2021房地产经纪人历年真题和解答6辑

发布时间:2021-07-01

2021房地产经纪人历年真题和解答6辑 第1辑


签订《房地产经纪服务合同(房屋出售)》前,出售共有房屋的委托人应向房地产经纪机构提供( )。

A.委托人的收入证明
B.委托人的学历证明
C.共有权人同意出售的书面证明
D.委托人的婚姻证明

答案:C
解析:
房地产经纪服务合同;
房屋出售委托人的代理人办理房屋出售事宜的,应提供合法的授权委托书;房屋属于有限责任公司、股份有限公司所有的,应提供公司章程、公司的权力机构审议同意出售房屋的合法书面文件;房屋属于共有的,应提供房屋共有权人同意出售房屋的书面证明。


在正常使用下,下列符合施工单位对房屋建筑工程的最低保修期限规定的有()。

A:屋面防水为3年
B:设备安装为2年
C:供冷系统为2个供冷期
D:电气系统为2年
E:装修工程为2年

答案:B,C,D,E
解析:
本题考核的知识点为房屋建筑工程质量保修期限。在正常使用下,房屋建筑工程的最低保修期限为:(1)地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(3)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(4)电气系统、给排水管道、设备安装为2年;(5)装修工程为2年。


交通污染源中,其主要污染物为( )。

A:碳氢化合物
B:二氧化碳
C:氮氧化物
D:硫氧化物
E:含铅污染物

答案:A,C,E
解析:


下列关于建筑物折旧年限法内容的表述中,正确的有(  )。

A、建筑物的有效年龄可能短于其实际年龄
B、直线法是建筑物折旧中常用的方法
C、房地产当前的价值通常基于其历史价格
D、建筑物的剩余自然寿命是建筑物自然寿命减去有效年龄后的寿命
E、建筑物的经济寿命是从建筑物开工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间

答案:A,B,C
解析:
D项,建筑物的剩余寿命分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是指建筑物自然寿命减去实际年龄之后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是指建筑物经济寿命减去有效年龄之后的寿命。E项,筑物的经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间,从建筑物竣工之日起到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。


下列有关房源信息推荐的表述,正确的是(  )。

A.房源推荐只能在公盘制的情况下存在
B.房源推荐只能在私盘制的情况下存在
C.采用一般推荐方式的,卖方代理经纪人一般获得该笔业务成交总佣金的80%
D.房源推荐根据推荐后的操作方式可以分为“一般推荐”和“合作推荐”两种

答案:D
解析:
AB两项,在公盘制的房地产经纪机构里因为信息完全共享,并不需要再采取内部推荐方式进行合作。因此内部的推荐合作一般存在于采用私盘制或混合制信息管理制度的房地产经纪机构。CD两项,内部推荐合作可以分为“一般推荐”和“合作推荐”两种,其中,一般推荐是指业主受托经纪人将房源信息(连同业主联系方式)推荐给其他区域的门店经纪人全程服务,成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣15%~25%。


2021房地产经纪人历年真题和解答6辑 第2辑


关于经纪、行纪、经销以及包销之间的区别,表述正确的有(  )。

A、 经纪同交易主体之间是以自己的名义进行活动
B、 经销同交易标的之间是不占有交易标的
C、 行纪同交易主体之间是以自己的名义进行活动,但行为受到一定的限制
D、 经纪报酬的形式是差价+酬金
E、 包销同交易标的之间是不占有交易标的

答案:C,E
解析:
A项,经纪活动的主体同交易主体之间的关系是以交易标的所有者的名义进行活动;B项,经销的主体直接参与交易,对交易标的具有所有权,即是占有交易标的;D项,经纪报酬的形式是佣金,行纪的特殊形式(包销)的报酬形式是差价+酬金。经纪、行纪、经销以及包销几个概念的区别如表2所示。
表2 经纪、行纪、经销以及包销几个概念的区别


仲女士委托乙房地产经纪公司为其承租一套新建商品房,房地产经纪公司指派资深房地产经纪人员小张为仲女士提供房地产经纪服务,小张与仲女士签订了委托合同。仲女士与乙房地产经纪机构应签署的房地产经纪服务合同类型是(  )。

A.存量房买卖合同
B.房屋出售经纪服务合同
C.房屋购买经纪服务合同
D.房屋承租经纪服务合同

答案:D
解析:
选择房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同的类型,应当根据委托人的委托事项或服务内容确定。委托人作为房地产权利人委托出售、出租房地产的,应当签订房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同;委托人作为求购、求租人的,应当签订房屋购买经纪服务合同、房屋承租经纪服务合同。本案例中,仲女士委托乙房地产经纪公司为其购买一套新建商品房,因此应签署房屋购买委托合同。


