2021房地产经纪协理历年真题解析7辑 第1辑
谭某拥有一套建筑面积为140m2的住宅，位于一幢钢筋混凝土结构高层住宅楼的12层。该套住宅的套内房屋使用面积为95m2，套内墙体面积为20m2，套内未封闭阳台的水平投影面积为10m2，谭某所在楼层单元楼梯间的建筑面积为20m2。一个月前谭某委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售该套住宅，购房者徐某获知此信息后，在乙机构协助下查看了该套住宅，查验了房屋权属证书，经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同。
该套住宅的套内建筑面积为（ ）m2。
A.115
B.120
C.125
D.130
答案：B
解析：
套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。套内未封闭阳台建筑面积算水平投影面积的一半。因此，该套住宅的套内建筑面积为：95+20+10／2=120m2。
与服务过的客户建立良好的顾客关系，通过这些顾客介绍客源的方法是（ ）。
A.门店接待法
B.广告法
C.人际网络揽客法
D.客户介绍法
答案：D
解析：
客户介绍法是指房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。一个服务质量高、业务素质好、从业时间长的房地产经纪人，资源积累越多，客源信息也就源源不断。客户能够介绍潜在客户的前提是对房地产经纪人过往服务有较高的满意度。老客户介绍新客户的优点包括：①成本很低；②客户都是真实有效的。这种开发方式越来越受到经纪机构和经纪人的喜爱。现在业务经营稳健的房地产经纪机构都要求房地产经纪人使用大量时间和精力用于客户关系维护，以获得老客户的介绍。
关于与房地产经纪人相关的个人住房贷款业务的表述，正确的有（ ）。
A.个人住房贷款业务，是抵押市场和住房市场的结合
B.我国内地住房抵押贷款制度与我国香港地区的“按揭”制度在性质上是相同的
C.我国内地住房抵押贷款制度与国外“抵柙品赎回权”制度在性质上有区别
D.债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿
E.原则上要求以所购的房屋及其土地使用权为购房贷款设定抵押作为债务履行担保
答案：A,C,D,E
解析：
A项，与房地产经纪人相关的个人住房贷款业务，是抵押市场和住房市场的结合。BC两项，需说明的是，我国内地俗称的“按揭”是指贷款购房并以所购房屋及其占用的土地使用权设定抵押担保的行为，与我国香港地区的“按揭”制度及国外“抵押品赎回权”制度在性质上有区别的。D项，《物权法》规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押资产。E项，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
房屋交付时的费用有（ ）。
A.承担修复费用
B.无需交付任何费用
C.预付费用
D.验收费用
E.服务费用
答案：B,C
解析：
房屋交付时的费用有以下两种情况：①无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交付条件和标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。②预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。
发布房源要保证其真实性，主要是指房源的（ ）。
A.真实存在
B.状况真实
C.真实用途
D.价格真实
E.真实广告
答案：A,B,D
解析：
发布房源信息要真实，符合依法可以租售、租售意思真实、房屋状况真实、租售价格真实、租售状态真实的要求。
关于房地产业的作用，以下理解正确的有（ ）。
A.改善人民的住房条件
B.优化产业结构，吸引外资
C.增加政府财政收入
D.利于房价的增长
E.带动建筑、化工等相关产业发展
答案：A,B,C,E
解析：
房地产业是国民经济的支柱产业，两者相互依存、相互促进。房地产业的重要作用体现在：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；②房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展；③可以改善人民的住房条件和生活环境；④可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌；⑤有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐；⑥可以扩大就业；⑦可以增加政府财政收入。
我国个人住房贷款中，（ ）又称委托贷款。
A.商业性个人住房贷款
B.住房公积金个人住房贷款
