21年房地产经纪人考试真题及答案7卷
发布时间：2021-07-24
21年房地产经纪人考试真题及答案7卷 第1卷
房地产开发企业在选择广告媒体时，应考虑的主要因素有（ ）。
A.广告计划
B.项目规模
C.销售进度
D.企业资金实力
E.广告策划流程
B.项目规模
C.销售进度
D.企业资金实力
E.广告策划流程
答案：A,B,C,D
解析：
不同的广告媒介不同，其广告费用、广告设计、广告策略和广告效果也不同。因此，广告宣传中，广告媒介的选择是十分重要的决策。需要对广告计划、项目特点、资金实力、销售进度等综合协调的基础上，确定广告媒介。
张某准备每年按相同的数额向银行存款，并打算在8年后达到10万元，假定银行存款年利率为5%，张某每年应向银行存款（ ）元。
A、 8460.49
B、 10472.18
C、 12500.00
D、 18468.19
B、 10472.18
C、 12500.00
D、 18468.19
答案：B
解析：
将来值转换为等额年金的计算公式为。
式中，A为等额年金，F为终值，i为利息，n为计息周期。则张某每年应向银行存入的存款为：
（100000×5%）÷[（1+5%）8－1]=10472.18（元）。
式中，A为等额年金，F为终值，i为利息，n为计息周期。则张某每年应向银行存入的存款为：
（100000×5%）÷[（1+5%）8－1]=10472.18（元）。
张某申请商业性个人住房贷款100万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用按月等额本息还款方式还款，张某每月应还款（ ）元。
A.9722.2
B.7922.9
C.9707.2
D.7907.9
B.7922.9
C.9707.2
D.7907.9
答案：D
解析：
等额本息还款的计算公式为：
式中，A为月还款额；P为贷款金额；i为贷款月利率；n为按月计算的贷款期限。题中，贷款月利息i＝5%/12，按月计算的贷款期限n＝15×12＝180（个月），代入公式得，张某每月应还款金额为：
式中，A为月还款额；P为贷款金额；i为贷款月利率；n为按月计算的贷款期限。题中，贷款月利息i＝5%/12，按月计算的贷款期限n＝15×12＝180（个月），代入公式得，张某每月应还款金额为：
相对于广告、人员推销和公共关系这几种推广方式而言，销售促进的突出优点是（ ）。
A.销售刺激直接，易引起消费者的注意与反应，易迅速产生效果
B.可信度高，易建立企业和房地产产品的形象
C.传播广泛，传播的信息规范，易控制
D.信息表达灵活，易与消费者沟通和建立关系
B.可信度高，易建立企业和房地产产品的形象
C.传播广泛，传播的信息规范，易控制
D.信息表达灵活，易与消费者沟通和建立关系
答案：A
解析：
促销是广告、人员推销、公共关系之外的旨在刺激消费者购买和提升销售效率的活动。房地产促销手段包括：打折、试住、送物业管理、送家具、送汽车、送教育等。促销只是一种短期激励行为，需要与其他促销手段相结合，目的在于在强化、补充或者支持整个促销计划，完成全部销售目标。
甲房地产经纪机构（以下称甲机构）是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员，张某具有房地产经纪人执业资格，王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间，5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长，而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇，有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天，张某接待了一位客户朱某，朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房，张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同，并对该办公用房进行了产权调查。(2011年真题)
甲机构在发展壮大后拟向房地产开发领域拓展的经营战略为（ ）。
甲机构在发展壮大后拟向房地产开发领域拓展的经营战略为（ ）。
A.聚焦战略
B.低成本战略
C.一体化成长战略
D.多样化战略
B.低成本战略
C.一体化成长战略
D.多样化战略
答案：C
解析：
一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势，使企业向深度和广度发展的一种战略。一体化成长战略有两种类型：①纵向一体化，如具有较强市场优势的房地产经纪机构，通过提供房地产经纪服务的配套服务，如代办贷款、协办房地产产权转让手续等，使其服务内容向纵深发展，或是向下游联合或兼并相关服务企业组成联合体，统一规划和发展。再如房地产经纪机构根据市场需要和自身的条件，充分发挥企业在市场研究、房地产产品设计、融资能力等方面的优势和潜力，进入房地产开发领域或与房地产开发企业合并，组建经济联合体，向上游拓展企业的业务。②水平一体化，是指房地产经纪机构兼并或联合同类同层次企业，通过规模经济加速发展的一种战略。
下列园林景观中，属于软质景观的是（ ）。
A、树木
B、墙体
C、铺地
D、栏杆
B、墙体
C、铺地
D、栏杆
答案：A
解析：
