2021房地产经纪协理经典例题7卷 第1卷
孙某、周某均为注册房地产经纪人，在A省共同发起设立甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）。周某此时在B省乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）从事房地产经纪活动。甲公司成立后，又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中，王某接待一位客户杨某，杨某委托甲公司出售一套已购公有住房，并与甲公司签订了房地产经纪合同，崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时，发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人，房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚，并与老杨居住在一起。调查还发现，老杨与其前妻韩某在半年前离婚，韩某的户口已迁至娘家。
下列关于周某权利和义务的表述中，正确的为（ ）。
A.周某只能在A省范围内执业
B.周某可以在全国范围内执业
C.周某具有发起设立甲公司的权利
D.周某可以同时在甲、乙公司执业
答案：B,C
解析：
AB两项，房地产经纪人职业资格考试合格，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部监制，中国房地产估价师与房地产经纪人学会用印的相应级别《中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格证书》，该证书在全国范围有效。C项，房地产经纪人员有权依照《公司法》、《合伙企业法》及《城市房地产管理法》等法律设立房地产经纪机构。D项，房地产经纪人员有不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务的义务。
新建商品房销售代理业务，一般佣金收入来自（ ）。
A.客户
B.房地产开发企业
C.电商费
D.差价
答案：B
解析：
新建商品房销售代理是指房地产经纪机构接受委托，按照房地产经纪服务合同的约定，以房地产开发企业的名义销售商品房，并向房地产开发企业收取佣金的经纪行为。
在民用建筑中，常见的整体类地面有（ ）。
A.大理石地面
B.水磨石地面
C.花岗石地面
D.水泥地面
E.混凝土地面
答案：B,D,E
解析：
整体类地面是指直接施工在混凝土垫层上的整体式面层，主要包括：①水泥砂浆地面；②混凝土地面；③水磨石地面。AC两项均属于铺贴类地面的石材类地面。
为了提高砖混结构建筑物整体稳定性，环绕整个建筑物墙体所设置的梁是（ ）。
A.连续梁
B.简支梁
C.圈梁
D.主梁
答案：C
解析：
梁是跨过空间将楼面或屋面荷载传递到柱或墙上的横向承重构件。圈梁主要是为了提高建筑物整体结构的稳定性，沿着建筑物的全部外墙和部分内墙设置的连续封闭的梁。过梁是设置在门窗等洞口上方的承受上部荷载的构件。
A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2015年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。
关于经济适用住房的表述，正确的为（ ）。
A.经济适用住房实质上就是廉租住房
B.用于解决低收入家庭的住房困难
C.经济适用住房土地可以划拨取得
D.购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易
答案：B,C,D
解析：
A项，随着房地产业的发展，我国已经逐步建立起以经济适用住房、住房公积金制度、廉租住房为主的住房保障体系，因此，经济适用住房与廉租住房是平行的关系。B项，已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。C项，已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。D项，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
房地产分支机构承接业务时，应当以（ ）的名义承接业务。
A.设立该分支机构的房地产经纪机构
B.该分支机构
C.承接完成业务的房地产经纪人本人
D.房地产经纪行业学会
答案：A
解析：
房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构的名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。房地产经纪机构承接业务和房地产经纪人员承办业务，必须符合其所从事业务的执业标准和能力。房地产经纪机构承接经纪业务，应当与当事人签订书面房地产经纪服务合同，并应尊重委托人的选择，优先选用房地产管理部门或房地产经纪行业制定的或者推荐使用的房地产经纪服务合同示范文本。
风险与（ ）是相伴而生的，风险还会带来巨大的成本。
A.损失
B.不确定性
C.高收益
D.高额成本
答案：A
解析：
风险（risk）是指对项目或组织目标产生负面（威胁）或正面（机会）影响的不确定性。风险可以理解为客观存在的，在特定情况下、特定时期内，某一事件导致的最终损失的不确定性。风险与损失是相伴而生的，风险还会带来巨大的成本。
2021房地产经纪协理经典例题7卷 第2卷
下列关于婚姻家庭中的房屋财产关系，说法正确的有（ ）。
