2021房地产经纪人考试历年真题精选5节

发布时间:2021-06-28

2021房地产经纪人考试历年真题精选5节 第1节


在处置抵押房地产前,应当委托房地产估价机构进行评估,了解房地产的( )。

A.抵押价值
B.市场价值
C.经济价值
D.社会价值

答案:B
解析:
商业银行在发放房地产抵押贷款前,应当确定房地产抵押价值。房地产抵押估价原则上由商业银行委托,但商业银行与借款人另有约定的,从其约定,估价费用由委托人承担。任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测,及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时,评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前,应当委托房地产估价机构进行评估,了解房地产的市场价值。


下列关于城市规划常用指标的表述中,不正确的是(  )。

A、 容积率为一定地块内建筑物的总建筑面积与建筑用地面积的比值
B、 建筑密度为一定地块内所有建筑物的基底总面积与建筑用地面积的比率
C、 用地红线是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线
D、 建筑间距是指两栋建筑物外墙两轴线之间的水平距离

答案:D
解析:
建筑间距指两栋建筑物外墙面之间的水平距离。建筑间距主要是根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式,以及节约用地等要求,综合考虑确定。住宅的布置,通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。


不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为(  )。

A、不予受理
B、受理
C、待定
D、材料不齐全

答案:B
解析:
不动产登记机构收到不动产登记申请材料,对于属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。


  李四委托中天房地产经纪人事务所的经纪人刘军购买一套二手房,刘军介绍张三所有的一套房屋,李四看后同意购买。随后,李四与张三商谈《房屋买卖合同》事宜。
假如李四与张三未达成该房屋的转让合同,而刘军为该经纪活动发生了1000元的费用,下列选项正确的是(  )。

A、中天房地产经纪人事务所不得要求支付经纪佣金
B、中天房地产经纪人事务所可以要求李四支付从事居间活动支出的全部费用
C、中天房地产经纪人事务所可以要求李四支付从事居间活动支出的1000元费用当中的必要费用
D、中天房地产经纪人事务所可以要求李四支付原经纪佣金的一半

答案:A,C
解析:
依据《合同法》的相关规定,房地产经纪机构未完成约定服务事项的,不得要求支付服务报酬,但可以在合同中约定由委托人支付经纪服务过程实际支出的必要费用,必要费用不得高于房地产经纪服务收费标准,具体收费额度双方协商议定。


能将上部结构荷载较均匀地传至地基的刚性构件是( )。

A.桩基础
B.筏板基础
C.条形基础
D.箱形基础

答案:D
解析:
箱形基础通常是采用钢筋混凝土将基础四周的墙、顶板、底板浇筑成刚度很大的箱状形式。箱形基础的刚度大、整体性好、底面积较大,能将上部结构的荷载较均匀地传给地基,并能适应地基的局部软硬不均,有效地调整基底的压力,有利于抵抗地震荷载的作用,能建造比其他基础更高的建筑物。


下列环境属于社会环境的是()。

A:大气环境
B:乡村
C:居住区
D:社会治安
E:建筑小品

答案:A,D,E
解析:


社区开发应遵循的原则有( )。

A.谨慎性
B.时效性
C.事先准备
D.周密筹划
E.避免扰民

答案:C,D,E
解析:
在社区开发方面,应遵循以下原则:①事先准备。对活动场地进行事先勘查和申请,提前准备好活动所需的道具和物料,如房源介绍表单、展板、名片、赠送礼品等。②周密筹划。对于活动的地点、时间,社区开发的形式,人员分工安排、活动预告宣传等都应该预先进行周密的筹划,以保证取得预期的活动效果。③避免扰民。社区活动的出发点,是为了以亲近居民的手段,应避免扰民以及保护个人隐私信息等,以免引起客户反感。


张某为甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的注册房地产经纪人。王某因出国欲将自己的住房委托甲机构尽快销售。在甲机构授权下,张某与王某签订了房地产经纪合同,合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同的机会,王某向甲机构支付佣金。张某接受业务后,便开始了相关信息的收集和整理工作,通过信息搜集迅速发现了合适的潜在购房者田某,王某和田某沟通后,在较短的时间内双方就交易事项达成了共识。王某和田某随后签订了房地产买卖合同,田某接着委托甲机构为其代办了房地产产权登记手续。
根据经纪合同内容推断,张某和王某之间所订立的合同应为(  )。

