21年房地产经纪协理考试题目下载8辑

契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为不动产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。其主要特点是：①登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；②登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任。

房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：①贷款类型（商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款）；②货款成数（贷款金额占房地产价值的比率）；③贷款金额；④贷款期限；⑤偿还比率（又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率）；⑥贷款偿还方式（等额本息还款法或等额本金还款法）。

按照房地产用途分类，房地产市场可以分为：①居住房地产市场；②非居住房地产市场。居住房地产市场主要是住房交易的市场，非居住房地产市场又可以分为商业房地产市场、写字楼市场、工业房地产市场等。

转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：①买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；②以不动产作价出资（入股）的；③不动产分割、合并导致权属发生转移的；④共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；⑤因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；⑥因主债权转移引起不动产抵押权转移的；⑦因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

根据委托人与房地产经纪机构的协商，房地产经纪服务合同可以针对房地产经纪机构提供的其他延伸服务增加相关补充内容，但双方协议认为需要另外签订服务合同的延伸服务除外。@##

民事行为能力，是指民事主体能以自己的行为取得民事权利、承担民事义务的资格。自然人的民事行为能力分为三种：①完全民事行为能力人；②限制民事行为能力人；③无民事行为能力人。其中，限制民事行为能力人包括8周岁以上18周岁以下的未成年人、不能完全辨认自己行为的精神病人。年满16周岁未满18周岁、以自己的劳动收入作为主要生活来源的人视为完全民事行为能力人。

客户的购买动机因其社会地位、职业和收入等有较大差别，了解这种差别为经纪人提供了交易机会。了解客户的交易动机可借助“是什么最基本的原因促使客户进行一次房地产交易”来寻求答案。

更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

房屋交接单，有时也称房屋确认书或房屋确认表。对于租赁房屋的交接，房屋交接单包括：①房屋坐落；②配套设施设备；③交接的家具、电器清单；④交接的房屋使用配套物品；⑤房屋的债权债务信息；⑥交割金额；⑦交接人签字。

不动产登记的范围是：①土地，包括耕地、林地、草地、荒地、水域、滩涂、建设用地、宅基地、无居民海岛以及因自然淤积和人工填海、填湖形成的土地等。②定着于地表、地上或者地下的建筑物、构筑物以及特定空间。③海域以及海上建筑物、构筑物。④森林和林木。⑤矿产资源、水资源。⑥法律、行政法规规定的可以登记的其他不动产。

不动产权利登记制度的主要特点为：①对登记申请采取实质审查，登记权利的现状；②登记有公信力即登记簿上所载事项，可以对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。

实行不动产登记资料查询，对查询机构的要求包括：①应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度。②建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所。③加强不动产登记信息化建设，按照统一的不动产登记信息管理基础平台建设要求和技术标准，做好数据整合、系统建设和信息服务等工作。④应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。

价格信息对于房地产经纪人员的业务开展具有重要作用，是经纪人员了解市场走势，制定挂牌价格，协助交易双方价格谈判的重要参考。价格信息的搜集渠道和方法主要有以下几种：①政府主管部门网站；②房地产经纪机构的成交实例；③通过交易当事人了解信息；④相关机构的调研报告；⑤房地产专业网站；⑥报纸房地产专版。

梁是跨过空间将楼面或屋面荷载传递到柱或墙上的横向承重构件。圈梁主要是为了提高建筑物整体结构的稳定性，沿着建筑物的全部外墙和部分内墙设置的连续封闭的梁。过梁是设置在门窗等洞口上方的承受上部荷载的构件。

C项，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。

房屋租赁合同登记备案因为涉及缴纳税费，双方当事人往往不愿意办理。但是作为房地产经纪人员，应告诉租赁双方国家的规定和要求，特别是如果一方当事人需要开具发票的，必须备案，否则无法出具发票。经纪人员也需要告知当事人逃避国家税费可能承担的法律责任。房地产经纪人员在协助进行房租租赁合同等级备案的工作包括：①告知当事人（网上）备案的要求；②协助当事人办理房屋租赁登记备案证明；③提醒当事人法律责任的承担。BC两项属于房地产经纪人员助当事人做好商品房买卖合同登记备案的工作内容。

互联网开发客户的方式包括：①付费的房源信息发布平台；②免费的公共网络信息发布平台；③房地产经纪机构门户网站。

电话拜访的缺点包括：①会在一定程度上受到时间的限制，比如上班时间不宜打扰；②只能通过声音传达信息，容易遭受拒绝，客户印象不深刻等。该种方式的优点包括：①比较集中；②针对性较强；③比较省力且可联系的人较多；④不受地点的限制；⑤不受天气影响；⑥花费的时间较少。

