房地产经纪协理历年真题6章

房地产抵押估价对房地产管理部门的要求有以下几点：①要求房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务；②不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值；③定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。

房地产经纪人员发布的房源信息效果如何，主要看信息的查看量及达成交易的房源数量。只有让更多人看到自己发布的房源信息，才有可能获得更多的客户，为了提高房源信息的发布效果，房地产经纪人员在发布房源时，应特别注意以下几点：①注意完善房地产经纪人员个人信息；②重视房源标题，房源标题不能过于简单；③写好房源描述；④配好房屋图片；⑤多渠道发布，并经常维护。

C项，房地产经纪服务合同的违约责任可以以定金或者违约金的形式约定，定金或违约金的数额由双方约定，但定金数额不应超过佣金的20%。D项，当事人应当在合同中明确约定解决合同争议或纠纷的具体途径，如通过相关部门调节、仲裁、司法诉讼等。当事人没有做出明确约定的，可通过诉讼方式解决合同纠纷。E项，违约金由谁支付、标准以及支付方式，房地产经纪人员应向委托人进行说明，由委托人确认后填写。

房屋买卖环节的费用主要包括：①住宅专项维修资金；②评估费；③住房公积金贷款担保费；④公证费；⑤登记费；⑥房地产经纪服务佣金。

房屋买卖市场的参与者包括：①卖方；②买方；③房地产经纪机构；④其他专业服务机构；⑤房地产市场管理者。其中，其他专业服务机构主要包括：①金融机构，提供贷款服务；②房地产估价机构，提供抵押评估服务；③律师事务所，提供法律咨询服务。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了《房地产经纪服务合同推荐文本》，包括房屋出售委托协议、房屋出租委托协议书、房屋承购委托协议和房屋承租委托协议。即购房或租房委托协议可以参考的文本由中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布。

商圈经营是指房地产经纪企业通过经纪门店，将各个业务团队固定在各自特定的客户开发范围内，使业务人员确实了解各自所在商圈内的各种重要资讯及房源行情。

根据国务院建立不动产统一登记的要求，将由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设（房地产）部门承担。

房地产法规政策体系是指各种不同层面的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。其中，全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，其效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。

养客是客源开拓中的重要策略，是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知购买信息，被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后，用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询，从而建立与消费者之间的信任关系。经纪人提供的信息越有价值，提供的解决方案和咨询越有帮助，客户就会越信任，越容易达成交易和建立长期关系。客户某些时候也会有不切实际的价格期望和要求，房地产经纪人通过市场信息的提供和分析，引导客户调整期望，缩短供需差距。

委托挂牌的总价和单价，由出售人确认后填写。当然，房地产经纪人员作为专业人士，可以就房屋委托挂牌价格给卖方提出专业意见。合同签订后委托人如需修改挂牌价格，需另行书面通知房地产经纪机构。

房屋户型图中房屋朝向一般为“上北下南、左西右东”，并用箭头或指针标注正北方向。通过房屋户型图可以清晰地看到该户型的房屋朝向、入口、房间内部布局（包括客厅、卧室厨房、卫生间、阳台的布局、数量和组合关系）以及门、窗的位置等。根据图中指针标注的正北方向可以判断出此房屋户型为南北朝向。

建筑高度是指建筑物室外地面到其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。

房地产经纪人在获取房源的过程中，必须保证房源信息的真实性。房源的真实性主要是指房源的真实存在、真实价格与真实委托。房源信息的真实性还需持续维护，保证房源信息的最新状态，只有定期地回访、更新与维护，才能真正实现房源信息的真实性。保证房源信息的真实性，为客户提供真实、可靠的信息，才能与客户之间建立良好的信任关系，这也是房地产经纪机构及房地产经纪人诚信行为的重要体现之一。

根据存量房交易资金监管的主体不同，目前主要存在三种监管模式：①政府监管。又分自愿监管和强制监管。②商业银行监管。由房地产行政主管部门指定几家银行作为存量房交易资金的监管银行，买卖双方可以自愿选择一家作为监管银行，交易资金通过监管专用账户划转。③房地产经纪机构或交易保证机构监管。要求符合条件的房地产经纪机构或交易保证机构，在银行开设监管专用账户，交易资金可以通过该账户划转。

根据《物权法》和《城市房地产抵押管理办法》，买卖已设定抵押的房屋，须经过抵押权人（一般是银行）同意。抵押权人同意买卖的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

房源信息的共享形式管理制度，主要依据市场的现状以及房地产经纪企业自身的特点与发展需要进行设定，主要分为私盘制、公盘制和混合制等三种形式。其中，私盘制是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他房地产经纪人只能查看房源的信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。其他房地产经纪人要联系该物业业主（委托人），只有通过该经纪人采取合作方式，当交易达成之后，该受托经纪人可分得作为房源持有方的规定比例的佣金（一般是50%）。

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

《建筑设计防火规范》（GB 50016—2014）第5.1.2条规定，建筑物的耐火等级分为一级、二级、三级、四级。其中，一级的耐火性能最好，四级的耐火性能最差。建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。

房地产交易的管理机构是指履行房地产交易管理职能的政府部门或其授权的机构，包括国务院建设（房地产）行政主管部门，省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）行政主管部门，市、县人民政府建设（房地产）行政主管部门或其授权的机构，如房地产交易管理所、房地产市场管理处、房地产市场产权监理处、房地产交易中心等。

