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房地产经纪人历年真题7节

发布时间：2021-07-12
房地产经纪人历年真题7节

房地产经纪人历年真题7节 第1节

房屋租赁托管业务对业主的好处包括（ ）。

A.保障出租人收益
B.免除不必要的电话骚扰
C.降低经济和时间成本
D.提高了房屋维修的及时性
E.免除出租人与承租人之间的经济纠纷

答案：A,B,C,E
解析：
房屋租赁托管业务对业主即出租人而言，有以下四个方面的好处：①保障出租人收益；②免除不必要的电话骚扰；③降低经济和时间成本；④减少出租人与承租人之间的经济纠纷。

房地产经纪人欲将潜在客户变成现实客户，首先应了解客户的（　　）。

A.学历
B.工作性质
C.住址
D.动机和需求

答案：D
解析：
房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确，就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力，为客户提供相应的房源和解决方案，可以提高促成交易的成功几率。因此，欲将潜在客户变成现实客户，首先应了解客户的购买动机和需求。

房地产经纪行业管理主要应起到( )，保证市场机制正常运作的作用。

A:避免市场机制失灵
B:增强行业竞争状况
C:调节市场供求状况
D:避免用传统思路管理

答案：A
解析：

建筑材料的物理性质中，可用含水率来反映的是材料的（　　）。

A.吸湿性
B.吸水性
C.密度
D.耐水性

答案：A
解析：
建筑材料的物理性质中，吸湿性是指材料在潮湿的空气中吸收水分的性质，可用材料的含水率来反映。B项，是指材料在水中吸收水分的性质，可用材料的吸水率来反映。D项，是指材料在饱和水作用下不破坏，强度也不显著降低的性质。

在二手房经纪业务门店的选址过程中，区域内房源状况分析的内容不包括（ ）。(2009年真题)

A.业主置业情况
B.业主户数及结构
C.物业管理状况
D.房屋转让率及出租率

答案：C
解析：
选择目标区域前，房地产经纪机构首先应对所在城市各区域的存量房市场进行调查和分析。调查和分析的内容主要包括：房源状况、客源状况、竞争因素和周边环境。其中，房源状况包括：①业主置业情况，可按初次置业、二次置业、多次置业进行区分；②业主户数及结构，包括现有业主的年龄、性别、职业、文化程度等基本情况；③房屋转让率及出租率，这两个指标将直接影响到区域内市场开拓的潜力。

应计入套内房屋使用面积的有（ ）。

A.壁柜的空间面积
B.套内楼梯
C.过厅、过道的空间面积
D.结构面积内的通风道
E.内墙面装饰厚度

答案：A,B,C,E
解析：
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：①套内使用面积应包括卧室、起居室（厅）、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、储藏室、壁柜等使用面积的总和。②套内楼梯应按自然层数的使用面积总和计人套内使用面积。③烟囱、通风道、管道井等均不应计入套内使用面积。④套内使用面积应按结构墙体表面尺寸计算。有复合保温层时，应按复合保温层表面尺寸计算；⑤内墙面装饰厚度应计人套内使用面积。

甲乙两幢写字楼位于同一地段，乙写字楼电梯速度慢，载重量小，上下班高峰期时间乘坐电梯十分拥挤，因此租金明显比甲写字楼低。从折旧的角度看，造成乙写字楼租金低的原因是乙写字楼的（ ）。(2012年真题)

A.物质折旧
B.功能落后
C.功能过剩
D.经济折旧

答案：B
解析：
功能折旧是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。功能不足折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等缺乏或低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损，又可分为：①功能缺乏折旧和，如住宅没有卫生间、暖气（北方地区）、燃气、电话线路、有线电视等；办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。②功能落后折旧，如设备、设施陈旧落后或容量不够，建筑式样过时，空间布局欠佳等。功能过剩折旧是指因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。

房地产企业进行活动促销的时机有（　　）。


A、认为购房的新顾客人数不够多时
B、新项目导入市场的速度必须加快时
C、该片区或某一特定时期市场竞争特别激烈时
D、产品销售非常成功，需要庆祝时
E、主要竞争对手积极举办活动推广时

答案：A,B,C,E
解析：
企业进行活动促销的时机包括：①认为购买商品的新客户人数不够多时；②新项目导入市场的速度必须加快时；③该片区或某一特定时期，市场竞争特别激烈时；④企业想加强广告力度时；⑤主要竞争对手积极举办活动促销时；⑥企业想要获得更多消费者或路径等方面的情报时。