房地产电视广告的优点主要有(  )。

A:传播面广
B:影响力大
C:诉求力强
D:制作成本低
E:专业适应性强

答案:A,B,C
解析:


共用题干
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)从事新建商品房代理销售业务,2005年10月,该公司承接了乙房地产开发公司(以下简称乙公司)的一个楼盘的预售业务。2006年6月,小马购买了其中的一套住宅,该住宅合同建筑面积为150m2,单价8000元/m2。但在按照《商品房买卖合同示范文本》(建住房[2000]200号文)签订合同时,由于甲公司的房地产经纪人宋小姐的操作失误,致使小马多支付房款7万元。小马事后发现了这一错误,拿回了多支付的房款并获得了相应赔偿。2007年5月,该楼盘交房,小马所购住宅的实测建筑面积为145m2

宋小姐在销售商品房过程中,因计算错误给小马造成了损失,下列表述中正确的为( )。
A:小马直接向宋小姐追究责任
B:小马直接向乙公司追究责任
C:小马直接向甲公司追究责任,并由乙公司进行赔偿
D:小马同时向甲公司和宋小姐追究责任

答案:D
解析:


针对写字楼项目紧邻区域企业客户应采取的销售策略不包括(  )。

A.注重外围包装展示
B.突出写字楼高端配置、低运营成本
C.突出区域发展潜质与高性价比
D.区域写字楼稀缺性

答案:A
解析:
写字楼项目中的客户销售策略,通常是基于锁定的目标客户群,结合相应推广渠道,形成针对细分客户类型的有效诉求点及销售解决方案。针对写字楼项目紧邻区域企业客户的有效诉求点或销售解决方案为:①突出区域发展潜质与高性价比;②区域写字楼稀缺性;③突出写字楼高端配置、低运营成本。


2021房地产经纪人历年真题和解答6辑 第3辑


某房地产开发公司拟开发一商品住宅楼,2012年6月末以337.50万元的熟地价格取得土地使用权,于2013年5月末开发完成并全部售出。该住宅占地总面积2250m2,建筑楼层为6层,钢筋混凝土框架结构,总建筑面积3060m2。根据开发建设进度并经房产行政主管部门批准,该房地产开发公司在2003年8月末开始预售该商品住房。

该地块的建筑密度为( )。

A.0.17
B.0.23
C.0.74
D.1.36

答案:B
解析:
建筑密度又称建筑覆盖率,是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率,即:



所以,该地块的建筑密为:3060÷6÷2250×100%=23%。


某建筑物建筑面积210m2,单位面积重置价格为1200元/m2,经判定其有效经济年数为10年,剩余经济寿命30年,自然寿命45年,残值率5%,该建筑物的现值为(  )元

A、189000
B、192150
C、198800
D、201600

答案:C
解析:
已知:C=1200×210=252000(元),R=5%,N=45年,t=10年,则建筑物现值为:



式中,V表示建筑物的现值,Et表示有效年龄为t年的建筑物折旧总额,C表示建筑物的重新购建价格,R表示残值率,N表示建筑物的经济寿命,t表示有效经济年限。


在商圈调查中,( )是使用最多的方式,也是最主要、最有效的方式。

A.现场勘查法
B.访谈法
C.问卷调查
D.电话咨询

答案:A
解析:
房地产经纪人进行商圈调查时,主要采用以下三种方法:①现场勘查法;②访谈法;③其他方式。其中,现场勘查是商圈调查使用最多的方式,也是最主要、最有效的方式。


关于小产权房的表述错误的是(  )。

A、 产权权能不完整或权能行使受限制
B、 属于违法建设和销售的房屋
C、 无法进行上市交易、办理房屋登记、抵押、继承
D、 国家支持部分城市进行小产权房建设和入市流转

答案:D
解析:
小产权房是指在我国很多大中型城市及其近郊,出现的以城中村改造、新农村建设、农民新居工程、旧城改造、城乡统筹发展等名义,未经依法征地、规划、审批等程序,由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后在集体土地上自行开发建设并向社会公开出售的产权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房。小产权房属于违法建设和销售的房屋,依法不能上市交易、办理房屋登记、抵押、继承。针对违规建设和入市流转的小产权房,国务院及有关部门先后颁发了一系列法规和政策文件,要求各地对其坚决制止、依法严肃查处。@##


