房地产经纪协理考试试题题库8卷

在与客户进行业务洽谈时，首要环节是倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后，要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向。

不计算建筑面积的范围包括：①层高在2.20m以下（不含2.20m，下同）的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室；②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰件的玻璃幕墙、跺、勒脚、台阶、无柱雨篷等；③房屋之间无上盖的架空通廊；④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；⑥骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋；⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；⑩与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。

根据客户对物业需求的急迫性，确定业务工作开展的先后顺序。房地产经纪人可以对客户进行分析分类，一般可以将客户按照购房或租房的急迫性分为四类：①一个月内必须成交的客户，此类客户是急迫购房的客户，需要房地产经纪人马上跟进；②三个月内可以成交的客户；③半年以内可能成交的客户；④半年以上成交或者无规定期限的客户。

房屋交付时的费用有以下两种情况：①无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交付条件和标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。②预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。

房源的动态性主要包括两个方面，一是物业交易价格的变动，二是物业使用状态的变动。由于房源存在变动性这一特征，所以经纪人要不间断地与业主（委托方）联系，以便在房源的某些指标发生变动时，及时进行更新。

从建筑总平面图中一般可以看出下列内容：①该建筑场地的位置、数量、大小及形状。②新建建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置关系。③场地内的道路布置与绿化安排。④新建建筑物的朝向。⑤新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高。⑥扩建建筑物的预留地。图中小区共有7幢楼。

信息不透明和必要事项告知不清是导致房地产经纪纠纷产生的主要原因之一。根据《房地产经纪管理办法》，必要事项告知是房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前应当履行的义务。必要事项告知主要包括：①是否与委托房屋有利害关系；②应当由委托人协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格。市场价格是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥房地产经纪服务的内容及完成标准；⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间；⑧书面告知房地产经纪服务以外的其他服务相关事项。

从因素影响的范围角度，可将影响房地产价格的因素分为：①一般因素；②区域因素；③个别因素。其中，区域因素是指对某一特定范围的房地产价格产生影响的因素，包括：①交通因素；②外部配套设施因素；③周围环境和景观因素等。A项属于一般因素；BD两项属于个别因素。

价格信息对于房地产经纪人员的业务开展具有重要作用，是经纪人员了解市场走势，制定挂牌价格，协助交易双方价格谈判的重要参考。价格信息的搜集渠道和方法主要有以下几种：①政府主管部门网站；②房地产经纪机构的成交实例；③通过交易当事人了解信息；④相关机构的调研报告；⑤房地产专业网站；⑥报纸房地产专版。

A项，职工以市场价购买的公有住房，实际上已变成了私有住房，取得了房屋所有权证书，可以自由买卖。B项，职工以标准价购买的公有住房，拥有部分产权，出售时可以先按成本价补足房价款及利息，取得全部产权后按成本价购房的政策出售，也可以直接上市出售，按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照产权比例分成。C项，职工以成本价购买的公有住房，产权归个人所有，出售时需要交纳有关税费和土地收益。D项，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。E项，国家没有制定限价商品住房的统一政策，而是由各地根据具体情况指定并实施。一般而言，限价商品房在满足一定条件后是可以上市交易的。

售后服务是房地产经纪机构提高服务、稳定老客户的重要环节。售后服务的内容可包括：①延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、家具配置、搬家等服务；②改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对客户感到不满意的环节进行必要的补救；③跟踪服务，即了解客户是否有新的需求意向，并提供针对性的服务。

常见的地面由面层、垫层和基层构成，对有特殊要求的地坪，通常在面层与垫层之间增设一些附加层。根据面层使用的材料和施工方式，地面分为以下几类：①整体类地面，包括水泥砂浆地面、细石混凝土地面和水磨石地面等；②块材类地面，包括普通烧结砖、大阶砖、水泥花砖、缸砖、陶瓷地砖、陶瓷锦砖、人造石板、天然石板以及木地面等；③卷材类地面，常见的有塑料地面、橡胶毡地面以及地毯地面等；④涂料类地面。

房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。首先，要求出售方提供合法的证件（包括身份证、房地产权证等）；其次，到房地产登记机构（各区县房地产交易中心）查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。

客源信息的开拓方法中，人际关系法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法。这种揽客法成本小，简便易行，介绍来的客户效率高，成交可能性大。作为一个经纪人，利用自己的人际网络争取客户是其成功的基本保障。

房地产经纪机构要尽可能详细地询问委托人购房需求，委托人也要如实告知。如果承购房屋是住宅，房地产经纪机构应该了解委托人的购房目的、意向区域、住房面积、总价、单价等基本信息，另外也要关注小区环境、商业配套、物业、停车位等附加信息。购房目的中，自住购房和投资性购房是两大不同类别，对住房要求有所不同。同时，委托人的年龄、职业等也影响着委托人对住房的要求；如果承购的是商业房地产，房地产经纪机构应该了解委托人意向的位置、物业面积、单价、总价、物业服务费用、周边配套等信息。

