房地产经纪协理模拟冲刺试题集8节

由于商品房的销售过程比较长，一般在销售过程中要按一定时间周期（如按月）对外结算佣金（与开发商结算佣金）和对内结算佣金（与销售人员结算佣金），但到整个项目销售的最后阶段（通常是完成代理合同所约定的销售指标后），要进行项目的总结算。具体为：①由项目直接操作部门与开发商进行总结算，经纪机构的法务部门予以配合。②对内结算，业务部门要将日常核对的佣金结算数据提交财务部门审核，项目执行部门要撰写结案报告。③由房地产经纪机构的最高管理者、项目负责人、业务部门负责人、财务部门负责人和负责法律事务的部门负责人共同召开结案审计会，确定最终的结案报告和对内结佣方案，按佣金结算方案对销售人员总结算。结案报告交业务管理部门的信息资料部门存档。@##

房地产经纪人通过直接接触目标客户获取房源的方式主要是门店接待，门店接待是指房地产经纪人利用房地产经纪机构在社区内或社区附近设立的门店，接待和服务上门咨询的业主从而获得房源。门店接待的优点是面对面沟通方式容易给委托业主留下深刻印象，容易取得客户信任、获得房源信息较全面，为进一步服务做好铺垫。门房接待的缺点是面对面沟通对房地产经纪人专业度要求较高，容易产生好则好、不好则坏的第一印象。

客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，潜在性是指客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体，他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求，而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人提供的房源信息，还取决于客户本身最终的购买（承租）决策。

在现场勘查时要特别注意以下事项：①现场勘查时，应仔细核对不动产权证上所载的面积、业主登记面积以及实际面积是否相符，如有不符，应及时向业主指出；②了解该物业所在区域是否划入征收拆迁范围，了解该地区户口是否已冻结；③对底层并沿街有商业价值的物业还应仔细了解客流情况、周边人文环境、消费层次，并确定该物业周围是否有类似物业从事对外商业经营及经营的种类；④对非独用物业应了解厨房和卫生间合用部位的面积大小、合用户数、有无阳台；⑤耐心查勘物业所处的外部环境，如绿化环境、噪声环境、人文环境及物业周边的商业服务设施、交通状况、居住人气、基础设施配套等；⑥了解掌握物业类型、结构、楼层、朝向、建造年代、权属、房型布局、面积、外立面造型、外墙装饰材料、电梯数量、品牌、建筑质量等；⑦详细勘查水、电、气、热力、有线电视、无线网络的使用状况，对煤气或天然气的气路要亲自试用；⑧耐心询问业主房屋设施哪些可以留下，哪些必须搬走，了解房屋现存未用的水电气剩余量。

客户信息管理实际上就是建立一个以客户为中心的记录或数据库，是对客户信息进行分类和系统管理。客户信息管理，即客源信息管理。它不仅包括曾经作为委托人完成房地产交易的客户，也包括那些提出需求或打过电话的潜在客户和与交易活动有关的关系人或供应商，还可包括那些经纪人定为目标希望为之提供经纪服务的潜在客户或委托人。

房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于房地产评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续。如果交易双方对房地产评估价格有异议，可以要求重新评估。交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。

根据题意可知，该委托行为属于房屋买卖经纪服务，房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查看房屋状况，查看的内容包括：①房屋区位状况，是指要查看的房屋与其他房屋或建筑物的空间方位和距离；②房屋实物状况，是指房屋自身及内部的状况；③物业管理状况，是指对标的房屋共用部分的维护管理情况；④其他状况。BE两项属于房屋租赁经纪服务中的实地查看的内容。

转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；②增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；③增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

存量住房买卖、租赁经济业务流程中，客户开拓的主要工作是争取客户，一般房地产经纪机构都会通过品牌宣传和公共关系活动，来宣传自己，进而吸引客户。

在存量房的经纪服务中，房地产经纪人员在前期的推介撮合中做了大量的工作，而最后成交的关键一步或者说成交的标志则是存量房买卖合同的签订。在签订合同之前，房地产经纪人员须做好合同签订前的准备工作，不仅需要自己明白合同的所有内容，而且需要向委托人解释清楚买卖合同的基本条款和主要内容，并在认真研读合同文本的基础上，根据交易双方的真实意思拟定合同的条款以及合同的附件和补充条款。

存量房买卖可以自行成交，也可以通过经纪机构居间成交，无论哪种成交方式，房屋买卖的一般流程如下：①买卖双方签订房屋买卖合同；②经纪机构或买卖双方到房地产管理部门申请房源核验与购房资格审核及办理房屋买卖合同网签（如有）；③买卖双方办理交易资金监管及购房贷款（如需要）；④买卖双方按照规定缴纳有关税费；⑤买卖双方申请不动产转移登记；⑥买方领取不动产权属证书，卖方收款、交付物业。E项属于新建商品房买卖流程。

