21年房地产经纪人考试真题及详解9卷

铺钉类外墙面装饰是指将各种装饰面板通过镶、钉、拼贴等构造手法固定于骨架上构成的墙面装饰，其特点是无湿作业，饰面耐久性好，采用不同的饰面板，能取得不同的装饰效果。

[大纲要求] 熟悉
[习题解析] 本题考查重点是对“中国现行土地制度”的熟悉。1998年12月27日颁布的《土地管理法实施条例》(国务院令第256号)第2条进一步明确了国有土地的范围，其规定如下：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。因此，本题正确答案为D。

根据房地产经纪机构是否有店铺，可将房地产经纪机构的经营模式分为无店铺模式和有店铺模式两大基本类型；根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，可将房地产机构的经营模式分为单店模式、多店模式和连锁经营模式，其中连锁经营模式又可根据房地产经纪机构与分支机构的关系分为直营连锁经营模式和特许加盟连锁经营模式。

人们越来越关注和重视室内环境污染问题，甚至认为比室外环境污染问题更重要，原因主要包括：①室内环境是人们接触最频繁、最密切的环境；②室内环境污染物的种类日益增多；③室内环境污染物越来越不易扩散。

环境噪声污染源包括：①交通噪声；②工业噪声；③生活噪声；④建筑施工噪声。

均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。

房屋出售经纪服务合同中标明出售房地产的基本情况，包括房屋基本信息、区位信息、实物信息、配套设施设备、债权债务信息等。房屋信息尽可能详细，能够更好地完成经纪工作。

门店店内集中管理优点包括：①较易实施目标客户的分类管理；②能准确把握目标客户的分类，易于整理；③客户不易漏失。

城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

在电梯更新中。维修资金主要用于运行时间超过15年的老旧电梯的维修和更换。未配备电梯的老旧住宅，符合国家和地方现行有关规定的，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意，可以使用维修资金加装电梯。

在实际操作中，写字楼销售策略制定大致可分为：①以市场竞争优势为主导的销售策略制定；②以目标客户需求为主导的销售策略制定；③以项目差异化特点为主导的销售策略制定。其中，以目标客户需求为主导的销售策略制定方式适用于写字楼初始进入非成熟商务区域，或同期市场不存在明显竞争对手的情况。在制定销售策略时，需在明确目标客户群的基础之上，进一步分析潜在客户的关注重点，结合项目自身的匹配因素，作为日后销售推广的关键。

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聚焦战略是指房地产经纪机构把经营战略的重点集中在一个特定的目标市场上，为特定的地区或特定的客户提供特殊的产品或服务。即指企业集中使用资源，以快速增加某种产品的销售额和市场占有率。实施该战略的前提思想是：企业业务具有专一化，并且能以更高的效率和更好的效果为某一狭窄的细分市场服务，从而超越在较大范围内提供服务的竞争对手。

房地产经纪机构扩张战略的选择，主要取决于企业资金实力、品牌的知名度以及企业发展的整体战略。从目前房地产经纪机构所实施的扩张战略来看，主要有以下几种选择：①跨地域市场扩张战略；②跨专业市场扩张战略；③跨行业扩张战略；④综合性扩张战略。

门店是房地产经纪机构承接、开展存量房经纪业务的基层组织和具体场所，是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口。选择目标区域前，房地产经纪机构首先应对所在城市各区域的存量房市场进行调查和分析。调查和分析的内容主要应包括：①房源状况；②客源状况；③竞争因素；④周边环境。

凡下列情况的房地产，不得发布广告：①在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；②在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；③司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；④预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；⑤权属有争议的；⑥违反国家有关规定建设的；⑦不符合工程质量标准，经验收不合格的；⑧法律、行政法规规定禁止的其他情形。

房地产经纪人在存量房营销活动中，主要的工作包括以下几个方面：①传递不动产交易信息。房地产经纪人利用各种媒介向客户传递有关不动产的各类信息，发布房源信息广告，达到信息沟通的目标，降低房地产市场信息不对称的状况。②撮合不动产交易当事人实现交易。在撮合过程中，房地产经纪人让交易双方明晰各自的权益，化解交易双方的矛盾，降低不动产交易风险、提高效率、节省交易成本，进而促使交易双方顺利、安全地完成不动产买卖或租赁交易。③提供经纪延伸服务。房地产经纪人通过提供产权代办、金融服务、搬家、房屋装修等经纪延伸服务，延长房地产经纪服务价值链，服务房地产经纪终身客户。

客源开拓的主要方法包括：①门店接待法；②广告法；③互联网开发法；④客户介绍法；⑤人际关系法；⑥驻守和挂红幅揽客法；⑦讲座揽客法；⑧会员揽客法；⑨团体揽客法。其中，讲座揽客法是指通过向社区、团体或特定人群举办讲座来发展客户的方法。在做社区业务时，适用此种方法。