A.房地产代理合同
B.房地产居间合同
C.商品房销售合同
D.房地产代销合同

答案:B
解析:


2021房地产经纪人考试历年真题精选5节 第2节


(二)  周×委托×房地产经纪公司购买一套商品住房供自己居住。该房地产经纪公司的执业房地产经纪人李×经过比较,推荐了×房地产开发公司开发的内销商品住宅,周×同意购买。于是李×与×房地产开发公司于2015年4月12日签订《×市内销商品房预售合同》。周×将佣金交给李×,并将全部购房款交给×房地产开发公司,该开发公司于2015年10月18将周×所购商品住房交付其使用。
李×与周×在进行业务洽谈时,应事先确定的事项有(  )

A、拟采用的经纪合同类型
B、佣金标准
C、服务标准
D、周×与×房地产经纪公司的佣金分成

答案:A,B,C
解析:
房地产经纪人在与客户进行业务洽谈时,首要环节是倾听客户的陈述,以充分了解委托方的意图与要求,把握客户的心理状况,同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次,要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后,要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商,达成委托意向。


齐某是甲市一位普通职工,工资收入有限,属于甲市的低收入家庭,无力购买住房,一直租赁房屋居住。2018年1月,根据甲市有关政策规定,齐某可以申请购买经济适用房。齐某于2018年5月与经济适用房开发单位签订了购买合同,支付了首付10万元,其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。

齐某购买的不是经济适用房,而是公房,可按( )购买。

A.成本价
B.市场价
C.评估价
D.标准价

答案:A,D
解析:
已购公房指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或者标准价)购买的公有住房。对于已购公房租赁管理,各地政策不一,部分地区如北京、上海已取消了已购公房上市租赁管理规定。


在面谈过程中,为了控制谈话局面、引导谈话进程,房地产经纪人要掌握如下(  )面谈技巧。

A.认真倾听适时提问
B.初次见面展示自我
C.给予客户利好承诺
D.诚实回答客户提问
E.扬长避短促成交易

答案:A,B,D
解析:
在面谈过程,房地产经纪人应该充分发挥专业知识、个人魅力、提问技巧与客户进行沟通,为了控制谈话局面、引导谈话进程,房地产经纪人要掌握以下几个方面的技巧:①初次见面展示自我;②认真倾听适时提问;③诚实回答客户提问;④总结说话要点。


共用题干
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)在某城市开设了多家连锁门店,采用计算机网络系统管理房源信息,建立客户数据库管理客户信息。张某看到甲公司在网络上发布的房源信息,看中了其中一套住房,但对该套住房出售价格有些不满意,于是到门店咨询。甲公司房地产经纪人李某接待了张某。

甲公司建立客户数据库应考虑的因素通常有(  )。
A:尽可能保存客户原始资料
B:区分客户内部资料与外部资料
C:确保客户数据库运行的安全性
D:能自动识别客户信息的真实性与有效性

答案:A,B,C
解析:


工程建设中常见的工程地质病害有(  )。

A.地震与冲沟
B.地下溶洞
C.滑坡与塌方
D.地下回填土
E.洪水淹没地

答案:A,B,C
解析:
对工程建设产生严重影响的地质、地貌现象称为工程地质病害。工程地质病害主要包括:①地震;②冲沟;③滑坡与塌方;④地下溶洞。


承租人如需继续承租原租赁的房屋,应当在租赁期满前,()。

A:与房屋中介机构重新变更租赁合同内容
B:征得出租人的同意
C:向房地产管理部门申请
D:重新签订租赁合同
E:在房屋中介机构登记备案

答案:B,D
解析:


2005年6月27日,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)通过拍卖取得了A市(非经济特区)城市规划区内一地块,并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商品住宅开发用地,合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限,从土地交付使用之日开始计算。
2005年7月27日,在甲公司缴纳了出让金和相关费用后,国土管理部门将该土地交付给甲公司使用。2005年8月30日,甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件,获得相关部门批准并变更了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后,甲公司将该项目的销售权独家委托给乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)。2006年2月15日,李某以5600元/m2的价格预购了该项目中的一套98m2房屋。甲公司于2007年5月30日将房屋交付给李某。李某办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。(2008年真题)

甲公司申请改变土地利用条件必须经过( )的同意。

A.出让方
B.房地产管理部门
C.建设行政主管部门
D.规划行政主管部门

答案:A,D
解析:
以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。@##


共用题干
2012年8月,G市B房地产开发公司准备利用G市城市规划区内的C地块,开发建设商品房.通过合法手续,取得了这块土地使用权.之后,D设计公司负责该项目的设计.另外,该项目建设过程中,经批准,使用临时用地一块.