为防范存量房买卖合同存在的风险，房地产经纪人在买卖双方签订合同时要做到以下几点：①法律责任提醒；②定金条款和定金罚则提示；③补充协议签字的提示；④相关图纸与附件的确认；⑤产权过户与费用结算的提示；⑥交付的风险与责任提示，即在签订合同时需要明确房屋风险责任转移的时间；⑦装修处理及附属设施设备的处理；⑧权利瑕疵的说明；⑨税费的承担方式说明；⑩争议处理方式的选择提示。

根据外观效果，壁纸分为印花壁纸、压花壁纸和浮雕壁纸。A项，根据所用材料，分为纸基壁纸、织物壁纸、天然材料面壁纸和塑料壁纸；B项，根据功能，分为装饰性壁纸、耐水壁纸和防火壁纸；D项，根据施工方法，分为现场刷胶裱贴壁纸和背面预涂压敏胶直接铺贴壁纸。

A项，在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门，建筑业是物质生产部门，属于第二产业；B项，1994年，国务院作出《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），明确要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。C项，在房地产开发活动中，房地产企业与建筑企业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产企业是房地产开发建设的甲方，建筑企业是乙方；D项，房地产业可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。

根据《商品房销售明码标价规定》，房地产经纪机构应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。商品房销售明码标价实行“一房一标”。

颁布《物权法》的目的是“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。《物权法》使房地产领域涉及的权属界定、物权保护有了明确的法律依据，是保障房地产市场健康运行的重要法律基础。

房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人员或者两名房地产经纪人员协理签名。由于《电子签名法》第三条规定电子签名、数据电文不适用“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”合同，故房地产经纪人员的签名应当是手写签名。除手写签名外，还应当在房地产经纪服务合同中写明房地产经纪人员的登记号和身份证号。

存量房买卖产权过户需要遵守一定的程序，具体包括：①缴纳税费。存量房权属过户实行先税后证制度，即买卖双方要先持《房屋买卖合同》及相关证件到各区县地税局缴纳交易税费，然后才能办理房产过户登记手续。②产权登记过户。双方持买卖合同、完税票据、相关证件及材料到交易管理部门办理登记过户即产权转移手续。③领取不动产权证。办完上述手续后，买方在各区县的规定时间内持《领证通知单》，到房屋所在地区县权属登记部门领取房屋不动产权证。

在房地产经纪业务中，处理与同事关系的规范行为包括：①同行及同业间的尊重与合作；②禁止不正当竞争；③禁止误导社会公众、扰乱市场秩序。

买卖双方选择自行交割房地产交易资金，操作流程一般如下：①买卖双方签订存量房买卖合同；②买方按合同约定的时间和方式支付定金或首付款至卖方指定账户；③如买方需要贷款，办理抵押贷款手续，银行批贷；④买方或贷款银行支付全部或部分购房款给卖方；⑤买卖双方办理缴税及不动产转移登记手续，买方取得不动产权证书；⑥买方或贷款银行支付剩余购房款给卖方。

A项，2014年12月27日，《国家发展改革委关于放开服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）将房地产经纪服务、律师服务等7项服务价格放开，由市场决定收费价格。BC两项，房地产经纪机构在提供经纪服务的过程中应严格执行明码标价制度，在经营场所的醒目位置公示价目表，价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素。E项，按照《合同法》的规定，房地产经纪服务收费对应房地产交易合同的达成，反过来说，房地产经纪机构未能协助委托人订立房地产交易合同，或者订立的房地产交易合同无效，如果责任不在委托人的话，房地产经纪机构就无权收取费用。因此，目前经纪服务收费支付时间通常为房地产交易合同签订之时。

房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。根据房屋用途不同，房屋租赁可区分为住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅用房租赁。

直接回应方法是通过提供一个诱人的价位或某一种好处，如减免某种费用，或制造某种吸引力等促销手段，吸引客户并得到客户回应，从而获得客户的策略。它是以客户为中心的营销手段，而不是以自我宣传或以广告为中心。

商业性个人住房贷款申请受理、审批、发放流程都在商业银行内部，住房公积金个人贷款受理、发放委托商业银行进行（部分城市住房公积金个人贷款受理由住房公积金管理中心自主完成），贷款审批则根据《住房公积金管理条例》规定由当地住房公积金管理中心负责。

房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。许多权利人并不了解房地产登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的程序，因此常常委托房地产经纪人代为办理。同时，房地产经纪人员可以将自己所承揽的多笔代办业务集中办理，从而可以降低单笔房地产登记业务所耗费的时间和精力，具有单个权利人不具备的成本优势。A项，在房地产居间服务中，房地产登记代办属于房地产经纪延伸服务；BC两项，具有完全民事行为能力的权利人可以自行办理房地产权属登记，也可以委托房地产经纪人代为办理房地产权属登记。

房屋的权属证明通常主要包括：①房屋所有权证或房地产权证（2015年之后的房产为不动产权证书）；②房屋共有权证或房地产共有权证；③房屋他项权利证或房地产他项权利证。

增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，有增值才征税，没增值不征税。根据《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。即应纳税款＝含税销售额÷（1＋5%）×1.5%。

