21年房地产经纪协理考试试题及答案5节

房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。一般来说，对房源信息的更新要注意以下三点：①周期性回访；②回访信息的累积；③房源信息状态的及时更新。其中，在房源状态的及时更新过程中，房源状态分为有效（在租、在售、租售）、定金、无效（我租我售、他租他售、暂缓租/售）。根据每一次的房源带看结果及房源的买卖（租赁）交易进程，录入相应的房源状态（在租、在售、租售），从而实现房源信息的及时更新与循环利用。

住房公积金管理的基本原则主要包括：①住房公积金管理委员会决策；②住房公积金管理中心运作；③银行专户存储；④财政监督。其目的包括：①保障住房公积金规范管理；②保障住房公积金安全运作；③维护住房公积金所有人的合法权益。

客户信息按不同的方法进行分类，包括：①按客户的需求类型，可分为买房客户和租房客户；②按需求目的，可分为自用客户和投资客户；③按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；④按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；⑤按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；⑥按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户、低价位物业需求客户。

房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责全国房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务的具体工作，接受国务院住房城乡建设行政管理部门、人力资源社会保障行政管理部门的指导和监督。地方房地产经纪行业组织等单位（以下称地方登记服务机构）接受中国房地产估价师与房地产经纪人学会委托，协同做好本行政区域内房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务工作。中国房地产估价师与房地产经纪人学会建立全国房地产经纪专业人员信用档案，将登记情况等信息通过信用档案及时向社会公布，提供社会查询，接受社会监督。

A． 15
B． 20
C． 25
D． 30
登簿发证对登记完成时限的要求是：除法律另有规定的外，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续。

房地产经纪延伸服务包括：①房地产交易相关手续代办服务，包括房地产登记信息查询、房地产登记、房地产抵押贷款；②房地产咨询服务，包括房地产投资咨询、房地产价格咨询、房地产法律咨询；③房地产交易保障服务，包括房屋质量保证和房地产交易履约保证。

成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，即：套内建筑面积＝套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积。

客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，潜在性是指客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体。他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求。而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人提供的房源信息，还取决于客户本身最终的购买（承租）决策。

根据外观效果，壁纸分为印花壁纸、压花壁纸和浮雕壁纸。A项，根据所用材料，分为纸基壁纸、织物壁纸、天然材料面壁纸和塑料壁纸；B项，根据功能，分为装饰性壁纸、耐水壁纸和防火壁纸；D项，根据施工方法，分为现场刷胶裱贴壁纸和背面预涂压敏胶直接铺贴壁纸。

《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：①属于违法建筑的；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；③违反规定改变房屋使用性质的；④法律、法规规定禁止出租的其他情形。房地产经纪人应当明白，租赁的标的物为法律法规禁止的，所签订租赁合同无效。

房地产抵押的主要类型包括：①一般房地产抵押；②在建工程抵押；③预购商品房贷款抵押；④最高额抵押。其中，一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。

房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于房地产评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续。如果交易双方对房地产评估价格有异议，可以要求重新评估。

承租人除享有出租房屋的使用权、收益权外，为保护承租人合法权益不受侵害，我国法律还赋予承租人一系列特殊权利。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋；租赁房屋期间，房屋被抵押或查封的，原租赁合同继续有效。

影响房屋租金的主要因素有房地产市场因素、房屋基本状况和房屋出租的具体情况。其中，房屋基本情况因素包括：①区位状况；②实物状况；③权益状况。

目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有：等额本息还款法和等额本金还款法。采用等额本息还款法时，各期还款压力是一样的；采用等额本金还款法时，借款初期的还款压力较大，以后依次递减。

房地产经纪企业无论规模大小，大都以店铺作为经营场所，当然也有以写字楼作为经营场所的。以店铺作为经营场所的基本都会设置橱窗广告，即专门的房源信息展示区。橱窗房源广告容易吸引从店铺前过往的人群，也是获取上门客户的一种重要广告营销方式。

