2022房地产经纪协理考试答案9节

《不动产登记暂行条例》规定，属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：①尚未登记的不动产首次申请登记；②继承、接受遗赠取得不动产权利的；③人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；④权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；⑤不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；⑥申请更正登记或者异议登记的；⑦法律、法规规定的其他情形。房屋转移登记按照规定，应该由当事人双方申请办理。

房地产交易信息主要包括：①房源信息，包括房屋的位置、面积、楼层、用途、建成年代、户型、报价、经纪人员的联系方式等；②客源信息，是委托求租房屋相关的信息，包括承租方的信息及其房屋需求信息；③房地产价格信息，是指房地产市场上形成的房地产交易的各种价格及与价格有关的因素。

D项，2012年版房屋所有权证书在证书防伪水印纸内埋人全息开窗安全线，安全线均匀分布在证书内页，宽2mm，其上文字内容为循环排列的“住房和城乡建设部”字样，在光线下呈现不同颜色的镭射光。版式、颜色等其他要素维持不变。E项，2000年版房屋所有权证书，证书内页采取专用浮雕底纹，页内花边内藏有微缩文字，微缩文字用肉眼看为一道虚线，在放大镜下则可清晰可辨“FWSYQZ”英文大写字母。证书封二团花的花芯为劈线花芯，即在花芯中藏有一个双线小花。假房产证的制作过程由于没有专业线纹技术，这部分也会模糊不清。

城市维护建设税是对从事工商经营缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人征收的一种税。它本身无特定的征税对象，而以消费税、增值税、营业税税额为计税依据，随此“三税”附征，属一种附加税。城市维护建设税实行地区差别比例税率，其纳税税率视纳税人所在地点不同而异。所在城市市区的按税率7%征税；在县城、建制镇、工矿区的按税率5%征税；其他按税率1%征税。

从建筑总平面图中一般可以看出下列内容：①该建筑场地的位置、数量、大小及形状。②新建建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置关系。③场地内的道路布置与绿化安排。④新建建筑物的朝向。⑤新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高。⑥扩建建筑物的预留地。图中小区共有7幢楼。

材料的强度是指材料在外力作用下抵抗破坏的能力，材料在建筑物上所受的外力主要有拉力、压力、弯曲及剪力。材料抵抗这些外力破坏的能力分别称为抗拉、抗压、抗弯和抗剪强度。

随着存量房信息发布的网络化，一些房地产专业网站和重要门户网站的房地产频道，也为房地产经纪人员提供了开设网上房地产经纪门店的平台，房地产经纪人员可以在这些网站开设个性化的网上店铺，呈现自己的电子名片、房源信息，并通过店铺留言和网民实现沟通。

私盘制的缺点表现在不利于信息资源的快速流通、容易导致效率低下，当一个经纪人持有大量房源时可能出现精力不足无暇兼顾，这样使得房源信息的利用率大大下降，无法为委托业主提供及时的服务。此外，在房客源匹配上，该受托经纪人可能从利己角度出发优先考虑与自己的客源进行匹配，这样反而阻碍了与其他经纪人合作的顺畅，容易错失成交机会，降低成交的效率。

客户需求信息数量很大、内容庞杂，而且通常是模糊数据。经纪人对客户信息进行持续性数据处理，才能确保客户信息内容的准确和有效。

合同签订后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位应当在30日内将合同报市、县级人民政府住房保障主管部门备案。

2006年10月，中国房地产估价师与房地产经纪人员学会发布了房地产经纪业务合同推荐文本，包括《房屋出售委托协议》、《房屋出租委托协议》、《房屋承购委托协议》和《房屋承租委托协议》。2017年6月，又对该推荐文本进行了修订，重新发布了《房屋出售经纪服务合同》、《房屋购买经纪服务合同》、《房屋出租经纪服务合同》和《房屋承租经纪服务合同》

配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限为5年。租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。