A项，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。BC两项，在进行房屋租赁登记备案时应当提交房屋租赁合同、房屋租赁当事人身份证明、房屋所有权证书或者其他合法权属证明和直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。D项，房屋租赁当事人可以书面委托他人代为办理房屋租赁登记备案。

信息，是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息；②与标的物业相关的市场信息；③委托方信息。其中，标的物业信息是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息。

房地产居间，是指房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取服务费用的行为。在房地产居间过程中，房地产经纪机构虽然与委托人存在委托关系，但是处于中间人的地位。无论何种居间活动，房地产经纪机构都不是委托人的代理人或交易当事人一方。

根据题意可知，该委托行为属于房屋买卖经纪服务，房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查看房屋状况，查看的内容包括：①房屋区位状况，是指要查看的房屋与其他房屋或建筑物的空间方位和距离；②房屋实物状况，是指房屋自身及内部的状况；③物业管理状况，是指对标的房屋共用部分的维护管理情况；④其他状况。BE两项属于房屋租赁经纪服务中的实地查看的内容。

按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务项目可分为：①基本服务；②其他服务。其中，房地产基本服务的内容主要包括：a．提供房地产信息；b．实地看房；c．代拟房地产交易合同。其他服务的内容主要包括：a．房地产抵押贷款代办；b．房地产登记手续代办。

房屋承购经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方购买房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。

做好买卖合同签订前的准备工作，是保障买卖合同顺利签订的基础。因此，房地产经纪人员必须予以高度重视。

同比通常是指本期价格水平与去年同期价格水平相比较。同比增长率的计算公式如下：
房价同比增长率＝（今年某期的房地产价格－去年同期的房地产价格）/（去年同期房地产价格）×100%。
环比，通常是指本期价格水平与上一连续周期价格水平相比较。环比增长率的计算公式如下：
房价环比增长率＝（某期的房地产价格一上个周期的房地产价格）/（上个周期房地产价格）×100%。
则本题中，同比增长率＝（17600－16000）/16000×100%＝10.00%；
环比增长率＝（17600－17350）/17350×100%＝1.44%。

客户信息管理是房地产经纪机构和经纪人最为重要的工作内容之一，客户信息管理能力水平和管理状态直接决定了房地产成交比率和成交效率，也是达成客户满意的基本条件。

为保证基本居住条件，《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

对房屋实物状况查看的内容包括层高或室内净高。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。二者的关系是“净高＝层高一楼板厚度”。

根据个人住房贷款代办服务的内容，代办服务合同主要包括以下内容：①委托双方的基本资料；②委托事项；③双方的权利和义务；④服务收费；⑤违约责任；⑥委托双方签字盖章。

根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，有义务向委托人书面说明下列事项：①是否与委托房屋有利害关系；②委托人需要协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格；④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥房地产经纪服务的内容及完成标准；⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间；⑧交易资金交付；⑨其他服务相关事项。ABD三项属于房地产经纪机构的验证义务。

出租人单方解除房屋租赁合同的情形主要有：①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的；③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的；④承租人在合理期限内未支付租金的；⑤不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的；⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。

借款人如果不按合同履行按期偿还贷款的义务即构成违约。个人住房抵押贷款的信用风险主要包括以下几个方面：①被迫违约；②理性违约；③提前还款；④恶意骗贷。

房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要有：①新建商品房销售代理业务；②存量房出售代理业务；③房屋出租代理业务。

房源的动态性主要包括两个方面：①物业交易价格的变动，价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动；②物业使用状态的变动，它是指在委托期间，物业的使用状态（如闲置、居住或办公等）发生变化，如原本闲置待出售的物业，业主（委托方）决定先租给其他人居住，但并没有因此拒绝有兴趣的购房人去看房等。由于房源存在变动性这一特征，所以经纪人要不间断地与业主（委托方）联系，以便在房源的某些指标发生变动时及时更新房源信息。

A． 转移登记
B． 变更登记
C． 首次登记
D． 预告登记
转移登记是指不动产所有权、抵押权等物权发生转移时进行的登记。如王某将房屋卖给李某，王某和李某应当向不动产登机构申请办理转移登记。该房屋所有权由王某转移给李某所有。

B项，房屋登记是指不动产登记机构依法将房屋建筑物、构筑物权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。C项，林权登记是指不动产登记机构依法对森林、林木和林地权利及其相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。D项，海域登记是指不动产登记机构依法对海域权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。

房地产经纪机构在接受委托进行个人住房贷款代办服务时，首先需要协助委托方拟定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：①贷款银行；②货款成数；③偿还比率；④贷款额度；⑤贷款期限；⑥贷款利率与偿还方式。

相对于民法上的委托而言，房地产经纪活动中的委托有其特殊性：①房地产委托事项有目的性，即为了协助或者促成委托人与第三人的房地产交易；②房地产委托一般是有偿的；③房地产委托合同一般为书面的房地产经纪服务合同。