A． 家庭汽车污染
B． 生活燃料污染
C． 居住环境污染
D． 城市垃圾污染
E． 食品加工形成的大气污染
生活污染源主要有：①生活燃料的污染，居民家庭使用煤炭等燃料取暖或做饭，由于燃烧不充分，经常排出大量烟尘。②居住环境的污染，由于建筑和家庭装修的发展，建筑材料和家具释放的甲醛、笨、氯氨等有机化合物，石棉以及氡等，成了重要的污染物，尤其在半封闭的通风系统和空调系统中，危害更为严重，引起所谓的空调病和办公室综合症。③其他生活污染，城市垃圾、厕所、污水沟等也是一个重要的污染源，它们挥发有毒有害气体，特别是恶臭气体。

交通污染，主要是各种机动车、火车、飞机、轮船等排放有害物质进入空气。由于交通工具以燃油为主，主要污染物为碳氢化合物、一氧化碳、氮氧化物和含铅污染物，尤其是汽车尾气中的一氧化碳和铅污染。

在所有的感觉中，视觉最为重要，以视觉方式获得的信息量最多，大约占80％以上。

商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时的，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

B项，《合同法》中规定合同形式分为要式合同和不要式合同。要式合同主要是以法律规定的特定形式要件为主。房地产经纪服务合同可以是不要式合同。但房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例。CD两项，经纪活动中的代理，是一种商事代理活动，即代理人根据与被代理人达成的合同，按照合同规定的范围、程度、时间从事商品交易活动的行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。

根据噪声产生的机理，噪声分为：①机械噪声；②空气动力噪声；③电磁性噪声。根据噪声随时间的变化情况，噪声分为：①稳态噪声；②非稳态噪声。

在撮合过程中最主要的问题就是价格的磋商。在价格的磋商上一般会出现价差，购房人希望以较低的价格购买，而卖方则希望以较高的价格出售。房地产经纪人应该积极协调二者的价差，说服购房人站在卖方的角度上分析其要价的理由，也要说服业主站在对方的立场上分析其出价的根据。房地产经纪人应该分析双方的价格心理底线，耐心地与买卖双方分别进行协商，最终使二者达成一致。

房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。此案例中，甲公司受业主孙某委托以孙某名义销售自己的一处房产的行为，是房地产代理行为。

业主的建筑物区分所有权；

客户置业计划是根据购房者的需求，向其明确展示付款方式与支付金额的一种销售工具。其内容包括：推荐房号（单元）、户型、面积、价格、付款方式、首期款、月供、购房折扣、定金，备注以及购房者需要申明的事项。

个人住房抵押消费贷款是指以个人或者他人名义的房产做抵押，向银行申请用于各种消费用途，如装修、买车、出国、旅游、留学等。该产品亮点是：①贷款金额足，依据抵押物的评估价值，可贷10万至上千万；②贷款年限较长，1～10年；③提前还款灵活，抵押消费贷款提前还款方便，借款人手中有余钱既能还贷款，无需提前预约；④循环授信，借款人获得银行一定的贷款额度后，在期限内可分次提款、循环使用，支取不超过可用额度的单笔用款时，无需申请即可再次提款。

中国的城市有行政等级，从低到高分别是建制镇、县级市、地级市、副省级市和直辖市，有的省还有事实上的副县级镇和副地级市。

企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：①销售货物收入；②提供劳务收入；③转让财产收入；④股息、红利等权益性投资收益；⑤利息收入；⑥租金收入；⑦特许权使用费收入；⑧接受捐赠收入；⑨其他收入。

物业管理方面的培训内容主要包括：①物业管理服务内容；②收费标准；③管理规则；④物业服务公约；⑤其他。

心理现象的结构示意如图10-1所示。

财务内部收益率法与财务净现值法的主要区别包括：①财务净现值是一个数额，财务内部收益率是一个比率。②财务净现值法需要预先设定一个折现率，而这个折现率在事先通常是很难确定的；财务内部收益率法则不需要预先设定一个折现率。但是，当财务内部收益率求出之后，需要将它与一个收益率（折现率）进行比较。

部分现浇现砌、部分预制装配式的施工方法是指建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）则采用在加工厂制成的预制构件，这样可以确保建筑结构的整体性和安全性，由于采用两地施工，还可以加快施工进度。