根据景观的基本成分可将其分为两类：①软景观，指软质的东西，如自然的树木、水体、和风、细雨、阳光、天空，以及人工植被、水流等仿自然景观，如修剪过的树木、抗压草皮、水池、喷泉等。②硬景观，指硬质的东西，主要是人造的设施，通常包括铺装、雕塑、凉棚、座椅、灯光、果皮箱等。
配电箱是建筑物中接受和分配电能的装置，按照安装方式划分的类型有（ ）。
A.明装
B.暗装
C.分层安装
D.落地柜式
E.在户外安装
B.暗装
C.分层安装
D.落地柜式
E.在户外安装
答案：A,B,D
解析：
配电箱是接受和分配电能的装置。其分类主要有：①根据用途不同，分为照明配电箱和动力配电箱；②根据安装形式不同，分为明装（挂在墙上或柱上）、暗装和落地柜式配电箱。
21年房地产经纪人考试真题及答案7卷 第2卷
预期投资收益率可以通过总投资回收年限计算，公式为（ ）。
A.预期投资收益率＝总投资额/总投资回收年限
B.预期投资收益率＝总投资回收年限/总投资额
C.预期投资收益率＝（总投资额÷总投资回收年限）/平均投资额
D.预期投资收益率＝（总投资额÷总投资回收年限）/总投资额
B.预期投资收益率＝总投资回收年限/总投资额
C.预期投资收益率＝（总投资额÷总投资回收年限）/平均投资额
D.预期投资收益率＝（总投资额÷总投资回收年限）/总投资额
答案：D
解析：
预期收益率是房地产企业通过房地产投资所要达到的最低收益率，是一个预期指标。预期投资收益率可以通过总投资回收年限计算，公式为：预期投资收益率＝（总投资额÷总投资回收年限）/总投资额×100%。其中，总投资回收年限可以是包括含建设期的投资回收年限，也可以是不含建设期的投资回收年限。
居住区规划总用地内的其他用地，包括（ ）。
A.居住区配套停车场
B.所有道路用地
C.其他单位用地
D.不可建设用地
E.公共绿地
B.所有道路用地
C.其他单位用地
D.不可建设用地
E.公共绿地
答案：C,D
解析：
居住区规划总用地包括居住区用地和其他用地两类。其中，其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配套建设的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
如果客户看房后对房源比较满意，希望与业主达成初步交易意向，此时可能向房地产经纪机构交纳一定数额的意向金，此时必须签署（ ）。
A.《房屋状况说明书》
B.《看房确认书》
C.《房屋买卖合同》
D.《买房确认书》
B.《看房确认书》
C.《房屋买卖合同》
D.《买房确认书》
答案：D
解析：
如果客户看房后对房源比较满意，希望与业主达成初步交易意向，此时可能向房地产经纪机构交纳一定数额的意向金，并委托房地产经纪人去跟业主商谈房屋价格等条款，并支付给经纪公司一部分服务费用。此时，客户支付的金额称作意向金。收取意向金时，必须签署《买房确认书》，由经纪机构向客户开具意向金收据。
共用题干
某房地产开发公司2007年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000㎡的房地产开发用地的土地使用权，于2009年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000㎡。张某于2008年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105㎡，价格为4500元/Ill2，付款方式为首付10万元，余款从移交日起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5%。
某房地产开发公司2007年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000㎡的房地产开发用地的土地使用权，于2009年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000㎡。张某于2008年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105㎡，价格为4500元/Ill2，付款方式为首付10万元，余款从移交日起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5%。
张某购买该套商品住房的实际总价为( )万元。
A:45.00
B:45.48
C:47.25
D:49.61
A:45.00
B:45.48
C:47.25
D:49.61
答案：B
解析：
执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价，下列关于价格计价的说法，正确的是（ ）。
A、逾期交付标的物的，遇价格下降时，按照新价格执行
B、逾期付款的，遇价格下降时，按照原价格执行
C、逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行
D、逾期提取标的物，遇价格上涨时，按照新价格执行
E、逾期交付标的物的，不论遇价格上涨或价格下降时，都按照平均价格执行
B、逾期付款的，遇价格下降时，按照原价格执行
C、逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行
D、逾期提取标的物，遇价格上涨时，按照新价格执行
E、逾期交付标的物的，不论遇价格上涨或价格下降时，都按照平均价格执行
答案：A,B,C,D
解析：