房地产经纪人历年真题7节 第2节

甲在乙商场购买一个标明“原装进口”的智能手机配件，拿到专业维修店检测，结果确定所买配件为国产。甲多次与乙商场交涉未果，遂诉至法院，请求法院撤销该手机配件买卖合同。根据《民法总则》规定，甲的撤销权的行使期间是（　）。

A.2年
B.3年
C.1年
D.4年

答案：C
解析：
知识点:民事法律行为的撤销。《民法总则》第152条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起3个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起1年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。所以甲的撤销权行使期间是1年。

关于采用自然销售方式销售住宅的市场关注度的表述，正确的是（　　）。

A.客户诚意度高，易于把握
B.对客户没有约束力，客户流失度高
C.只针对前期积累客户开盘，前期积累客户量多，具有一定的市场关注度
D.走炒作路线，通过“先到先得”的形式引发客户了解欲、购买欲，市场关注度高

答案：D
解析：
自然销售方式指项目在确定销售时间后，按客户自然上门的时间和顺序进行认购。根据表7-2，自然销售方式销售住宅的市场关注度为：走炒作路线，通过“先到先得”的形式引发客户了解欲、购买欲，市场关注度高。

刘某要求房地产开发企业提供《住宅使用说明书》，他是在行使消费者的（　　）。

A、保障安全权
B、自主选择权
C、知悉真情权
D、公平交易权

答案：C
解析：
知悉真情权是指消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。

关于房地产市场的参与者，下列说法正确的有（　　）。

A.房地产需求者在房地产交易中的取向，总的讲是“物有所值”，即用适当的资金换取房地产的所有权或使用权
B.对投资性需求者来说，预期购买后的房地产价格上涨幅度和转售时的获利多少，往往决定了其购买意愿和愿意支付的价格
C.房地产需要的资金主要是用于支付土地收购和房地产开发建设费用的“土地储备贷款”、“房地产开发贷款”
D.房地产市场管理者主要是有关行政管理部门和行业自律组织
E.全国性房地产经纪行业组织是中国房地产估价师与房地产经纪人学会

答案：A,D,E
解析：
B项，对投资性需求者来说，预期购买后在持有期间所能获得的租赁收益和持有期末转售收益的大小，往往决定了其购买意愿和愿意支付的价格。而对投机性需求者来说，预期购买后的房地产价格上涨幅度和转售时的获利多少，往往决定了其购买意愿和愿意支付的价格。C项，房地产需要的资金主要有两类，①用于支付土地收购和房地产开发建设费用的“土地储备贷款”、“房地产开发贷款”；②用于支付购置建成后的房地产价款的“个人住房贷款”、“商业用房贷款”。

下列违约行为中，（ ）是指因可归于债务人的事由致合同不能履行。

A.履行不能
B.履行迟延
C.履行不当
D.履行拒绝

答案：A
解析：
违约行为包括：①履行不能；②履行迟延；③履行不当；④履行拒绝。其中，履行不能，是指因可归于债务人的事由致合同不能履行，又称合同不履行。

商品房买卖合同为（ ）。(2008年真题)

A.非典型合同
B.单务合同
C.从合同
D.要式合同

答案：D
解析：
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同有以下特征：①是有偿合同；②是双务合同；③是诺成合同；④是非要式合同。

当事人应当在合同中明确选择解决合同争议或纠纷的具体途径，当事人没有作明确的选择，则应通过( )解决合同纠纷。

A:协商
B:仲裁
C:谈判
D:诉讼

答案：D
解析：

王某想回乡下安享晚年，将其在某市市区一处居住了几十年的合法房产赠与李某。在办理了有关手续后，李某搬进该房屋居住。后来李某将该房屋抵押给甲银行，得到贷款50万元，半年后又将该房屋抵押给乙银行，得到贷款20万元。在抵押期间，未经甲、乙银行同意，李某便将该房屋出租给赵某，但将抵押事实书面告知了赵某。李某到期无力归还贷款，但与赵某的租赁合同还未到期。
下列关于李某抵押房屋的表述中，正确的为(　 　 )。

