2021房地产经纪协理真题下载7节

楼宇智能化是以综合布线系统为基础，综合利用现代4C技术（现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术），在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通信系统、办公自动化系统和各种建筑设备（空调、采暖、给水排水、变配电、照明、电梯、消防、公共安全）系统等的联动控制、自动控制。该系统主要由通信自动化（CA）、办公自动化（OA）、楼宇自动化（BA）组成。重构性是综合布线系统的主要优点之一。

只收取不动产权属证书每本证书10元工本费的情形包括：①单独申请宅基地使用权登记的；②申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记的；③夫妻间不动产权利人变更，申请登记的；④因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的。E项属于免收不动产登记费，含第一本不动产权属证书的工本费的情形。

《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

承办房屋出售、出租经纪业务的，房地产经纪机构应当与委托人签订房地产经纪服务合同，并经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息或广告。房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有升值或者投资回报的承诺，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置，不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传等。

根据客户的性质，将客户分类为：①机构团体客户；②个人客户。BC两项是根据客户的需求或交易类型对客户进行的分类。

任何房地产交易都不能脱离市场，房地产价格信息是交易当事人进行价格谈判最为重要的参考条件。房地产经纪人员在组织双方价格谈判时，应将类似房地产的价格信息、近期房地产价格走势等传递给交易当事人双方。

个人转让住房，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。

不动产登记程序主要有：①申请；②受理查验；③登簿发证。其中，受理查验的程序包括：①登记查验；②实地查看；③公告。

国有建设用地使用权和房屋所有权发生房屋灭失、权利人放弃房屋所有权、房屋被依法没收或因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使房屋所有权消灭，国有建设用地使用权和房屋所有权人应当申请注销登记。D项，房屋所有权人通过买卖等其他合法方式将房屋所有权和国有建设用地使用权转移给他人需申请转移登记。

选择房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同的类型，应当根据委托人的委托目的确定。委托人作为房地产权利人委托出售、出租房地产的，应当签订房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同；委托人作为求购、求租人的，应当签订房屋承购经纪服务合同、房屋承租经纪服务合同。则本题中，张某是买方，委托购房为目的，因此签署的是房屋承购委托合同。

出租人单方解除的情形主要有：①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的；③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的；④承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期仍不支付的；⑤不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的；⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。

房地产价格信息是指房地产市场上形成的房地产交易的各种价格及与价格有关的因素。房地产经纪人员需要搜集的房地产价格类型主要包括：①新建商品房销售价格；②存量房买卖成交价格；③存量房买卖挂牌价格；④存量房租赁成交价格；⑤存量房租赁挂牌价格。除房地产的价格本身以外，还要搜集与价格有关的各种因素，如房屋类型、面积、楼层、朝向等，这样才能对价格进行分析比较并加以利用。

房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：①房屋租赁合同；②房屋租赁当事人身份证明；③房屋所有权证书或者其他合法权属证明；④直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。

房地产经纪机构接受不动产登记代办委托时，要对：①委托人身份；②不动产有关的权属证明；③不动产的权属状况进行核验。AB两项属于新建商品房交验时实地查验的内容，包括环境查验、户外查验、户内查验、附带动产查验。

客户进行房地产交易的动机可能是单一的，也可能是包含几个动机的复合体。弄清这种动机应将客户做出区分，以便提供针对性的服务。

A项，集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房；B项，商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，按市场价出售；C项，解困房是指地方各级政府专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房，解困房不能上市交易；D项，房改房（即已购公房）就是单位、机关、企业等部门分配给职工的公有住房，房改后由职工按规定购买、职工享有房屋使用权的物业。

室外装饰装修的基本要求：①保护墙体、装饰立面；②与周围环境协调统一；③满足人们对建筑的艺术欣赏需要。室内装饰装修的基本要求：①满足室内各界面功能要求；②满足室内界面物理要求，包括满足空间的使用要求，满足相应部位尺寸、性能要求，满足建筑物理方面的特殊要求；③满足审美要求。

C项，墙体和柱体是建筑物的竖向承重构件，支撑着屋顶、楼板等，并将这些荷载及自重传给基础。D项，两层或两层以上的建筑物必须有垂直交通设施，其主要形式有楼梯和电梯。低层和多层住宅一般以楼梯为主。

不动产登记按照登记的物权分类有：①不动产所有权登记；②不动产他项权利登记，分为不动产用益物权登记和不动产担保物权即抵押权登记。ADE三项属于不动产登记按照登记的物分类。

房屋交付时的费用包括以下两种情况：①无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。②预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。

根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，理论上可以将房地产经纪业务分为房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务和房地产抵押经纪业务。其中，房地产买卖是房地产转让的一种主要形式，目前房地产买卖经纪业务主要涉及新建商品房期房买卖、新建商品房现房买卖和存量房买卖。

陶瓷地砖具有质地坚硬、强度高、耐磨性好、防水、耐酸、易清洗等特点，但瓷砖地面给人以硬、脆的感觉，保温性能较差，不适合用于卧室，常用于卫生间、厨房、门厅、客厅、阳台。

房源的心理属性中的“心理”是指业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主（委托方）心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。房源的初始委托价是由业主（委托方）决定的，随着其对市场信息的了解程度，以及最终出售或出租时的心态，决定了房源的最终交易价格。

信息完善与分析包括：①目标物业与偏好分析；②购买力与消费信用分析；③客户需求程度分析；④客户购买动机分析。

C项，等额本息还款方式，实际占用银行贷款的数量更多，占用的时间更长。这种还款方式，便于借款人合理安排每月的生活和进行理财，适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。D项，等额本金还款方式，支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。这种还款方式，比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。