推荐方式分为一般推荐和合作推荐。其中，合作推荐则是受托经纪人只将基本房源信息推荐给其他经纪人，其他经纪人若有合适的客户须联系该房源受托经纪人进行操作，成交之后该受托经纪人和合作经纪人一般对半分佣，即按照各自分佣50%。

根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，理论上可以将房地产经纪业务分为：①房地产转让经纪业务；②房地产租赁经纪业务；③房地产抵押经纪业务。但是，从目前我国房地产经纪行业的实际运营情况来看，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产买卖和房地产租赁。

房地产交易资金支付方式包括：①自有资金支付与贷款支付；②一次性付款与分期付款；③现金支付与转账支付。

在存量房买卖居间业务中，实地查看房屋后，房地产经纪人员要根据房屋实际状况向卖方提供挂牌价建议，由卖方确定房屋挂牌价格。

门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而获取客户的方法。这种方法是常用的方法，也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。

一个有效的客源信息包括以下三个方面的基本要素：①客源基础资料，主要是指客户的基本信息，又因客户是个人还是单位有所不同；②客源的需求信息，是指客户对房源在实物、权益和区位方面的有关需求；③客源的交易信息，是指客户提出的交易类型、交易价格、交易时间及税费承担方式。

在门店接待流程中，到店客户是潜在客户，他们可能对某一处房产产生购买欲望，或者希望房地产经纪人协助其出售其名下的房产。房地产经纪人的专业、周到、热情的服务对客户做出交易决策起到重大影响。

B项，住宅类不动产登记费按件向登记申请人收取，当事各方共同申请登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳。其中，减半收取登记费的情形有：①申请不动产更正登记、异议登记的；②不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更申请变更登记的；③同一权利人因分割、合并不动产申请变更登记的；④国家法律、法规规定予以减半收取的。

房屋物业管理状况是指对标的房屋共用部分的维护管理情况。房屋物业管理状况实地查看的主要内容包括：①物业服务企业名称；②物业服务费标准和服务项目；③基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度等。

A项，门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而获取客户的方法。B项，无此说法。C项，客户介绍法是指房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。D项，会员揽客法是指通过成立客户俱乐部或客户会的方式吸收会员并挖掘潜在客户的方法。

土地和房屋抵押权登记的类别包括：①首次登记；②变更登记；③转移登记；④注销登记。异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。

房地产经纪机构与房地产经纪人存在着法律责任关系，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。丁某是甲房地产经纪公司的员工，丁某不能直接追究乙公司的责任，应由甲公司的向乙公司追究责任。

房地产经纪业务档案管理的步骤包括：①收集，是指专职档案管理人员将分散在房地产经纪机构各分支机构或门店的房地产经纪业务记录集中在一起的过程；②整理，是将收集到的零散的房地产经纪业务信息包括文本、图表、影音资料等，按照一定要求和标准进行分类、合并，剔除掉一些不需要保存的信息，从而形成系统化的各类信息的过程；③归档，是按照业务记录的内在联系进行分类和保存；④利用，是指房地产经纪机构可制定相关制度，按照一定手续对社会开放，供需要的公众检索使用。

在存量房租赁查验的前期准备阶段，出租方要准备的资料包括：①身份证明；②房地产权属证书或相关证明材料；③室内家具电器及相关设备的说明书；④各项交费凭证；⑤钥匙等，如果是转租的房屋还要有转租的合同。B项属于承租方需要准备的材料。

房地产预售、销售广告必须载明以下事项：①房地产开发企业名称；②房地产经纪机构代理销售的，载明该机构名称；③预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

在销售执行阶段，作为开发商销售代理方的房地产经纪机构要安排相应的工作团队在售楼处接待购房者，引领购房者看房，签订商品房买卖合同，办理合同预告登记等，并配合开发商实施广告、公关活动等市场推广以招徕客户。销售执行阶段通常持续时间较长。

《物权法》第180条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；④生产设备、原材料、半成品、产品；⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器；⑥交通运输工具；⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。B项，根据《物权法》第184条规定，土地所有权不得抵押。

室内墙面的种类包括：①抹灰类墙面，包括一般抹灰饰面和装饰抹灰饰面。②贴面类墙面，包括陶瓷制品、天然石材、人造石材和预制板材等饰面装饰。③涂料类墙面，目前室内墙面使用最多的涂料是乳胶漆。④裱糊类墙面，包括壁纸和墙布等饰面装饰。⑤罩面板类墙面，包括木质、金属、玻璃及其他板材饰面装饰。

