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21年房地产经纪协理考试真题及答案6章

发布时间：2021-08-17
21年房地产经纪协理考试真题及答案6章

21年房地产经纪协理考试真题及答案6章 第1章

根据《物权法》规定，国家对不动产实行（　　）制度。

A.统一登记
B.分期登记
C.分阶段登记
D.分地域登记

答案：A
解析：
不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离称为（　　）。

A.室内净高
B.层高
C.楼板厚度
D.吊顶高度

答案：B
解析：
对房屋实物状况查看的内容包括层高或室内净高。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。二者的关系是“净高＝层高一楼板厚度”。

《房屋状况说明书（房屋买卖）》的内容有（　　）。

A.房屋广告信息
B.房屋实物状况
C.房屋权益状况
D.房屋区位状况
E.房屋基本信息

答案：B,C,D,E
解析：
《房屋状况说明书》推荐文本分为房屋租赁、房屋买卖两个版本。其中，《房屋状况说明书（房屋买卖）》的内容包括：①房屋基本状况；②房屋产权状况；③房屋实物状况；④房屋区位状况；⑤需要说明的其他事项五部分。

在房源信息共享形式中，公盘制的缺点是（　　）。

A.房源信息利用率低
B.房源信息容易外泄
C.获得经纪服务佣金少
D.房源信息时效性差

答案：B
解析：
公盘制是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。公盘制的缺点主要表现在不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为。而且，房源信息较容易外泄。

促使潜在客户变为现实客户的策略有（　　）。

A.为客户提供专业咨询
B.满足客户提出的所有要求
C.为客户提供有帮助的解决方案
D.为客户提供有价值的信息
E.引导和调整客户不切实际的期望

答案：A,C,D,E
解析：
养客是客源开拓中的重要策略，是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知购买信息，被传授专业的知识、提供专业的服务，以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后，用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询，从而建立与消费者之间的信任关系。经纪人提供的信息越有价值，提供的解决方案和咨询越有帮助，客户就会越信任，越容易达成交易和建立长期关系。客户某些时候也会有不切实际的价格期望和要求，房地产经纪人通过市场信息的提供和分析，引导客户调整期望，缩短供需差距。

屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件，其构成不包括（　　）。

A.屋面
B.承重结构层
C.保温隔热层
D.吊棚

答案：D
解析：
屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件，一般由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。屋顶的形式有坡屋顶、平屋顶和其他形式的屋顶。屋顶的主要作用是抵御风、雨、雪以及太阳辐射、气温变化和其他外界的不利因素，使屋顶覆盖下的空间冬暖夏凉。

21年房地产经纪协理考试真题及答案6章 第2章

王某承租李某的住房后，自己打算将其转租给朋友，下列关于王某转租的说法错误的是（　　）。

A.李某的房屋必须合法
B.王某转租须经李某书面同意
C.转租期限可以长于原合同规定的期限
D.转租期限不得超过原合同规定的期限

答案：C
解析：
房屋转租一般是指商品房屋转租。商品房屋转租，是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。转租要求包括：①转租的房屋必须合法，禁止出租房屋的情形也适用于转租的房屋；②须经出租人书面同意；③转租期限不得超过原合同规定的期限。

下列选项中，符合房地产经纪业务服务费用收款规范的是（　　）。

A.房地产经纪服务未实行明码标价
B.房地产经纪机构收取未予标明的费用的
C.对交易当事人传达真实的房屋交易信息，以公平的价格卖出房屋
D.房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，收取佣金的

答案：C
解析：
房地产经纪业务服务费用收款不规范的表现包括：①房地产经纪服务未实行明码标价，未在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息的；②房地产经纪机构收取未予标明的费用的；③房地产经纪机构利用虚假标价，或者通过混合标价、捆绑标价等使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈的；④对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价构成价格违法行为的；⑤房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，收取佣金的；⑥两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务，未按照一宗业务收取佣金，或者向委托人增加收费的。

按照产权性质进行细分，住宅一般又可以分成商品住房、房改房、解困房、集资房、限价商品住房、私房等等，其中，（　　）不能上市交易。

A.房改房
B.限价商品住房
C.解困房
D.集资房
E.经济适用房

答案：C,D
解析：
C项，解困房是指地方各级政府专门修建用于解决本地城镇居民、特别困难户、困难户和拥挤户住房问题的住房。解困房不能上市交易。D项，集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资房通常也不可上市交易。