C.组合贷款
D.固定利率贷款
答案：B
解析：
个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款。
客户到店接待流程中的最后一步是（ ）。
A.了解客户需求
B.客户信息录入
C.引领客户入店
D.站立迎接
答案：B
解析：
房地产经纪人接待到店客户主要包括以下七个步骤：①站立迎接，微笑待人，使用标准问候语；②引领客户入店；③确定接待主体；④了解客户需求；⑤接受服务委托或帮助客户解决问题；⑥客户离开时，经纪人应为客户打开门，并将客户送至公司门外，致意道别；⑦客户信息录入。
房地产经纪服务合同上应当有（ ）。
A.委托人的签名或者盖章
B.受托房地产经纪机构的盖章
C.房地产经纪门店经理的签名
D.电子签名
E.从事该业务的两名房地产经纪人协理签名
答案：A,B,E
解析：
协商一致的房地产经纪服务合同应经房地产经纪机构盖章、房地产经纪人员签字、委托人签字方可生效。房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人员或者两名房地产经纪人员协理签名。房地产经纪人员的签名应当是手写签名。委托人是自然人的，应经委托人亲笔签名确认；委托人是法人的，应加盖法人公章。
2021房地产经纪协理历年真题解析7辑 第2辑
房地产买方代理业务是房地产经纪人以委托人名义（ ）的行为。
A.承租房屋
B.出让房屋
C.购买住宅
D.购买商业用房
E.出售商品房
答案：A,C,D
解析：
房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。房地产买方代理的委托人是需要购买或承租房屋的机构或个人。受消费习惯、交易成本等因素的影响，目前房地产买方代理业务的发展还不是很成熟，这方面的业务主要集中在境外公司和个人在我国境内承租房屋的代理上。
房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2014年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为160万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。
甲某与承租人乙某进行租赁登记备案时应提交（ ）。
A.书面租赁合同
B.甲某与乙某的合法身份证件
C.房屋所有权证书
D.可以证明房地产价值的资料
答案：A,B,C
解析：
商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交的材料有：①房屋租赁合同；②房屋租赁当事人身份证明；③房屋所有权证书或者其他合法权属证明；④直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。
在新建商品房查验和交接过程中，交接手续主要包括（ ）。
A.查验问题的整理和处理
B.办理有关设施使用手续及交费
C.签署交接文件
D.领钥匙
E.相关信息变更
答案：A,B,C,D
解析：
在新建商品房查验和交接过程中，办理交接手续主要包括：①查验问题的整理和处理。根据查验记录将存在的问题整理形成书面材料，其中包括房屋质量现状、存在的问题以及解决问题的方案。②办理有关设施使用手续及交费。商品房入住时，必须先办理各种设施设备启用手续并缴纳各种费用。③签署交接文件。房地产经纪人员应根据查验情况及发现的问题填写《房屋验收记录表》。《房屋交接表》应将需要移交的所有动产和不动产的名称、数量和质量列清，交接双方签字确认。④领钥匙。这里所说的钥匙包括入户门的钥匙、报箱钥匙和进入小区的门禁磁卡以及各种能源表盒的钥匙。
房地产经纪人在接待到店客户时，应当掌握的技巧有（ ）。
A.留住客户，适时招呼
B.推荐房屋应从中档的开始
C.掌握客户需求
D.推荐房屋时注意使用专业用语
E.适时把握成交的契机
答案：A,C,D,E
解析：
房地产经纪人接待到店客户要注意正确的待客方法，意识到客户会不期登门咨询房屋交易的相关事项，因此要做好积极准备，不至于慌乱。总体上，房地产经纪人在接待到店客户时，要掌握以下几个技巧：①留住客户，适时招呼；②推荐房屋应从低档的开始；③掌握客户需求；④推荐房屋时注意使用专业用语；⑤适时把握成交的契机。
张某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售其房屋，甲公司房地产经纪人李某对该房屋实地勘查后发现，该房屋所在区域治安良好，周边有重点大学、市级图书馆，音乐厅，体育馆，但该房屋室内装修陈旧，户型布局不合理，结合有关因素，向张某提出了该房屋的出售建议。
李某对该房屋进行实地勘查的目的是为了（ ）。
A.了解房屋区位状况
B.掌握房屋实物状况
C.掌握张某出售动机
D.了解房屋物业服务状况
答案：A,B,D
解析：