A.应签订书面抵押合同，并办理抵押登记
B.李某和甲、乙银行应在抵押合同签订之日起30 d内办理房地产抵押登记
C.不管是否办理了抵押登记，甲银行对抵押房屋都具有优先受偿权
D.其抵押合同自签订之日起生效

答案：A,D
解析：

房地产经纪人历年真题7节 第3节

房地产经纪人应掌握的市场分析的技能有( )。

A:对房地产市场定性判断和定量分析的技能
B:准确判断客户犹豫不决真正原因的技能
C:灵活采用有关方法消除客户疑虑的技能
D:体察购房人心理，适时推荐合适房源的技能
E:分析判断市场供给、需求、价格的现状及变化趋势的技能

答案：A,E
解析：

房地产经纪人员薪酬制度有（　　）。

A.固定薪金制
B.佣金制
C.固定薪金和佣金混合制
D.计时薪金制
E.分红薪金制

答案：A,B,C
解析：
房地产经纪机构的薪酬制度是以房地产经纪机构与房地产经纪人员之间的经济关系为基础而建立的。在我国房地产经纪机构中薪酬的支付方式大体分为以下几种：①固定薪金制，即有保障底薪，无论业绩如何，都能获得固定的薪金收入。这一薪金制度对业务员生活最有保障，企业人员流动性较低，与顾客的关系容易保持常态。但其最大的缺点是缺乏薪酬设计应有的激励效应。②佣金制，即没有保障底薪，其收入完全视个人业绩而定，业绩高则薪酬高，业绩低则薪酬低，甚至没有薪金。佣金制激励大，刺激性强，业务员的“危机意识”最高。③混合制，即将固定薪金制和佣金制混合运用，比如，工资加代理佣金、销售佣金加提成比例等。它融合了上述两种支付方式的优点，并避免了它们的缺点。

契税的课税对象是()。

A:城市、县城、建制镇和工矿区内的土地
B:城市、县城、建制镇和工矿区的房产
C:发生产权转移的土地、房屋
D:有偿转让房地产所取得的土地增值额

答案：C
解析：

房地产价格中，把目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格称为（ ）。

A.现房价格
B.评估价格
C.期房价格
D.成交价格

答案：C
解析：
现房价格是指以已建造完成的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的房地产价格。

下列选项中，（　　）需要考虑市场细分与消费者群体的选择，明确目标竞争者，确定品牌差异的属性。

A、 品牌定位
B、 品牌推广
C、 品牌识别
D、 组织架构与流程

答案：A
解析：
品牌定位，即对品牌所涉及的产业（或行业）以及细分市场类型、品牌承诺和品牌个性的确定。其中，品牌承诺是企业对购买该品牌产品（或服务）的客户所承诺的核心内容。品牌个性，即该品牌的产品（或服务）在同行业、同类产品（或服务）中的独特性。品牌定位就是给某一具体品牌在消费者心目中确定一个有价值、比较稳定的位置。这一位置的价值来源于品牌的承诺及其个性，即品牌承诺对客户是有效用的，而且这一承诺是独特的，能针对特定顾客群体的特定需求。

一般推荐方式下，卖方代理与买方代理房地产经纪人合作完成业务，卖方代理房地产经纪人通常可获得成交佣金的（ ）。(2011年真题)

A.20%
B.50%
C.60%
D.80%

答案：A
解析：
一般推荐是指业主委托经纪人将房源信息（连同业主联系方式）推荐给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣15%～25%。

通常不能反映所销售商品房的真实价格水平的是（　　）。

A.起价
B.标价
C.成交价
D.均价

答案：A
解析：
起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中的几种房价。起价是指销售新建商品房的最低价。这个价格通常是最差位置的楼幢和最差的楼层、朝向、户型的商品房的价格，有时甚至连这种价格的商品房都不存在，仅是在广告宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。

通过MLS系统，不仅增强了系统内企业的业务能力，形成了协作互利、公平竞争的行业运行机制，避免了经纪企业之间的恶性竞争，而且增强了交易的（　　）。

A.透明度
B.成功率
C.协作性
D.稳定性

答案：A
解析：
由于美国房地产经纪服务普遍采用独家代理方式，因此房地产经纪人都乐意将信息加入MLS，以加快房源销售的速度。这样就在行业内形成了协作互利、公平竞争的行业运行机制，降低了经纪人的信息搜寻成本，提高了交易效率，同时也增强了交易的透明度，避免了经纪企业之间的恶性竞争。