墙体和柱均是建筑物的竖向承重构件，支撑着楼板、屋顶等，并将这些荷载及自重传给基础。根据墙体所用的材料，分为砖墙、石墙、土墙、木墙、砌块墙、混凝土墙等。

租赁用途是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，确需变动的，应当征得出租人的同意。

销售执行阶段通常持续时间较长。在后期还要完成商品房交验（又称“交房”）的工作。在“交房”期间，房地产经纪机构及人员要配合开发商，按照项目所在地房地产管理部门的有关规定，办理“交房”前的相关手续，并具体执行引领购房者验收房屋，代理开发商与购房者签订“房屋交接书”，向购房者交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

在个人贷款的参与者中，服务机构是指为房地产贷款当事人提供专业服务的房地产经纪机构、房地产估价机构和律师事务所等。其中，律师事务所主要为抵押贷款提供法律服务，如：①起草借款合同或协议；②受托人与借款人签订借款合同或协议；③处理违约贷款的法律事务等。B项是房地产经纪机构的工作；D项是房地产估价机构的工作。

一宗成功的房地产交易，不仅取决于有愿意以一定价格购买或租赁物业的买方，还取决于愿意以一定价格出售或出租物业的卖方。房源和客源是房地产交易的两方面，缺了任何一方，都不能实现交易。房地产经纪人的专业服务起到了实现房源信息和客源信息的桥梁作用。

房地产经纪机构与房地产经纪人员之间有法律责任关系。由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构签订的，因此，一方面，如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿；另一方面，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。

选择房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同的类型，应当根据委托人的委托事项或服务内容确定。委托人作为房地产权利人委托出售、出租房地产的，应当签订房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同；委托人作为求购、求租人的，应当签订房屋购买经纪服务合同、房屋承租经纪服务合同。本案例中，仲女士委托乙房地产经纪公司为其购买一套新建商品房，因此应签署房屋购买委托合同。

房地产交易中最敏感、最关键的因素就是价格。由于房地产价格的影响因素、价格形成和运动机制具有不同于作为完全劳动产品的一般商品的特性，投资者、购房者往往难以把握房地产市场价格，尤其是市场的变动趋势。即价格是房地产市场调控时，反映最灵敏的因素。

房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。在征询客户需求时应注意以下几点：①不宜采用封闭式问题；②必须和客户建立良好的关系，在询问问题之前，房地产经纪人就可以和客户进行一些日常的闲聊，与客户建立信任关系；③客户的需求，常常因为一些内外部因素的变化而引起变化，有时候在洽谈的过程中，客户的初始需求在房地产经纪人的沟通和引导下逐步发生变化，并找到客户自己真实需求；④房地产经纪人要明确认识到，有很多客户对于自己的购房需求本身就是没有任何明确的概念，遇到这样的客户，房地产经纪人就要引导客户，让客户明确他的真实需求；⑤不能完全固化于客户的最初要求，引导客户明确其真实需求及产生新的合理需求也具有很重要的意义。

房产税是以房屋为征税对象，以房产的价值和租金收入为计税依据，向房产的所有人或经营管理人征收的一种财产税。自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。则本题中，张某每年应缴纳的房产税为：3000×12×4%＝1440（元）。

土地和房屋抵押权首次登记应当提交的申请材料有：登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料。抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。

与客户预约时间，应约定具体的时间点。而与业主预约时间，宜约定时间段，但时间段不宜过长，最好不超过半小时。

在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户分为以下四种类型：①试探型；②引导型；③加强型；④成熟型。其中，表现为有了一段时间的市场了解、资金基本到位，但仍未形成购房意愿的客户属于加强型。

客源信息完善与分析主要包括：①目标物业与偏好分析；②购买力与消费信用分析；③客户购买动机分析；④客户需求程度分析；⑤客户购买决策分析。

房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。租赁合同的租赁期限均不得超过20年，租赁期限超过20年的，超过部分无效。出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期满后，收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后返还所承租的房屋。

不动产登记的范围是：①土地，包括耕地、林地、草地、荒地、水域、滩涂、建设用地、宅基地、无居民海岛以及因自然淤积和人工填海、填湖形成的土地等。②定着于地表、地上或者地下的建筑物、构筑物以及特定空间。③海域以及海上建筑物、构筑物。④森林和林木。⑤矿产资源、水资源。⑥法律、行政法规规定的可以登记的其他不动产。

