土地登记代理人历年真题和解答7辑

根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第八十九条的规定，执行对象为不动产的，由不动产所在地的基层人民法院受理。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第九条、第十条、第十一条规定，国有土地使用权的出让、租赁、划拨经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门作为代表实施。

根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本题中甲的行为已构成违约，虽然甲的违约不适用继续履行，但可要求其承担赔偿损失的违约责任。

本题涉及建筑物区分所有权中的共有的性质问题。依照《物权法》的相关规定，建筑区划内的道路除属于城镇公共道路的外，属于业主共有：建筑区划内的绿地除属于城镇公共绿地或明示属于业主的外，属于业主共有：而建筑区划内的车位应当首先满足业主的需要，占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，才属于业主共有。业主不能因放弃对共有部分的权利而不承担义务。建筑物区分所有中的共有权具有从属性，对该共有部分，共有人不得单独转让、不得抵押、不得请求分割、不得抛弃。区分所有人对于建筑物享有区分所有权，而非共同所有权。对于共有部分的修缮费用及其他负担，依照《物权法》第80条的规定，有约定的依照约定，没有约定或者约定不明的，由业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。故本题正确选项为D。

本题涉及物权的类型问题、物权的变动问题。有限责任公司的股权可以成为质权的客体，选项A正确。《物权法》第9条规定了法律另有规定的除外，并且规定依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，选项B错误。根据《物权法》第17条的规定，权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准，选项C错误。虽然我国《物权法》中包含占有篇，但通说认为占有仅是一种事实而非权利，选项D错误。因此，本题的答案为BCD。

当控制网外业观测结束后，即可进行控制网平差计算工作，计算步骤为：数据整理、边长改化、坐标计算、成果输出和归档。

根据《合同法》第六十八条规定，如果先履行合同方有证据证明对方经营状况严重恶化，先履行方有权行使不安抗辩权。在本题中，如果甲能够提供确切证据证明乙的经营状况严重恶化，甲可以援引不安抗辩权，中止履行合同，并及时通知乙。在乙未恢复履行能力并且未提供适当担保的情况下，甲可以解除合同。甲因为行使不安抗辩权而不履行合同债务，具有正当理由，其行为不构成违约，乙自然不能追究甲的违约责任。

以土地使用权作价出资与国有土地使用权授权经营，在作价后的土地使用权利的具体内容是不同的，包括获得权利的主体不完全相同以及权利的内容不同。

根据土地勘测定界的工作程序，勘测定界分为外业调查、外业测量、内业整理汇总三个主要阶段，因每个环节都有不同的侧重点，所以要分工明确，对于大型勘测定界项目要成立外业调查组、外业测量组和内业整理组。

本题涉及物权的变动问题。《物权法》第29条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。故丙在甲死亡时依据遗嘱取得房屋的所有权，不需要办理变更登记。物权请求权不受诉讼时效限制。《物权法》第31条规定，依继承享有不动产权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。本题答案为BCD。

解析法检查界址点坐标利用原控制点或新布设的控制点，用不低于原测量精度的方法，界址点点位允许误差是界址点点位中误差的2倍。

《合同法》坚持意思自治原则，双方当事人可以根据自己的意愿协商确定合同的形式，但是法律有特别规定的除外，《合同法》以不要式为原则，以要式为例外。按照《合同法》的规定，技术开发合同应当采取书面形式，故技术开发合同属于要式合同。要式合同中，合同的形式要件是合同成立的前提，欠缺形式要件的该合同不成立。

《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

我国《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，负有先履行义务的甲履行债务不符合约定，乙有权行使先履行抗辩权。

地籍细部测量是地籍测量的核心，主要测量每宗土地的权属界线、位置、形状及地类界线等。

《担保法》原先将最高额土地抵押的适用范围限定在借款合同上，但是《物权法》修正了《担保法》的该条规定，不再对最高额土地抵押的适用范围进行限制，为实践发展留出空间。

没有试题分析

土地承包经营权的客体是集体所有的或国家所有由集体使用的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源；土地承包经营权的主体要求是从事农业生产的集体组织或个人，是否为本集体经济组织的成员并无限制；承包经营权的目的就是从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他农业生产经营；《物权法》第一百二十六条规定，耕地的承包期为30年，草地的承包期为30年至50年等。

根据《国土资源部关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》规定，凡是土地家庭联产承包中未打破村民小组(原生产队)界线，不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给村民小组农民集体所有。

当事人提出管辖异议，应当在接到人民法院应诉通知之日起10日内以书面形式提出。对当事人提出的管辖异议，人民法院应当进行审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。

城市土地国有化原则是确定国家所有权客体必须坚持的基本原则。城市土地国有化是随着城市资本主义工商业的社会主义改造进行的，它包含以下两方面的含义：①城市市区即建成区的土地属于国家所有；②城市郊区中已经国家依法没收、征收、征购、征用为国有的土地属于国家所有。

地类调查时，依据全国统一的土地分类，利用地籍图、土地利用现状图或地形图上的有关土地利用类型界线，通过现场调查及实地判读，将用地范围内及其附近的各土地利用类型界线测绘或转绘在工作底图上，并标注三级土地利用类型编号。

