，即公民或法人。

本题涉及最高额抵押、抵押合同的变更、最高额抵押权的转移问题。选项A，《物权法》第203条规定：最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押范围，但是，保证期间债权人与债务人协议变更主债务（数量、价款、币种等）内容，应当取得保证人的同意。未经保证人同意，若加重保证人债务的，保证人对加重部分不承担保证责任。选项A后半句错误。选项B，《物权法》第204条规定：在最高额抵押担保的债权依照《物权法》第206条确定之前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。故选项B错误。选项C，根据《物权法》第206条第1款第5项，债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销，抵押权人的债权确定，以及《破产法》第46条规定：未到期债权，在破产申请受理时视为到期，故选项C正确。选项D，《物权法》第176条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权：没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权：第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后有权向债务人追偿。甲公司作为债务人，以自己的机房提供抵押应当先就该抵押实现债权。所以，选项D错误。因此本题答案为ABD。

只要抵押的客体存在，抵押权就仍然存在，不因抵押人的死亡而消灭。并不能导致土地抵押权的终止。根据《物权法》第一百七十七条的规定，在下列情形下，担保物权消灭：(一)主债权消灭；(二)担保物权实现；(三)债权人放弃担保物权；(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。

我国的物权包括所有权、抵押权和用益物权三类，其中用益物权是他物权，而且只能在不动产上存在，是以使用收益为目的的，包括宅基地使用权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等，C项属于所有权。

需要进行土地总登记的主要有两种情况：①从未进行过土地登记的地区；②原有登记需要全面更新的，如土地整理或国家法律、政策发生重大变化等需要对原已登记过的区域进行全面的重新登记。

《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：①农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；②农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权；③单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；④中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。

听证方式可以分为口头与书面两种。听证制度包括三种形式：公听、陈述、听讯。D项所描述的是陈述，而不是公听。公听是指行政机关制定规范性文件或者订立行政计划时，所涉及的行政相对人众多而不确定，召开公众参加的听证会以听取代表各方面、各阶层的公众意见。

划拨国有建设用地使用权，是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的，没有使用期限限制的国有建设用地使用权。

债权法律关系的客体是行为，即体现一定物质利益的行为；物权法律关系的客体大多数是物；人身权法律关系的客体是人身利益；继承权法律关系的客体是被继承人生前所有的个人合法财产，包括物或者其他债权债务以及可以继承的其他财产权利，其客体具有多样复杂性。

证据保全有两种方式，既可以向人民法院申请，也可以由法院依职权主动采取保全措施。

在我国现行的体制下，地籍管理分为国家、省(区)、地(市)、县(市)四级，因此地籍管理信息系统的建设也对应的设定为四级，国家与省(区)侧重于宏观管理，市与县两级侧重于微观管理。

土地使用者的调查是指调查核实土地使用者名称、单位全称或户主姓名、单位性质、土地使用者通讯地址及联系电话，与土地使用者有行政、资产等关系的上级主管部门全称，土地使用者单位法定代表人等情况，并将调查结果填写在地籍调查表上。

D项，土地登记代理合同是主合同。