《合同法》第63条规定，执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。
甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）在某城市开设了多家连锁门店，采用计算机网络系统管理房源信息，建立客户数据库管理客户信息。张某看到甲公司在网络上发布的房源信息，看中了其中一套住房，但对该套住房出售价格有些不满意，于是到门店咨询。甲公司房地产经纪人李某接待了张某。
若房屋所有权人坚持不降低售价，李某说服张某接受房价的正确做法为（ ）。
若房屋所有权人坚持不降低售价，李某说服张某接受房价的正确做法为（ ）。
A.提供近期类似房屋成交案例供张某参考
B.突出该房屋在交通和配套设施方面的优势
C.故意营造多个客户抢购该房屋的竞争氛围
D.介绍资深注册房地产估价师为张某提供咨询服务
B.突出该房屋在交通和配套设施方面的优势
C.故意营造多个客户抢购该房屋的竞争氛围
D.介绍资深注册房地产估价师为张某提供咨询服务
答案：A,B
解析：
购买价格的撮合是交易撮合阶段最难的一个过程。在撮合过程中最主要的问题就是价格的磋商。房地产经纪人应该积极协调买卖双方的价差，说服购房人站在卖方的角度上分析其要价的理由，也要说服业主站在对方的立场上分析其出价的根据。房地产经纪人应该分析双方的价格心理底线，耐心地与买卖双方分别进行协商，最终使二者达成一致。
共用题干
2004年国家加强了对土地市场的治理整顿，国务院要求在8月31日前清理协议出让土地历史遗留项目。某开发商于2002年6月取得一块城市规划区内的国有土地使用权，土地使用权出让合同约定2002年10月动工，但至2003年8月31日前一直未动工。
2004年国家加强了对土地市场的治理整顿，国务院要求在8月31日前清理协议出让土地历史遗留项目。某开发商于2002年6月取得一块城市规划区内的国有土地使用权，土地使用权出让合同约定2002年10月动工，但至2003年8月31日前一直未动工。
如对该地块上的房屋进行拆迁，下列表述中不正确的有()。
A:开发商必须申请办理房屋拆迁许可证
B:必须委托专业拆迁单位实施拆迁
C:开发商必须与被拆迁人签订房屋拆迁协议后，方可拆迁
D:必须经拆迁行政裁决后，才能进入强制拆迁程序
A:开发商必须申请办理房屋拆迁许可证
B:必须委托专业拆迁单位实施拆迁
C:开发商必须与被拆迁人签订房屋拆迁协议后，方可拆迁
D:必须经拆迁行政裁决后，才能进入强制拆迁程序
答案：B
解析：
21年房地产经纪人考试真题及答案7卷 第3卷
甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）是一家知名的房地产经纪机构，吴某是甲公司的房地产经纪人。业主孙某委托甲公司以孙某名义销售自己的一处房产。吴某与孙某进行洽谈，最终甲公司同意为孙某销售其房产。随后，甲公司在一家报纸上刊登了有关孙某房产信息的广告。不久，刘某来到了甲公司要求购买孙某的房产，吴某接待了他。经过谈判，刘某和孙某在三天后签订了房屋买卖合同。
吴某在接待刘某时，正确的做法为（ ）。
吴某在接待刘某时，正确的做法为（ ）。
A.为客户刘某着想，向刘某承诺可以帮助把房价压低一些
B.了解刘某的购房要求，并进行详细记录
C.在刘某希望看房时，吴某要求刘某按公司规定交500元“看房费”
D.如果刘某没有提出看房的要求，吴某可以不带刘某去看房
B.了解刘某的购房要求，并进行详细记录
C.在刘某希望看房时，吴某要求刘某按公司规定交500元“看房费”
D.如果刘某没有提出看房的要求，吴某可以不带刘某去看房
答案：B
解析：
A项，房地产经纪人吴某应以委托人孙某价格的要求，与刘某进行商谈。C项，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。D项，吴某有义务带刘某去看房。
房地产价格中，一般把某种房地产在市场上的一般、平均水平价格称为（ ）。
A.成家价格
B.市场价格
C.单位价格
D.实际价格
B.市场价格
C.单位价格
D.实际价格
答案：B
解析：
市场价格简称市场价、市价，是指某种房地产在市场上的平均交易价格。一般商品的市场价格，通常是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数。
林某2005年6月向银行借款50万元购买了一套价格为80万元的商品房，林某家庭月收入1万元，月还款4100元，2011年3月还有贷款余额26.8万元，则偿还比率为( )。
A:41.00%
B:48.40%
C:53.60%
D:62.50%
B:48.40%
C:53.60%
D:62.50%
答案：A
解析：
企业所得税的征税对象不包括（ ）。
A.在中国境内设立机构、场所的非居民企业的境内所得
B.在中国境内未设立机构、场所的非居民企业的境内所得
C.在中国境内设立机构、场所的非居民企业与其机构、场所有实际联系的境外所得
D.在中国境内未设立机构、场所的非居民企业的境外所得
B.在中国境内未设立机构、场所的非居民企业的境内所得
C.在中国境内设立机构、场所的非居民企业与其机构、场所有实际联系的境外所得
D.在中国境内未设立机构、场所的非居民企业的境外所得
答案：D
解析：
