2021房地产经纪协理考试真题及答案8节

商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定，估价费用由委托人承担。任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。

A项，田某只具有房地产经纪人协理资格，能独立完成房地产经纪业务的一般性工作，并在房地产经纪人的指导下，完成较复杂的房地产经纪业务，甲机构聘其为负责人不合适。B项，房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，然后，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿。CD两项，合伙企业的合伙人原则上以个人财产对合伙企业承担无限连带责任，但如果合伙人是以家庭财产或夫妻共同财产出资并把合伙收益用于家庭或夫妻生活的，应以家庭财产或夫妻共同财产对合伙企业承担无限连带责任。田某只是甲机构的员工，对其债务没有责任。

根据《物权法》，按份共有的房屋和共同共有的房屋在买卖时有所不同：①按份共有房屋的份额处分更为灵活。通常情况下，按份共有人可随时请求分割共有房屋，并自由处分分割所得份额，而且即便在共有条件下，按份共有人也可转让其份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权；而共同共有人只有在共有基础丧失或者有重大理由需要分割共有房屋时，才可请求分割。②共同共有房屋的买卖条件较为严苛。除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意；而按份共有人处分共有房屋，需经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。

对商品房屋租赁当事人提交的材料齐全并且符合法定形式、出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致、不属于《商品房屋租赁管理办法》规定不得出租的房屋的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在3个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。

对房屋租赁当事人提交的材料齐全并且符合法定形式、出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致、不属于《商品房屋租赁管理办法》规定不得出租的房屋的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在3个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。

同比通常是指本期价格水平与去年同期价格水平相比较。同比增长率的计算公式如下：
房价同比增长率＝（今年某期的房地产价格－去年同期的房地产价格）/（去年同期房地产价格）×100%。
环比，通常是指本期价格水平与上一连续周期价格水平相比较。环比增长率的计算公式如下：
房价环比增长率＝（某期的房地产价格一上个周期的房地产价格）/（上个周期房地产价格）×100%。
则本题中，同比增长率＝（17600－16000）/16000×100%＝10.00%；
环比增长率＝（17600－17350）/17350×100%＝1.44%。

偿还比率又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率。根据题意知，林某的偿还比率=4100÷10000=41.00%。

客源信息完善与分析包括以下几个方面：①目标物业与偏好分析；②购买力与消费信用分析；③客户购买动机分析；④客户需求程度分析；⑤客户购买决策分析。其中，购买房地产是大宗金额的交易，因此客户对此非常重视。但不同客户的购买力是不同的。一般情况下，以满足自住需求的客户，其购房价格一般会严格控制在经济承受范围之内。

参见第1题解析。

房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。通常情况下，房地产买方需要查询房屋登记机关对其拟购买房屋的权利的记载信息时，可由房地产经纪机构代为办理。查询房地产登记信息，需要支付相关费用。房地产经纪人员在为客户提供这项服务时，应向客户说明这一情况，并明确告知登记机构的收费标准。

公盘制的优点表现在：①信息完全共享有利于新入职的经纪人进入工作状态，经纪人可以快速联系匹配到的房源业主并及时带看，从而大大提高工作效率，因为无需再通过持盘经纪人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速；②强调团队合作多劳多得，一般公盘制会对经纪人业务动作细分，房源开发、钥匙委托、独家委托、磋商促成等可能由不同经纪人完成上述作业，而在佣金分配上只要为该房源的交易付出贡献的均可以按照贡献分到一定比例的佣金。其缺点主要包括：①不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性；②部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为；③房源信息较容易外泄。

房地产预售、销售广告必须载明以下事项：①房地产开发企业名称；②房地产经纪机构代理销售的，载明该机构名称；③预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

对于业主委托房地产经纪人进行出租的房屋，经纪人可以参照委托出售经纪业务的相关信息调查项目所列项目开展调查。则出租客户信息采集的内容主要包括：①所处商圈环境；②房屋物理属性；③房屋权属状况；④房屋出售条件；⑤业主身份信息；⑥物业管理水平。

房源获取渠道根据在获取过程的沟通方式分为直接开发方式（暖性开发方式）和间接开发方式（冷性开发方式）两种。直接开发方式有：①门店接待；②社区活动；③派发宣传单；④老客户推荐；⑤人际关系开发。间接开发方式有：①网络开发；②电话拜访’；③报纸广告；④群发邮件、信息；⑤户外广告或横幅。

分区、分压给水方式是适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。A项属于直接给水方式；B项属于设置水箱的给水方式；C项属于设置水泵和水箱的给水方式。

驻守和挂红幅揽客法的劣势包括：①驻守的方式比较浪费房地产经纪人的时间；②挂红幅很容易被其他人为因素或自然力损坏，需要房地产经纪人不断进行维护；③有时候驻守会妨碍到行人，挂红幅有时也会影响到市容市貌，应提前获得社区或城管部门的许可。优势包括：①成本较低；②客户的准确性较高。