房地产经纪机构可以提供的基本服务内容不包括（　　）。

A.提供房地产市场信息
B.协助实地看房
C.代办个人住房抵押贷款
D.协助促成交易双方签订房地产交易合同

答案：C
解析：
房地产经纪机构可以提供的基本服务内容包括：①提供房地产市场信息；②协助办理相关交易手续；③告知交易风险；④提供市场咨询；⑤协助实地看房；⑥协助促成交易双方签订房地产交易合同等。延伸服务的内容包括：①房地产抵押贷款代办；②不动产登记手续代办等。

房地产价格评估时，应当以（　　）为基础，并参照当地的市场价格进行评估。

A.最低地价
B.最高地价
C.基准地价
D.标定低价
E.重置价格

答案：C,D,E
解析：
《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

引导和促进房地产业持续稳定健康发展的作用不包括（　　）。

A.有利于优化土地布局
B.有利于保持国民经济平稳较快增长
C.有利于人民群众安居乐业
D.有利于满足广大居民的合理住房消费需求

答案：A
解析：
引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大居民的合理住房消费需求，有利于人民群众安居乐业。

21年房地产经纪协理考试真题及答案6章 第3章

房源信息的（　　）非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。

A.系统性
B.完整性
C.时效性
D.准确性

答案：C
解析：
房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。对房源信息的更新包括：①周期性回访；②回访信息的累积；③房源信息状态的及时更新。

在存量房买卖查验的前期准备中，房地产经纪人员需要准备的资料有（　　）。

A.验房工具
B.房屋状况说明书
C.房屋交接单
D.住宅使用说明书
E.住宅质量保证书

答案：A,B,C
解析：
在存量房买卖查验的前期准备中，要将房屋查验时必需的资料、工具和办理交接手续所用的文件备齐。房地产经纪人员需要准备的资料有：①验房工具；②房屋状况说明书；③房屋交接单等。DE两项属于新建商品房交验的前期准备中，开发企业应准备好的材料。

2015年10月冯某委托甲房地产经纪机构代理对外租赁其一套住宅。甲机构的房地产经纪人陈某找到承租人褚某并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租赁期为3年。2018年3月，冯某委托甲机构代理出售该住房，同年5月该套住宅按照市场价转售给卫某，并办理了房屋登记手续。卫某因结婚急等装修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。下列说法中，正确的有（　　）。

A.租赁期限未到期，褚某有权主张原租赁合同继续履行
B.卫某急等房屋装修结婚系正当理由，陈某与褚某签订的原租赁合同自动终止
C.冯某转让该房屋时，应提前通知褚某，褚某在同等条件下有优先购买权
D.褚某虽无意购买该房屋，但若2015年10月主张优先租赁权，卫某不得拒绝
E.褚某请求确认冯某与卫某签订的房屋买卖合同无效的，人民法院应予支持

答案：A,C
解析：
AB两项，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。C项，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。D项，第三人善意购买租赁房屋并已经办理房屋所有权转移登记手续的，承租人优先购买权人民法院不予支持。本题中，3月份冯某委托出售，褚某在10月份主张优先租赁权，已超过15天，且卫某已办理了房屋登记手续，所以褚某无权主张优先租赁权。E项，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

一般情况下，房地产预售、销售广告可以不必载明（　　）。

A.房地产开发企业名称
B.预售或者销售许可证号
C.房地产开发企业法人代表名称
D.房地产经纪机构代理销售的，载明该机构名称

答案：C
解析：
房地产预售、销售广告必须载明以下事项：①房地产开发企业名称；②房地产经纪机构代理销售的，载明该机构名称；③预售或者销售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

不动产登记申请书不包括（　　）。

A.申请登记事由
B.附带动产情况
C.申请人情况
D.不动产情况

答案：B
解析：
不动产登记申请书主要包括：①收件情况；②申请登记事由；③申请人情况；④不动产情况；⑤抵押情况；⑥地役权情况；⑦登记原因及证明情况；⑧申请证书板式及持证情况；⑨不动产登记情况。