企业所得税的征税对象包括：①居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税；②非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税；③非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。
房地产经纪机构在处理与社会的关系时，应遵循的规范不包括（ ）。
A.有意在委托人与其他房地产经纪机构和人员之间设置障碍，制造纠纷
B.配合监督检查
C.禁止误导社会公众、扰乱市场秩序
D.承担社会责任
B.配合监督检查
C.禁止误导社会公众、扰乱市场秩序
D.承担社会责任
答案：A
解析：
房地产经纪机构处理与社会关系的行为规范主要包括三方面：①禁止误导社会公众、扰乱市场秩序；②配合监督检查；③承担社会责任。A项属于房地产经纪机构采取不正当竞争行为的表现。
房地产经纪机构中，在连锁店(办事处)必须有( )名以上取得房地产经纪人执业资格并注册的房地产经纪人。
A:1
B:2
C:3
D:4
B:2
C:3
D:4
答案：A
解析：
关于房屋租赁，不正确的表述是（ ）。
A、房屋租赁期不得超过20年，超过20年的房屋租赁合同无效
B、租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年
C、出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意
D、承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意
B、租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年
C、出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意
D、承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意
答案：A
解析：
《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。承租人如需继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。
21年房地产经纪人考试真题及答案7卷 第4卷
田某是甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的注册房地产经纪人。田某接待了欲出售房产的胡某。经过详细的洽谈，田某代表甲机构同胡某签订了房地产销售代理合同，并通过多个渠道将信息发布出去。几天后，田某通知胡某，赵某欲购买该房。正在外地出差的胡某询问田某可否代理自己同赵某谈判，田某拒绝了，回答说交易谈判应由本人出面。胡某与赵某经过谈判，房屋最终以89万元成交。但在办理过户手续时，交易中心以该房屋还有租客为由，告知田某和胡某不能进行交易。田某认为交易中心工作人员故意刁难，因此与工作人员发生争执。胡某与承租人协商，承租人表示愿意以89万元的价格购买该房，事后赵某不得不将房地产出价提高到90万元才使承租人放弃购买权，从而购买了该房产。3个月后，该房屋完成了交易过户。田某按成交价的2%向胡某收取了佣金。又按成交价的1%向赵某收取了佣金。(2008年真题)
下列关于田某执业行为的表述中，正确的为（ ）。
下列关于田某执业行为的表述中，正确的为（ ）。
A.田某缺乏房地产经纪专业知识
B.田某在执业过程中缺乏一定的人际沟通技巧
C.田某在执业过程中没有做到尽职尽责
D.田某在执业过程中缺乏“自信”这一心理素质
B.田某在执业过程中缺乏一定的人际沟通技巧
C.田某在执业过程中没有做到尽职尽责
D.田某在执业过程中缺乏“自信”这一心理素质
答案：B,C
解析：
B项，田某与交易中心的工作人员发生争执，说明他缺乏一定的人际沟通技能。C项，在办理过户手续时，房屋里还有租客，说明田某没有做到尽职尽责。
房地产最高最佳使用分析不必考虑的是( )。
A:法律上允许
B:使用方便
C:能产生最高价值
D:自身物质条件可能
B:使用方便
C:能产生最高价值
D:自身物质条件可能
答案：B
解析：
2008年8月，冯某通过甲房地产经纪机构（以下称甲机构）的居间服务购买了一套80m2的二手住宅，2008年9月委托甲机构办理了二手房抵押贷款，2008年10月又委托甲机构代理对外租赁。甲机构的房地产经纪人陈某找到承租人褚某并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租赁期为3年。2011年3月，冯某委托甲机构代理出售该住房，同年4月该套住宅按照市场价转售给卫某，并办理了房屋登记手续。卫某因结婚急等装修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。(2011年真题)
冯某出租房屋应缴纳的税为（ ）。
冯某出租房屋应缴纳的税为（ ）。
A.个人所得税
B.增值税
C.土地增值税
D.房产税
B.增值税
C.土地增值税
D.房产税
答案：A,B,D
解析：
A项，财产租赁所得，应纳个人所得税。BD项，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收增值税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。C项，土地增值税是对有偿转让国有建设用地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。