除房地产居间与房地产代理外,(  )也被一部分房地产业内人士视为房地产经纪活动的一种特殊形式。

A.房地产拍卖
B.房地产租赁
C.房地产抵押
D.房地产投资

答案:A
解析:
房地产拍卖,即商品拍卖机构以拍卖形式代理委托人与他人达成房地产交易的一种中介服务,因其活动主体的原因,目前在我国法律框架下并不属于房地产经纪的范畴。但由于房地产拍卖的服务性质本质上属于房地产经纪,因此,我国从事拍卖房地产的商品拍卖机构通常也会配备若干名具有房地产经纪专业人员职业资格的人员,以保证这一服务的专业性。


2021房地产经纪人历年真题和解答6辑 第4辑


某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地,用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售,则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为( )。

A.47年
B.67年
C.70年
D.无限年

答案:B
解析:
国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定,居住用地的国有土地使用权出让最高年限为70年,减去3年的建设时间,买受人获得的该宗土地使用权限为67年。


共用题干
孙某出国留学前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某.在办理了交易过户有关手续后,刘某向甲银行申请抵押贷款并获准,得到贷款50万元,半年后又将该房屋抵押给乙银行,得到贷款10万元.在抵押期间,未经甲、乙银行同意,刘某便将该房屋出租给陈某,但将抵押事实书面告知了陈某.刘某贷款还款期到后,因炒股失败无力归还贷款,此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未界满.

债务履行期满后刘某无力归还贷款,则甲、乙银行有权().
A:占用该抵押房屋
B:扣押该抵押房屋
C:与刘某协议变卖该抵押房屋
D:请求人民法院拍卖该抵押房屋

答案:C,D
解析:


以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的,所担保债务的履行期限不得超过( )。

A.剩余年限
B.已经使用年限
C.法律规定的使用年限
D.出让合同规定的使用年限

答案:A
解析:
以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的,所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。


以下关于个人住房贷款的说法中,正确的有( )。

A.偿还比率通常为借款人的月偿还额占借款人家庭年收入的比率
B.贷款余额是指分期还款的贷款在经过一段时期的还款之后尚未偿还的贷款本息数额
C.贷款成数是指贷款金额占抵押房地产价值的比率
D.贷款额度可以超过按照最高偿还比率计算出的金额
E.在个人住房贷款中,住房的寿命越短,贷款期限会越短

答案:C,E
解析:
A项,在个人住房贷款中,偿还比率通常为借款人的月偿还额占借款人家庭月收入的比率。B项,贷款余额是指分期还款的贷款在经过一段时期的还款之后尚未偿还的贷款本金数额。D项,贷款额度又称贷款限额。贷款人一般会用不同的指标,对借款人的贷款金额做出限制性规定,例如:①贷款金额不得超过某一最高金额;②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额;③贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的,以申请金额作为贷款金额;当申请金额超过以上任一限额的,以其中的最低限额作为贷款金额。


房地产分支机构承接业务时,应当以(  )的名义承接业务。

A.设立该分支机构的房地产经纪机构
B.该分支机构
C.承接完成业务的房地产经纪人本人
D.房地产经纪行业学会

答案:A
解析:
房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构的名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。房地产经纪机构承接业务和房地产经纪人员承办业务,必须符合其所从事业务的执业标准和能力。房地产经纪机构承接经纪业务,应当与当事人签订书面房地产经纪服务合同,并应尊重委托人的选择,优先选用房地产管理部门或房地产经纪行业制定的或者推荐使用的房地产经纪服务合同示范文本。


2021房地产经纪人历年真题和解答6辑 第5辑


甲房地产开发企业委托乙房地产经纪机构代理销售其开发建设的一居住小区,该小区共有4幢欧式住宅楼,层数分别为20层,25层,31层和32层,建筑面积分别为18000m2,25000m2,35000m2,38000m2。基底面积分别为900m2,1000m2,1100m2,1200m2。居住小区内建有喷泉、假山、草坪灯、景观亭、名人雕像等。乙房地产经纪机构为调查市场状况,对前来售楼咨询的消费者进行了问卷调查,10天内共收回调查问卷516份,调查结果显示,有449人有购房意向。同期当地人民银行调查报告,显示近期有购房意向的人数比例为24%。
该居住小区中,每幢住宅楼设置的电梯数不应当少于(  )台。