完整的房源信息包含物业状况及周围配套、业主信息及心理状态等，需要房地产经纪人对物业进行现场勘察评估，进一步收集完善关于物业状态及周围配套信息，以便后续服务环节做好铺垫。物业状况指物业位置、栋座楼层、面积大小、户型朝向、产权性质、批地时间、建成时间、装修情况、家具家电、物业管理、融资状况、使用现状、水电煤气基础设施、周边配套、人文环境、绿化环境、交通条件、区域规划发展等。房地产经纪人要深入社区进行详细的实地勘察和了解，核查物业产权是否清晰、是否符合上市条件，全面了解物业相关信息，提炼物业的优劣势特点。
房地产经纪人员办理房屋抵押应重点关注的信息有（ ）。
A.房屋异议登记情况
B.房屋所有权归属情况
C.房屋性质
D.房屋抵押情况
E.房屋预告登记情况
答案：A,B,C,E
解析：
房地产经纪人员办理房屋抵押应重点关注的信息有：①所有权归属情况；②房屋性质；③房屋预告登记情况；④房屋异议登记情况；⑤查封情况。C项属于房地产经纪人员办理房屋所有权转让应重点关注的信息。
不动产登记的目的有（ ）。
A.保护不动产权利人的物权
B.遏制不动产价格的过快增长
C.维护交易安全
D.利于国家对不动产进行宏观调控
E.利于国家对不动产征收赋税
答案：A,C,D,E
解析：
不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记的目的有：①保护不动产权利人的物权；②维护交易安全；③利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控。
单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的（ ）倍。
A.1
B.2
C.3
D.4
答案：C
解析：
单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍，具体标准按照各地有关规定执行。个人提取住房公积金时，免征个人所得税。个人住房公积金的利息所得免征个人所得税。
（ ）房地产经纪人销售工作初步完成的标志。
A.房地产交易合同的签订
B.证件审查
C.各种款项的支付
D.合同文本讲解
E.审核房屋产权信息
答案：A,C
解析：
房地产交易合同的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的标志，也关系到经纪人的代理业务能否获得最终的成功，因此是十分重要的环节。
2021房地产经纪协理历年真题解析7辑 第3辑
存量房买方将交易资金足额存入监管账户是在（ ）。
A.房地产经纪服务合同签订后
B.房地产抵押贷款合同签订后
C.签订资金监管（划转）协议后
D.房屋转移登记完成后
答案：C
解析：
无论是买方需要或不需要贷款的情况，交易双方持存量房买卖合同、房地产权属证书、本人身份证明，与交易保证机构签订资金监管（划转）协议后，买方按照资金监管协议约定，将交易资金一次性或分期存入监管专用账户。
代办不动产转移登记的流程包括（ ）。
A.介绍相关政策及流程
B.协助客户办理交易资金监管手续
C.了解权属现状
D.签订委托合同
E.领取不动产权证书
答案：A,C,D,E
解析：
代办不动产转移登记的流程：①介绍相关政策及流程；②了解权属现状；③收集相关材料；④签订委托合同；⑤前往登记部门办理登记；⑥领取不动产权证书。B项属于房地产经纪人员协助办理贷款相关手续的内容。
办理合法建设手续的，扩建造价费由（ ）负担。
A.提出方
B.受益方
C.出租方
D.承租方
答案：C
解析：
承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：①办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；②未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
房屋交付时的费用有（ ）。
A.承担修复费用
B.无需交付任何费用
C.预付费用
D.验收费用
E.服务费用
答案：B,C
解析：
房屋交付时的费用有以下两种情况：①无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交付条件和标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。②预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。
房地产经纪业务记录的主要内容包括（ ）。
A.房地产经纪服务合同
B.房地产交易合同（买卖和租赁合同）
C.房屋状况说明书
D.住宅使用说明书
E.客户分类表
答案：A,B,C
解析：
房地产经纪业务记录的主要内容包括：①房地产经纪服务合同；②房地产交易合同（买卖和租赁合同）；③委托人及交易相对人提供的资料；④房屋状况说明书、房屋查验报告；⑤收据、收条及各种票据等原始凭证的复印件；⑥房屋交接单或房屋交接确认书；⑦交易房屋房地产权属证书复印件；⑧其他有关资料。