某建筑物的建筑面积100㎡，单位建筑面积的重置价格为500元/㎡，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。若采用直线法计算，该建筑物的年折旧额为( )元。
A:15000
B:25100
C:15833
D:34167
B:25100
C:15833
D:34167
答案：C
解析：
在成熟的房地产市场中，（ ）是房地产业的主体。
A.房地产咨询业
B.房地产开发经营业
C.物业管理业
D.房地产经纪业
B.房地产开发经营业
C.物业管理业
D.房地产经纪业
答案：D
解析：
随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业居房地产业的主体地位。
房地产经纪信息管理的原则不包括（ ）。
A、加强房地产经纪信息的传播性
B、重视房地产经纪信息的系统性
C、提高房地产经纪信息的时效性
D、促进房地产经纪信息的网络化
B、重视房地产经纪信息的系统性
C、提高房地产经纪信息的时效性
D、促进房地产经纪信息的网络化
答案：A
解析：
房地产经纪信息管理的原则包括：①重视房地产经纪信息的系统性；②加强房地产经纪信息的目的性；③提高房地产经纪信息的时效性；④实现房地产经纪信息的共享性，计算机网络技术的发展为房地产经纪信息的共享提供了手段。
土地一般是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间，其空间范围可分为（ ）3层。
A.地表
B.地壳
C.地上空间
D.地下空间
B.地壳
C.地上空间
D.地下空间
答案：A,C,D
解析：
土地一般是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间，它不是平面的，而是三维立体的，其空间范围可分为以下3层：①地球表面，简称地表；②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。
21年房地产经纪人考试真题及答案7卷 第5卷
对房地产经纪信息筛选的目的是（ ）。
A.删除无用的信息
B.增加信息的数量
C.增强信息的可信度
D.将信息整理归类
B.增加信息的数量
C.增强信息的可信度
D.将信息整理归类
答案：A
解析：
筛选是指对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选。在挑选的过程中，既要考虑到当前的需要，又要考虑到以后的需要。在考虑当前需要时主要考虑信息的深度，而后者则主要考虑信息的广度。通过筛选，可以减少信息的数量，将无用信息删除，将有用信息保留，这样既可以减少后续整理加工的工作量，又可以减少以后查询所需的时间。
房源信息公盘制的优点是（ ）。
A、保障了收集房源信息的房地产经纪人利益，有利于提高其收集房源信息的积极性
B、信息有效利用率更高、流通更快速
C、房源信息不易外泄
D、避免房地产经纪人出现“留盘”行为
B、信息有效利用率更高、流通更快速
C、房源信息不易外泄
D、避免房地产经纪人出现“留盘”行为
答案：B
解析：
公盘制是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。公盘制的优点表现在信息完全共享有利于新入职的经纪人进入工作状态，经纪人可以快速联系匹配到的房源业主并及时带看，从而大大提高工作效率，因为无需再通过持盘经纪人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速；强调团队合作多劳多得，一般公盘制会对经纪人业务动作细分，房源开发、钥匙委托、独家委托、磋商促成等可能由不同经纪人完成上述作业，而在佣金分配上只要为该房源的交易付出贡献的均可以按照贡献分到一定比例的佣金。其缺点主要是不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为，房源信息较容易外泄；可能出现有的房源信息多个经纪人同时在跟进，造成重复作业和对业主的骚扰，也容易导致员工内部利益冲突。
共用题干
某市土地储备中心准备拍卖一块城市中心区的空地，规划用途为商住两用，A房地产开发公司准备竞标开发。
某市土地储备中心准备拍卖一块城市中心区的空地，规划用途为商住两用，A房地产开发公司准备竞标开发。
若开发的项目总面积为6000m2，固定总成本为1200万元，单位变动成本为2000元m2，销售税费率为10%，发展商的目标利润为1000万元，则该项目全部销售出去的保本价格和目标利润销售价格分别为( )元/m2。
A:4400，4620
B:4444，4620
C:4444，6296
D:4400，6296
A:4400，4620
B:4444，4620
C:4444，6296
D:4400，6296
答案：C
解析：
下列有关房地产经纪职业道德说法不正确的是( )。
A:房地产经纪职业道德是房地产经纪行业的道德规范，是这一行业共同认可并拥有的思想观念、情和行为习惯的总和
B:房地产经纪职业道德的主要内容是职业良心、职业责任感和执业理念
C:房地产经纪职业道德与房地产经纪有关规范、行业规范的作用一样
D:房地产经纪职业道德要比房地产经纪有关规范、行业规范更有强制力
E:房地产经纪人员职业道德的基本要求主要体现在职业良心、职业责任感和执业理念三方面
B:房地产经纪职业道德的主要内容是职业良心、职业责任感和执业理念