在该项目建设过程中,经批准,使用的临时用地使用期限,一般不超过()年.
A:1
B:2
C:3
D:4

答案:B
解析:


2021房地产经纪人考试历年真题精选5节 第3节


与普通的商业服务业相比,房地产经纪人员及其就职的房地产经纪机构,并不实际占有具有实体物质形态的商品,要想使买卖双方相信自己的最基本要素就是“诚”。“诚”的第一要义是(  ),即真心以客户的利益为己任。

A、诚心
B、坦诚
C、真诚
D、诚实

答案:C
解析:
房地产经纪人员要促成交易,首先必须使买卖双方信任自己,而要想使买卖双方信任自己,最基本的要诀就是:诚。“诚”的第一要义是真诚,即真心以客户的利益为己任。这种真诚不仅仅靠房地产经纪人员的语言来表达,更主要的是以行动来体现,其中最主要的是在房地产经纪机构的经营方式和服务费用的收取上。


王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房,因预期房价上涨,王某同意付给卖方76万元,并承担应由卖方承担的交易税费,该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%,该套住房的物业管理费为300元/月,王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身,现月收入为5600元,除住房抵押外无其他债务支出,假定当地商业银行规定贷款价值比为70%,王某拟采取按月等额本息还款,贷款年利率为4.8%,贷款期限为30年。(2012年真题)

该套住房的正常交易价格为( )元/m2。

A.9223
B.9500
C.9794
D.10000

答案:A
解析:
本案例属于交易税费正常负担的交易。公式为:



则该套住房的正常交易价=760000÷(1+3%)÷80=9223(元/m2)。


对于房地产经纪合同履行中发生的争议,不适宜的处置方式是(  )。

A、仲裁
B、行政复议
C、司法诉讼
D、向有关政府管理部门投诉,由其进行调解

答案:B
解析:
房地产经纪服务合同违约责任的承担可以采用定金或者违约金的方式,纠纷解决方式可以采取相关部门调解、仲裁、司法诉讼等。


房地产产品SWOT分析定位法认为企业(  )对企业战略形成有重大影响。

A.外部环境
B.内部优势和劣势
C.产品定位
D.销售策略

答案:A
解析:
SWOT分析方法认为企业外部环境对企业战略形成重大影响,战略形成过程实际上是把企业内部优势和劣势与外部环境和威胁进行匹配的过程。在房地产产品定位中,房地产企业通过分析外部环境中的机会和威胁及对项目的可能影响,寻找自身擅长的优势和特有的资源,并分析企业的劣势,通过匹配分析提出可能房地产产品战略。


城市垃圾是常见的固体废物,其主要危害有(  )。

A、影响城市卫生环境与市容
B、堆放不合理,经雨水浸淋污染河流
C、有较强的化学反应,释放大量有害气体
D、垃圾焚化散发毒气影响人体健康
E、处理不当造成大气尘粒污染

答案:A,B,D
解析:
城市垃圾的种类多而杂,如处理不善,严重影响城市的卫生环境和城市的容貌。城市垃圾中的许多东西属于有机物,能够腐烂产生臭味,影响居民生活。城市垃圾堆放或填埋地如果未经合理选址和安全处理,经雨水浸淋,会污染河流、湖泊和地下水。许多城市垃圾本身或者在焚化时,会散发毒气和臭气,危害人体健康。


下列关于房地产代理合同的表述中,正确的有(  )。

A、房地产买方代理合同约定了房地产经纪人要以最低的价格为委托人买到房地产
B、房地产买方代理合同约定了房地产经纪人在预定的价格下,为委托人买到最好的房地产
C、房地产卖方代理合同约定了房地产经纪人以最高价格为委托人出售房地产
D、房地产卖方代理合同可以约定房地产出售价格区间
E、房地产代理合同是指定代理合同