不动产登记按照登记的物权分类有：①不动产所有权登记；②不动产他项权利登记，分为不动产用益物权登记和不动产担保物权即抵押权登记。ADE三项属于不动产登记按照登记的物分类。

与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步，也是经纪人与客户建立联系的关键一步，而接待水平是否专业，将决定客户能否与客户建立初步的信任关系，进而愿意委托经纪人代理房地产交易业务。

在我国，单位和个人依法使用国有建设用地有法律规定的年限。例如，国有建设用地使用权出让的最高年限规定为：①居住用地为70年；②工业用地为50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；④商业、旅游、娱乐用地为40年；⑤综合或者其他用地为50年。

以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。

民事行为能力，是指民事主体能以自己的行为取得民事权利、承担民事义务的资格。自然人的民事行为能力分为三种：①完全民事行为能力人；②限制民事行为能力人；③无民事行为能力人。其中，限制民事行为能力人包括8周岁以上18周岁以下的未成年人、不能完全辨认自己行为的精神病人。年满16周岁未满18周岁、以自己的劳动收入作为主要生活来源的人视为完全民事行为能力人。

由于贷款过程需要涉及房产评估、到银行签订房地产抵押贷款合同、递交相关审核资料，以及后续的抵押登记和过户手续办理，整个过程牵涉部门较多，流程比较复杂，办理中需要较多的金融专业知识。因此，多数购房人选择贷款服务机构给予代办，代办机构按照国家规定的收费标准按件收取相应服务费，即按抵押贷款业务数量收取服务费。

一项服务包含多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、捆绑标价；代收代付的税、费也应予以标明。房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用。

《物权法》规定，设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

买卖双方在存量房过户的过程中都要提供相应的资料。其中，存量房过户买方需提供的材料包括：①买方身份证、授权委托书、代理人身份证、购房资格证明；②户口簿/暂住证；③与卖方签订的《房屋买卖合同》。存量房过户卖方需提供的材料包括：①产权人夫妻双方身份证、户口簿；②不动产权证；③与买方签订的《房屋买卖合同》；④共有人意见书；⑤结婚证复印件，如离婚需提供离婚证、离婚协议、财产分割协议，如丧偶需提供死亡证明处理证明；⑥若为公房，还应提供与原产权单位签订的公有住房买卖合同；⑦如是中央机关直属产权的房子，业主还需提供物业费、供暖费结清证明等。

房屋租赁市场的特点有：①租赁价格相对稳定。与房屋买卖价格相比，房屋租金能够保持一个比较稳定的水平。②季节性变化明显。承租房屋的行为通常具有短期性的特点。③交易更为频繁。房屋出租在城市、城市郊区乃至乡镇，都是十分普遍的现象，且呈现出快速发展的态势。④属地区性市场。房屋租赁市场规模、价格水平、供求状况、价格走势等因房屋所处不同地区而存在较大差异，是地区性市场。

楼梯是建筑物内各个不同楼层之间上下联系的主要交通设施，供人们上下楼层、疏散人流或运送物品使用。根据使用性质，分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯和防火楼梯。根据所用的材料，分为木楼梯、竹楼梯、石楼梯、钢筋混凝土楼梯、钢楼梯等。

室内墙面的种类包括：①抹灰类墙面；②贴面类墙面；③涂刷类墙面；④裱糊类墙面；⑤罩面板类墙面。抹灰类墙面包括一般抹灰饰面和装饰抹灰饰面，BCD三项均属于贴面类墙面。

房地产经纪机构可以提供的基本服务内容包括：①提供房地产市场信息；②协助办理相关交易手续；③告知交易风险；④提供市场咨询；⑤协助实地看房；⑥协助促成交易双方签订房地产交易合同等。延伸服务的内容包括：①房地产抵押贷款代办；②不动产登记手续代办等。

一个房地产经纪机构的竞争力表现在其房源和客源的充裕度及经纪人的交易匹配能力。在成熟的市场环境下，一个经纪机构或经纪人可以只有房源或只有客源，但必须在另一经纪机构或经纪人处获取相对应的客源或房源的情况下，大家合作才能完成交易。因而从整个交易的实现结果来看两者亦缺一不可。

以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保，是房地产交易活动中通行的作法。贷款的办理属于买卖合同签订以后买方的义务，但由于许多客户不了解办理贷款的流程或不愿花费精力亲自办理，宁愿委托房地产经纪机构代为办理，房地产经纪机构也可因提供此类服务而收取一定的费用。

在与客户进行业务洽谈时，首要环节是倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后，要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向。

建筑物对安全的基本要求包括：①不会倒塌，包括地基、基础、上部结构均稳固（即结构安全），能够抵抗一定震级以上的地震，不会遭受洪水、滑坡、塌方、泥石流、雪崩等灾害，木结构的房屋还包括没有白蚁危害。②没有环境污染，包括没有对人体有害的室外环境污染和室内环境污染。