在我国，商业房地产承租企业办理工商、税务登记的重要依据是（ ）。
A.商业房地产客户登记表
B.房地产经纪服务合同
C.租赁合同备案
D.租赁合同
答案：C
解析：
在我国，商业房地产的租赁合同，是商业房地产承租企业办理工商、税务登记的重要依据，但通常以到相关房地产登记机构办理租赁合同备案为前提。因此，作为商业房地产承租代理的房地产经纪机构应代理委托方办理租赁合同备案，作为商业房地产出租代理的房地产经纪机构也应提醒承租方及时办理租赁合同备案。
按照建筑物安全的基本要求，没有环境污染是指（ ）。
A.不会发生室外大气污染
B.不会发生室外噪声污染
C.不会发生固体废物污染
D.建筑材料均不会产生环境污染
答案：D
解析：
安全是对建筑物最基本、最重要的要求，包括：①在选址及建造上使建筑物不会倒塌；②没有环境污染。没有环境污染包括没有室外环境污染和室内环境污染，如不是在未经严格处理过的化学污染地、垃圾填埋地等会产生环境污染的土地上建造的，所处地区没有危害人体健康的环境污染，建造和装饰装修建筑物所用的材料均不会产生室内环境污染。
王某于2017年12月将一套自有房屋出租给张某，双方签订了房屋租赁合同。合同约定租期为1年，年租金为20000元。此时张某应当办理（ ）。
A.房屋他项权利登记
B.房屋变更登记
C.房屋转移登记
D.房屋租赁登记备案
答案：D
解析：
《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。
孙某、周某均为注册房地产经纪人，在A省共同发起设立甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）。周某此时在B省乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）从事房地产经纪活动。甲公司成立后，又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中，王某接待一位客户杨某，杨某委托甲公司出售一套已购公有住房，并与甲公司签订了房地产经纪合同，崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时，发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人，房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚，并与老杨居住在一起。调查还发现，老杨与其前妻韩某在半年前离婚，韩某的户口已迁至娘家。
如果王某未将户口和住房状况调查情况告诉崔某，导致买受人无法办理房屋产权过户手续，买受人的损失应当由（ ）承担。
A.甲公司
B.王某
C.崔某
D.杨某
答案：A
解析：
由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是在委托人与房地产经纪机构之间签订的，因此,如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，然后，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿。
2021房地产经纪协理历年真题解析7辑 第4辑
王某于2011年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2011年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2011年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。
王某应缴纳房产税（ ）元。
A.150
B.200
C.500
D.600
答案：B
解析：
自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。本题中，应缴纳房产税为：5000×4%＝200（元）。
一般来说，对房源信息的更新要注意（ ）。
A.周期性访问
B.访问信息的累积
C.房源状态的及时更新
D.删除无效房源
E.对房源进行级别划分
答案：A,B,C,E
解析：
房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。一般来说，对房源信息的更新要注意以下几点：①周期性访问。对房源进行级别划分，对于不同等级的房源制定不同的访问计划与访问期限；②访问信息的累积；③房源状态的及时更新。
以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业（ ）通过，并报其上级主管机关备案。
A.董事会
B.股东大会
C.监事会
D.职工代表大会
答案：D
解析：