A、1
B、2
C、3
D、4

答案:B
解析:
在住宅中,为满足日常使用,设置电梯应符合以下要求:①7层及7层以上的住宅,必须设置电梯,电梯应在设有户门和公共走廊的每层设站;②12层及12层以上的住宅,每幢楼设置电梯不应少于2台,其中应设置一台可容纳担架的电梯;③电梯不应紧邻卧室布置,当受条件限制,不得不紧邻兼起居的卧室布置时,应采取隔声、减振的构造措施。


在城市大气污染中,一氧化碳含量最多,它无色、无味,可以使人体组织缺氧、头痛、恶心甚至昏迷,这种有害污染气体大部分来自(  )。

A:钢铁企业
B:化工企业
C:建筑工业扬尘
D:汽车尾气

答案:D
解析:


共用题干
某房地产经纪人需要了解甲办公楼在2010年9月11日的正常价格。已知案例Ⅰ的成交价格为2100元/m2,比正常情况高2%,其他因素与甲办公楼基本一致;案例Ⅱ房地产的市场年净租金收入为230元/m2,其收益倍数为9,其他因素与甲办公楼基本一致;案例Ⅲ的成交时间是在2010年9月3日,其个别因素比甲办公楼优3%,成交价格为2300元/m2,其他因素与甲办公楼基本一致。

从案例I、Ⅱ、Ⅲ推知,甲办公楼的单价为( )元/m2
A:2300
B:2233.01
C:2120.61
D:2058.82

答案:C
解析:


以办公为主要用途的小面积办公空间,多设置独立卫生间,适合于小型企业办公需求,运营成本相对于纯正写字楼较低,物业硬件水平及形象档次亦较低的产品类型界定为(  )。

A、 写字楼
B、 LOFT
C、 商务公寓
D、 商务综合体

答案:C
解析:
办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎,形成了四类细分产品:①写字楼;②LOFT,指由旧工厂或旧仓库改造而成的,少有内墙隔断的高挑开敞空间;③商务公寓;④商务综合体。其中,商务公寓以办公为主要用途的小面积办公空间,多设置独立卫生间,适合于小型企业办公需求,运营成本相对于纯正写字楼较低,物业硬件水平及形象档次亦较低。


房地产预售、销售广告中,不是必须载明的事项是( )。

A.开发企业名称
B.销售地址
C.代理销售的中介服务机构名称
D.预售许可证书号

答案:B
解析:
房地产预售、销售广告,必须载明以下事项:①开发企业名称;②中介服务机构代理销售的,载明该机构名称;③预售或者销售广告许可证书号。


2021房地产经纪人历年真题和解答6辑 第6辑


某住宅小区因设计不当,路灯光线强烈刺眼,且照进住宅室内,此类现象属于光污染中的(  )。

A:可见光污染
B:视觉污染
C:眩光污染
D:灯光污染

答案:D
解析:


不动产登记制度的类型中,契据登记制度为(  )首创

A、美国
B、德国
C、法国
D、英国

答案:C
解析:
契据登记制度的理论基础是对抗要件主义,这一理论认为不动产权利的变更、他项权利的设定,在当事人订立合约之时就已生效,即双方一经产生债的关系,不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。该项制度为法国首创,所以又称“法国登记制”。


所谓的( ),是指以债务人或者第三人的动产或汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单、依法可以转让的股份、股票等权利作质押发放的贷款。

A:担保贷款
B:质押贷款
C:信用贷款
D:抵押贷款

答案:B
解析:


下列关于物权的表述中,正确的有(  )。

A:物权具有优先效力
B:任何情况下的物权均优先于债权
C:物权的设定必须公示
D:不动产物权的公示方式是登记
E:动产物权的公示方式是占有

答案:A,C,D,E
解析:


在一个网站平台上发布房源信息,要想在众多信息中脱颖而出,在图片质量和文字描述上应做到( )。

A.标题描述要醒目
B.重点宣传优势项目
C.夸大核心卖点,吸引顾客
D.追求房源图片的质量
E.房源描述详尽

答案:A,D,E
解析:
通常在一个网站平台上,会汇集几万甚至几十万数量级的房源信息,如果想从这些信息中脱颖而出,要做到:①标题描述要醒目,并能够简短概括房源的核心卖点;②追求房源图片的质量,在拍摄时要充分考虑对主要房间的覆盖;③房源描述详尽,要从房屋的“特征”、“优点”以及给客户带来的“利益”等多方面进行描述。