A.夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有
B.婚后用共同财产购买的房屋，房屋所有权登记在一方名下的，归登记一方所有
C.夫妻一方所有的个人财产，因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产
D.婚后由一方父母出资为子女购房的，产权登记在出资人子女名下的，归夫妻共同所有
E.属于夫妻共有的房屋，如登记为一方所有的，可以依法通过登记增加另一方为共有人
答案：A,E
解析：
AB两项，《婚姻法》及其司法解释规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有；婚后用共同财产购买的房屋，房屋所有权登记在一方名下的，也应当认定为夫妻共同财产。C项，夫妻一方的婚前财产，为夫妻一方的财产，即婚前个人财产；夫妻一方所有的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。D项，婚后由一方父母出资为子女购房的，产权登记在出资人子女名下的，视为对自己子女一方的赠与，即为夫妻一方的个人财产。
一般而言，房地产经纪人应以标的物业的（ ）为基准来协调交易双方，必要时还可借助房地产估价机构的力量。
A.实际价值
B.理论价值
C.评估价值
D.客观市场价值
答案：D
解析：
通常情况下，交易双方总是站在各自的立场上来判断房地产价格，因此，常常不能就成交价格达成一致意见。这就需要房地产经纪人以专业的身份和经验来协调双方的认识。一般而言，房地产经纪人应以标的物业的客观市场价值为基准来协调交易双方，必要时还可借助房地产估价机构的力量。
在房地产卖方代理业务中，委托人可以是（ ）。
A.房地产开发公司
B.需要购买房屋的个人
C.需要承租房屋的机构
D.存量房所有者
E.出租房屋的业主
答案：A,D,E
解析：
房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。因此，ADE三项是房地产卖方代理业务的委托人；BC两项是房地产买房代理业务的委托人。
下列房源中，（ ）是面向中低收入者提供的普通住房。
A.经济适用住房
B.集资房
C.商品房
D.解困房
答案：A
解析：
经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
（ ）可以有效避免房地产经纪机构之间的恶性竞争，加快销售的进度，缩短销售周期。
A.独家委托
B.普通委托
C.书面委托
D.口头委托
答案：A
解析：
独家委托可以让房地产经纪人有稳固的优质房源，加强对营销时间、活动的计划及控制，利于聚焦营销开展。经纪人以房源为中心，建立起个人化营销模式和差异化服务，日常营销工作更有重点，工作效率更高。由于业主将房产独家委托给房地产经纪人，有效防止业主频繁改变出售条件，提高了房产租赁、买卖的成功率。同时还有效避免了房地产经纪机构之间的恶性竞争，加快销售进度，缩短销售周期。
房地产经纪机构为房地产开发企业代理销售商品房的业务属于（ ）。
A.存量房经纪业务中的买方代理
B.存量房经纪业务中的卖方代理
C.新建商品房经纪业务中的买方代理
D.新建商品房经纪业务中的卖方代理
李某在A城市购买了一套二手房，总价值为100万元，属李某首套住房。该城市规定，购买家庭首套住房使用住房公积金贷款，所购住房为二手房的，贷款金额不得高于所购房产总价的60%，单笔最高贷款金额不超过35万元，请计算李某住房公积金最高贷款额度是______，首付款是______。（ ）
A.45、55
B.35、65
C.35、55
D.45、65
答案：B
解析：
按贷款成数计算，李某的最高贷款额度为：100×60%＝60（万元）。又该城市规定，单笔最高贷款金额不超过35万元，则李某住房公积金的最高贷款额度为35万元，其首付款为：100－35＝65（万元）。
2021房地产经纪协理经典例题7卷 第3卷
目前中国大部分房地产经纪机构采用公盘制，公盘制的主要缺点有（ ）。
A.工作效率低
B.房源信息不能实现共享
C.会出现“留盘”行为
D.房源信息较易外泄
E.不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性
答案：C,D,E
解析：
公盘制，是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。目前，我国大部分直营房地产经纪企业内部均采用公盘制达到房源信息共享的目的。它的缺点有：①不利于激发经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为。②房源信息较容易外泄。③可能出现有的房源信息多个经纪人同时在跟进，造成重复作业和对业主的骚扰，也容易导致员工内部利益冲突。
贷款金额占抵押住宅价值的比例，称为（ ）。
A.贷款成数
B.贷款比例
C.偿还比率
D.贷款额度
答案：A
解析：
贷款成数又称贷款价值比率（LTV），是指贷款金额占抵押住宅价值的比率。各贷款银行在不同时期对贷款成数要求不尽相同，一般有最高贷款成数的规定。贷款成数一般最高不得超过住宅价值的60%、70%等。从理论上看，货款成数与首付款比例并不存在换算关系。
在当前市场情况下，决定房地产经纪机构核心竞争力的要素是（ ）。
A.人脉资源
B.房源信息
C.网络资源
D.财务资源
答案：B
解析：
房源是房地产经纪机构的核心竞争力，房源是房地产经纪机构必不可少的重要资源，是其生存和发展的基础。房源信息作为重要的信息资源是房地产经纪机构核心竞争力的重要组成部分。