对于不同性质企业的房地产抵押规定包括：①国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定；②以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案；③以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外；④以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。⑤有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过企业的经营期限。
房源的特征主要有（ ）。
A.公共性
B.动态性
C.可替代性
D.人文性
E.经济性
答案：B,C
解析：
房源的特征主要有两方面：①房源的动态性，主要包括物业交易价格的变动、物业使用状态的变动。②房源的可替代性。具有相似地段、相似建筑类型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，对于特定的需求者而言，它们是可以相互替代的。
在住房保障法律关系中，政府是通过（ ）方式解决低收入家庭的住房困难。
A.配租保障性住房
B.发放合适房源
C.配售保障性住房
D.全额贷款购房
E.发放租赁补贴
答案：A,C,E
解析：
住房保障法律关系，是指政府通过配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式，以解决城镇中低收入家庭和个人的住房困难，实现住有所居过程中所产生的行政法律关系与民事法律关系的总称。
王某于2011年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2011年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2011年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。
根据《物业管理条例》王某将房屋出租给李某后，李某是（ ）。
A.业主
B.物业使用人
C.物业服务的对象
D.物业所有权人
答案：B,C
解析：
BD两项，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁转移的是房屋使用权而非所有权。李某是承租人，因此是物业的使用权人而非所有权人。A项，业主是指房屋的所有权人。C项，物业管理服务的对象是业主和物业使用人，因此李某也是物业服务的对象。
根据《物权法》，确定物权归属和内容的根据是（ ）。
A.不动产权属证书
B.他项权证书
C.不动产登记证明
D.不动产登记簿
答案：D
解析：
不动产登记簿，是指由不动产登记机构依法制作的，对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以记载的具有法律效力的官方记录。《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于登记簿时发生效力”，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。
下列关于房地产成交价格的表述中，不正确的是（ ）。
A.交易双方应如实申报成交价格
B.申报的成交价明显低于市场价时，以主管部门认定的价格为准
C.交易双方对主管部门认定的评估价有异议的，可要求重新评估
D.成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据
答案：B
解析：
房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
存量房租赁居间业务中，房地产经纪机构提供的服务内容有（ ）。
A.提供租赁信息
B.实地查看和权属调查
C.协助议价和交易撮合
D.协助订立房屋租赁合同
E.协助搬家
答案：A,B,C,D
解析：
在存量房租赁居间业务中，房地产经纪机构提供的服务内容主要包括：①提供租赁信息；②提供市场行情和相关政策咨询；③房地产实地查看和权属调查；④信息发布和广告宣传；⑤协助议价、交易撮合、订立房屋租赁合同；⑥代办房屋租赁合同备案手续；⑦协助缴纳税费；⑧协助交验房屋等。
2021房地产经纪协理历年真题解析7辑 第5辑
房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的（ ）产业，是我国现阶段的一个重要支柱产业。
A.可行性和先导性
B.基础性和可行性
C.服务性和基础性
D.基础性和先导性
答案：D
解析：
房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国现阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大居民的合理住房消费需求，有利于人民群众安居乐业。