房地产经纪人历年真题7节 第4节

建设用地单位支付的各种劳动力的就业补助和应发的各种补偿及其他费用，应按有关规定管理和使用，其中耕地占用税用于()。

A:土地管理部门的各种业务开支
B:菜田开发建设
C:土地的调整和治理
D:土地开发和农业发展

答案：D
解析：

房地产经纪人必须要掌握一定的房地产专业知识，不包括(　　)等方面的知识。

A.物业管理、房地产测量
B.房屋建筑、房地产金融与投资
C.大众心理、消费心理
D.房地产市场营销、房地产估价

答案：C
解析：

室内装饰装修应满足室内界面物理要求，包括( )。

A:满足隔声、吸声、保温、隔热要求
B:满足空间的使用要求
C:满足相应部位尺寸、性能要求
D:满足防滑、防静电要求
E:满足建筑物理方面的特殊要求

答案：B,C,E
解析：

在城市大气污染中，生活污染源包括（　　）等。

A、家庭汽车污染
B、生活燃料污染
C、居住环境污染
D、城市垃圾污染
E、食品加工形成的大气污染

答案：B,C,D
解析：
生活污染源主要有：①生活燃料的污染，居民家庭使用煤炭等燃料取暖或做饭，由于燃烧不充分，经常排出大量烟尘。②居住环境的污染，由于建筑和家庭装修的发展，建筑材料和家具释放的甲醛、笨、氯氨等有机化合物，石棉以及氡等，成了重要的污染物，尤其在半封闭的通风系统和空调系统中，危害更为严重，引起所谓的空调病和办公室综合症。③其他生活污染，城市垃圾、厕所、污水沟等也是一个重要的污染源，它们挥发有毒有害气体，特别是恶臭气体。

关于房地产经纪信息的整理，正确的说法有（ ）。

A.加工整理程序包括鉴别、筛选、整序和编辑四个环节
B.鉴别就是对房地产经纪信息的准确性、真实性、可信性进行分析，剔除人为、主观的部分
C.筛选就是根据当前的需要对已经鉴别的房地产经纪信息进行挑选
D.整序的主要方法就是分类
E.编辑是整个整理加工过程中最重要的环节

答案：B,D,E
解析：
A项，房地产经纪信息加工整理的程序通常包括鉴别、筛选、整序、编辑和研究这五个环节。C项，筛选就是对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选。在挑选的过程中，既要考虑到当前的需要，又要兼顾到以后的需要。在考虑当前需要时主要考虑信息的深度，而后者则主要考虑信息的广度。

房地产经纪服务合同中《房屋出售经纪服务合同》的主要内容有（　　）。

A.房屋基本情况
B.房地产经纪服务的内容
C.委托权限
D.房屋交易税费
E.违约责任和争议处理

答案：A,B,C,E
解析：
房地产经纪服务合同的主要内容有：①房屋基本情况；②委托挂牌价格；③经纪服务内容；④服务期限和完成标准；⑤委托权限；⑥经纪服务费用；⑦资料提供和退还；⑧违约责任；⑨合同变更和解除；⑩争议处理；合同生效。

出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，按照（ ）顺序确定履行合同的承租人。

A.已经合法占有租赁房屋的
B.资信条件较好的
C.已经办理登记备案的
D.合同成立在先的
E.对租赁房屋需求程度

答案：A,C,D
解析：
出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：①已经合法占有租赁房屋的；②已经办理登记备案手续的；③合同成立在先的。

房地产经纪机构的组织结构形式包括（ ）。

A.直线—职能制
B.分部制
C.领导—员工制
D.直营连锁制
E.网络制

答案：A,B,E
解析：
房地产经纪机构的组织结构是指企业内部部门设置及其相互关系的基本模式。其形式主要有：①直线—职能制组织结构形式；②分部制组织结构形式；③矩阵制组织结构形式；④网络制组织结构形式。