常用的采暖方式包括（ ）。
A.分户供热
B.集中供暖
C.区域供热
D.分散采暖
E.整体采暖
答案：A,B,C
解析：
根据热源，供热采暖可分为：①集中供热又称为集中供暖，又可分为城市或区域供热和小区供热。a．城市或区域供热是由一个或多个大型热源产生的热水或蒸汽，通过城市或区域供热管网，供给一定地区以至整个城市的建筑物采暖、生活或生产用热；b．小区供热通常是住宅小区自建锅炉房供热，由锅炉产生的热水或蒸汽经输热管道送到房屋内的散热设备中，散出热量，使室温增高。②自己供热又称为分户供热，是自己以燃气或电力、燃油、燃煤等为能源，利用家用锅炉、燃气壁挂炉、电加热器、空调等供热。
一般来说，得到一个新顾客的费用是维持一个老顾客所需费用的（ ）倍。
A.2
B.5
C.10
D.15
答案：B
解析：
据统计，争取一个新客户的成本是留住一个老客户的5倍，在利润贡献方面老客户更高达新客户的16倍。房地产经纪人应有意识地致力于与客户保持长期联系。房地产经纪人不应只顾及眼前利益，做一单算一单。
限价房购房人取得房屋权属证书后（ ）年内不得转让所购住房，确需转让的，由政府回购。
A.3
B.5
C.7
D.10
答案：B
解析：
限价房购房人在取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，由政府回购；5年后转让所购住房，需要补交土地收益等价款。
我国《城市房地产管理法》规定，国家实行（ ）制度。
A.房地产成交价格申报
B.房地产价格评估
C.房地产预售审核
D.房地产价格评估人员资格认证
答案：A
解析：
《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报。
2021房地产经纪协理经典例题7卷 第4卷
下列关于房屋基础的表述中，不正确的是（ ）。
A.柔性基础是用钢筋混凝土制成的受压、受拉较低的基础
B.箱形基础对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适
C.筏板基础适用于地基土承载力较低的情况
D.桩基础不适宜在天然地基上作浅基础
答案：A
解析：
根据基础的受力性能，分为刚性基础和柔性基础。刚性基础是指用灰土、三合土、砖、石、混凝土等受压强度大，而受拉强度小的刚性材料做成的基础。砖混结构房屋一般采用刚性基础。柔性基础是指用钢筋混凝土制成的受压、受拉均较强的基础。
房地产抵押是抵押人以其合法的房地产以（ ）的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
A.不转移占有
B.转移使用权
C.转移占有
D.转移所有权
答案：A
解析：
一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该房地产优先受偿。
开发企业在交付房屋的时候，买方直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节（ ）。
A.应缴纳3%的房屋验收费
B.应缴纳5%的房屋验收费
C.应缴纳10%的房屋验收费
D.无需交付任何费用
答案：D
解析：
房屋交付时的费用包括以下两种情况：①无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。②预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。
王某于2015年4月将自有住房出租给李某1年，年租金为5000元。2015年5月王某将该房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2015年6月，李某将房屋转租给张某，签订了6个月的转租合同。
王某应缴纳房产税（ ）元。
A.150
B.200
C.500
D.600
答案：B
解析：
自2008年3月1日起，对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税。本题中，应缴纳房产税为：5000×4%＝200（元）。
A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2015年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。
按照规定，C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，其建设用地使用权取得方式应是（ ）。
A.划拨
B.招标出让
C.协议出让
D.拍卖出让
答案：A
解析：
《城市房地产管理法》第二十三条规定：“土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。”第二十四条规定：“下列建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。”
房地产细分市场供求分析的基本步骤中，预测需求是以（ ）分析为基础的，也就是从分析影响需求的主导因素入手。
A.假设
B.间接
C.因果
D.市场
答案：C
解析：
无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的供求分析，因为投资者进行投资决策时首先要了解的是客户拟投资的房地产所在细分市场的供求关系究竟处于什么状态。房地产细分市场供求分析就是通过以因果关系分析为基础的供给和需求的定量分析，对咨询标的房地产所在细分市场的供求状况进行判断。