A项，订金是在房地产交易实践中产生的一个用语，不是一个规范的法律概念。BC两项，订金、意向金等的性质不同于定金，不具有担保性。如果双方当事人没有书面约定这些款项的定金性质，法院通常不支持其作为定金使用。如果交易不能达成，订金一般要如数退还。D项，房地产交易中的订金是指买方或者承租方在交易合同订立前，为了表达订立合同的诚意而支付给卖方或出租方的钱款。

房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。

《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押权：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑤依法不得抵押的其他房地产。

用益物权是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利，主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：①买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；②以不动产作价出资（入股）的；③不动产分割、合并导致权属发生转移的；④共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；⑤因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；⑥因主债权转移引起不动产抵押权转移的；⑦因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

房地产经纪服务合同规定了当事人的权利与义务。委托人的义务一般包括：①提供材料；②协助看房；③支付费用。权利一般包括：①知情权；②享受经纪服务；③获取房源或者房款。房地产经纪机构的义务一般主要包括：①及时如实报告；②尽职尽责；③风险提示；权利一般主要包括：①拒绝违法违规行为；②报酬请求权。

房地产经纪人受理委托业务后，应主要收集三方面信息：标的物业信息、与标的物业相关的市场信息和委托方信息。标的物业信息是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；与标的物业相关的市场信息是指标的物业所属的房地产分类市场（如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等）的供求信息、价格信息等；委托方信息包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。房地产经纪人员对以上信息进行辨别、分析、整理后，应根据物业查验、产权调查和信息搜集所得到的情况，编制出售人或出租人委托房屋的房屋状况说明书，并请委托人确认。

住宅类不动产登记费按件向登记申请人收取，当事各方共同申请登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳。单独申请宅基地使用权登记的，属于只收取不动产权属证书工本费的情形。农民利用宅基地建造的住房登记，不收取房屋登记费，仅收取10元的房屋权属证书工本费。

贷款银行收到借款人的资料后，从：①个人信用；②抵押物价值；③借款人的条件等方面进行贷款审查。其中，对借款人的条件进一步审查的内容包括：①借款人的收入及财产证明；②贷款的额度（包括成数和总额）；③婚姻状况及配偶的认可。

房地产经纪机构完成房地产经纪服务后委托人就有义务支付佣金，延伸服务的效果不应作为影响委托人佣金支付义务的因素。延伸服务是否收费应由经纪机构和委托人协商确定，但其本身并不作为影响委托方佣金支付义务的因素。

房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。根据房屋用途不同，房屋租赁可区分为住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅用房租赁。

最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件，如最高人民法院《关于贯彻执行继承法若干问题的意见》《关于适用婚姻法若干问题的解释（二）（三）》《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》《关于适用合同法若干问题的解释》《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》《关于适用物权法若干问题的解释》等，也是我国房地产法律体系的组成部分。

房屋物业管理状况实地查看的注意事项包括：①亲身感受物业管理的质量。②在进入小区后留意小区楼栋墙上、楼梯、电梯间是否有乱刻乱画张贴小广告；查看有电梯的楼房，乘坐电梯时留意电梯是否有老化运行问题；小区里人车是否分流等。③观察雨后情形。下雨的时候去周围观察一下，看看小区的排水系统如何。④注意晚上的情形。入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。A项是房屋物业管理状况实地查看的内容。

房地产经纪人在帮助客户拟定贷款方案时，应充分考虑以下因素并提出合理的建议：①客户的储蓄；②客户的收入水平；③客户的家庭开支；④客户的家庭理财状况。如客户是否具备申请住房公积金贷款的条件，若具备，在同等条件下，建议优先选择住房公积金贷款。

办理不动产转移登记需要的材料主要有：①房屋买卖合同；②房地产交易资金监管协议；③买卖双方的身份证明；④不动产权证书；⑤契税完税凭证等。办理不动产抵押权登记需要的材料主要有：①不动产权证书；②抵押合同；③抵押权人的身份证明；④抵押人的身份证明。

在房地产勘查结束后，房地产经纪人应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料，填写《物业现场勘查表》，为制作《房屋状况说明书》做好准备。根据《物业现场勘查表》记录的相关内容，另行编制《房屋状况说明书》，以备带客户看房时使用。

房屋交接时应结算的费用主要有：①水费；②电费；③燃气费；④供暖费；⑤电话费；⑥有线电视费；⑦网络费；⑧物业服务费；⑨专项维修资金等。有些能源和服务费是后交费，房屋交接日由卖方按表据实结算，只要以往不欠费即可办理交接手续。

房地产经纪人接待到店客户主要包括以下七个步骤：①站立迎接，微笑待人，使用标准问候语；②引领客户入店；③确定接待主体；④了解客户需求；⑤接受服务委托或帮助客户解决问题；⑥客户离开时，经纪人应为客户打开门，并将客户送至公司门外，致意道别；⑦客户信息录入。