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

户内查验是房屋查验的重点，主要包括：①面积查验；②高度查验；③结构检查；④装饰装修情况检查；⑤设施设备状况检查；⑥燃气。E项属于房地产经纪人员对户外检查的内容。

银行贷款中发生的评估费用一般由贷款人承担，而为确定房地产税费缴纳额发生的评估费用则由有关主管部门承担。以房产为主的房地产价格评估费，一般按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收，如评估价格100万元以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。

建筑材料的物理性质中，吸湿性是指材料在潮湿的空气中吸收水分的性质，可用材料的含水率来反映。B项，是指材料在水中吸收水分的性质，可用材料的吸水率来反映。D项，是指材料在饱和水作用下不破坏，强度也不显著降低的性质。

无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的供求分析，因为投资者进行投资决策时首先要了解的是客户拟投资的房地产所在细分市场的供求关系究竟处于什么状态。房地产细分市场供求分析就是通过以因果关系分析为基础的供给和需求的定量分析，对咨询标的房地产所在细分市场的供求状况进行判断。

在房地产交易中，卖方的基本诉求是通过出售、出租房地产获得尽可能多的房款和租金收入，在卖方代理业务中，房地产经纪机构应在合理平衡售价（或租金）与成交速度之间关系的前提下，帮助委托人实现这一诉求，同时应特别重视对承购（或承租）方实际支付能力与信用的调查，以确保能按时、足额收取房款或租金。在买方代理业务中，委托方的基本诉求是在一定的预算范围内，承购（或承租）到最满意的房地产，房地产经纪机构及人员应充分了解委托方的预算和对房地产的具体要求，在对待购（租）房地产的质量、产权及周边环境进行深入调查和仔细筛选的基础上，为委托人提供数宗房源供其选择，并要代表委托方与出售（或出租）方洽谈交易价格、付款方式等事项，签订交易合同。E项，根据代理产生的根据，民事代理可分为：①法定代理；②指定代理；③委托代理。房地产代理是以房地产经纪服务委托人确定委托代理权限和房地产经纪机构接受授权的房地产经纪服务合同而产生的，属于委托代理。

对商品房屋租赁当事人提交的材料齐全并且符合法定形式、出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致、不属于《商品房屋租赁管理办法》规定不得出租的房屋的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在3个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。

房地产租赁经纪是指房地产经纪人为使房屋承租方和出租方达成租赁交易而提供的经纪服务。房地产租赁主要包括：新建商品房出租、存量房屋的出租和转租。在房屋租赁交易中，租凭双方的权利义务关系持续时间较长，相互之间会产生复杂的债权债务关系，因而特别需要房地产经纪机构持续地提供沟通、协调、担保等服务。

ABC三项，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租房屋的实体及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。D项，房屋产权清晰是成交的前提条件。如果不是该房屋的所有权人，则其签署的房屋租赁合同无效。

住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人，缴存期限为6个月以上或12个月以上，且处于正常缴存状态，没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。

从立法层次上看，房地产法律体系主要包括宪法、房地产法律、房地产行政法规、地方性法规、行政规章和规范性文件以及最高人民法院的司法解释。《城市房地产管理法》属于房地产法律，《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，《A省商品房销售管理办法》属于地方（省级）政府规章，《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》属于地方（县级）政府规章。省级政府制定的地方政府规章的效力高于县级政府制定的地方政府规章，低于地方性法规、低于法律，效力排第三。

已购公房指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房。对于已购公房租赁管理，各地政策不一，部分地区如北京、上海已取消了已购公房上市租赁管理规定。

根据室内墙面的构造层次，其主要可以分为：①抹灰底层；②中间层；③面层。其中,抹灰底层是室内墙体抹灰的基本层次，在不同房间的墙体中会选用不同的材料和构造做法。中间层是室内墙体为了墙面找平和粘结面层而设的。面层是为了满足使用功能和装饰功能。