房地产经纪人历年真题7节 第5节

按照建筑物使用性质的分类，建筑物可分为工业建筑、农业建筑和（　　）。

A.民用建筑
B.居住建筑
C.住宅建筑
D.综合性建筑

答案：A
解析：
建筑物的使用性质决定了建筑物的用途。根据建筑物的使用性质分为民用建筑、工业建筑和农业建筑。民用建筑是指供人们居住和进行各种公共活动的建筑，根据其使用功能，又可分为居住建筑和公共建筑。居住建筑是指供人们居住使用的建筑，包括住宅、公寓、集体宿舍等。公共建筑是指供人们进行各种公共活动的建筑，包括办公建筑、商业建筑、旅馆建筑、文化建筑、教育建筑、卫生建筑、体育建筑、交通建筑等。。

房屋租赁登记备案中，签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后（ ）日内，持有关证明文件到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理房屋租赁登记备案。

A.15
B.25
C.28
D.30

答案：D
解析：
房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。

房地产经纪门店选址的原则包括（ ）。(2010年真题)

A.要同有良好商业配套的居住区毗邻
B.保证充足的房源和客源
C.保证良好的展示性
D.保证顺畅的交通和可达性
E.确保可持续性经营

答案：B,C,D,E
解析：
门店是房地产经纪机构承接、开展存量房经纪业务的基层组织和具体场所，是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口。门店选址的原则包括：①保证充足的客源和房源；②保证良好的展示性；③保证顺畅的交通和可达性；④保证经营的可持续性。

商业信用等形式的发展往往依赖（　　）的支持。

A.银行信用
B.消费信用
C.证券信用
D.国际信用

答案：A
解析：
银行信用是指银行以货币形态向单位或个人提供的信用，包括以吸收存款等形式筹集社会上的闲散资金和通过贷款等形式运用这些资金两个方面。银行信用是主要的信用形式，可以弥补商业信用的不足。此外，商业信用等形式的发展往往依赖银行信用的支持，如商业票据通常要到银行办理贴现。

以下在中华人民共和国境内（ ）的单位或个人需交纳增值税。

A.销售不动产
B.销售商品
C.转让无形资产
D.生产应税消费品
E.提供销售服务

答案：A,C,E
解析：
增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。在中华人民共和国境内提供销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人为增值税的纳税人。

房地产经纪人员的职业道德从内容上讲包括（　　）三个方面。

A.职业良心
B.职业责任感
C.职业认知度
D.职业认可度
E.执业理念

答案：A,B,E
解析：
房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲，主要涉及三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念。

下列选项中，（　　）通常是影响房地产交易成败的关键因素，同时又是房地产市场营销组合中最难以确定的因素。

A.战略
B.计划
C.价格
D.目标

答案：C
解析：
价格策略是房地产市场营销组合中非常重要并且独具特色的组成部分。价格通常是影响房地产交易成败的关键因素，同时又是房地产市场营销组合中最难以确定的因素。

除房地产居间与房地产代理外，( )也被一部分房地产业内人士视为房地产经纪活动的一种特殊形式。

A:房地产拍卖
B:房地产租赁
C:房地产抵押
D:房地产投资

答案：A
解析：

房地产经纪人历年真题7节 第6节

共用题干
甲房地产开发公司(以下简称甲)在A省B市建设C住宅小区。C住宅小区占地40公顷，其中5公顷的土地在城市市区内其余土地为基本农田。1999年6月甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙)代理出售。同年7月丙签订了购买该小区D套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100㎡。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月甲经有关部门批准调整了原规划设计，D套房屋的建筑面积变更为105㎡，并书面通知了丙。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测D套房屋的套内建筑面积为83㎡，套内阳台建筑面积为3㎡，分摊的共有建筑面积为21㎡。

甲预售商品房时，应当具备( )等条件。
A:取得土地使用权证
B:投入资金达到工程建设总投资20%
C:取得建设工程规划许可证
D:取得商品房预售许可证

答案：A,C,D
解析：

下列各项，属于公共租赁住房合同终止的情形有（ ）。

A.承租人陈某利用公共租赁住房从事经营活动
B.李某将其承租的公共租赁住房转租给他人
C.杨先生累计6个月以上拖欠租金的
D.李小姐将公共租赁住房用于自己自住
E.王小姐在承租期间继承了其姑母的一份房产

答案：A,B,C,E
解析：
公共租赁住房合同终止的情形包括：①违法使用公共租赁住房。《公共租赁住房管理办法》规定，有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：a．转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；b．改变所承租公共租赁住房用途的；c．破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；d．在公共租赁住房内从事违法活动的；e．无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。②拖欠租金。承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房。③期满未申请续期。④其他情形，包括：a．提出续租申请但经审核不符合续租条件的；b．租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；c．租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。