AD两项，客源是对房地产有现时需求或潜在需求的客户，包括需求者及其需求意向。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求，也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。需求者包括自然人和法人主体。自然人需明确姓名、性别、年龄、职业和联系方式等；法人主体包括企业或其他单位、组织等，需明确公司名称、性质、法定代表人、法人授权委托人及联系方式等。C项，需求意向，包括需求类型（购买或租赁）、物业地段、户型、面积、朝向、价格、产权和购买方式等信息。自然人包括姓名、性别、年龄、职业和联系方式等。

墙体主要有四个作用：①承重作用，承受梁、屋顶、楼板等传下来的荷载；②围护作用，抵御外部风、雨、雪等的侵袭，防止太阳辐射和噪声的干扰等；③分隔作用，把建筑物的内部分隔成若干个小空间；④装饰作用，内外墙面的装饰装修对整个建筑物的装修效果作用很大，是建筑装饰装修的重要部分。

“四十五规则”是指45%的潜在客户将转和别人做生意。在一年中，经纪人所获得的客户线索中将有45%成为竞争对手的买家，而其中的22%～25%将在前六个月中完成转变。对应的有45%的客户线索就有做成业务的可能。

房屋抵押权登记是指房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、变更、转移和注销等事项在登记簿上予以记载的行为。一般抵押登记包括：设立登记、变更登记、转移登记、注销登记。本案例中，王某进行的抵押，是初次设立抵押，应进行抵押权设立登记。

民事法律行为按照法律行为发生的效果是财产性还是身份性划分，可分为财产行为和身份行为两类，其中，财产行为是以发生财产上法律效果为目的的行为，财产行为的后果是在当事人之间发生财产权利与义务的变动，如处分行为、给付行为与负担行为等。身份行为是指直接以发生或丧失身份关系为目的的行为，如结婚、离婚、收养等行为。

按客户购买意向的强弱、经济承受能力、购买的区域范围及对物业品质要求的程度等因素，可以将客户分为不同等级的客户群：①对于购买（租赁）需求强烈、有一定经济实力、预算合理的客户，要重点跟踪；②对于购买（租赁）需求不迫切、有一定购买力，要求较高的客户，要定期跟踪，不断了解客户特征和需求；③对于根本无法成交的客户，要告知其原因，并保持联系，待时机成熟后促成交易。

针对房地产经纪人日常经纪业务而言，房地产经纪人要充分认识到在经纪业务的每个环节，都可能会发生的各种类型的风险，以及这个风险发生的可能性和造成损失的程度。因此，房地产经纪人更要了解与不同风险相适合的各类风险管理方法，并有效利用以防范风险。风险管理方法通常包括：①损失控制；②损失融资；③内部风险控制。

在存量房租赁经纪业务中，房源信息是指出租客户委托房地产经纪机构出租的房屋的信息，包括出租方的信息和出租房屋的信息两部分。

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，即：套内建筑面积＝套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积。其中，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。则本题中，该套住宅的套内建筑面积为：120＋8＋5＋6＋2＝141m2。

对房地产价格信息的分析方法包括：①简单统计分析，即根据已搜集到的统计数据计算出某些数据指标，通过这些指标对房地产价格的走势进行判断；②比价分析，对不同地区或不同类别房源的比较、同类房源在不同时间段上的比较等；③因果关系分析。其中，因果关系分析主要分析了影响房价的原因，找出影响价格变化的主要因素和影响程度等。

房源是房地产经纪公司不可或缺的资源。从某种程度上来讲，它是决定房地产经纪机构生存、发展的空间与潜力，是企业核心竞争力之一。

个人住房贷款代办的内容包括：查询买方征信、拟定贷款方案、协助准备贷款申请材料、协助办理贷款申请手续。其中，协助办理贷款相关手续要求在材料准备齐全后要根据与银行预约的时间办理各类贷款相关手续，主要包括：①带领客户去银行面签借款合同；②协助客户办理交易资金监管手续；③根据银行通知领取批贷函，并提醒借款人注意批贷函的有效期；④协助客户到不动产登记部门办理不动产抵押登记手续。

合同的关键性条款集中在价格、面积、房屋质量、房屋交付条件及交付时间、付款条件、付款时间、土地性质、房屋性质、过户等方面。经纪人员帮助买卖双方协商拟定合同关键性条款时，应特别注意以下几点：①买卖双方需要填写真实的身份信息；②写清房地产坐落与四至；③用规范的语言标明房屋的结构和户型；④有关房地产价格的约定必须明确；⑤详细说明房屋装修状况，特别是合同中须写明是否包含固定设施和家具；⑥约定买卖双方履行义务的时限，如具体的交付房款、房屋的时间。

保存档案资料是为了便于后人查阅使用，因此保存时间越长越好。但档案保管成本很高，房地产经纪机构查验房屋的有关信息不可能永久保存，只要能够满足解决纠纷的需要即可。根据《房地产经纪执业规则》规定：“房地产经纪服务合同等房地产经纪业务相关资料的保存期限不得少于5年。”