房地产经纪人员的签名应当是（ ）。
A.电子签名
B.个性签名
C.手写签名
D.艺术签名
答案：C
解析：
房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人员或者两名房地产经纪人员协理签名。由于《电子签名法》第三条规定电子签名、数据电文不适用“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”合同，故房地产经纪人员的签名应当是手写签名。除手写签名外，还应当在房地产经纪服务合同中写明房地产经纪人员的登记号和身份证号。
下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有（ ）。
A.室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算
B.大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积
C.房屋之间无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积
D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积
E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积
答案：A,B,D
解析：
房屋面积主要有：①建筑面积；②使用面积。其中，建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上层高在2.20m以上（含2.20m）的各层外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。CE两项，与两边房屋相连无上盖的架空通廊、突出房屋墙面的无柱雨篷，都是不计算面积的。
（ ）是签订销售代理合同的重要前提。
A.获取销售代理项目
B.开展关系营销
C.参加项目招投标
D.明确合同基本事项
答案：D
解析：
新建商品房销售代理业务的接受委托阶段包括：①获取销售代理项目；②签订销售代理合同。其中，新建商品房销售代理业务比较复杂，明确合同基本事项是签订销售代理合同的重要前提。
房地产经纪公司代理房地产开发公司进行楼盘销售时应准备的销售资料包括（ ）。
A.宣传资料
B.销售文件
C.审批文件
D.合约文件
E.证明文件
答案：A,B,C,E
解析：
销售资料包括：①项目的审批文件。重要的审批文件包括“五证”、“两书”。其中，“五证”指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》；“两书”指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。②销售文件。包括价目表、销控表、客户置业计划、须知文件、商品房认购协议书或意向书和商品房买卖合同。③宣传资料。④房地产经纪机构代销的证明文件等。
从某种程度上来讲，（ ）决定了一个房地产经纪公司生存、发展的空间与潜力。
A.房源信息
B.房地产产品价格
C.房源地理位置
D.房地产产品质量
答案：A
解析：
房源是房地产经纪公司不可或缺的资源。从某种程度上来讲，它是决定房地产经纪机构生存、发展的空间与潜力，是企业核心竞争力之一。
新建房屋租赁活动的经纪服务一般采用的形式是（ ）。
A.居间
B.包租转租
C.行纪
D.代理
答案：D
解析：
新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理，且大多为卖方代理，即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。
下列不属于互联网开发客户的方式是（ ）。
A.付费的房源信息发布平台
B.房地产经纪机构门户网站
C.信息中介网站
D.免费的公共网络信息发布平台
答案：C
解析：
互联网开发客户的方式包括：①付费的房源信息发布平台；②免费的公共网络信息发布平台；③房地产经纪机构门户网站。
房源开发的原则主要有（ ）。
A.有效性
B.及时性
C.灵活性
D.集中性
E.持续性
答案：B,D
解析：
因为房源的重要性，所以房地产经纪企业及房地产经纪人都将房源的获取作为一项需要持续开展的基础工作，也是房地产经纪企业及房地产经纪人获得稳定业绩的关键因素。房源的获取原则主要有四点：①真实性，主要是指房源的真实存在、真实业主、真实价格与真实委托。②及时性，主要指房地产经纪人在获取目标房源的资料之后房源信息之后应及时了解和核实房屋情况、业主信息，及时现场勘查拍照、及时获取钥匙和委托、及时补全信息和委托手续、及时发布信息进行营销推广。③集中性，是指房地产经纪企业及房地产经纪人所收集的房源要具备相对集中的特点。