以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，有义务向委托人告知是否与委托房屋有利害关系，体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。为保持经纪活动的公正性，严禁房地产经纪机构或者房地产经纪人员作为交易方出现在房地产经纪活动中。房地产经纪人员和房地产经纪机构存在以下情形的，需要回避或如实披露并征得另一方当事人同意：①与房屋的出卖方或者出租方有利害关系的，如房主为房地产经纪人员的直系亲属等；②与房屋的承购方或者承租方有利害关系的，如房地产经纪人是买方的直系亲属等。另外，房地产经纪机构和房地产经纪人员在不提供经纪服务的交易中，可以充当交易方，但应当向交易相对人明示自己的身份。

房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。对房源信息的更新包括：①周期性回访；②回访信息的累积；③房源信息状态的及时更新。

A项，随着房地产业的发展，我国已经逐步建立起以经济适用住房、住房公积金制度、廉租住房为主的住房保障体系，因此，经济适用住房与廉租住房是平行的关系。B项，已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。C项，已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。D项，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

客户信息管理是从收集信息、整理信息和存档开始。对客户信息的记录、储存、分析和利用的一系列活动就是客户信息管理。

直接回应方法是通过提供一个诱人的价位或某一种好处，如减免某种费用，或制造某种吸引力等促销手段，吸引客户并得到客户回应，从而获得客户的策略。它是以客户为中心的营销手段，而不是以自我宣传或以广告为中心。

房地产经纪服务合同是否规范的要件有三个：①委托人的签名或者盖章；②受托房地产经纪机构的盖章；③承办该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。这三个要件必须同时具备，缺一不可。依法成立的房地产经纪服务合同，如合同中没有特别约定生效时间，则根据《合同法》相关规定，自合同成立时生效。

《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

民事法律关系，就是民事法律规范所调整的社会关系，即为民法所确认和保护的，符合民事法律规范的，以权利、义务为内容的社会关系。民事法律关系的三要素，是指：①民事法律关系的主体；②民事法律关系的客体；③民事法律关系的内容。其中，民事法律关系的内容，就是民事权利和民事义务。

委托人在确认房屋状况说明书内容并书面同意发布房源信息时，房地产经纪机构方可通过合法渠道进行发布。

在客户接待过程中，房地产经纪人要深度了解客户的核心需求，这对于房源信息和客户信息配对以及实现最终交易十分重要。对于租赁客户来说，既有短期租赁，也有长期租赁，出租客户和承租客户的需求不同，房地产经纪人应针对不同客户了解相关信息，重点解决他们的核心问题。承租客户的租金需求是希望自己的消费支出获得最大效用。

权利人申请查询应提交的材料包括：查询申请书、申请人的身份证明材料。查阅权利人持有的土地和房屋权属证书、证明，是获取土地和房屋登记信息最简单、直接的方式。所以，在查询、复制时可不提供查询目的说明。此外，利害关系人申请查询应提交的材料包括：查询申请书、查询目的的说明、申请人的身份证明材料、证实存在利害关系的材料。

办理贷款时，房屋买方需准备的资料有：①身份证（夫妻双方，正反两面）；②户口簿（夫妻双方，首页，户主页，本人页，变更页）；③婚姻证明（结婚证、离婚证）；④学历证明（大专以上）；⑤收入证明（月供加家庭成员负债综合不得超过月收入的50%）；⑥营业执照副本复印件加盖公章，并通过年检；⑦近期连续六个月的财务报表及银行流水（限法人）；⑧年审之后的财务报表（限法人）；⑨公司章程（限法人）。

在房地产经纪实务操作过程，按委托形式分为：①口头委托；②书面委托；③其他方式委托。按委托独占性，可分为：①普通委托；②独家委托。其中，独家委托又称独家代理，主要是指业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权，业主承诺即使是通过其他人将该房产出售成交，均将向拥有独家代理权的经纪人支付佣金的义务。

不动产登记机构应当履行的职责为：①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；②就有关登记事项询问申请人；③如实、及时登记有关事项；④法律、行政法规规定的其他职责。此外，不动产登记机构没有权利的行为包括：①不得要求对不动产进行评估；②不得以年检等名义进行重复登记；③不得有超出登记职责范围的其他行为。