下列关于夫妻约定财产制的表述中，正确的是（　　）。

A.甲在一次事故中大脑受损，智力仅能达到三岁孩子水平，只要甲同意，其与丈夫仍可以适用约定财产制
B.乙与其妻口头约定婚后财产全部归妻子所有，该约定不具有法律约束力
C.丙以自己有孕为由，逼迫丈夫将其婚前财产约定为双方所有，丈夫求子心切勉强同意与之签订协议，该协议无效
D.丁可以为了逃避个人债务，与妻子约定二人婚后财产归妻子一人所有

答案：B
解析：
A项，财产约定的主体必须是完全民事行为能力人。如果夫妻一方丧失或部分丧失了民事行为能力，则该对夫妻只能适用法定夫妻财产制，不能另行约定夫妻财产制。B项，约定应采用书面形式。C项，以欺诈、胁迫手段或乘人之危使对方违背真实意思做出的约定可以依法撤销。在撤销之前，协议有效。D项，约定的内容必须合法，不得规避法律或损害国家、集体和他人的利益。例如，夫妻不得利用财产约定逃避应向第三人履行的债务。

新一轮房地产调控政策出台后，甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）与附近社区居委会联合在小区内举办房地产知识培训，为社区居民讲解调控政策对房地产市场的影响，并向居民免费发放相关资料。此举获得了好的口碑，同时也登记了很多客源信息和房源信息。活动结束后，甲公司在处理登记信息时发现，新登记的房源信息不完整，只涉及区位状况、实物状况和物业服务一方面内容，于是甲公司派人到该小区再次收集相关资料。

为使登记的潜在客户变成真正客户，甲公司可采取的策略为（ ）。

A.经常向客户赠送小礼品
B.向客户提供有效的解决方案
C.尽可能满足客户提出的所有要求
D.尽可能引导客户调整对价格的期望

答案：B,D
解析：
使登记的潜在客户变成真正客户，又称为养客，是客源开拓中的重要策略。它是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极购买者的过程。潜在客户希望被告知，被传授专业的知识、提供专业的服务，以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后，用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询，从而建立信任。经纪人提供的信息越有价值，提供的解决方案和咨询越有帮助，客户就会越信任，越容易达成交易和建立长期关系。客户某些时候也会有不切实际的价格期望和要求，房地产经纪人通过市场信息的提供和分析，引导客户调整期望，缩短供需差距。

下列关于房地产代理合同的说法中，不正确的是( )。

A.无民事行为能力的房地产权利人应经其法定监护人或法定代理人代理才能与房地产经纪机构签订房地产代理合同
B.在房地产代理合同中要明示劳务报酬或酬金
C.在房地产代理合同中不用明示合同当事人与标的的关系
D.违约方未依法被免除责任的，守约方仍然可以依法追究其违约责任

答案：C
解析：

我国《物权法》规定，担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的（ ）。

A.刑事责任
B.民事责任
C.行政责任
D.赔偿责任

答案：B
解析：
《物权法》规定，设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）所处城市近年来经济发展迅速，外来务工人员和个体工商户大量增加。甲公司针对这一情况，重点开展房屋租赁经纪服务，服务人群主要为上述两类从业人员。李某是一名小杂货店经营者，拟租赁一套小面积住房，在甲公司的撮合下，房屋所有权人张某与李某签订了房屋租赁合同。
适合甲公司快速开拓房源的渠道有（　　）。

A、采用电话访问
B、报纸上刊登广告
C、联系大型企事业单位
D、联系资产管理公司

答案：A,B
解析：
房源获取渠道根据在获取过程的沟通方式分为直接开发方式（暖性开发方式）和间接开发方式（冷性开发方式）两种。直接（暖性）开发方式有：①门店接待；②社区活动；③派发宣传单；④老客户推荐；⑤人际关系开发。间接（冷性）开发方式有：①网络开发；②电话拜访’；③报纸广告；④群发邮件、信息；⑤户外广告或横幅。

把从地面点到大地水准线的铅垂距离，称为（ ）。

A.相对高程
B.标准高程
C.绝对高程
D.高程

答案：C
解析：
测量的基准线是铅垂线，即重力方向线。地面点到大地水准面的铅垂距离称为绝对高程，即“海拔”。水准面有无数多个，点到除大地水准面之外的任一水准面的铅垂距离，称为相对高程。