C:房地产经纪职业道德与房地产经纪有关规范、行业规范的作用一样
D:房地产经纪职业道德要比房地产经纪有关规范、行业规范更有强制力
E:房地产经纪人员职业道德的基本要求主要体现在职业良心、职业责任感和执业理念三方面
答案：B,C,D
解析：
房地产经纪信息直接作用于房地产经纪活动的过程之中，而这种活动是人们有意识、有目的的自觉行为，因此它具有比其他信息更明显的（ ）特征。
A、目的性
B、专业性
C、时效性
D、操作性
B、专业性
C、时效性
D、操作性
答案：A
解析：
房地产经纪信息直接作用于房地产经纪活动的过程之中，而这种活动是人们有意识、有目的的自觉行为，因此它具有比其他信息更明显的目的性特征。房地产经纪信息管理，包括搜集、加工、整理和利用都应围绕房地产经纪活动的目的而展开。只有这样，才能节约房地产经纪信息的获取成本，提高房地产经纪机构的经济效益。
共用题干
甲房地产经纪机构(以下称甲机构)是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员.张某具有房地产经纪人执业资格，王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间，5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长，而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇，有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天，张某接待了一位客户朱某，朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房，张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同，并对该办公用房进行了产权调查。
甲房地产经纪机构(以下称甲机构)是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员.张某具有房地产经纪人执业资格，王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间，5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长，而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇，有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天，张某接待了一位客户朱某，朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房，张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同，并对该办公用房进行了产权调查。
张某在对该办公用房的产权调查环节应着重关注的问题为( )。
A:该办公用房权属的类别和范围
B:该办公用房的产权是否完整，是否有纠纷，是否有其他权利设定
C:相邻房屋的物业类型和权属情况
D:该办公用房产权的登记情况
A:该办公用房权属的类别和范围
B:该办公用房的产权是否完整，是否有纠纷，是否有其他权利设定
C:相邻房屋的物业类型和权属情况
D:该办公用房产权的登记情况
答案：A,B,D
解析：
房地产经纪服务合同的风险防范措施有（ ）。
A.签订合同前房地产经纪人员与委托人要充分协商
B.使用双方协商制定的合同文本
C.明确经纪服务的方式
D.明确经纪服务合同履行与交易合同履行的关系
E.尽到积极调查审核的义务
B.使用双方协商制定的合同文本
C.明确经纪服务的方式
D.明确经纪服务合同履行与交易合同履行的关系
E.尽到积极调查审核的义务
答案：A,C,D,E
解析：
房地产经纪服务合同的风险防范措施包括：①签订合同前要充分协商。房地产经纪人员要向委托人解释清楚房地产经纪服务的有关条款，对于服务事项、服务费用标准、费用支付节点、违约责任等关键内容要在签订合同前应进行充分协商，双方对各项主要事项达到一致的情况下，才能签订合同。②使用规范的合同文本。③明确经纪服务合同履行与交易合同履行的关系。房地产经纪基本服务完成的标志是房地产交易合同的签订，但签订交易合同并不意味着交易能顺利完成。④尽到积极调查审核的义务。如果房地产经纪机构未尽到积极调查、审核，如实报告的义务。即使房地产经纪服务合同未对这些义务做明确约定，一旦发生交易纠纷，房地产经纪机构也要承担相应的责任。
21年房地产经纪人考试真题及答案7卷 第6卷
关于诉讼时效的表述，下列选项正确的有（）。
A.当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但法律规定的有些债权请求权不适用诉讼时效的规定
B.当事人不能约定延长或缩短诉讼时效期间，也不能预先放弃诉讼时效利益
C.当事人未提出诉讼时效抗辩的，法院不应对诉讼时效问题进行阐明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判
D.债权人起诉，法院在确认诉讼时效届满的情况下，应驳回其诉讼请求，即债权人丧失起诉权和胜诉权
B.当事人不能约定延长或缩短诉讼时效期间，也不能预先放弃诉讼时效利益