A项，职工没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款；D项，单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除；E项，遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息，贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

《商品房租赁管理办法》对租赁合同的内容作了进一步明确，要求应当包括以下内容：①当事人姓名或者名称及住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；③租金和押金额及交付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。

直接给水方式适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内给水的情况。这种给水方式简单、经济且安全。A项，设置水箱的给水方式适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需设置屋顶水箱的情况；B项，分区、分压给水方式适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况；D项，设置水泵和水箱的给水方式适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。

A项，新房市场也称为增量房市场，是指新建商品房等房地产的初次交易市场，其市场销售的主体是房地产开发企业等单位。B项，存量房市场又称二手房市场，是指已经发生过一次或多次产权转移的房地产的交易市场，其市场销售主体是拥有房屋产权的个人或单位等所有者。C项，现房市场是指已经整体竣工并通过验收，购买后就可以入住的房地产。D项，期房即预售商品房，是从房地产开发企业取得商品房预售许可证可以公开销售开始，直至竣工交付之前的商品房。本题中，张某为王某所购买的房屋市场类型为存量房市场、现房市场、居住房地产市场。

目前，在偿还房地产贷款过程中，常用的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法适用于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。而等额本金还款法比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。

经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

住房公积金月缴存额，为职工本人上一年度月平均工资分别乘以职工和单位住房公积金缴存比例后的和，即：住房公积金月缴存额＝（职工本人上一年度月平均工资×职工住房公积金缴存比例）＋（职工本人上一年度月平均工资×单位住房公积金缴存比例）。所以本题中，张某的住房公积金月总缴存额为：48000÷12×12%＋48000÷12×12%＝960（元）。

以出让方式取得土地使用权并设定房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

房地产经纪人员从事经纪活动的最终成果体现在促成交易双方签订房地产交易合同。由于大多数交易当事人并不具备合同法的基本知识，因此，房地产交易合同往往由经纪人员代为拟定。作为专业的房地产经纪人员，协助买卖双方签订完善的房地产交易合同，既考验经纪人员的业务能力，也要求经纪人员具备基本的法律常识，特别是合同法的基本知识。实践中，房地产经纪人员代拟的合同主要是存量房买卖合同、新建商品房买卖合同、房屋租赁合同三类。

《房屋状况说明书》推荐文本分为房屋租赁、房屋买卖两个版本。其中，《房屋状况说明书（房屋租赁）》的内容包括：①房屋基本状况；②房屋实物状况；③房屋区位状况；④配置家具、家电；⑤房屋使用相关费用；⑥需要说明的其他事项六部分。

我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。个人住房贷款基准利率由央行统一规定，金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平。

根据房地产的用途类型（如住宅、零售商业、办公、工业等），可以将房地产经纪业务分为住宅房地产经纪业务、商业房地产经纪业务。其中，商业房地产经纪业务是指除住宅以外其他所有用途类型（如零售商业、办公、工业等）房地产的经纪业务。

客源是指对房地产物业有现时需求或潜在需求的客户，其构成要素包括两个方面：①需求者；②需求者的需求意向。二者缺一不可。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求，也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。

房地产投资是指国家、企业或个人为了达到获利的目的，将货币资产转化为房地产实物资产的行为。由于房地产商品的特殊性，房地产投资具有以下特点：①投资成本高；②风险大；③回收期长；④所需专业知识广。这些特点使不少非专业投资者尤其是个人投资者不能轻易介入房地产投资。

影响房屋租金的主要因素有：①房地产市场因素，即房屋租赁市场供求关系和房价因素；②房屋基本状况，包括区位状况、实物状况；③房屋出租的具体情况，房屋租金可能因租金包含具体内容不同而不同，此外，房屋租金的支付方式也会影响房屋租金。

按不同的分类方式，房地产经纪业务有不同类型。根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型，可以分为：①新建商品房经纪业务；②存量房经纪业务。