房地产经纪服务合同保存期限不得少于（ ）年。
A.3
B.5
C.8
D.10
答案：B
解析：
保存档案资料是为了便于后人查阅使用，因此保存时间越长越好。但档案保管成本很高，房地产经纪机构查验房屋的有关信息不可能永久保存，只要能够满足解决纠纷的需要即可。根据《房地产经纪执业规则》规定：“房地产经纪服务合同等房地产经纪业务相关资料的保存期限不得少于5年。”
2021房地产经纪协理经典例题7卷 第5卷
新建商品房买卖中，土地增值税实行（ ）级超率累进税率。
A.三
B.四
C.五
D.六
答案：B
解析：
转让新建商品房并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率：①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；②增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；③增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；④增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
房地产是（ ）的结合体。
A.实物
B.形象
C.权益
D.价值
E.区位
答案：A,C,E
解析：
房地产是实物、权益和区位三者的结合体。房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的有形部分。房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益。房地产区位是指一宗房地产与其他房地产在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。
（ ）是指不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。
A.土地登记
B.房屋登记
C.林权登记
D.海域登记
答案：A
解析：
B项，房屋登记是指不动产登记机构依法将房屋建筑物、构筑物权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。C项，林权登记是指不动产登记机构依法对森林、林木和林地权利及其相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。D项，海域登记是指不动产登记机构依法对海域权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。
在房屋租赁中，通常业主会收取租户（ ）的租金作为押金。
A.1～2个月
B.3～4个月
C.5～6个月
D.一年
答案：A
解析：
押金是作为一种对租赁房屋内的设施（如家具家电等）恰当使用、及时支付正常使用所产生的费用（如水、电、燃气等费用）和租金的保障。租房押金一般由出租方与承租方双方约定，实际操作中一般押1～2个月租金。
通过房屋户型图可以看出，该户型为（ ）。
A.三卧两厅
B.双卫生间配置
C.南北朝向
D.双厨房
E.设有独立书房
答案：A,B,C,E
解析：
房屋户型图中房屋朝向一般为“上北下南、左西右东”，并用箭头或指针标注正北方向。通过房屋户型图可以清晰地看到该户型的房屋朝向、入口、房间内部布局（包括客厅、卧室厨房、卫生间、阳台的布局、数量和组合关系）以及门、窗的位置等。有些户型图还标注了客厅、卧室厨房、卫生间、阳台的长、宽尺寸。如通过房屋户型图可以看出该户型的朝向，客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台布局、数量和组合关系，户外楼梯、电梯的位置等。由图可知，该户型为南北朝向，有三卧两厅、双卫生间、一个厨房，另设有独立书房。
公共租赁住房指限定（ ），面向符合规定条件的人员出租的保障性住房。
A.建设标准
B.建筑质量
C.租金水平
D.施工条件
E.地理位置
答案：A,C
解析：
公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
我国《物权法》规定，不得抵押的财产有（ ）。
A.依法被查封的财产
B.正在建造的建筑物
C.所有权有争议的财产
D.学校的教学楼
E.工厂的生产设备
答案：A,C,D
解析：
《物权法》第184条规定，下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。BE两项，根据《物权法》第180条第4、5项规定，生产设备、正在建造的建筑物可以抵押。
2021房地产经纪协理经典例题7卷 第6卷
在客户接待过程中，根据客户在购买房地产时的（ ）等因素来给客户划分优先次序，房地产经纪人应甄别不同情况做分类引导。
A.时间期限
B.决策权
C.支付能力
D.意愿程度
E.服务费用
答案：B,C,D
解析：
在客户接待过程中，根据客户在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素来给客户划分优先次序，房地产经纪人应甄别不同情况做分类引导。具体的将客户分为试探型、引导型、加强型和成熟型，分别采用不同的方式进行引导。
下列情形中，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持的有（ ）。
A.房屋共有人行使优先购买权的
B.出租人又将房屋出租的
C.出租人将房屋卖给父母的
D.出租人通知承租人，承租人在十五日内未明确表示购买的