A． 已出租的房屋不能设定抵押
B． 设定了抵押的房地产不能转让或者出租
C． 同一宗房地产的建筑物和土地不可以分别抵押
D． 设定了抵押的房地产，由抵押权人占用与管理
A项，已出租的房屋能设定抵押，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效；B项，设定了抵押的房地产可以转让或者出租；D项，设定了抵押的房地产，抵押人或者第三人不转移对房地产的占有，仍由抵押人占用与管理。

房地产经纪业务档案管理的步骤包括：①收集，是指专职档案管理人员将分散在房地产经纪机构各分支机构或门店的房地产经纪业务记录集中在一起的过程。②整理，是指将收集到的零散的房地产经纪业务信息包括文本、图表、影音资料等，按照一定要求和标准进行分类、合并，剔除掉一些不需要保存的信息，从而形成系统化的各类信息的过程。③归档，是指按照业务记录的内在联系进行分类和保存。④利用，房地产经纪业务记录，可为社会提供服务，但对涉及的国家秘密、商业秘密、技术秘密和个人隐私应当予以保密。

民事法律行为按照法律行为发生的效果是财产性还是身份性划分，可分为财产行为和身份行为两类，其中，财产行为是以发生财产上法律效果为目的的行为，财产行为的后果是在当事人之间发生财产权利与义务的变动，如处分行为、给付行为与负担行为等。身份行为是指直接以发生或丧失身份关系为目的的行为，如结婚、离婚、收养等行为。

房屋物业管理状况是指对标的房屋共用部分的维护管理情况。房屋物业管理状况实地查看的主要内容包括：①物业服务企业名称；②物业服务费标准和服务项目；③基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度等。

在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户分为以下四种类型：①试探型；②引导型；③加强型；④成熟型。其中，引导型客户的表现为：有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，开价随意性大。

客户信息按不同的方法进行分类，包括：①按客户的需求类型，可分为买房客户与租房客户；②按需求目的，可分为自用客户和投资客户；③按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；④按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；⑤按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；⑥按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户和低价位物业需求客户。

信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人受理委托业务后，应主要收集三方面信息：标的物业信息、与标的物业相关的市场信息和委托方信息。

根据国务院建立不动产统一登记的要求，将由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设（房地产）部门承担。

根据不同的分类标准，房地产经纪机构可以分为不同的类型。具体包括：①按照组织形式划分，理论上房地产经纪机构可以分为公司企业、合伙企业、个体工商户和独资企业。②按照注册资金的来源划分，可以分为中资企业和外资企业。③按照经营模式划分，可以分为有店经营模式和无店经营模式。④按照主营业务的不同，可以分为新建商品房销售代理机构、存量房（二手房）经纪机构和综合型经纪机构。

为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。

C项，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。ABD三项，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

如果在租约期内房屋出现维修等问题，可以由房地产经纪机构负责找人进行修理，如果是房屋设备老化等问题导致的，维修费用由房东支付，可以从租金中代扣。如果是租客使用不当造成的，维修费用由租客支付。租约期内只需房地产经纪机构和租客接触，房东不和具体的租客联系。

房地产区位是指一宗房地产与其他房地产在空间方位和距离上的关系，包括：①位置；②交通；③周围环境和景观；④外部配套设施等方面。BC两项属于房地产实物因素。

建筑排水系统根据排放的性质，排水系统分为：①生活污水排水系统；②生产废水排水系统；③雨水排水系统。

A项，一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金；代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。B项，房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。CDE三项，委托人的义务一般包括提供材料、实地看房、支付费用。权利一般包括知情权、交易收入的所有权；房地产经纪机构的义务一般包括及时如实报告义务，尽职尽责义务，风险提示义务、保密义务等，权利一般包括违法违规行为拒绝权，报酬请求权等。

房地产经纪人员办理房屋抵押应重点关注的信息有：①所有权归属情况；②房屋性质；③房屋预告登记情况；④房屋异议登记情况；⑤查封情况。C项属于房地产经纪人员办理房屋所有权转让应重点关注的信息。

客户需求信息数量很大、内容庞杂，而且通常是模糊数据。经纪人对客户信息进行持续性数据处理，才能确保客户信息内容的准确和有效。

按照最高人民法院的司法解释，承租人的优先购买权是有一定限制的。下列情况下，房屋承租人的优先购买权法院不予保护：①房屋共有人行使优先购买权的；②出租人将房屋出卖给近亲属的（如父母、子女等）；③出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

不动产登记有多种分类方法。按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。按照登记物的类型可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。按照登记物权的类型可分为所有权登记和他项权利登记。

房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不超过原租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。2012年1月，张某将其住房出租给周某，租期2年，则该租赁合同于2014年1月到期。2013年7月，经张某同意，周某将该住房转租给王某，则原租赁合同还有6个月到期，因此转租期限最长不超过6个月。

市场价是指某种房地产在市场上的平均交易价格，一般以一些类似房地产的成交价格为基础测算，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异。

在存量房租赁居间业务中，接待出租客户时，经纪人需要查看或提醒客户准备的文件包括：①房地产权属证书原件及复印件；②房屋所有权人身份证原件及复印件；③共有产权人同意出租证明；④受托人身份证明原件及复印件、授权委托书；⑤房屋所有权人同意转租的证明（如为转租）。