转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：①买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；②以不动产作价出资（入股）的；③不动产分割、合并导致权属发生转移的；④共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；⑤因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；⑥因主债权转移引起不动产抵押权转移的；⑦因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《不动产登记暂行条例》规定，属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：①尚未登记的不动产首次申请登记；②继承、接受遗赠取得不动产权利的；③人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；④权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；⑤不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；⑥申请更正登记或者异议登记的；⑦法律、法规规定的其他情形。房屋转移登记按照规定，应该由当事人双方申请办理。

门店接待法是指房地产经纪人员利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而得到客户的方式。这种方式是常用的方法，也是房地产经纪人员获得精准客户的渠道之一。

根据《物权法》和《城市房地产抵押管理办法》，买卖已设定抵押的房屋，须经过抵押权人（一般是银行）同意。抵押权人同意买卖的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

客源信息的管理包括对客源信息的整理、共享以及维护和更新等内容，是使客源信息得以有效利用，发挥最大作用的基础和前提。

个人转让住房，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。

对于出售或出租委托，除了查看委托人的身份证明，还应查看出售或出租房屋的产权证明，并通过实地查看房屋，编制房屋状况说明书。房屋的产权证明通常包括：①房屋所有权证或不动产权证书；②房屋共有权证或房地产共有权证；③房屋他项权证或房地产他项权证等。

电视广告是一种经由电视传播的广告形式。大部分的电视广告是由外面的广告公司制作，并且向电视台购买播放时数。通过电视发布房地产广告具有普及率高、表现力强、推广迅速等优点，但制作程序比较繁琐，花费成本高。

A项，商品房屋租赁合同的当事人除签订合同外，还应当向建设（房地产）主管部门履行登记备案手续。B项，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。因此李某在将房屋转租给张某时应经过王某书面同意。C项，承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。D项，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限。

房源获取渠道根据获取过程的沟通方式分为直接开发方式和间接开发方式两种，前者指面对面沟通的方式，后者指非面对面沟通的方式。其中，直接开发的方式包括：①门店接待；②社区活动；③派发宣传单；④老客户推荐；⑤人际关系开发。间接开发的方式包括：①网络开发；②电话拜访；③报纸广告；④群发邮件、信息；⑤户外广告或横幅。

按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务可以分为基本服务和其他服务。房地产基本服务的内容包括：①提供房地产信息；②实地看房；③代拟房地产交易合同等。其他服务的内容包括：①房地产抵押贷款代办；②房地产登记手续代办；③房屋交接手续代办等。

采取同行的独家委托房源也分为一般推荐和合作推荐。同行合作应注意事项为：①选择合作对象，外部合作需要考虑和评估合作对象的合作诚意和履约精神；②合作双方事先确定合作的各项事宜（包括投入费用承担、成交分佣比例；成交合同签约、售后服务方面双方责任分工等），签订《合作协议》以书面形式确定合作双方的权利与义务；③秉承平等、诚信、互惠、互利的合作原则，合作双方加强沟通联系，确保合作顺畅，共同服务好客户，更快促成交易达成。@##

经济适用住房购房人拥有有限产权。个人转让经济适用住房需要受到年限限制，并补交相关价款。根据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号），购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

住宅类不动产登记费按件向登记申请人收取，当事各方共同申请登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳。规划用途为住宅的房屋及其建设用地使用权登记收费标准为每件80元；非住宅类不动产登记收费标准为每件550元。向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。

整体类地面是指直接施工在混凝土垫层上的整体式面层，主要包括：①水泥砂浆地面；②混凝土地面；③水磨石地面。AC两项均属于铺贴类地面的石材类地面。

房源的初始价格是由业主（委托方）决定的，但他们对市场信息的了解程度，其出售或出租时的心态，决定了房源的最终交易价格。本案例，李某要求房屋完成交易的最终期限反映了其是否急于出售的心理状态，这在一定程度上会影响最终的交易价格。比如，如果李某急于出售房屋，则可能以低于期望的价格成交。

在我国，商业房地产的租赁合同，是商业房地产承租企业办理工商、税务登记的重要依据，但通常以到相关房地产登记机构办理租赁合同备案为前提。因此，作为商业房地产承租代理的房地产经纪机构应代理委托方办理租赁合同备案，作为商业房地产出租代理的房地产经纪机构也应提醒承租方及时办理租赁合同备案。