E.第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的
答案：A,C,D,E
解析：
具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：①房屋共有人行使优先购买权的；②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；③出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
李某有一处住过两年的房屋要转让，委托A房地产经纪公司的小张办理房屋的买卖事宜。假如你是小张，请回答以下问题：
小张对此房屋进行查验，查验的内容包括（ ）。
A.物业的位置、朝向等
B.物业权属是否清晰
C.相邻物业的权属
D.物业是否设立了抵押权、租赁权
答案：A,B,D
解析：
物业查验包括：①现场查验。房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查勘房屋状况，通过现场观察房屋的具体位置、朝向、建筑结构、设备、内部装修情况，房屋成新、出入口及通道情况，以及相邻房屋的物业类型、周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等环境状况。②产权调查。房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。
房地产经纪公司制定销售计划时，可将房地产销售分为不同的时期，预热期的特点有（ ）。
A.主要是整个项目的形象推广
B.该阶段广告的作用较为重要
C.以配套工程竣工为主
D.辅助以适量的价格策略
E.以主体工程竣工为主
答案：A,B
解析：
按照项目销售时间及进度，可将房地产销售分为预热期、公开销售期、持续在售期和尾盘销售期，不同时期要求完成的销售量有所不同。如预热期的推广主要是整个项目的形象推广，不需要涉及具体的情况，这个阶段广告的作用较为重要。而尾盘期则以配套工程竣工为主，并辅助以适量的价格策略。
存量房经纪业务基本流程中，当事人（ ）是房地产交易成交的标志。
A.签订房地产交易合同
B.签订房地产经纪合同
C.引领买方（承租方）看房
D.信息收集与传播
答案：A
解析：
签订交易合同是成交的标志。房地产经纪人应协助（在采用居间方式的经纪业务中）或代理（在采用代理方式的经纪业务中）委托方与交易对象签订合同。
计算土地增值税时，税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括（ ）。
A.成交价格
B.取得土地使用权所支付的金额
C.房产销售收入
D.房地产开发费用
E.房地产开发成本
答案：B,D,E
解析：
计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额算征税。税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括：①取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本；③房地产开发费用；④与转让房地产有关的税金；⑤其他扣除项目；⑥旧房及建筑物的评估价格。
下列关于更正登记的说法，正确的有（ ）。
A.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记
B.不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正，但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外
C.不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当口头通知权利人换发
D.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记有错误的，登记机构应当予以更正
E.权利人申请更正登记的，应当提交不动产权属证书、证实登记确有错误的材料和其他必要材料
答案：A,B,D,E
解析：
C项，不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。
2021房地产经纪协理经典例题7卷 第7卷
房屋建筑根据建筑施工方法分类包括（ ）。
A.钢筋混凝土结构建筑
B.现浇现砌式建筑
C.预制装配式建筑
D.钢结构建筑
E.部分现浇现砌、部分装配式建筑
答案：B,C,E
解析：
根据建筑施工方法进行分类，房屋建筑可分为：①现浇现砌式建筑，其主要承重构件均是在施工现场浇筑和砌筑而成；②预制装配式建筑，其主要承重构件均是在加工厂制成预制构件，在施工现场进行装配而成；③部分现浇现砌、部分装配式建筑，其一部分构件（如墙体）是在施工现场浇筑或砌筑而成，一部分构件（如楼板、楼梯）则采用在加工厂制成的预制构件。AC两项属于房屋建筑根据建筑结构的分类。
关于新建商品房经纪业务特点的表述，正确的是（ ）。
A.客户比较分散
B.业务运作成本较低
C.业务运作成本较高
D.房源批量化
E.客户相对强势
答案：C,D,E
解析：
新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理，且大多为卖方代理，即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。这类业务的特点是：①客户相对强势；②房源批量化；③业务运作成本较高。