答案:A,B,C,D
解析:
在房地产交易中,卖方的基本诉求是通过出售、出租房地产获得尽可能多的房款和租金收入,在卖方代理业务中,房地产经纪机构应在合理平衡售价(或租金)与成交速度之间关系的前提下,帮助委托人实现这一诉求,同时应特别重视对承购(或承租)方实际支付能力与信用的调查,以确保能按时、足额收取房款或租金。在买方代理业务中,委托方的基本诉求是在一定的预算范围内,承购(或承租)到最满意的房地产,房地产经纪机构及人员应充分了解委托方的预算和对房地产的具体要求,在对待购(租)房地产的质量、产权及周边环境进行深入调查和仔细筛选的基础上,为委托人提供数宗房源供其选择,并要代表委托方与出售(或出租)方洽谈交易价格、付款方式等事项,签订交易合同。E项,根据代理产生的根据,民事代理可分为:①法定代理;②指定代理;③委托代理。


关于房源和客源关系的说法,正确的是(  )

A、先有房源再有客源
B、先有客源再有房源
C、房源和客源的开发不可兼顾
D、房源和客源互为条件

答案:D
解析:
一宗成功的房地产交易,不仅取决于有愿意以一定价格购买或租赁物业的买方客户,还取决于愿意以一定价格出售或出租物业的卖方业主。房地产经纪人的专业服务起到了实现交易的桥梁作用。房源和客源是房地产交易的两方面正反面,缺了任何一方,都不能实现交易。房源和客源的其关系包括以下几个方面:①互为条件;②相得益彰;③互为目标。


内部推广工作一般操作简单,方便快捷,见效迅速,有可能在短时间内获得有效客户,下列属于房源内部推广的有(  )。


A、管理软件
B、推荐合作
C、业务会议
D、橱窗广告
E、聊天工具

答案:A,B,C,E
解析:
内部推广是指将委托物业在销售团队内部房地产经纪人之间进行推广。房源内部推广的方式有:①管理软件。②推荐合作,内部合作推荐操作过程需要注意;a.事先沟通确定好合作推荐的方式和具体分佣比例;b.签订《合作协议》以书面形式确定合作双方的权利与义务;c.报备所在企业的直接上级主管,以便跨部门之间沟通协调;d.秉承诚信、互助、互利的合作原则,合作双方加强沟通联系,确保合作顺畅,共同服务好客户,更快促成交易达成。③聊天工具。④业务会议。⑤其他推广。


2021房地产经纪人考试历年真题精选5节 第4节


关于互联网开发方式的表述,正确的有( )。

A.房地产经纪人应把握好时间
B.网站上信息标题描述要醒目
C.追求发布的房源图片的质量
D.为了吸引顾客,可以对某些房源加以优化,夸大其条件
E.网络已经成为最主要的取得客户委托以及信息发布的手段

答案:A,B,C,E
解析:
目前,使用互联网进行客户开发的方式效果越来越明显。使用互联网方式开发客户在很多城市逐渐超过了主流媒体的使用率。互联网开发客户的优势是更新速度快,时效性强;劣势在于当前网上信息量大,信息难于突出,客户识别难度大,需要对客源信息进行有效的分析才能找出适合潜在客户的房源。在网站的付费房源信息发布平台上进行操作,需要注意以下三点:①时间点把握。房地产经纪人在充分了解网站平台的信息发布规则后,应合理规划信息发布操作时间,尽可能错开客户看房的高峰时段,同时也应注意网民的上网习惯。②杜绝虚假房源。对于虚假的房源信息,虽然在短时间内能够招徕客户,但长此以往,会使客户丧失对信息发布者的信任度,实际效果大打折扣,甚至还会招致投诉。③图片质量和描述文字。标题描述要醒目,并能够简短概括房源的核心卖点;追求房源图片的质量;房源描述详尽。


客源开拓的方法主要有(  )等。

A、门店接待法
B、广告法
C、人际关系法
D、会员揽客法
E、推广揽客法

答案:A,B,C,D
解析:
房地产经纪人只有不断挖掘潜在的客源,才能不断创造经纪成果。一个成功的经纪人必须确保潜在客户的数量,客源开拓的方法主要包括:①门店接待法;②广告法;③互联网开发法;④客户介绍法;⑤人际关系法;⑥驻守和挂红幅揽客法;⑦讲座揽客法;⑧会员揽客法;⑨团体揽客法。