2021房地产经纪协理历年真题解析7辑 第6辑
房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2014年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为160万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。
房地产转让一般应当以（ ）作为缴纳税费的依据。
A.申报的成交价格
B.重新评估的价格
C.更改后的成交价格
D.市场价格
答案：A
解析：
《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
客户信息管理的策略包括（ ）。
A.记录和更新
B.保持联系
C.有效利用
D.细化销售流程
E.确定价格
答案：A,B,C
解析：
客户信息的挖掘和建立是为了促成交易，赚取服务佣金。如何善用客户信息，提升成交率是经纪人的主要工作目标之一。通过对客户需求的持续跟进和对潜在客户的跟踪服务，力争将潜在客户变为签约客户和成交客户。客户信息管理的策略包括：①及时记录和更新；②保持联系；③有效利用。D项属于项目销售过程中需要注意的问题。
公共租赁住房的供应对象不包括（ ）。
A.城镇中等偏下收入住房困难家庭
B.城镇无房职工
C.新就业无房职工
D.在城镇稳定就业的外来务工人员
答案：B
解析：
公共租赁住房供应对象为城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。
目前房地产经纪机构大多开设有实体门店，（ ）成为房地产经纪人获得客户委托的重要途径。
A.门店接待
B.网络客户接待
C.电话接待
D.当面接待
答案：A
解析：
目前房地产经纪机构大多开设有实体门店，门店接待成为房地产经纪人获得客户委托的重要途径。门店接待是指客户直接到各经纪公司或各营业门店中了解信息、寻求服务时房地产经纪人对客户的接待。到店客户是潜在客户，他们可能对某一处房产产生购买欲望，或者希望房地产经纪人协助其出售（出租）房产。
根据房地产经纪服务的方式，房地产经纪业务可以分为（ ）。
A.房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务
B.新建商品房经纪业务和存量房经纪业务
C.住宅经纪业务和商业房经纪业务
D.房地产代理业务和房地产居间业务
答案：D
解析：
根据房地产经纪服务的方式不同，房地产经纪业务可以分为：①房地产代理业务；②房地产居间业务。A项，房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务是根据房地产交易的类型对房地产经纪业务进行的分类；B项，新建商品房经纪业务和存量房经纪业务是根据房地产经纪服务的标的房地产所处的市场类型对房地产经纪业务进行的分类；C项，住宅经纪业务和商业房经纪业务是根据服务的标的房地产的用途对房地产经纪业务进行的分类。
2017年12月，王某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司），拟以总价100万元在中心城区购买一套三室一厅的住房。因王某的委托价格明显低于市场行情，甲公司委派的房地产经纪人张某一直未能为王某买到他所想要的住房，但张某也并未放弃与王某的联系。2018年3月，张某通过与王某多次沟通，最终使王某同意以总价120万元的价格购买客户陈某的住房。随后，王某、陈某和甲公司签署了三方买卖合同，并完成了所有的交易过户手续。张某为王某所购买的房屋市场类型是（ ）。
A.新房市场
B.存量房市场
C.现房市场
D.期房市场
E.居住房地产市场
答案：B,C,E
解析：
A项，新房市场也称为增量房市场，是指新建商品房等房地产的初次交易市场，其市场销售的主体是房地产开发企业等单位。B项，存量房市场又称二手房市场，是指已经发生过一次或多次产权转移的房地产的交易市场，其市场销售主体是拥有房屋产权的个人或单位等所有者。C项，现房市场是指已经整体竣工并通过验收，购买后就可以入住的房地产。D项，期房即预售商品房，是从房地产开发企业取得商品房预售许可证可以公开销售开始，直至竣工交付之前的商品房。本题中，张某为王某所购买的房屋市场类型为存量房市场、现房市场、居住房地产市场。
规范区分所有建筑物或建筑区划内业主权利、义务、责任的由买受人提供的法律文件是（ ）。
A.商品房买卖合同
B.前期物业管理合同
C.业主临时管理规约
D.书面交房通知
答案：C
解析：
在交接时买受人需要提供的资料与房地产开发企业的要求有关，但一般要求提供以下文件：①商品房购买合同；②前期物业管理合同；③业主临时管理规约；④书面交房通知。其中，业主临时管理规约是由开发建设单位制定，买受人签字确认，规范区分所有建筑物或建筑区划内业主权利、义务、责任的法律文件。
商品房屋租赁登记备案内容发生变化时，当事人应当在（ ）日内到相关部门办理手续。