地方教育费附加征收率为（　　）。

A.1%
B.2%
C.3%
D.4%

答案：B
解析：
教育费附加是为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，为增值税和消费税之和的3%。此外，各地按照地方政府规定还征收地方教育费附加，征收率为2%。

21年房地产经纪协理考试真题及答案6章 第4章

采用驻守和横幅揽客法开拓客源信息的劣势有（　　）。

A.成本较低
B.客户的准确性较高
C.驻守的方式比较浪费经纪人的时间
D.横幅有时也会影响到市容市貌
E.横幅也很容易被其他人为因素或自然力损坏

答案：C,D,E
解析：
驻守和挂红幅揽客法的劣势包括：①驻守的方式比较浪费房地产经纪人的时间；②挂红幅很容易被其他人为因素或自然力损坏，需要房地产经纪人不断进行维护；③有时候驻守会妨碍到行人，挂红幅有时也会影响到市容市貌，应提前获得社区或城管部门的许可。优势包括：①成本较低；②客户的准确性较高。

A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2015年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。

按照规定，C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，其建设用地使用权取得方式应是（　　）。

A.划拨
B.招标出让
C.协议出让
D.拍卖出让

答案：A
解析：
《城市房地产管理法》第二十三条规定：“土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。”第二十四条规定：“下列建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。”

有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情的客户属于（　　）。

A.引导型
B.试探型
C.加强型
D.成熟型

答案：B
解析：
在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素可将客户分为以下四种类型：①试探型；②引导型；③加强型；④成熟型。其中，表现为有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情的客户属于试探型。

由（　　）负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。

A.国务院
B.国土资源部
C.住房城乡建设部
D.县级以上人民政府房地产登记部门

答案：B
解析：
根据国务院建立不动产统一登记的要求，将由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设（房地产）部门承担。

房地产经纪人员的签名应当是（　　）。

A.电子签名
B.个性签名
C.手写签名
D.艺术签名

答案：C
解析：
房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人员或者两名房地产经纪人员协理签名。由于《电子签名法》第三条规定电子签名、数据电文不适用“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”合同，故房地产经纪人员的签名应当是手写签名。除手写签名外，还应当在房地产经纪服务合同中写明房地产经纪人员的登记号和身份证号。

根据《物权法》规定，国家对不动产实行（　　）制度。

A.统一登记
B.分期登记
C.分阶段登记
D.分地域登记

答案：A
解析：
不动产登记制度是物权法中的一项重要制度。《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

21年房地产经纪协理考试真题及答案6章 第5章

2013年3月，张某预购建筑面积为45m2的普通用房，2014年4月，房屋竣工交付，张某办理了房屋所有权登记。2015年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。2017年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2017年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。对此，李某可以主张的权利为（　　）。

A.拒交房租
B.要求张某承担损害赔偿责任
C.要求按租赁合同约定继续承租
D.请求法院确认张某、王某的买卖行为无效

答案：C
解析：
为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。

下列属于委托合同中受托人权利的有（　　）。

A.费用请求权
B.报酬请求权
C.风险损失赔偿请求权
D.保密权
E.处理委托事务的权利

答案：A,B,C
解析：
委托合同中受托人权利主要包括：①费用请求权；②报酬请求权；③风险损失赔偿请求权。受托人要行使风险损失赔偿请求权，应该具备以下两个条件：①受托人必须有损失，包括财产损失和人身损害产生的损失；②受托人的损失是由于处理委托事务而直接发生的，受托人的损失必须与处理委托事务之间具有直接因果关系。

影响建筑物实际使用年限的因素有（　　）。

A.建筑设计标准
B.实际建筑设计水平
C.工程施工质量
D.房屋使用维护状况
E.建筑规模大小

答案：A,B,C,D
解析：
决定建筑物实际使用年限的因素，除了建筑物的设计使用年限，还有所用的建筑材料及其质量、建筑施工质量、使用和维护状况等。

一套建筑面积150平方米的住房，不计入建筑面积的有（　　）。

A.房屋的挑台
B.楼梯间
C.挑楼
D.突出房屋墙面的构件
E.天面上的花园

答案：A,D,E
解析：
不计算建筑面积的范围包括：①层高在2.20m以下（不含2.20m）的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室；②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰件的玻璃幕墙、跺、勒脚、台阶、无柱雨篷等；③房屋之间无上盖的架空通廊；④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；⑥骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋；⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；⑩与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。