抵押权的标的物以债务人或者第三人的财产为限。抵押权是不转移标的物占有的物权。抵押权的核心内容在于取得抵押物的交换价值，以该交换价值担保债的履行，而不在于取得或者限制物的使用价值。因此，抵押权的设定与存续，无需转移标的物的占有。抵押权设定后，抵押人仍然可以使用、收益抵押物，并可依法处分抵押物。

编制房屋状况说明书，能更加系统、全面、详细反映房屋状况。这对房地产经纪机构有着重要意义，表现在：①加强对委托房屋状况的全面认识。房地产经纪人员通过编制房屋状况说明书，加强对委托房屋各方面情况的准确把握，提升专业技能，以便为客户提供更优质的专业服务；②提升客户对经纪服务的认同和信赖。编制房屋状况说明书，把房屋状况详细记录下来，使委托人感受到房地产经纪人员确实下了很深功夫，在认真对待从事的房地产经纪业务，不是仅仅只有“嘴上功夫”；③降低房地产交易风险，借助编制房屋状况说明书的过程，掌握房屋真实状况，有效降低交易风险；④防范房地产交易有关纠纷。房屋状况说明书实质就是“产品说明书”，不仅仅说明了房屋自身状况，还包括了家具家电等附属设施设备。这有利于统一交易双方对交易标的认知，防范房地产交易有关纠纷；⑤积累房地产基础数据。编制房屋状况说明书有助于房地产经纪机构积累房地产基础数据，建立数据库。

服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得到的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准，房地产经纪机构才可以收取服务报酬。房地产经纪机构从事经纪活动支出的必要费用，可以按照房地产经纪服务合同约定要求委托人支付；房地产经纪服务合同未约定的，不得要求委托人支付。

最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件，如最高人民法院《关于贯彻执行继承法若干问题的意见》《关于适用婚姻法若干问题的解释（二）（三）》《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》《关于适用合同法若干问题的解释》《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》《关于适用物权法若干问题的解释》等，也是我国房地产法律体系的组成部分。

顶棚又称天棚、天花板，是指建筑房间内的顶板，是室内饰面之一，表面应光洁、美观，并能起反射作用，以改善室内的亮度，还应具有隔声、吸声、保温、隔热等功能。

房源的心理属性中的“心理”是指业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主（委托方）心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。由此可见，未办理房屋登记备案的不影响合同的效力。尽管房屋租赁合同不以登记备案为生效条件，但登记备案的房屋租赁合同具有对抗第三人的效力。即当出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，已经办理登记备案手续的优先于非登记备案的，除非非登记备案的承租人已经合法占有租赁房屋。

住房公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款资金来源不同，在业务运作上也存在较明显差异，主要表现在：①贷款对象不同。住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人，缴存期限为6个月以上或12个月以上，且处于正常缴存状态。②贷款流程不同。商业性个人住房贷款申请受理、审批、发放流程都在商业银行内部，住房公积金个人贷款受理、发放委托商业银行进行（部分城市住房公积金个人贷款受理由住房公积金管理中心自主完成），贷款审批则根据《住房公积金管理条例》规定，由当地住房公积金管理中心负责。③贷款额度、利率不同。住房公积金个人贷款在确定贷款额度时，除与商业性住房贷款相同要求考核贷款成数、借款人还款能力外，还规定不得超过当地规定的单笔最高贷款额度，住房公积金的单笔最高贷款额度由当地住房公积金管理委员会确定。相对于商业住房贷款，住房公积金贷款具有利率较低，还款方式灵活，首付比例低的优点。

驻守的方式主要是，在一个特定的场所，可能是某个小区、可能是某个地段等，房地产经纪人设摊招揽客户咨询或主动接触客户而获得客户的方式。其优势包括：①成本较低；②客户的准确性较高。其劣势包括：①比较浪费房地产经纪人的时间；②有时候驻守会妨碍到行人。

以出让方式取得土地使用权并设定房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

房地产经纪人协理是指在房地产经纪人的指导和监督下从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。房地产经纪人协理在经纪活动中，能以自己的行为享有权利承担义务，恪守岗位职责，用自己具备的职业能力协助房地产经纪人做好各项辅助工作。房地产经纪人协理只能受聘于一个经纪机构。房地产经纪人协理加入房地产经纪机构，协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。房地产经纪人协理必须利用专业知识和职业经验协助处理房地产交易中的细节问题，向委托人披露相关信息，诚实信用，恪守合同，完成委托业务，并为委托人保守商业秘密，充分保障委托人的权益。