存量房房源信息发布渠道有：①互联网；②经纪门店。新建商品房房源信息发布渠道有：①报纸；②户外广告；③互联网；④电视。互联网是存量房房源和新建商品房房源共有的信息发布渠道。

凡经依法登记，不动产权利人在不动产方面的房屋所有权、建设用地使用权、抵押权、地役权等权利，受国家法律保护。任何组织或个人侵犯了不动产权利人的合法权益，都要承担法律责任。

A项，房地产抵押是一种价值量很大的担保行为，法律规定房地产抵押人与抵押权人必须同签订书面抵押合同。B项，变更登记，是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。CD两项，《物权法》规定，抵押权自登记时设立。房地产抵押未登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。

商品房买卖合同中，对于面积误差处理有约定的按约定处理，没约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，即多退少补。②面积误差比绝对值超出3%，购房者要求解除合同，并且主张返还已付房款和赔偿利息损失的，法院应予支持。③面积误差比绝对值超出3%，购房者不要求解除合同，愿意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积，在3%以内（含3%）的房价款由买受人按约定的价格补足；超出3%部分的房价款由开发企业承担，所有权归购房者；房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比在－3%以内（含－3%）部分的房价款及利息，由开发企业返还购房者，面积误差比超过﹣3%部分的房价款，由开发企业双倍返还购房者。

根据房地产经纪服务的方式，可以分为房地产代理业务和房地产居间业务。在居间业务中，房地产经纪机构属于中立的第三方，只为房地产交易双方提供撮合服务或促进成交，而在代理业务中，房地产经纪机构只能代表交易双方中某一方的利益，故分为买方代理和卖方代理。本案例中，王某委托甲房地产经纪公司出售房屋，甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同，故而该合同属于卖方代理合同。

客户信息管理实际上就是建立一个以客户为中心的记录或数据库，是对客户信息进行分类和系统管理。客户信息管理，即客源信息管理。它不仅包括曾经作为委托人完成房地产交易的客户，也包括那些提出需求或打过电话的潜在客户和与交易活动有关的关系人或供应商，还可包括那些经纪人定为目标希望为之提供经纪服务的潜在客户或委托人。

《城市房地产管理法》第五十四条规定：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

A项，委托期限指房地产经纪服务委托方委托房地产经纪机构提供房地产经纪服务的具体时间期限。委托期限实质上规定了房地产经纪机构完成某项经纪服务工作的时间界限，有利于督促房地产经纪机构增强紧迫感，提高工作效率。BD两项，合同履行期间，任何一方要求变更合同条款，应书面通知对方。经双方协商一致，可达成补充协议。C项，合同履行期间，任何一方如有确凿证据证明对方的行为严重影响自己的利益，必须终止合同的，可于委托期限届满前，书面通知对方解除本协议，并结清相关费用，或追偿违约金。

《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。

部分现浇现砌、部分预制装配式的施工方法是指建筑物的一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）则采用在加工厂制成的预制构件，这样可以确保建筑结构的整体性和安全性，由于采用两地施工，还可以加快施工进度。

房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。B项属于房地产法律；D项属于房地产行政规章；E项属于房地产地方性法规。

建筑施工图简称“建施”图，包括：①建筑平面图；②建筑立面图；③建筑剖面图；④建筑详图。其中，从建筑平面图中可以看出下列内容：①建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等布置和组合关系；②建筑物及其组成房间的名称、尺寸、定位轴线和墙厚；③走廊、楼梯的位置及尺寸；④门、窗的位置、尺寸及编号；⑤台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸；⑥室内地面的标高。

依据《房地产经纪管理办法》的有关规定，签订房地产经纪服务合同的要求主要包括：①房地产经纪服务合同应以书面形式签订；②房地产经纪服务合同应加盖房地产经纪机构印章；③房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名；④房地产经纪服务合同应由委托人签名或者盖章。

房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。对房源信息的更新包括：①周期性回访；②回访信息的累积；③房源信息状态的及时更新。

在网络技术高速发展的时代下，房地产经纪企业购买或开发出了可基于PC端和移动终端的门户网站、管理软件、营销工具，使得房客源信息资源上传、分类、共享、匹配、更新等效率大大提高，从而大大提升了房地产经纪企业和房地产经纪人作业效率和效益。AB两项，互联网的优点是没有地域限制、传播速度快、传播范围广、成本低效率高，缺点是容易被海量信息覆盖、虚拟化真实感不强、使用对象群体有一定局限性等。C项，一些专业的存量房网站，也会有很多出租与出售、求购与求租信息，实现了网上快速查询房客源及信息资源共享，为客户更便捷、更快速地服务。

变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。房屋翻修、改建只是使房屋面积增加或减少，房屋的权利归属主体没有发生变化，所以应进行的登记为变更登记。