根据国务院建立不动产统一登记的要求，将由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设（房地产）部门承担。

房源信息的“心理特征”中的“心理”是指业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主（委托方）心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。

首付款比例是指个人首付的购房款占所购住房总价的百分比。国家信贷政策对不同时期首付款比例有明确规定，具体首付款比例由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

为了避免房地产产权瑕疵造成的交易风险，房地产经纪人员要根据房地产交易管理部门规定的产权核验办法，查询委托房地产的权利状况，是否具备交易条件。包括权利类型、是否设定抵押、是否被法院查封、是否为共有房屋等。D项，是否在使用中，不涉及房地产权利，不影响房屋本身的产权交易。

在《商品房买卖合同示范文本》GF—2014—0172第11条中，对交付时间和交付手续进行了规定：①合同中应约定房地产开发商交付该商品房的具体时间；②房地产开发商应当在交付日期届满前不少于10日内，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料以书面通知的方式送达买受人。

在正式开盘前，房地产经纪人员通过项目宣传推广及多种渠道积极拓展客户，吸引潜在购房客户进行电话或现场咨询，以确保正式销售时来访客户数量及良好的销售氛围，同时通过客户积累可初步了解客户购买需求及购买诚意度，以便更好地调整营销方案。

室内装饰装修流派有：①白色派；②光亮派；③新洛可可派；④高技派；⑤风格派；⑥超现实派。其中，风格派的室内装饰装修，在色彩及造型方面都具有鲜明的特征与个性，在总体上常以几何方块为基础，对建筑物采用内部空间与外部空间穿插构成为统一体的手法，并以屋顶、墙面的凹凸和强烈的色彩对块体进行处理。风格派对室内装饰和家具经常采用几何形体以及红、黄、青三原色，或以黑、灰、白等色彩相配置。

权利人申请查询应提交的材料包括：查询申请书、申请人的身份证明材料。查阅权利人持有的土地和房屋权属证书、证明，是获取土地和房屋登记信息最简单、直接的方式。所以，在查询、复制时可不提供查询目的说明。此外，利害关系人申请查询应提交的材料包括：查询申请书、查询目的的说明、申请人的身份证明材料、证实存在利害关系的材料。

《房屋登记办法》明确规定，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤以房屋出资入股。A项，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。其转移的是房屋的使用权而非所有权，因此无须办理所有权转移登记。

在房屋出售经纪服务合同中，应标明委托人要求的房产出售价格，如实际成交价高于上述价格，超过部分归委托人所有。

根据不同的分类标准，房地产经纪机构可以分为不同的类型。具体包括：①按照组织形式划分，理论上房地产经纪机构可以分为公司企业、合伙企业、个体工商户和独资企业。②按照注册资金的来源划分，可以分为中资企业和外资企业。③按照经营模式划分，可以分为有店经营模式和无店经营模式。④按照主营业务的不同，可以分为新建商品房销售代理机构、存量房（二手房）经纪机构和综合型经纪机构。

财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]第024号）规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者房产做抵押，然后向银行申请贷款，将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种资金周转方式。主要适用人群为：①中小企业主；②公司管理人员；③个体经营者。

房地产抵押的一般规定包括：①享受优惠政策房地产抵押规定；②不同性质企业的房地产抵押规定；③不同类型房地产抵押规定。其中，享受优惠政策房地产抵押规定，以享受国家优惠政策购买的有限产权的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。

与客户预约时间，应约定具体的时间点。而与业主预约时间，宜约定时间段，但时间段不宜过长，最好不超过半小时。

通常房屋保修的事项由开发建设单位亲自负责维修和处理。如果开发建设单位委托物业服务企业或其他单位负责保修事宜的，必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示，保证购房者权益获得切实保护。

门店接待法是指房地产经纪人员利用房地产经纪机构开设的店面，客户主动上门咨询而得到客户的方式。这种方式是常用的方法，也是房地产经纪人员获得精准客户的渠道之一。

物业管理是指物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理境内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。@##