偿还比率又称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率

房地产经纪执业规范是由房地产经纪行业组织制定或认可的，调整房地产经纪机构、房地产经纪人员与客户之间，房地产经纪机构、房地产经纪人员与社会之间以及房地产经纪同行之间关系的职业道德和行为规范总和。主要调整房地产经纪执业主体与房地产交易当事人之间的关系；房地产经纪执业主体与社会大众之间的关系；房地产经纪执业主体之间的关系。前两类关系可以笼统成为外部关系，后一类关系可以称为内部关系。调整外部关系的道德规范和行为准则，主要强调房地产经纪机构和房地产经纪人员应当承担的义务和责任。就房地产经纪机构和房地产经纪人员的应当承担责任和义务的严格程度而言，执业规范的标准高于现行的法律法规，而法律效力低于现行的法律法规。

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。甲公司在报纸上刊登的广告属要约邀请。

参见第1题解析。

《商品房销售管理办法》规定，商品房销售中禁止以下行为：①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。②房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。③不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。④商品住宅不得分割拆零销售。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发（[2005]26号）中增加了新的规定：国务院根据《城市房地产管理法》第45条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

发布房源信息要真实，符合依法可以租售、租售意思真实、房屋状况真实、租售价格真实、租售状态真实的要求。

违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约责任以有效合同为前提，合同未成立或者成立后无效、被撤销的，纵使当事人有过失也无违约责任可言。题中，房地产买卖合同是张某与出售方签订的合同，张某可以追究出售方的责任，而甲机构不是房地产买卖合同的当事人，无权追究出售方的违约责任。

本题考核的知识点为城市规划的基本内容.城市总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等.规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农口和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划的强制性内容.

知识点:善意取得。（1）丙基于善意取得制度取得该手表的所有权，原权利人甲丧失了对该手表的所有权；（2）丁基于赠与取得该手表的所有权；（3）拾得遗失物不适用善意取得制度，拾得人庚应当将手表返还权利人。

参见第2题解析。

管理模式是由管理主体、管理手段和机制所组成的动态系统，不同管理模式之间在系统组成要素（如管理主体、管理手段）、系统结构、运作流程上存在着差异。

房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同的类型，应当根据委托人的委托目的确定。委托人作为房地产权利人，委托出售、出租房地产的，应当签订房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同；委托人作为求购、求租人的，应当签订房屋承购经纪服务合同、房屋承租经纪服务合同。签订的房地产经纪服务合同类型不同，开展的经纪服务流程和标准也不同。

写字楼与住宅销售最大的不同在于其客户量相对较少，且集中上门可能性较低，同时写字楼产品单位形态相对统一，内部替代性较强，因此写字楼项目往往不会像住宅一样采取集中式开盘形式，而是在取得预售许可证后，采用大客户先行策略。BD两项，由于写字楼项目主流客户的非个体属性与商务属性，因此在选择推广渠道以及制定相关设计及活动方案时，应当确保：①营销渠道受众面重点为企业高层人员或社会高端阶层；②在广告宣传的画面与文案设计方面，必须明确体现商务气质；③在活动主题的选择时，把握商务客户的敏感点，并在活动形式方面体现高端商务特色。C项，写字楼销售人员通常面对企业高层管理者、企业老板或高端投资客户，因此需要较高的综合素质。E项，成功的写字楼销控往往应该保持整栋或整层销售的连续性，避免出现个别房号拆散滞销。其中，具有丰富经验的销售经理对于项目销控的合理把握至关重要。

心理因素的影响；
影响房地产价格的心理因素主要有：①购买或出售时的心态；②个人的欣赏趣味或偏好；③时尚风气、跟风或从众心理；④接近名家住宅的心理；⑤讲究“风水”或吉祥号码。A项属于交通因素；C项属于房地产税收因素；D项属于物价因素。

根据污染物排放的空间，污染源分为高架源和地面源。其中，高架源指在距地面一定高度上排放污染物的污染源，如烟囱；地面源是指在地面上排放污染物的污染源，如垃圾站。

房地产经纪人在获取房源的过程中，必须保证房源信息的真实性。房源的真实性主要是指房源的真实存在、真实价格与真实委托。房源信息的真实性还需持续维护，保证房源信息的最新状态，只有定期地回访、更新与维护，才能真正实现房源信息的真实性。保证房源信息的真实性，为客户提供真实、可靠的信息，才能与客户之间建立良好的信任关系，这也是房地产经纪机构及房地产经纪人诚信行为的重要体现之一。

不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

房地产经纪人员要亲自到现场查看委托出租的房屋，核实房屋的基本情况，并与出租方提供的房屋资料进行核对，确保两者相符。查看内容主要包括出租房屋的：①实物状况；②区位状况；③内部家具家电情况等。B项，在存量房买卖居间业务中，房地产经纪人员还要到房源现场进行查看，重点了解房屋的实物状况、区位状况和物业管理状况。