房地产经纪协理考试答案5章

不动产抵押权登记可分为两类：①一般抵押权登记，包括不动产抵押权设立登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记。②最高额抵押权登记，包括最高额抵押权设立登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、最高额抵押权注销登记和最高额抵押权确定登记。

不动产权利登记制度的主要特点为：①对登记申请采取实质审查，登记权利的现状；②登记有公信力即登记簿上所载事项，可以对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。

公盘制是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。公盘制的优点表现在信息完全共享，有利于新入职的经纪人进入工作状态，经纪人可以快速联系匹配到的房源业主并及时带看，从而大大提高工作效率，因为无需再通过持盘经纪人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速；强调团队合作多劳多得，一般公盘制会对经纪人业务动作细分，房源开发、钥匙委托、独家委托、磋商促成等可能由不同经纪人完成上述作业，而在佣金分配上只要为该房源的交易付出贡献的均可以按照贡献分到一定比例的佣金。其缺点主要是不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为，房源信息较容易外泄；可能出现有的房源信息多个经纪人同时在跟进，造成重复作业和对业主的骚扰，也容易导致员工内部利益冲突。

A项，规划用途为住宅的房屋及其建设用地使用权登记收费标准为每件80元；非住宅类不动产登记收费标准为每件550元。C项，住宅类不动产登记费按件向登记申请人收取，当事各方共同申请登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳。BE两项，向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。D项，因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的属于只收取不动产权属证书工本费的情形。

目前，房地产经纪业正呈现出由传统房地产经纪业向现代房地产经纪业发展的趋势，具体而言，表现在以下几个方面：①信息整合、开发与利用能级大大提高，业务领域向高附加值服务延展；②行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展；③以互联网为依托的新型房地产经纪业态发展迅速；④企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本。

房地产经纪人员对房屋实物状况查看的主要内容有：①建筑规模；②空间布局；③房屋用途；④层高或室内净高；⑤房龄；⑥装饰装修；⑦设施设备；⑧通风、保温、隔热、隔声、防水等情况；⑨梯户比。A项属于对房屋区位状况查看的主要内容。

A项，古罗马风格：主要以豪华、壮丽为特色，在两柱之间形成一个卷洞，通过卷、柱结合以及极富兴味的装饰性柱式，成为西方室内装饰中最鲜明的特征。B项，哥特式风格：主要是对古罗马风格的继承，装饰中使用直升的线形、体量急速升腾的动势和奇突的空间推移。Ｃ项，意大利风格：主要是通过充分发挥柱式优势，将柱式与穹隆、拱门、内墙界面有机地结合起来。这种风格多以轻快的敞廊、优美的拱券、笔直的线脚以及运用透视法将建筑、雕塑、绘画融于一室，使其具有强烈的透视感和雕塑感，创造出典雅、优美、豪华、壮丽的景象，体现出明朗、和谐的室内审美效果。Ｄ项，洛可可风格：其总体特征是轻盈、华丽、精致、细腻。室内装饰造型高耸、纤细、优雅且不对称，制作工艺精致，构造、线条婉转、柔和，创造出轻松、明朗、亲切的空间环境。

《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

如果按照商业用房所在的地理位置来划分，商铺可以分为：①铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺；②铺位，一般只是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。

房地产经纪活动是房地产整体市场的重要组成部分，对房地产市场的交易活动有着重要的影响。房地产经纪活动是市场行为，房地产经纪机构与委托人之间的劳务服务关系实质上也是一种市场交易关系。这种交易能否在合法、正常的状态下进行，有赖于市场交易活动的安全和秩序。房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人共同遵守的行为规则。

房地产经纪人员要亲自到现场查看委托出租的房屋，核实房屋的基本情况，并与出租方提供的房屋资料进行核对，确保两者相符。查看内容主要包括出租房屋的：①实物状况；②区位状况；③内部家具家电情况等。B项，在存量房买卖居间业务中，房地产经纪人员还要到房源现场进行查看，重点了解房屋的实物状况、区位状况和物业管理状况。

与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步，也是经纪人与客户建立联系的关键一步，而接待水平是否专业，将决定客户能否与客户建立初步的信任关系，进而愿意委托经纪人代理房地产交易业务。

对房源的业主（委托方）进行周期性访问，这是保证房源信息时效性的重要手段。将房源分为不同的级别，对于不同等级的房源制定不同的访问计划与访问期限。

由于房地产具有独一无二、不可移动、价值量大等不同于一般商品的特性，房屋买卖市场主要具备以下特点：①垄断竞争性；②区域性；③周期性；④易于形成泡沫。

房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。许多权利人并不了解房地产登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的程序，因此常常委托房地产经纪人代为办理。在采用居间方式的房地产经纪业务中，代办房地产登记属于房地产经纪机构向客户提供的后续服务项目之一。

民法是调整平等民事主体之间的财产关系、人身关系的法律规范的总和。调整房地产交易关系，是以民法作为最一般的行为规则。我国已制定颁布《民法通则》、《物权法》、《合同法》、《婚姻法》、《继承法》等民事单行法，编纂民法典是目前我国立法工作的重点。

从建筑平面图中可以看出下列内容：①建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系。②建筑物及其组成房间的名称、尺寸、定位轴线和墙厚。③走廊、楼梯的位置及尺寸。④门、窗的位置、尺寸及编号。⑤台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸。⑥室内地面的标高。由图可得，该建筑标准层共设计有4套住宅。

《宪法》是国家的根本大法，具有最高的法律效力，无论是房地产立法或执法都必须遵循宪法规定的原则。

了解客户购买动机和需求的正确做法包括：①不宜采用封闭式问题，宜采用开放式问题。②客户的需求项目往往是有弹性的，应通过设定条件来包容客户的需求。③房地产经纪人要了解客户的真实需求，必须和客户建立良好的关系。④房地产经纪人可以和客户进行一些日常的闲聊，更加准确地判断和发现客户需求和潜在需求。

一般来说，房地产抵押贷款分为公积金贷款和商业银行贷款两种。商业贷款是指购房人在支付所购买房产的部分房款（首付）后，以所购买的房产作抵押向银行申请贷款，用于支付除首付款以外的剩余房款的贷款方式。

A项，2014年12月27日，《国家发展改革委关于放开服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）将房地产经纪服务、律师服务等7项服务价格放开，由市场决定收费价格。BC两项，房地产经纪机构在提供经纪服务的过程中应严格执行明码标价制度，在经营场所的醒目位置公示价目表，价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素。E项，按照《合同法》的规定，房地产经纪服务收费对应房地产交易合同的达成，反过来说，房地产经纪机构未能协助委托人订立房地产交易合同，或者订立的房地产交易合同无效，如果责任不在委托人的话，房地产经纪机构就无权收取费用。因此，目前经纪服务收费支付时间通常为房地产交易合同签订之时。

公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。

AB两项，《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押的特征是不转移占有，因此抵押人仍享有对抵押房地产的占有权和使用权。C项，抵押人可以就同一抵押物在抵押后剩余的担保价值范围内设定其他的抵押权。抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的该债权数额等内容。D项，《城市房地产抵押管理办法》及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，抵押房地产经抵押权人同意可以出租。E项，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

一般来说，首次向银行申请贷款购房的被称为首次购房人，其贷款首付款为30%，利率为基准利率。当购房人再次向银行申请贷款时，被称之为再次置业者，其首付为60%，利率在基准利率的基础上上浮10%～15%。

房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务（如各类房地产经纪延伸服务）的，也应当书面告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。