A.10
B.20
C.30
D.60
答案：C
解析：
商品房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
住宅按（ ）来分类，可以分成住宅类房源、非住宅类房源两种。
A.产品性质
B.产权性质
C.使用类别
D.使用期限
答案：A
解析：
按照产品性质可分为住宅类房源、非住宅类房源两种。①住宅类房源包括普通住宅、非普通住宅；②非住宅类房源包括商铺、写字楼、公寓、停车楼、厂房等。
2021房地产经纪协理历年真题解析7辑 第7辑
下列关于卖方代理的表述中，错误的是（ ）。
A.代理方要帮助委托人快速卖出房屋
B.代理方要帮助委托人以最高价卖出房屋
C.代理方要实现买卖双方利益的最大化
D.代理方要帮助委托人实现安全交易
下列（ ）属于房屋登记机构应当进行实地查看的情形。
A.预购商品房预告登记
B.房屋转移登记
C.在建建筑物抵押权登记
D.因不动产灭失导致的注销登记
E.房屋所有权首次登记
答案：C,D,E
解析：
不动产登记机构应当实地查看的情形包括：①房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；②在建建筑物抵押权登记；③因不动产灭失导致的注销登记；④不动产登记机构认为需要实地查看的情形。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
（ ）和房价是衡量城市房地产市场运行质量的两个重要指标。
A.房租
B.佣金
C.服务费用
D.代办服务收费
答案：A
解析：
一个完整的城市房地产市场是由两个相关的子市场共同组成，一个是房屋租赁市场，另一个是房屋买卖市场。房租与房价是衡量城市房地产市场运行质量的两个重要指标，房价对房租的影响一般表现为正相关，房价高则租金高，房价低则租金低。
为使潜在客户变成现实客户，房地产经纪人应该根据客户的购买动机和需求，为客户提供（ ）。
A.资金筹措渠道
B.精致小礼品
C.房源信息和专业服务
D.房屋价格评估服务
答案：C
解析：
房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确，就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力，为客户提供相应的房源和解决方案，可以提高促成交易的成功几率。
水平建筑构件有（ ）。
A.地面
B.楼板
C.梁
D.屋顶
E.基础
室内楼地面按照（ ）分类，有防滑地面、不发火地面、防静电地面、防油地面、防腐蚀地面、采暖地面、种植土地面及综合布线地面等。
A.使用功能
B.装饰效果
C.面层材料
D.构造方法
答案：A
解析：
室内地面还可根据使用功能，分为防滑地面、防静电地面、防腐蚀地面、采暖地面等；根据装饰效果，分为美术地面、席纹地面、拼花地面等。按照面层材料，有水泥砂浆地面、细石混凝土地面、水磨石地面、复合材料地面和地毯地面等。按照构造方法，有整体类地面、铺贴类地面、木竹类地面、橡胶塑胶类地面等。
房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构（以下简称甲机构），办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。
赵某同甲机构所签订的合同属于（ ）。
A.新建商品房经纪合同
B.房地产租赁经纪合同
C.房地产租赁代理合同
D.房屋租赁合同
答案：B
解析：
房屋承租经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方承租房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。
房地产经纪人员在协助买卖双方签订存量房买卖合同之前，需要做到的事项不包括（ ）。
A.取得应得的报酬
B.查验房地产权属证书及买卖双方的相关证件
C.告知买卖双方签约的注意事项
D.为买卖双方详细讲解合同条款
E.协助进行备案
答案：A,E
解析：
在存量房买卖居间业务流程中的签约阶段，经纪人需协助买卖双方签订房屋买卖合同。合同签订前，房地产经纪人员要做到以下事项：①告知买卖双方签约的注意事项；②查验房地产权属证书及买卖双方的相关证件；③为买卖双方详细讲解合同条款，重点讲解双方责任义务、违约条款、违约金、滞纳金、付款方式等内容。
房地产经纪人在询问客户需求时，适宜采用的提问方式是（ ）。
A.封闭式
B.开放式
C.诱导式
D.自由式
答案：B
解析：
在征询客户需求时，不宜采用封闭式问题，如“您是需要两居室还是三居室的”宜采用开放式问题，给客户多些选择，如“您希望买一套几居室房屋”其实客户的需求项目往往是有弹性的，随着所提供房源的条件不同，客户的各种需求均可发生适应性变化，因而不能排斥这种弹性，而应通过设定条件来包容客户的需求。