甲房地产经纪机构（以下称甲机构）是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员，张某具有房地产经纪人执业资格，王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间，5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长，而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇，有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天，张某接待了一位客户朱某，朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房，张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同，并对该办公用房进行了产权调查。
关于甲机构投资人对机构的债务承担责任的说法，正确的为（ ）。
A.在其投资的财产范围内承担无限责任
B.对机构债务承担有限责任
C.对机构债务承担无限责任
D.以其个人财产对机构债务承担责任
答案：C,D
解析：
个人独资房地产经纪机构是指依照《中华人民共和国个人独资企业法》和有关房地产经纪管理的规定在我国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的，从事房地产经纪活动的经营实体。
期房价格与现房价格二者之间的关系是（ ）。
A.期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿
B.期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值＋风险补偿
C.现房价格＝期房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿
D.现房价格＝期房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值＋风险补偿
答案：A
解析：
对应期房和现房的交易价格就是期房价和现房价。在期房和现房品质相同的情况下，期房价格低于现房价格。期房价格和现房价格二者的关系为：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。现实中通常出现同地段的期房价格比现房价格高的现象，这主要是由于两者的品质、付款进度不相同，如期房的户型和环境较好、不需要现在付清全款等。
市、县房地产交易管理机构的主要工作任务是（ ）。
A.办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续
B.为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务
C.协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款
D.制定颁发房地产行业规范性文件
E.整顿和规范房地产交易秩序
答案：A,B,C,E
解析：
市、县房地产交易管理机构的主要工作任务是：①执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实施办法；②执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实旌实施办法；③办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续；④协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；⑤为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务；⑥建立定期的市场交易信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。
针对购买需求强烈的并且购买力较强的客户，房地产经纪人应（ ）。
A.长期培养
B.重点跟踪
C.保持一般性沟通
D.不断了解客户需求
答案：B
解析：
按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求的程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群，房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。其中，A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象，其客户群特征为：①购买或租赁物业需求强烈，时间紧，希望尽快获得物业；②经济条件好，购房支付能力较强；③较了解目前房地产市场情况，能根据市场供求状况提出合理购买价格；④对物业的条件不是特别苛刻。对该类客户房地产经纪人营销策略为：重点跟踪，提供周到而专业的服务。
以团体或机构为对象的客户开发方法是（ ）。
A.集团揽客法
B.会员揽客法
C.团体揽客法
D.讲座揽客法
答案：C
解析：
团体揽客法是以团体如公司或机构为对象的客户开发方法。房地产经纪机构利用与团体的公共关系发布信息，宣传公司，从而争取客户的委托。这种方法通常和讲座揽客法或服务费打折或提供特别的服务的方式一并使用，或者设台咨询，或者争取团体的支持来组织某些活动加强联系，争取客户。