客源信息的管理包括对客源信息的整理、共享以及维护和更新等内容，是使客源信息得以有效利用，发挥最大作用的基础和前提。

《不动产登记暂行条例实施细则》规定，登记机构应当对以下几项内容进行查验：①申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；②权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；③不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；④法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。

《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：①属于违法建筑的；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；③违反规定改变房屋使用性质的；④法律、法规规定禁止出租的其他情形。房地产经纪人应当明白，租赁的标的物为法律法规禁止的，所签订租赁合同无效。

房地产经纪人员接受卖方委托后，要对房源进行现场查看，仔细核对委托出售的房屋是否与房地产权属证书描述信息一致，重点了解房屋的实物状况、区位状况和物业管理状况。产权核验和实地查看得到的信息，要做好记录，并据此编制房屋状况说明书，让卖方签字确认。

具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：①房屋共有人行使优先购买权的；②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；③出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

房地产抵押的主要类型包括：①一般房地产抵押；②在建工程抵押；③预购商品房贷款抵押；④最高额抵押。其中，一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。

A．权利人向义务人提出履行请求
B．请求停止侵害、排除妨碍、消除危险
C．不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产
D．请求支付抚养费、赡养费或者扶养费
E．权利人提起诉讼或者申请仲裁
诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利，当时效期间届满时，义务人获得诉讼时效抗辩权，权利人的请求权不受国家强制力保护的法律制度。但不是所有的请求权都适用诉讼时效，《民法总则》规定不适用诉讼时效的规定包括：①请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；②不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；③请求支付抚养费、赡养费或者扶养费等。

对于购房人的信息调查主要包括：①客户身份信息；②客户需求范围；③客户支付能力；④客户特殊需求；⑤客户购房资格。其中，针对出租客户对安全性的要求，房地产经纪人应对承租客户身份和信誉有所要求，以保证日后租赁期间的安全。

房屋现场勘查作业后的工作包括：①应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料，填写《房屋现场勘查表》，为制作《房屋状况说明书》做好准备。②在填写《房屋现场勘查表》绘制物业标准平面图时，应指明物业朝向和门、窗位置，绘制地理位置图时指明物业四周主要路段。③房地产经纪人查看房源后，要仔细评估房屋的优点和缺点，用心感受房屋的特点。④根据《房屋现场勘查表》记录的相关内容，另行编制《房屋状况说明书》，以备带客户看房时使用。

不计算建筑面积的范围包括：①层高在2.20m以下（不含2.20m，下同）的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室；②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰件的玻璃幕墙、跺、勒脚、台阶、无柱雨篷等；③房屋之间无上盖的架空通廊；④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；⑥骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋；⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；⑩与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。

在住宅中，为满足日常使用，设置电梯应符合以下要求：①7层以上（含7层）的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅，必须设置电梯。②12层以上（含12层）的住宅，设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。③高层住宅电梯宜每层设站，当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。

表征房源信息的物理指标，主要是描述物业自身及其周边环境的物理状态的指标，如物业的区位（地段）、建筑外观、面积、朝向、间隔、新旧程度、建成年份等。除非遭遇地震、火灾等特殊情况，一般情况下，房源信息的物理指标在交易过程中是不变的。房源的物理特征决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的市场价格。

套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占用面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

新建商品房销售委托书是开发商基于新建商品房销售代理合同，而向与其签订合同的房地产经纪机构出具的商品房销售代理授权书，以便于房地产经纪机构向购房者等第三方明示其所具有的商品房代理销售权。根据《房地产经纪管理办法》的规定，代理销售商品房项目的房地产经纪机构应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书。

C项，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。D项，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。E项，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。房屋翻修、改建只是使房屋面积增加或减少，房屋的权利归属主体没有发生变化，所以应进行的登记为变更登记。

A项，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。房地产经纪活动具体由房地产经纪人员来完成。B项，房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。D项，房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。题中，张小姐出租房间的行为没有涉及到房地产经纪机构，也没有任何经纪人，所以只是个人民事行为。

个人贷款产品从贷款的目的可分为个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人消费贷款和个人经营贷款等。个人住房贷款是我国最早开办、规模最大的个人贷款产品。个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：①贷款期限长，通常为10～20年，最长可达30年；②还款方式绝大多数采取分期还本付息的方式；③大多数是以所购住房抵押为前提条件发生的资金借贷关系。

房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责全国房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务的具体工作，接受国务院住房城乡建设行政管理部门、人力资源社会保障行政管理部门的指导和监督。地方房地产经纪行业组织等单位（以下称地方登记服务机构）接受中国房地产估价师与房地产经纪人学会委托，协同做好本行政区域内房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务工作。中国房地产估价师与房地产经纪人学会建立全国房地产经纪专业人员信用档案，将登记情况等信息通过信用档案及时向社会公布，提供社会查询，接受社会监督。

国有建设用地使用权和房屋所有权发生房屋灭失、权利人放弃房屋所有权、房屋被依法没收或因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使房屋所有权消灭，国有建设用地使用权和房屋所有权人应当申请注销登记。D项，房屋所有权人通过买卖等其他合法方式将房屋所有权和国有建设用地使用权转移给他人需申请转移登记。

综合布线系统是指按照标准的、统一的、简单的结构化方式，编制和布置各种建筑物（建筑群）内各种系统，包括网络系统、电话系统、监控系统、电源系统和照明系统。综合布线系统的主要优点包括：①兼容性；②灵活性；③可靠性；④先进性；⑤重构性。

不动产登记簿，是指由不动产登记机构依法制作的，对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记录。《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于登记簿时发生效力”，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。《不动产登记暂行条例》规定：“不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿”。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业居房地产业的主体地位。

《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面的房地产经纪服务合同。即以合同形式来相对固定房地产经纪机构与委托人之间的权利义务关系，从而有效保障当事人的合法权益。