下列房屋中，不得出租的情况为（　　）。

A.属于违法建筑的房屋
B.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋
C.违反规定改变房屋使用性质的
D.法律、法规规定禁止出租的其他情形的
E.国家授权管理、经营的房屋

答案：A,B,C,D
解析：
《商品房屋租赁管理办法》规定，下列房屋不得出租：①属于违法建筑的房屋；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋；③违反规定改变房屋使用性质的；④法律、法规规定禁止出租的其他情形的。E项，国家授权管理、经营的房屋，这些房屋也可依法出租，但数量相对较少。

随着现代信息技术的快速发展，（　　）已成为房地产经纪机构搜集和发布房源信息的重要途径。

A.门店接待
B.网络媒体
C.老客户推荐
D.派发宣传单

答案：B
解析：
随着现代信息技术的发展，媒体中的网络媒体成为房源获取的主要渠道。实力较强的房地产经纪机构通过建立自己的网站，接受房地产权利人委托；更多的房地产经纪机构则通过公共的房地产网络媒体获取信息。

21年房地产经纪协理考试真题及答案6章 第6章

王某于2011年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2011年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2011年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。

王某应缴纳房产税（　　）元。

A.150
B.200
C.500
D.600

答案：B
解析：
自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。本题中，应缴纳房产税为：5000×4%＝200（元）。

房屋所有权人张某与承租人王某签订了《房屋租赁合同》，合同约定房屋的租赁期为25年。该房屋租赁合同约定的租赁期的效力为（　　）。

A.有效
B.无效
C.效力待定
D.20年

答案：D
解析：
房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。租赁合同的租赁期限均不得超过20年，租赁期限超过20年的，超过部分无效。出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期满后，收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后返还所承租的房屋。

乙房地产开发公司将陈某所购房屋交给陈某使用之后，乙公司按规定给陈某办理了房屋权属登记。陈某在拿到《房屋所有权证》后，发现其上记载的楼层有误。陈某发现房屋楼层登记错误可以申请房屋（　　）。

A.更正登记
B.异议登记
C.变更登记
D.首次登记

答案：A
解析：
更正登记是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有误的，权利人、利害关系可以向不动产登记机构申请更正登记。变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变，而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。

房屋室内整体类地面包括（　　）地面。

A.陶瓷锦砖
B.水泥砂浆
C.水磨石
D.缸砖
E.混凝土

答案：B,C,E
解析：
根据构造方法，地面可分为四类：①整体类地面，包括水泥砂浆地面（简称水泥地面）、混凝土地面、水磨石地面等；②铺贴类地面，根据面层材料可分为陶瓷类地面和石材类地面；③卷材类地面，主要有地毯地面、塑料地板地面；④涂料类地面，是将涂料直接涂刷在水泥压光基面上的地面；⑤木竹类地面，常见的有实木地板地面、竹地板地面、复合地板地面。

下列关于还款方式的描述，正确的有（　　）。

A.等额本息还款方式每月按相等的金额偿还贷款本息
B.等额本金还款方式每月按相等的金额偿还贷款本金
C.等额本息还款方式，实际占用银行贷款的数量更少，占用的时间更短
D.等额本金还款方式，比较适合刚刚工作的年轻人
E.等额本金还款方式的每期还款额是递减的

答案：A,B,E
解析：
C项，等额本息还款方式，实际占用银行贷款的数量更多，占用的时间更长。这种还款方式，便于借款人合理安排每月的生活和进行理财，适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。D项，等额本金还款方式，支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。这种还款方式，比较适合工作正处于高峰阶段的人，或者是即将退休的人。

房屋交付时的费用有（　　）。

A.承担修复费用
B.无需交付任何费用
C.预付费用
D.验收费用
E.服务费用

答案：B,C
解析：
房屋交付时的费用有以下两种情况：①无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交付条件和标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。②预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。

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