C.当事人未提出诉讼时效抗辩的，法院不应对诉讼时效问题进行阐明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判
D.债权人起诉，法院在确认诉讼时效届满的情况下，应驳回其诉讼请求，即债权人丧失起诉权和胜诉权
答案：A,B,C
解析：
本题考核诉讼时效制度。（1）当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：支付存款本金及利息请求权等；A正确。（2）当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可；B正确。（3）当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判；C正确。（4）诉讼时效期间的经过，不能影响债权人提起诉讼，即不丧失起诉权；债权人起诉后，法院在确认诉讼时效届满的情况下，应（判决）驳回其诉讼请求，即债权人丧失胜诉权；D项错误。
房地产经纪活动存在的原因不包括（ ）。
A、房地产交易需要签订书面合同
B、房地产具有特殊性
C、房地产交易具有复杂性
D、房地产市场具有信息不对称性
B、房地产具有特殊性
C、房地产交易具有复杂性
D、房地产市场具有信息不对称性
答案：A
解析：
房地产经纪的必要性的原因有：①房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少；②房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少；③房地产信息的不对称性决定房地产经纪必不可少。
未竣工的房地产项目进入市场销售需要符合（ ）条件。
A.封顶
B.验收
C.预售
D.规划
B.验收
C.预售
D.规划
答案：C
解析：
房地产项目进入市场销售，首要条件是需要符合预售条件。房地产开发商要根据国家和地方的法律法规，办理商品房销售（预售）许可证。
下列行为中，属于违反商品房销售管理规定的行为有（ ）。
A:房地产开发公司委托房地产经纪机构销售竣工商品房
B:房地产开发公司返本销售商品房
C:房地产开发公司将验收不合格的商品房擅自交付使用
D:房地产经纪机构代理销售不符合销售条件的商品房
E:房地产开发公司委托没有资格的房地产中介机构代理销售商品房
B:房地产开发公司返本销售商品房
C:房地产开发公司将验收不合格的商品房擅自交付使用
D:房地产经纪机构代理销售不符合销售条件的商品房
E:房地产开发公司委托没有资格的房地产中介机构代理销售商品房
答案：B,C,D,E
解析：
房地产经纪机构向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响，从而（ ）。
A.降低交易的成本
B.维护客户的合法权益
C.保障交易的安全
D.加强交易监管
B.维护客户的合法权益
C.保障交易的安全
D.加强交易监管
答案：B
解析：
房地产经纪作为市场中介，通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响。帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。
2014年1月，A房地产开发公司征用B乡基本农田以外的耕地25hm2，拟建一经济适用住房小区，支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费等共计2000万元，2014年6月A公司将项目整体转让给C公司，C公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5hm2的土地用于开发商品住宅，其余仍用于经济适用住房的开发，并按规定补交了800万元的地价。C公司采取先建商品住宅的方式开发，当商品住宅建设一段时间后，C公司用在建工程（建筑物的价值约为3000万元）作抵押从甲建行获得了一部分资金，2014年9月，C公司开始预售该商品住宅。2015年6月，王某从C公司手中购得一套经济适用住房。
C公司调整开发方案应（ ）。
C公司调整开发方案应（ ）。
A、 调整土地使用权出让金
B、 向规划部门提出改变土地使用性质的申请
C、 签订土地使用权出让合同
D、 取得原土地出让方同意
B、 向规划部门提出改变土地使用性质的申请
C、 签订土地使用权出让合同
D、 取得原土地出让方同意
答案：A,B,D
解析：
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
在房屋买卖合同签订的过程中，房地产经纪人需要认真审查的证件不包括（ ）。
A、房产证
B、土地证
C、户口簿
D、工作证
B、土地证
C、户口簿
D、工作证
答案：D
解析：
房地产经纪人需要认真审查的证件包括：不动产权证（房屋所有权证、国有土地使用权证）、身份证、户口簿、结婚证（或离婚证）、工商营业执照、委托书等必要证件；房地产经纪机构也应出示相关资质证书，经纪人出示经纪人资格执业证书。
21年房地产经纪人考试真题及答案7卷 第7卷
房地产经纪信息管理的原则有（ ）。
A.强化房地产经纪信息的垄断性
B.加强房地产经纪信息的目的性
C.提高房地产经纪信息的时效性
D.重视房地产经纪信息的系统性
E.实现房地产经纪信息的共享性
B.加强房地产经纪信息的目的性
C.提高房地产经纪信息的时效性
D.重视房地产经纪信息的系统性
E.实现房地产经纪信息的共享性
答案：B,C,D,E
解析：
