21年房地产经纪协理考试真题及答案5节

住房公积金管理的基本原则是“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督”，其目的是保障住房公积金规范管理和安全运作，维护住房公积金所有人的合法权益。

在销售筹备阶段，制定营销策划方案主要包括：①做好市场定位；②制定宣传推广营销策略；③制定销售计划。

房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。

房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。

A项，根据民事法律行为与原因的关系将民事法律行为分为有因行为与无因行为；B项，以法律行为发生的效果将民事法律行为分为财产行为与身份行为；C项，根据法律行为相互间的附属关系将民事法律行为分为主法律行为与从法律行为；D项，依据法律行为所产生的效果将民事法律行为分为负担行为与处分行为。

根据美国房地产经纪人协会的调查，经纪人超过半数的生意来自口头介绍，媒体广告带来的客户只占40%左右，因而争取更多的口头介绍客户是拓广客户的重要目标。

增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，有增值才征税，没增值不征税。根据《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。即应纳税款＝含税销售额÷（1＋5%）×1.5%。

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中维修和更新、改造。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，转让房屋时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

作为消费者的购买方（或租赁方）消费所得的最终商品就是房屋，房源对于购买方（或租赁方）而言不仅仅是被符号化的信息资源。更重要的是最终交易的实体商品——兼具物理属性、法律属性和心理属性的特殊商品。因此房源质量的优劣不仅关系到购买方（或租赁方）的消费需求能否得到及时、有效的满足，也关系到购买方（或租赁方）交易资金安全和消费者权益能否得到合法、有力的保障。

钢筋混凝土结构建筑，其承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成；围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌块做成。

《商品房屋租赁管理办法》对租赁合同的内容做了进一步明确，要求应当包括以下内容：①当事人姓名或者名称及住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；③租金和押金数额及交付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。

建筑材料中大部分无机非金属材料为脆性材料，如天然石材、陶瓷、砖、玻璃、普通混凝土等。

在最高额抵押中，有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：①约定的债权确定期间届满；②没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满两年后请求确定债权；③新的债权不可能发生；④抵押财产被查封、扣押；⑤债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；⑥法律规定债权确定的其他情形。

重要的审批文件包括“五证”和“两书”。其中，“五证”指：①《国有土地使用证》；②《建设用地规划许可证》；③《建设工程规划许可证》；④《建筑工程施工许可证》；⑤《商品房销售（预售）许可证》。“两书”是指：①《住宅质量保证书》；②《住宅使用说明书》。

存量住房买卖、租赁经纪业务流程包括：①客户开拓；②客户接待与业务洽谈；③物业查验；④签订房地产经纪服务合同；⑤信息收集与传播；⑥引领买方（承租方）看房；⑦协助交易达成；⑧产权过户与登记；⑨物业交接；⑩佣金结算；售后服务。

对于出售或出租委托，除了查看委托人的身份证明，还应查看出售或出租房屋的产权证明，并通过实地查看房屋，编制房屋状况说明书。房屋的产权证明通常包括：①房屋所有权证或不动产权证书；②房屋共有权证或房地产共有权证；③房屋他项权证或房地产他项权证等。

《物权法》规定，异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。

A项，2014年12月27日，《国家发展改革委关于放开服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）将房地产经纪服务、律师服务等7项服务价格放开，由市场决定收费价格。BC两项，房地产经纪机构在提供经纪服务的过程中应严格执行明码标价制度，在经营场所的醒目位置公示价目表，价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素。E项，按照《合同法》的规定，房地产经纪服务收费对应房地产交易合同的达成，反过来说，房地产经纪机构未能协助委托人订立房地产交易合同，或者订立的房地产交易合同无效，如果责任不在委托人的话，房地产经纪机构就无权收取费用。因此，目前经纪服务收费支付时间通常为房地产交易合同签订之时。

房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容。对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确，就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力，为客户提供相应的房源和解决方案，可以提高促成交易的成功几率。

驻守和挂红幅揽客法的劣势包括：①驻守的方式比较浪费房地产经纪人的时间；②挂红幅很容易被其他人为因素或自然力损坏，需要房地产经纪人不断进行维护；③有时候驻守会妨碍到行人，挂红幅有时也会影响到市容市貌，应提前获得社区或城管部门的许可。优势包括：①成本较低；②客户的准确性较高。

对于租赁客户来说，既有短期租赁，也有长期租赁，出租客户和承租客户的需求不同，房地产经纪人应针对不同客户了解相关信息，重点解决他们的核心问题。租赁客户需要解决的重点问题包括：①时间性；②租金；③安全性；④服务费用；⑤特殊需求。

房源信息发布的相关要求有：①依法可以租售，要求房源是依法可以出租或者出售的房屋，并达到法律法规和政策规定的出租或者出售条件，无法律法规和政策规定不得出租或者出售的情形；②租售意思真实，要求房源是依法有权出租或者出售的房地产权利人有意愿出租或者出售的房屋；③房屋状况真实，要求房屋的地址、用途、面积、户型、楼层、朝向、装修、建成年份（代）、建筑类型、产权性质以及有关图片，应当真实、完整、准确；④租售价格真实，要求房源信息中标出的租金或者售价，是房屋出租人或者出售人真实要求的租金或者售价，且应当是当前有效的；⑤租售状态真实，要求房源处于实际待租或者待售状态，不存在已成交以及出租、出售委托失效的情形。

土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请。土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请；土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请。

根据原房屋来源的不同，房屋的相关图纸，如平面图、户型图、管线图等应附在合同内，这样便于交付后的使用和维护。如果原房屋为商品房，则应同时交付原有的“两书”（《住宅使用说明书》和《住宅质量保修书》）。