下列消费者群体中,属于按照消费者购买动机划分的是(  )。

A:低收入消费者群体
B:农村消费者群体
C:求廉消费者群体
D:对价格敏感的消费者群体

答案:C
解析:


从想象与现实的关系来看,想象有(  )等。

A.幻想
B.空想
C.无意想象
D.梦想
E.有意想象

答案:A,B,D
解析:
根据想象与现实的关系,想象分为幻想、空想、梦想等。根据有无目的,想象分为无意想象和有意想象。


经纪是指自然人、法人和其他经济组织通过( )等服务方式,促成委托人与他人的交易,并向委托人收取佣金的经济活动。

A:居间
B:委托
C:代理
D:承包
E:行纪

答案:A,C,E
解析:


房地产经纪机构的组织结构形式包括( )。

A:直线一参谋制
B:分部制
C:矩阵制
D:直线制
E:网络制

答案:A,B,C,E
解析:


物权变动中,物权公示的方式有(  )。

A:登记
B:交付
C:占有
D:抵押
E:转让

答案:A,B,C
解析:


新建商品销售准备的宣传资料包括( )。(2011年真题)

A.价目表
B.项目楼书
C.宣传展板
D.户型手册
E.购房相关税费须知

答案:B,C,D
解析:
宣传资料是将项目的定位、产品、建筑风格等信息,以画面、文字、图示的方式传递给客户,以增加客户对项目的感知。房地产销售宣传资料通常由房地产经纪机构委托专业的广告公司设计和制作,以项目楼书、户型手册、折页、宣传单张、宣传片、网站等形式呈现给客户。AE两项属于销售文件。


2021房地产经纪人考试历年真题精选5节 第5节


对客户信息的获取、记录、储存、分析和利用的一系列活动,就是(  )。

A、 客源开拓
B、 客源分析
C、 客源利用
D、 客源信息管理

答案:D
解析:
客户信息管理是从收集信息、整理信息和存档开始。对客户信息的记录、储存、分析和利用的一系列活动就是客户信息管理。


房地产转让当事人在房地产转让合同签订后()d内持有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格。

A:10
B:30
C:60
D:90

答案:D
解析:


下列噪声特点中,不属于建筑施工噪声特点的是(  )。

A.声源面广且不固定
B.突发性
C.冲击性
D.不连续性

答案:A
解析:
参见第14题解析。


  甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发的一商品住宅项目已竣工,在办理了《商品房销售许可证》后,自行销售该住宅项目。甲企业为张某制作了置业计划,与王某签订了《房地产认购协议书》,与年龄为25岁的刘某签订了《商品房买卖合同》。

甲企业与刘某签订的《商品房买卖合同》中,应约定(  )。

A.项目建设依据
B.商品房销售依据
C.付款方式及期限
D.保值增值的途径

答案:C
解析:
房地产经纪人员在买卖双方办理交易手续、正式签订商品房买卖合同之前,必须将交易程序、合同条款、需要提交的资料、应纳税费明细、银行抵押贷款流程、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。


在新建商品房销售过程中,结合销售资料细致介绍产品信息以加深客户对产品的印象,这项工作的地点最好选择在(  )。

A:售楼处模型前
B:售楼处区域图前
C:售楼处洽谈区
D:售楼处外围或样板房

答案:C
解析:


按政府有关规定,不能出租的房屋有(  )。

A、违法建筑
B、不符合防灾等强制性标准
C、违反规定改变房屋使用性质
D、不符合使用安全标准
E、房改房

答案:A,B,C,D
解析:
公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理、经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租:①属于违法建筑的;②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;③违反规定改变房屋使用性质的;④法律、法规规定禁止出租的其他情形的。


下列各项属于人工环境的有(  )。

A、园林绿化
B、建筑小品
C、建筑物
D、文化传统
E、居住区

答案:A,B,C,E
解析:
人工环境是指在自然环境的基础上经过人的加工改造所形成的环境,如居住区、建筑物、园林绿化、建筑小品等。人工环境与自然环境的区别,主要在于人工环境对自然物质的形态做了较大的改变,使其失去了原有的面貌。


房地产抵押贷款中,商业银行与借款人签订的房地产抵押合同,属于( )。(2010年真题)

A.单务合同
B.主合同
C.实践合同
D.要式合同

答案:D
解析:
要式合同是指法律规定必须采用特定形式才能成立的合同。合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。例如,法律规定房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同。