房地产经纪信息管理的原则包括：①重视房地产经纪信息的系统性；②加强房地产经纪信息的目的性；③提高房地产经纪信息的时效性；④实现房地产经纪信息的共享性。
担保物权消灭的情形包括()。
A:债务人限制担保物权
B:担保物权未发生效力
C:主债权消灭
D:担保物权实现
E:债权人放弃担保物权
B:担保物权未发生效力
C:主债权消灭
D:担保物权实现
E:债权人放弃担保物权
答案：C,D,E
解析：
下列关于物权的表述中，正确的有（ ）。
A、物权具有优先效力
B、任何情况下的物权均优先于债权
C、物权的设定必须公示
D、不动产物权的公示方式是登记
E、动产物权的公示方式是占有
B、任何情况下的物权均优先于债权
C、物权的设定必须公示
D、不动产物权的公示方式是登记
E、动产物权的公示方式是占有
答案：A,C,D,E
解析：
B项，物权和债权并存时，无论是物权成立于债权之前还是之后，物权都优先于债权。但物权优先于债权也有例外，如《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
根据SWOT分析制订出的( )是一种最理想的对策，是处在最为顺畅的情况下十分乐于采取的对策。
A:最小与最小对策
B:最大与最大对策
C:最大与最小对策
D:最小与最大对策
B:最大与最大对策
C:最大与最小对策
D:最小与最大对策
答案：B
解析：
共用题干
小王、小章、小孙三人拟发起设立一家合伙制的房地产经纪机构。小王、小章二人均为考试合格取得《房地产经纪人执业资格证书》人员，小孙仅取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，但小王、小章二人考虑到小孙的业务开拓能力极强，还是准备将小孙吸收为合伙人，共同发起设立合伙制的房地产经纪机构。该机构的出资总额为人民币50万元，其中小王以现金出资10万元;小章以房屋出资作价15万元;小孙出资25万元，其中现金出资10万元，以成立该机构办理手续的劳务、装修办公用房的劳务以及小孙第1年的业务开拓的劳务作价15万元。该机构成立后，小孙将担任业务拓展部经理，具体负责经纪业务的开拓和合同的审查、签订工作。
小王、小章、小孙三人拟发起设立一家合伙制的房地产经纪机构。小王、小章二人均为考试合格取得《房地产经纪人执业资格证书》人员，小孙仅取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，但小王、小章二人考虑到小孙的业务开拓能力极强，还是准备将小孙吸收为合伙人，共同发起设立合伙制的房地产经纪机构。该机构的出资总额为人民币50万元，其中小王以现金出资10万元;小章以房屋出资作价15万元;小孙出资25万元，其中现金出资10万元，以成立该机构办理手续的劳务、装修办公用房的劳务以及小孙第1年的业务开拓的劳务作价15万元。该机构成立后，小孙将担任业务拓展部经理，具体负责经纪业务的开拓和合同的审查、签订工作。
设立以公司形式的房地产经纪机构，应当有( )名以上持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的专职人员。
A:2
B:3
C:4
D:5
A:2
B:3
C:4
D:5
答案：B
解析：
下列关于抵押贷款还款方式的表述中，错误的是（ ）。
A.等额本息还款方式可以准确掌握每月的还款额
B.等额本息还款方式适合购房资金宽裕的借款人
C.等额本金还款方式适合初期还款能力较强的借款人
D.等额本金还款方式适合打算提前还贷的借款人
B.等额本息还款方式适合购房资金宽裕的借款人
C.等额本金还款方式适合初期还款能力较强的借款人
D.等额本金还款方式适合打算提前还贷的借款人
答案：B
解析：
银行抵押贷款常用的还款方式包括：①等额本息还款法，每月以相等的金额偿还本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人可准确掌握收支预算。适合资金不宽裕的购房者。②等额本金还款法，每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清。这种还款方式下，还款初期月还款额较等额本息还款法略高，但可节省整体利息支出。适合打算提前还贷者或当前收入尚可的中年人或公司。
共用题干
赵某将自己的一套八成新普通商品住房出售给李某，并签订了房屋买卖合同。李某是刚毕业两年的外地大学生，第一次购买住房。双方在合同中写明，买方按4 000元/m2的价格支付给卖方，买卖中涉及的税费均由买方承担。按规定，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。根据以上内容，回答96~100题。
赵某将自己的一套八成新普通商品住房出售给李某，并签订了房屋买卖合同。李某是刚毕业两年的外地大学生，第一次购买住房。双方在合同中写明，买方按4 000元/m2的价格支付给卖方，买卖中涉及的税费均由买方承担。按规定，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。根据以上内容，回答96~100题。
按照房地产流转次数分类，赵某和李某双方发生交易的市场属于（ ）。
A:二手房市场
B:存量房市场
C:房地产二级市场
D:住房二级市场
A:二手房市场
B:存量房市场
C:房地产二级市场
D:住房二级市场
答案：A,B,D
解析：
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