根据《国家赔偿法》第三十九条的规定，赔偿请求人向赔偿义务机关请求赔偿的时效是两年。

土地使用者名称应与其营业执照或身份证等的记载一致。单位全称应为该单位公章全称。单位性质分为全民单位、集体单位、股份制企业、外资企业、个体企业或个人等。

以划拨方式取得的国有土地使用权转让、出租、抵押时必须补交土地出让金。

根据《物权法》的规定，担保物权分为三种，分别是抵押权，质权和留置权。土地承包经营权属于用益物权。

当事人可以约定在最高额土地抵押担保的债权确定前，最高额土地抵押权随部分债权的转让而转让。当事人的约定主要有以下两种情形：①部分债权转让的，土地抵押权也部分转让，原最高额土地抵押所担保的债权额随之相应减少。在这种情况下，转让的土地抵押权需要重新作土地抵押登记，原最高额土地抵押权需要作变更登记。②部分债权转让的，全部土地抵押权随之转让，未转让的部分债权成为无担保债权。

新增宗地界址点号的变更应分两种情况：①若新增宗地划归原街道、街坊内，新增界址点按原街坊编号原则编号；②若新增宗地属新增街道、街坊，其界址点号须按《城镇地籍调查规程》的规定编号。

BC两项的客体主要是动产，土地属于不动产，不能作为二者的客体。建设用地使用权是用益物权，不属于担保物权。

A项，土地登记卡以宗地为单位填写；土地归户卡以权利人为单位填写。

A项属于土地所有权的权属稳定性；C项属于权能分离性；D项属于主体特定性。我国法律禁止土地所有权进行交易，国家只能通过征收的方式将农村集体土地转变为国有土地。

台湾“民法”第八百三十二条规定，“称地上权者，谓以在他人土地上有建筑物或其他工作物，或竹木为目的而使用其土地之权。”

根据《划拨国有建设用地使用权管理暂行办法》第十九条的规定，出让国有建设用地使用权抵押后，出让国有建设用地使用权人仍是原土地使用权出让合同的当事人，仍受原出让合同的约束。

土地权属争议的申请人应提交书面申请书和有关的证据材料，即申请人负有举证的责任。申请人也可以委托代理人代为申请土地权属争议的调查处理。

根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第八条规定，企业改革涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：(一)继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；(二)国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；(三)在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；(四)国有企业改造或改组为国有独资公司的。

除ABCD四项外，设置界标的作用还包括：①防止权属调查、勘丈绘制宗地草图与地籍测量对界址点的判别差错；②有利于地籍的日常管理工作。

为了规范国有建设用地使用权协议出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，国土资源部令第21号规定：协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及国家规定应缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。低于最低价时国有建设用地使用权不得出让。

考查行政复议的审理。根据《行政复议法实施条例》第40条的规定，公民、法人或者其他组织对行政机关行使法律、法规规定的自由裁量权作出的具体行政行为不服申请行政复议，申请人与被申请人在行政复议决定作出前自愿达成和解的，应当向行政复议机构提交书面和解协议；和解内容不损害社会公共利益和他人合法权益的，行政复议机构应当准许。故A项的说法错误。

界址点成果表内容包括界址点号、坐标，如果外业测有高程，还包括每个界址点的高程。输出范围为宗地、街坊。

土地补偿费归土地所有权人所有，地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。征地补偿、安置费的分配，应经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。

根据《民法总则》第188条、第190条、第191条、第196条规定可知，D选项错误。

地籍数据具有空间性，即建立在一定的参考坐标系上，其所有信息都与特定的空间实体相联系，即空间数据既是城镇地籍信息的一部分，又是其他信息的依托。这是其与一般的管理信息系统(MIS)的主要区别。

建设用地使用权的特征主要体现在以下几个方面：①权利内容的特定性；②权能的差别性；③可以分层设立。在设立建设用地使用权时，应当有一个空间的范围限制。

因原房屋拆除、改建或者自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将建设用地使用权确定给实际土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回建设用地使用权。

参与原则是指行政相对人或其他利害相关人在行政程序中有权对行政行为发表意见并且使这种意见得到应有重视的原则。参与原则主要体现在行政相对人在行政程序上的权利，这些权利主要有：参与听证权、陈述权、申辩权、阅览卷宗权、复议申请权。

由于土地登记代理是以委托人的名义开展登记代理业务的，所以在开展土地登记代理过程中获得的收益，包括钱财、物品以及孽息等，应当及时交付给委托人。无论以委托人的名义还是以代理人自己的名义，或者由第三人取得的收益都应交付委托人。

空间实体包括界址点、界址线和宗地等，具有界址范围、位置、形状、面积、四至等明显的空间特征，通过赋以惟一标识码，就可关联所有办公数据、权属数据以及空间实体本身的属性数据，实现图形和属性之间的快速传递和互访。

B项，填写各项内容不得涂改，同一项内容划改不得超过两次，全表不得超过两处，划改处应加盖划改人员印章。

土地承包经营权是自然人和集体经济组织依法对集体所有或者国家所有由集体使用的土地所享有的承包经营的权利。在承包经营关系中，承包人应当按照合同的规定从事经营，不得擅自改变土地的使用目的，不得擅自在土地上建造建筑物和各种工作物。