房地产经纪人历年真题7节 第7节

个性心理特征主要表现在（　　）等几个方面。

A、 能力
B、 兴趣
C、 情绪
D、 气质
E、 性格

答案：A,D,E
解析：
个性心理特征是指个体的心理过程中经常地、稳定地表现出来的心理特征。这些特征影响着个体的言行举止，反映出一个人的基本精神面貌和意识倾向，集中地体现了人的心理活动的独特性。个性心理特征主要表现在性格、气质和能力三个方面，其中以性格为核心。

房地产经纪人采取社区活动方式开发房源信息，做法正确的有（ ）。

A.举办公益性社区房地产法律咨询活动
B.与业主委员会开展合作免费发放《健康手册》
C.主动向物业服务企业申请活动场地
D.登门逐户发放公司广告和个人名片
E.使用大型音响设备营造营销气氛

答案：A,B,C
解析：
社区活动；
社区是城市的基本生活单元，是广大市民生活的基本平台，依靠社区活动能有效贴近客户，服务业主获得有效的房源信息。社区活动的方法包括：①在社区人流密集的场所、必经的路段，如社区广场、商场、超市、小区进出口等地进行驻守；②举行公益性社区活动，比如房产置业讲座、免费咨询活动、社区文体活动；③与物业管理公司、业主委员会、居委会开展公关合作。

自然人的( )是指自然人以自己的行为依法享有民事权利、承担民事义务的资格，即民事主体独立实施民事法律行为的资格。

A:民事行为能力
B:民事权利能力
C:民事义务能力
D:民事权利义务能力

答案：A
解析：

在( )下的房地产经纪行业组织管理职能相对薄弱，一般只在教育训练、学术交流、评奖等方面发挥作用。

A:行政主管模式
B:市场调节模式
C:行业自治模式
D:行政与行业自律并行管理模式

答案：A
解析：
本题考核的是房地产经纪行业管理的基本模式中，行政主管模式的内容。在这种模式下，政府行政主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能，管理手段以行政手段为主，如进行执业资格认证、登记备案与年检、制定收费标准和示范合同、行政监督等。这种模式下的房地产经纪行业组织管理职能相对薄弱，一般只在教育训练、学术交流、评奖等方面发挥作用。目前我国内地和香港地区主要采取这种模式，但香港地区在法律手段的运用上比内地更成熟一些。

用折现率为13％计算的项目净现值为20万元，则内部收益率（　　）。

A、小于13％
B、大于13％
C、等于13％
D、无法判断

答案：B
解析：
财务内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。在试错法中，如果计算出的净现值为正值，则通常表明必须再试一下较高的折现率；相反，如果计算出的净现值为负值，则必须再试一下较低的折现率。

销售准备中应对销售人员应进行的工作内容主要有（ ）。

A.确定销售团队
B.销售人员培训
C.销售人员上岗考核
D.销售人员奖励方案
E.确定营销组织模式

答案：A,B,C
解析：
销售准备中应对销售人员应进行的工作内容主要有：①组建销售团队。房地产销售中，一般根据项目的销售阶段、项目销售量、销售目标、宣传推广等因素决定销售人员数量，然后根据销售情况进行动态调整。②销售人员的培训，包括市场调查培训、竞争项目分析、购房客户分析、项目本体分析、销售资料学习、其他培训内容；③销售人员的上岗考核。

甲向乙兜售毒品时，虽然提供了真实的毒品作为样品，但实际交付的却是面粉。根据《民法总则》的规定，下列关于该民事法律行为效力的表述中，正确的是（ ）。

A.无效
B.可撤销
C.有效
D.效力待定

答案：A
解析：
合同中约定的标的物属于违法标的物，不论实际交付的是不是毒品，该买卖合同在订立时都是无效的。

侵权责任是指侵犯经纪服务合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任，侵权责任的构成要件是（　　）。

A、无侵权行为和无免责事由
B、有侵权行为和无免责事由
C、有侵权行为和有损害事实
D、有损害事实和有免责事由

答案：B
解析：
侵权责任，是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。侵权责任的构成要件，包括：①有侵权行为；②无免责事由。

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