21年房地产经纪人考试题免费下载8节

2012年版房屋所有权证书在证书防伪水印纸内埋入全息开窗安全线，安全线均匀分布在证书内业，宽2mm，其上文字内容为循环排列的“住房和城乡建设部”字样，在光线下呈现不同颜色的镭射光。

房屋租赁托管业务；
房屋租赁托管不是房屋租赁居间业务，其与普通的房屋租赁经纪最大的区别是租赁运营机构承租业主（出租人）的房屋，经过一定装饰装修、添置家具设施设备后转租给承租人，租赁运营机构与双方分别签订房屋租赁合同。房屋租赁运营机构与出租人签订《房屋出租委托代理合同》，房屋租赁运营机构将房屋再转租给承租人，并与之签订《房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》。房屋租赁运营机构将《房屋出租委托代理合同》和《房屋租赁合同》都应向建设主管部门备案。

房源获取渠道根据在获取过程的沟通方式分为直接开发方式（暖性开发方式）和间接开发方式（冷性开发方式）两种。直接开发方式有：①门店接待；②社区活动；③派发宣传单；④老客户推荐；⑤人际关系开发。间接开发方式有：①网络开发；②电话拜访’；③报纸广告；④群发邮件、信息；⑤户外广告或横幅。

B项，我国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。其中，租赁权属于债权，其余属于物权。C项，在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，优先保护物权。

售楼处销售人员的数量与项目所处的销售阶段相关。在销售筹备期，因项目未正式发售，广告宣传力度较小，上门客户量相对较少，因此这期间销售人员的数量也相应较少。AC两项，进入持续销售期后，上门客户的数量相对比较平稳，就可根据销售目标来安排销售人员；B项，当临近正式发售日，通常正式发售前一个月开始，到售楼处的客户量越来越多，尤其是发售当日需要调配足够多的销售人员来应付客户接待不过来的局面。

房地产投资的主要风险包括：①市场供求风险；②市场周期风险；③政策风险；④利率风险；⑤通货膨胀风险；⑥机会成本风险；⑦收益现金流风险；⑧时间风险；⑨持有期风险；⑩流动性风险；或然损失风险；政治风险。

参见第14题解析。

经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

广义的建筑物既包括房屋，又包括构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体。房屋是指供人们在其内进行生活和生产活动的建筑空间。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔等。

根据建筑装饰材料的材质，分为石材类、陶瓷类、皮革类、玻璃类、木质类、塑料类、纤维类、涂料类、金属类、无机胶凝材料等。

AB两项属于人为终止，其中，A项为承租人单方解除合同的情形；B项为出租人单方解除合同的情形。CDE三项属于自然终止。

一般来说，首次向银行申请贷款购房的被称为首次购房人，其贷款首付款为30%，利率为基准利率。当购房人再次向银行申请贷款时，被称之为再次置业者，其首付为60%，利率在基准利率的基础上上浮10%～15%。

根据期房价格与现房价格之间的关系计算，该期房目前的价格为：





7450（元）

商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。应当注意的是，必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据。这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。

根据期房价格与现房价格之间的关系计算，该期房目前的价格为：





7450（元）

住宅按照层数分为：1～3层的住宅为低层住宅，4～6层为多层住宅，7～9层的住宅为中高层住宅，10层及以上的住宅为高层住宅。公共建筑及综合性建筑，总高度超过24m的为高层，但不包括总高度超过24m的单层建筑。其中建筑高度超过100m的住宅，为超高层住宅。现实中时常还有“小高层住宅”的说法，一般是指8～11层的住宅。

楼宇智能化是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术（现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术），在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通信系统、办公自动化系统和各种建筑设备（空调、采暖、给水排水、变配电、照明、电梯、消防、公共安全）系统等的联动控制、自动控制。

根据想象与现实的关系，想象分为幻想、空想、梦想等。根据有无目的，想象分为无意想象和有意想象。

房地产经纪人员有义务告知委托人房屋交易涉及的税费、房屋的权属性质等。D项，在执业过程中，房地产经纪人会获得委托人的个人隐私及其他商业秘密。房地产经纪人有义务保守委托人的隐私及商业秘密，不得将有关信息擅自泄露给他人，或利用信息牟取不正当利益。

服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金，代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。

房地产经纪服务合同是否规范的要件有三个：①委托人的签名或者盖章；②受托房地产经纪机构的盖章；③承办该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。这三个要件必须同时具备，缺一不可。本案例中，王某只是房地产经纪人协理，不能代表公司在合同上签名，至少应该是两名房地产经纪人协理才可以。崔某虽然没有办理具体事务，但是作为写字楼经纪部负责人，并且具备房地产经纪人资格，所以可以代表公司在合同中签名。

房地产经纪直营连锁与特许加盟连锁经营模式的比较，如表3-1所示。
表3-1　直营连锁与特许经营连锁的差异表

缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，缴存基数不得高于职工工作所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。具体标准由各地根据实际情况确定。职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。@##

存量住房买卖、租赁经纪业务流程为：①客户开拓；②客户接待与业务洽谈；③物业查验；④签订房地产经纪服务合同；⑤信息收集与传播；⑥引领买方（承租方）看房；⑦协助交易达成；⑧产权过户与登记；⑨物业交接；⑩佣金结算；售后服务。其中，信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。无论是存量房居间业务，还是代理业务，信息的收集与传播都必不可少。B项，在采用代理方式的房地产经纪业务中，房地产经纪人应代理客户办理各类产权登记手续。在采用居间方式的房地产经纪业务中，房地产经纪人应协助客户办理各类产权登记手续，如告知登记部门的工作地点、办公时间及必须准备的资料，陪同客户前往登记。CD两项属于房地产经纪业务中的延伸服务。

房屋租赁市场按房屋用途可划分为：①住宅租赁市场；②非住宅租赁市场。按照租赁目的可划分为：①自住租赁市场；②转租用于投资租赁市场。按照租赁期长短可划分为：①短租租赁市场；②长租租赁市场。

房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。房地产经纪人员职业道德的情感层面涉及的方面包括：①房地产经纪人员的职业荣誉感；②成就感；③在执业活动中的心理习惯等。

中介服务机构是指为房地产贷款当事人提供专业服务的机构，包括贷款日常维护服务机构、房地产估价机构、房地产经纪机构和律师事务所等。房地产经纪机构可为房地产贷款当事人代办房地产贷款、房地产抵押登记等手续。

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地。B项，道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。C项，公共服务设施用地是指与居住人口规模相对应配套建设的、为居民服务和使用的各类设施的用地。D项，公共绿地是指满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地。

[大纲要求] 熟悉
[习题解析] 本题考查重点是对“房地产开发项目资本金制度”的熟悉。项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权，必须经过有资格的评估机构依照法律、法规评估作价，不得高估或低估作价出资。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%。因此，本题的正确答案为B。